4月以来部分城市房地产政策汇总！各地楼市优化政策此起彼伏房地产企业冷暖交织_新浪财经

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　　各地楼市优化政策此起彼伏房地产企业冷暖交织

　　郭晨凯制图

　　4月以来部分城市房地产政策汇总

　　时间地区简述内容

　　4月5日兰州放松限售、限购，提高公积金贷款等明确提出降低个人购房门槛，提高公积金贷款额度，放松区域限购以及放宽限售条件。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。取消“认贷又认房”，执行“认贷不认房”。

　　4月12日天津公积金提取等发布《关于购买首套房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》职工使用个人住房公积金（组合）贷款购房的，借款人及配偶双方的父母可以，就支付的首付款一次性提取公积金。

　　4月16日昆明降低公积金购买二套房首付比例发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，包括加快商业商务去房化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置等内容。其中提到加大货币化安置力度，降低公积金购买二套房首付比例。

　　4月27日南京放松限购南京非本市户籍居民家庭1年内累计缴纳6个月社保可申请购房。

　　4月27日佛山放松限购对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品房，居民家庭在线上办理购房资格核验时，该商品房不计入居民家庭拥有住房套数。

　　5月9日苏州限售限购放松新房限售由3年调整为2年，二手房限售取消，非限购区域房产不再计入家庭限购套数，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的3年内累计缴纳2年社保调整为连续缴纳6个月。

　　5月10日合肥限购放松瑶海、新站区取消限购，非合肥户籍家庭购房的社保要求由此前的2年内连续缴纳1年调整为连续缴纳6个月。

　　5月10日泉州公积金贷款额度提升借款人夫妻双方均缴交公积金的，最高额度由60万元调整为80万元，单方缴交住房公积金的，最高额度由40万元调整为50万元。

　　5月11日长沙存量房盘活业主可通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于 10 年，租赁用房将不纳入家庭套数，即不再受限购政策限制。

　　5月11日洛阳公积金贷款额度提升个人住房公积金贷款最高金额由45万调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额由55万、60万调整为65 万元。

　　5月11日无锡人才购房政策梁溪区对A类人才购房最高补贴可达1000万元、经开区A类人才最高可享受800万元购房补贴，惠山区对于在5月份买房的购房人，政府给予每户1 万—2万元惠民购物消费券。

　　5月12日舟山公积金贷款额度提升职工首次申请公积金贷款购买首套自住住房的最高额度由40万调整为60万元；职工首次申请公积金贷款购买第二套住房的最高额度由30万调整为40万元。

　　5月13日沈阳公积金贷款额度提升在沈就业的毕业5年内全日制本科以上毕业生，公积金贷款限额放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。

　　5月13日常州公积金贷款额度提升第二次住房公积金贷款的最低首付比例由50%降低至30%。公积金贷款申请人中有一人符合条件的，最高贷款额度从30万元提高至60万元，两人（含）以上符合条件的，最高贷款额度从60万元提高至90万元。

　　制表：高志刚

　　◎记者刘礼文 ○编辑郭成林

　　5月16日，交易所市场首单民营房企信用保护凭证在深交所正式落地。同日晚间，重庆龙湖、美的置业分别发布公告，获准在上交所市场发行公司债券。这成为地产政策加速回暖的最新一例。

　　今年以来，地产业暖风劲拂，迎来了史上罕见的政策密集期。据统计，今年前4月，全国有83个城市出台了与房地产相关的优化政策。

　　然而，仍有部分房企未能切实感受到温暖。真正实质享受到政策红利的还是少数房企。从此次最新获许发债的3家企业来看，即便是财务状况相对较好的房企发行公司债，也需要配套信用保护工具。

　　上海证券报记者采访调研十多家房企后发现，一些二、三线面临困难的房企“近渴难解”，生存状态仍是寒意阵阵。

　　政策“堵点”与执行困境在哪里？

　　如来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但集中于此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求；又如纾困机构从框架协议到具体落实，中间存在多方博弈，银行和AMC也是企业，也有经营压力，实务中往往“挑肥拣瘦”，即便成交最终也会大幅折价。

