昨（7月23）日，深圳有两个楼盘开盘，据说当天销售过半或接近过半。
开发商发了喜报。
（图源：网络）
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（图源：网络）一位媒体朋友对此评论称，套均800-1000万的房子，开发商一天收金十几二十亿，说明“市场的购买力还是澎湃的”。
他认为，开盘卖5成左右，这是一个各方都能接受的结果。
前段时间媒体渲染的“救市”、“卖惨”，压根是不存在的。他说。
“供需双方的力量大致均衡，房地产至少还可以做10年，至少深圳市场是这样。”
当然，这位媒体朋友强调，这一切的结论，建立在数据“绝对真实”的基础上。
怎么看？
开发商的销售数据一般都要加工的。
如果狠点，销售额打个6折，可能接近真实。
也不排除这两个项目的开发商属于老实型，那么，开盘走了一半左右的货，好像成绩还不错。
但是，也得要看开发商对项目销售目标的设定，以及为了完成这个目标，是否提前做了“以价换量”的安排。
这很关键。
脱离开发商的销售目标，去评价一个项目开盘的成色。
那是“耍流氓”。
我们看到，这两个项目的开发商都不是民资，而是当红的国资——
中信城开正在扮演佳兆业的一名“白衣骑士”；而中海曾经拿到过中信地产的资产包。
这不重要。
重要的是，假设它们的销售数据“绝对真实”，那又怎样？
道理跟国资大踏步进场拿地或“托底”，不能由此得出结论说，我们的土地市场已经真正回暖了一样。
市场真正的回暖，要看有多少民资还能从自己的口袋里掏出钱来买门票进场，真金白银地拿地，以及拿了多少地，占所有拿地的房企多大的比例。
整个舞台上如果只是国资的独角戏，这样的舞台，有意思吗？
正值深圳严厉的房地产调控政策出台两周年，以及直接把楼市打趴下的“二手房参考价”机制实行差不多一年半之际，我们要做的，难道不是大力呼吁调整那些不利于行业“良性循环”的政策？
根据国盛宏观数据，7月上旬，30城商品房成交面积增速出现明显回落，同比降至约-39%（6月为-6.4%）。
（图源：网络）在“停贷”风波发酵后，如果我们不出大招实招，估计整个7月份甚至一整年的楼市销售数据，会无比的难看。
不能只看到200多个城市放松了房地产调控，而没有看到那些捆手捆脚的“核心约束”，硬硬的还在。
影响购房者信心和预期的基本面，相比以往，也是发生巨大变化了的。
这种变化，我们每天都在感同身受。
刚好是“双减”落地一周年。
去年此时，教培行业被紧急叫停。
“双减”新政以前所未有的力度，在全国推行。
教培机构被压减、关停，校内外教育生态深度洗牌。
5个月内，全国学科类线下校外培训机构压减了83.8%，线上校外培训机构压减84.1%。
这是教育部2021年12月21日披露的数据。
都觉得不可思议，都觉得“怎么可以”。
却都是事实。
教培行业能够“急转弯”，那么，房地产行业为什么不可以？
我一直想给“不可以”找依据，找理由。
很遗憾，从它被定义为国计民生开始，民资的“退场”，便注定不可逆转。
未来已经发生。
无论是今年上半年的销售表现，还是参与拿地的房企面孔，抑或金融机构的风控偏好，以及境内债、美元债投资人的情绪感知，民资都遭遇了空前的大滑坡、大撤退、大围剿。
硕果仅存的几朵金花如龙湖集团、滨江集团、旭辉控股、美的置业、新城发展等，作为行业最后的颜面与倔强，我想应会被加倍呵护。
它们是幸运的。
它们用自律，捍卫了今日的自由。
只是当它们独上高楼，远眺岸上那些无法救回的民营房企的“尸横遍野”，举目血染的辽阔大海，我不知道，它们将会是怎样的心情。
这一切，将发生在“保交楼”任务完成，或者在建项目的“复工复产”上了正轨之后。
那些实际上已经资不抵债又身无长物的民资，将被“动态清零”。
家底厚实，而且有一技之长的民营房企，如果愿意付出代价，将有机会扛过去。
这个时候，不要去奢谈什么情怀。
也别轻言转型。
千方百计先活下去吧。
活下来后，睁开眼，再仔细看这个行业长啥样再说。
现在所谓的研判，趋势啊方向啊模式啊赛道啊，都是基于过往的经验。
而过往，已成云烟。
