楼市又见大规模救市，房价会再次上涨吗？_新浪财经

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　　来源：三联生活周刊

　　文|谢九

　　国庆长假前一天，有关楼市的重磅政策接连出台。先是财政部宣布，居民换房可以退还个税，几个小时之后，央行宣布下调住房公积金贷款利率。过去20多年，中国楼市总是在调控打压和放松刺激之间不断循环，现在似乎又感受到了熟悉的味道。

　　由于房地产市场持续下行，救市的层面也是不断升级，过去还只是各个地方政府因城施策，在“房住不炒”的主旋律下小心从事。而国庆前这一次救市，是财政部和央行等中央部委集体出手，本轮房地产救市由此进入高潮。

　　这一次在国庆前出台刺激房地产的重磅政策，很容易让人想起2014年。那一年也是在9月30日，央行大幅下调了首付比例和贷款利率，首套房的首付比例下降为30%，利率下降为基准利率的7折。那一轮刺激之后，国内楼市在2015年开始起步，在2016年迎来了史上最疯狂的一次上涨，最后引发了“房住不炒”政策的出台。

　　今年央行和财政部再次在9月30日出手，熟悉的时间节点和政策配方，还会带来和8年前一样的市场反响吗？是否会再度刺激房价大涨？对于经济又会起到多大的带动作用呢？

　　先来看看这次具体的刺激政策。财政部发布的文件，主要内容是通过退税来鼓励民众换房。从今年10月1日起到明年年底，如果出售自有住房并在1年内重新买房，卖房缴纳的个税将予以退税。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，个税全部退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还。

　　想要理解这项政策的含义，首先要弄清楚现有的房产个税情况。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税，如果不满足“满五唯一”，卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税，如果无法提供发票等原始凭证，按照全额的1%征收。在实际操作中，个税是由卖家还是买家承担，取决于市场的供求状况，在很多城市，个税其实最终都转移到了买家身上。

　　所以，财政部的退税刺激，对于市场上处于“满五唯一”状态的房产，没有实质性影响。能够从中受益的，是5年之内上市交易的房屋，以及持有多套房产的卖家。那么，这部分人群又能够受益多少呢？

　　从国内房产价格的历史走势来看，房价涨幅最快的时期是在2016年，如果需要缴纳差额个税，2016年之前买房的民众需要缴纳最多。但是从2016年之后，国内房价就开始进入下行周期，很多城市包括北京在内，现在的房价都没有突破2016年的高点。

　　这也就意味着，过去5年之内买房的居民如果现在出售住房，有些可能还处于赔钱卖出的状态，其实根本不需要缴纳个税，即使有些在过去5年的相对低点买入，能够有所获利，但是考虑到这几年房价的涨幅，获利空间应该也不会太大。所以，对过去5年之内交易的房产，个税退还对部分民众有一定作用，但是能够获益的群体，以及最终获益的程度并不是很大。

　　那么，那些持有多套房的“房叔”们，是否会成为最大的受益者呢？这部分人群当中，很多人都是在多年前就以很低的价格一直持有，尤其是北京等一线城市的房产，过去10几年的涨幅惊人，如果按照过去的个税政策，无论是以20%的差额，还是以1%的全额来计税，都是一笔不小的数字。表面上来看，“房叔”们似乎会成为退税政策的最大受益者。但其实也不然，因财政部的退税政策规定，在卖房之后的一年内再重新买房，才可能享受退税，所以，持有多套房的群体，现在更多考虑的可能是套现，估计也很难在卖房之后再重新买入。

　　虽然换房退税政策对于楼市的刺激效果并不会太大，不过，还是会有部分改善型买家会从中受益。和前段时间国内部分地方城市推出的带押过户，以及改善连环单交易来看，政策出发点其实都是一脉相承。

　　在财政部宣布换房退税之后，央行很快也发布了重磅消息，“自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。”

　　和换房退税相比，央行下调住房公积金贷款利率，能够惠及的群体相对更广，只要买房的时候使用公积金贷款，就可以享受更便宜的利率优惠。按照调整之后的利率，5年期以上贷款利率3.1%，已经算是一个较低的利率水平。对于购房者而言，如果能够用3.1%的贷款利率买房，能够明显降低购房负担。

　　不过，公积金贷款的主要制约在于贷款额度较低，以北京来看，上限只有120万元，对应北京的高房价，在商业和公积金组合贷的情况下，即使用满120万元的额度，能够享受的利率优惠也较为有限。而且，按照北京在2018年出台的新政，每缴纳一年公积金能够享受10万元的贷款额度，需要缴满12年才能够获得120万元的贷款上限，所以，很多人的公积金贷款额度其实只有几十万，对这部分群体而言，公积金利率下调的影响也就更低了。