　　多名地产圈人士认为，房地产行业要实现良性循环，还需要更多的金融创新，最大限度唤醒市场活力与信心，提升微观主体的“自愈”能力。

　　值得观察的是，二线城市如杭州、成都等，在坚持“房住不炒”基调下，陆续有序放开楼市限购，有望刺激当地楼市销售回暖，推动产业链循环起来。

　　房企受惠有限，“上岸”仍需自救

　　在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

　　5月12日，一则2亿元利息逾期的消息，再次拉满了外界对融创资金危机的紧张感。

　　记者注意到，自去年下半年以来，在信贷融资收紧和销售回款乏力的双重影响下，陷入流动性危机的融创全力开启自救。直至此次，为了尽快赢得转机，融创引入了第三方机构。此前自掏腰包为公司“输血”的孙宏斌，已逾有一个多月未现身公开场合。

　　龙头房企尚且如此，遑论中小房企。

　　“缺少信心，是行业目前最大的问题。现在一旦出现房企债务违约消息，就会迅速引起轩然大波。”在上海某上市房企担任高管的李东（化名）向记者透露，目前大部分房企尚未到资不抵债的程度，但现金流枯竭已是不争事实。

　　今年4月25日，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC召开专题会议，商讨为12家问题房企进行纾困。随后，一份与华融签署的总规模50亿元纾困框架协议，让中南建设被业内认为是最有可能通过借力AMC机构脱困的房企。

　　“对行业来说，这是好消息，可以成为房企与银行谈条件的资本。但无论是什么政策，关键还在于落实。”李东认为，今年以来，从放宽“三限”（限购、限售、限贷）到发放购房补贴、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持，楼市“松绑”政策不断，但就企业感受而言，目前仍未感受到政策带来的明显改变。

　　“现在来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但帮助效果有限。”一名房企人士向记者表示，开发贷紧紧绑定项目，目前银行给开口子的基本是此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求。

　　“从框架协议到具体落实，这中间还存在多方博弈，真正能落地多少有待观察。”广东某房企高管认为，毕竟银行和AMC公司也是企业，也有经营压力，是企业就天然厌恶风险，所以与其说是纾困，实质上也是“挑肥拣瘦”，而且一般最终也会折价成交。

　　在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

　　“为了解决流动性问题，除了全国排名前10强房企外，大部分房企已经变卖了物业资产，以求得生存。如碧桂园服务收购中梁百悦智佳，华润万象生活收购中南服务、禹佳生活。”李东告诉记者。

　　“对于中等房企而言，卖物业资产是‘回血’的最快方式。一般来说，头部物业公司估值能达到50倍，中等规模房企估值为15至25倍。对于收购方来说，并购一家项目重叠度高的物业公司，既可以享受资本溢价，又能增加管理运营的边际效益。”李东说。

　　推动临期债券展期，则是房企的另一个无奈之举。

　　记者注意到，今年以来，富力地产、龙光控股、融创、阳光城等多家面临流动性压力的房企均在积极寻求债务展期。

　　“我们公司今年所有的美元债都已经和债权方谈拢展期，用项目收益做担保，总共9亿美元，期限为12至14个月不等。”一家全国排名前20的港股房企人士告诉记者，以时间换空间，是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择。

　　销售端复苏渐露端倪

　　在政策“暖风”吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。

　　“除了外部融资环境严峻外，疫情也加剧了行业下行压力。”一名房企销售人员向记者表示，今年3月初，各大房企售楼处还是人来人往，各式噱头十足的营销方案满天飞。“大家错过了‘春节档’，都不想再失去‘小阳春’。但谁都没想到，好势头被疫情打断了。”

　　据克而瑞不完全统计，目前全国有20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，造成无法及时推货。受此影响，今年前4个月，全国百强房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%。4月，百强房企实现权益总销售金额3475亿元，同比减少63%。

　　从融创5月12日披露信息来看，疫情引发的销售难问题，正是其发生债券利息逾期未还的重要因素之一。公告显示，今年3月份以来，融创重点布局的一、二线城市的销售受疫情影响严重，3月、4月合同销售金额同比大幅下降约65%，使得集团现阶段面临更大的流动性压力。

