来源：苗头
下个月初，后海登良路T107-0107地块将进入竞买程序。对这幅百亿级别的地皮，业界普遍抱有期待，主要因为它的地段价值与资源禀赋极好，地块体量也足够大，出让条件来讲，没有什么限制，是深圳几十年来难得一见的“顶豪”地块。
由于是调规地块——今年7月，后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13中的多个小地块调规整合成为两幅居住用地，即现在的T107-0107地块，此幅涉宅地皮有多项规划指标“超纲”。容积率7.59，比2018年局部修订的《深圳市城市规划标准与准则》中对居住用地地块容积率上限6.0高，事因此幅地不是单纯的居住用地，还包括商业、商务公寓（或酒店）用途；此外，也由于地块非单纯的居住用地，受片区整体天际线梯度控制要求，T107-0107地块的建筑高度限高250米，还需设置高度不低于200米的片区次地标。
业界人士指，2020年7月20日深圳即已发文，在全市范围内停止商务公寓审批，而今年5月出台的建筑设计新规提出居住用地的建筑高度限高是150米，去年6月30日“卖”给中海的深圳湾超级总部基地地块（T207-0060）的容积率也就6.01，建筑高度也只限高200米。
T107-0107地块出让公告中约定，配建的商务公寓，其中3万平方米限整体转让，并且鼓励用途合理转换——限整体转让的商务公寓可全部转为同等面积的酒店，竞得人应在申请签订《出让合同》时提出书面申请明确具体用途。
自深圳湾1号入市以来，这个深圳著名的超级豪宅区和金融商务总部基地只有4家奢华型五星级酒店，即凯宾斯基酒店、中洲洲际酒店以及分别由华润置地和鹏瑞引进后海片区的安达仕酒店和莱佛士酒店。苗头认为，该幅地鼓励限整体转让的3万平方米体量的商务公寓可以合理转换为同等面积的酒店，说明这个自然生长多年、遍布顶流配套和知名“大厂”的总部基地，值得拥有多一家高端酒店或高端服务型公寓。
今年8月，中海“深超总”地块（深湾玖序）官宣引进洲际酒店集团合作，落地洲际深圳湾行政公寓，为T107-0107地块提供了重要借鉴。中海在这个项目上的投入与引进的合作资源，传递了这家高价值央企深耕一线城市顶流地段的优质地块的坚定信仰。
有意思的是，相比T107-0107地块，中海深湾玖序的“全年期自持租赁住房规模”高达5.85万平方米。
后海总部基地也值得在登良路后海滨路地段“安排”一座不低于200米的“片区次地标”，除了要求项目用地东侧设置一条南北向的片区二层连廊，并向北联通T107-0008地块、向南连通T1007-0084地块，还鼓励项目的南北两个地块“结合公共开放空间和公共人行通道建设开放式社区”，地下空间方面则允许在南北两个地块之间建设不超过两条跨登良路的地下车行通道。
出让公告还提出了可相互腾挪建筑指标和配套设施，“用地性质和建筑总量按整宗地核算”。
这是一次事关深圳房地产全局的“卖地”。
10月份，深圳楼市呈现出了强烈的“止跌回稳”态势，成交空前活跃，市场情绪高涨；进入11月，一二手房成交热度继续攀升，截止11月10日，深圳一手房网签2901套（含2732套住宅），二手房网签2741套（含2410套住宅），有望超预期实现“929新政”目标。如果T107-0107地块“热卖”，那就相当于吹响发起总冲锋的号角，整个深圳的房地产逼空行情将因此拉开，市场信心和预期的回升，将不可阻挡。
谁将笑到最后？
苗头写过，中海呼声最高。尝到“单盘高产”甜头的中海地产，在今年2月搬到后海总部基地、6月热卖深湾玖序后，肯定不甘于只在南山这个科技强区开发一两个高奢项目，不过，要想从后海深圳湾一带的“大哥大”华润置地嘴里抢食，恐怕要付出较大的代价。
10月份，这两家央企的销售业绩都取得了“大丰收”，中海前10月卖了2404亿，比华润置地同期多卖近400亿。巧合的是，在深圳，两家央企都在龙华和光明两个行政区面临直接的激烈竞争，虽然都卖得不错，但彼此之间的你争我夺，一定也会延伸到“面粉”市场。