　　就房地产项目开发周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，紧接着进入施工、开发环节，然后赶在下半年“金九银十”开盘，最后年底实现回款。“多数城市的调整时间达到9个月，一些一线城市甚至长达一年时间。”易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，房企在2021年下半年开始放缓拿地，也一定程度上影响了楼市供应端。

　　“因为疫情影响，我们位于深圳、珠海、宁波等地区的多个项目施工都被打乱了节奏。”世茂股份相关人员向记者透露，该公司旗下一些商办地块均因疫情冲击而处于停工状态。

　　5月16日，国家统计局发布的开发投资数据，则客观显示出当前房地产市场的景气度。今年1月至4月，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的多年观察，房地产开发投资数据很少出现负值。他认为，监管部门应对此高度重视。

　　在多名行业人士看来，房地产要实现良性循环，不仅要解决融资端问题，更要从销售端发力。可以看到，近期越来越多的支持政策指向销售端。

　　根据克而瑞监测，今年前4月，全国有83个城市出台相关优化政策，其中16城放松限购、19城放松限贷、6城放松限售、15城财税托市。5月起各地稳楼市政策再次井喷，不少热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。

　　“一个积极信号是，在政策‘暖风’吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%，环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧，热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘，个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假，北京、成都等部分城市销售好于春节期间。

　　“‘五一’假期，我们这边看房买房的多起来了，比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。

　　融资端呼吁更多金融创新

　　在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。

　　5月16日，根据深交所官网，为支持龙湖相关的供应链ABS发行，第一单民营房企信用保护凭证业务发行。“该业务是典型的‘为发债上保险’的创新业务，有利于增强相关债券融资的信用等级。”严跃进认为，这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。

　　“房企能否实现销售回款，取决于消费者是否愿意买单，而购买力的恢复是需要一定时间的。”一名在国有房企负责资金业务的高管向记者表示，在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。

　　上述房企人士认为，开发贷、公司债是房企常见的融资工具。其中，因需要满足四证齐全的项目限制，开发贷相对见效慢，难以在很短时间内给予房企大量融资金额。金额大、资金使用灵活的公司债，效果相对立竿见影。

　　“要注意的是，能获得融资政策支持的房企，其本身应该仅是流动性问题，而非资不抵债。”在华夏幸福南方总部财务融资中心副总经理孙亮看来，从5月16日获得发行公司债资格的3家民营房企来看，均为资金管理能力较强的优质企业。

　　“房企债务问题往往十分复杂，需要第三方机构深度介入，进行充分尽调，才有可能掌握真实情况。”孙亮认为，对于存在流动性问题的房企而言，可加大融资“输血”和资产出售，或考虑让央企、国企、地方城投来接手优质资产，帮助渡过资金难关。倘若是资不抵债的房企，即便通过举债或卖项目获得“喘息”机会，也存在巨大的潜在风险。

　　“当前形势下，房企可出售的一般都是能创造净现金流的项目，即未来收入大于支出。而一旦优质资产出售后，原本就已资不抵债的房企，资金缺口可能反而更大。”孙亮解释称，比如某项目未来净收入10亿元，按八成折价出售，即净收入变为8亿元，因此又增加了2亿元缺口。

　　另有房企人士认为，就销售端而言，应满足不同群体的购房痛点。简单来说，可把购房人简单分为“未上车的刚需”“已上车的改善”“富裕阶层”三类。

　　其中，刚需群体的需求在于首付和按揭。在个人收入或家庭收入预期较低的情况下，每个月仅减少几十或几百元的月供，其缓解按揭压力的效果极其有限。相较之下，改善型群体通过置换房屋获得增值收益，但与刚需群体类似，痛点仍在于按揭压力。而对于富裕阶层而言，最需要的是购房名额，因此限购的放松是关键。

　　“各类利好政策不断，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等方面，客观上在不断降低房企的顾虑。”严跃进认为，相关政策需强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让纾困资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产企业。