中海发展的聚焦再聚焦战略正在进入新阶段。与华润置地、招商蛇口努力培养与寻找所谓的“第二增长曲线”相比，中海地产更愿意继续深耕房地产开发这一核心业务，而且坚持高举高打策略，一并实现业绩、利润和品牌口碑的大跨越。
把深湾玖序做成爆款，仅仅是中海回归深圳豪宅市场的第一步。坊间传言，中海一直在南山寻求获取优质地块的机会，甚至有消息指，T107-0107地块从“调规”之初起，中海便表达了强烈的拿地意愿。
房价越高的城市，在正常的年份，它的投入产出比无疑也是最高的。经历这几年的“大洗礼”，越来越多的房企想明白了一个道理：如果项目不赚钱或者赚得不多，盲目地追求规模只会把自己拖下深渊。
有段时间，媒体都在报道华润置地在福州退地的事情。根据福州市鼓楼区洪山镇人民政府的回复，华润置地在斗池路的项目，住宅部分的润和郡已经竣工交付，商业部分华润置地福州公司确实没有开发计划，而且已经向当地提出了退地申请。
深圳坪山万象城旧改地块的叫停，相信也是华润置地及时止损、战略撤退的一项安排。
从华润置地的收缩与聚拢，也可预判得出其发力的重点与方向，有向中海发展对标的趋势。
当然，在深圳、上海等高能级城市，任何一块靓地摆上货架，不可能不吸引“外部资金”的觊觎。去年的深圳湾超级总部基地宅地的出让，充分证明“好货贵卖”的道理。
那一年，有6家竞买人进场参战，包括华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀，都不是等闲之辈。须知，那时有限价，付款条件也一如既往的严苛，必须5个工作日内付清全部地价款。
如今，政策环境和市场氛围仿佛拐了个大弯。T107-0107出让公告要求地价款可分两次、每次支付一半，而且不限制户型、价高者得。
只是，无论是广州的越秀，还是珠海的华发，甚至厦门的建发等当年意气风发攻城掠地的主角，现在可能都得面临“不好跨地域拿地”的新的“约束”；那些工程类的“中字头”房企一方面在为大量的垫资款收不回来而倍感苦恼，另一方面也深陷上一轮盲目抢地导致的“消化不良”困境而无暇顾及。
当然，中建系也要两看。10月中旬，中建东孚突然以超低价格火速卖完在深圳光明凤凰城开发的中建观玥项目首批192套住宅，成为话题焦点；今年一季度，中建壹品、湖北文旅联合竞得深圳龙华民治街道A808-0025地块，也暴露了中建系想在深圳做大的野心。
至于中铁建，从其在今年9月26日的宝安新安街道A001-0219地块竞争中无所建树，以及它在深圳房地产市场首次呈现的项目能力看，似应排除在T107-0107有力竞争者名单之外。
悬念可能在招商蛇口、保利发展、保利置业三者之间。
先说招商蛇口，这家大本营和根据地都在深圳，主要以深圳大区和华东几个核心城市贡献主要利润的央企，最近在深圳貌似“不在状态”。它莫名放弃了前海妈湾巨幅地皮的操盘权，也很久没有它在深圳旧改领域有什么新的项目进账的消息，一度吸引眼球的原恒大蛇口联合饼干厂旧改项目最近也没什么新的动静。整个深圳的营销团队，好像都在忙活一湾瑧邸等存量项目的去化与新品加推。
保利发展在9月29日以117.6亿元拿了大本营广州南方面粉厂地块，它还会跑到深圳来与保利置业抢地盘吗？而后者莫名其妙多掏8个亿将宝安新安街道A001-0219地块收入囊中，苗头认为其中应有故事。
事实上，T107-0107地块公告一发布，就引来一些争议。有资深业内人士感慨称，深圳有多少旧改项目因为住宅的容积率不能超过6而难以盈利，又有多少规划功能为商业办公用地的想改住宅却求助无门，现在深圳拿一块空地，直接提这么高的容积率建这么高的居住类产品，让人五味杂陈。
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