恒大债务重组里的国资“进退”

　　地产K线

　　文/乐居财经 魏薇

　　恒大的债务问题迟迟未能妥善解决，慢慢的，国资有了分歧。有人伸手援助，也有人着手退出。

　　6月7日，据北京产权交易所披露，中国铁建投资集团有限公司（以下简称“中国铁建”）挂牌转让恒大置业（深圳）有限公司（以下简称“恒大置业”）49%股权，转让底价26.6亿元。

　　剩余51%的股权则由恒大地产集团持有。恒大置业成立于2015年6月7日，法定代表人为康力冰，所属行业为房地产业，一般经营项目包括：从事房地产开发经营、房地产经纪、自有房屋租赁、园艺工程施工等。

　　截止2022年2月底，恒大置业的资产总额为80.17亿，负债为33.26亿，净资产为46.92亿，按照中国铁建持股49%计算，对应的净资产约为22.99亿元，转让底价在此基础上的溢价率约为15.7%。以26.6亿元对应49%股权计算，中国铁建对恒大置业的整体估值是54.3亿元。

　　二者之间的合作时间并不长，中国铁建的离场与恒大自身所处的困境脱不开关系。恒大地产深陷债务泥淖，恒大置业的经营情况也不容乐观。2021年，恒大置业仅实现营收202万元，净利润为亏损2.48亿。2022年一季度，仅实现营业收入10.7万元，净利润5.8万元。

　　从数据可见，恒大置业的项目几乎处于停滞状态，同时产生了较大额度亏损。恒大前景如何尚不可知，但及时脱手或能降低中国铁建自身的财务风险。

　　失意离场

　　恒大置业原为恒大的全资子公司，2017年，恒大出让恒大置业49%的股权，引入信银（深圳）股权投资基金管理有限公司。

　　2019年12月，中国铁建以23.13亿元认购了这部分股权，成为恒大置业的第二大股东，并与恒大集团签署了战略合作协议，双方将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务等领域开展广泛合作。

　　当时双方宣称“开创了央企和民企合作的双赢典范”。对于为何要持有恒大置业49%股权，中国铁建表示，恒大置业是项目公司，这属于项目开发过程中的正常投资。

　　据中国铁建年报，恒大置业在去年年末的资产合计是116.96亿元，负债总计70.03亿元。但这两项数字在北交所披露的分别为79.06亿元和34.64亿元，与中国铁建的年报数据存在较大差距。若项目公司按照现在的估值出售，中国铁建在今年的财报上会确认账面损失。

　　中国铁建选择入股恒大，是看中其在深圳的旧改项目。当时，恒大对外披露，在深圳已储备的城市更新项目超过40个，其中已立项（计划公告）的项目有21个。

　　但二者的合作早已名存实亡，暴雷之后，恒大在深圳的多个项目停工。最大的项目为恒大深圳湾超级总部，项目总建筑面积34.3万平方米，建筑高度400米，地上71层，地下6层，原计划于2024年竣工。另外，如坪山区恒大城项目、龙岗区恒大都会等项目均处于停工状态。

　　对于深圳的城市更新项目，有媒体报道称，金茂、华润置地、深圳国资委旗下深圳人才安居集团、深业集团等都曾与恒大洽谈过，但最终未谈妥。

　　此次实力国企退出之后，又会有谁接盘这块“烫手山芋”？

　　国资多次援手

　　恒大的负债规模之庞大，涉及的范围之广，依靠其自身能力已无法解决。早于去年12月，恒大成立风险化解委员会，主要由国有企业成员组成，广东省政府牵头进行重组。

　　国家队的进场，让恒大得以有喘息的机会。去年下半年以来，恒大的多个项目由国企接手，接盘方包括五矿信托、中航信托等信托公司，也包括山东、江苏、浙江、广州等地的国资。

　　5月26日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，以13.5亿元的价格转让宁波的城市之光广场项目，买方为浙江省浙建房地产集团有限公司及浙江省建工集团有限责任公司，两家企业的背后均为浙江省国资委。

　　更早前的3月，胶州市国有平台旗下青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司接盘胶州恒大文旅城项目；浙江省国资委下属浙建房地产集团有限公司、建工集团有限责任公司接盘恒大集团在建的杭州水晶城文化旅游商业综合体项目……

　　3月21日，中国恒大、恒大物业、恒大汽车三家公司短暂停牌。主要系中国恒大重要子公司恒大物业，在审核2021年度财报中，发现有约为134亿元存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。三家公司至今均未复牌。

　　恒大的债务重组仍在推进中。3月22日，恒大表示，力争在7月底前提出初步债务重组方案。据不完全统计，恒大境外直接债务约227亿美元，项目融资、私募融资等债务约33亿美元，合计约260亿美元。按最新汇率计算，折合人民币超1730亿元。

　　有媒体爆料，恒大初步重组方案出炉的时间可能会延迟，原因是财务顾问钟港资本退出。对此，恒大目前并没有给出回应。

　　对恒大来说，在解决债务问题之外，保交付是重中之重。去年9月恒大就立下了“保交楼”的军令状，经过几个月的努力，恒大在12月完成了近3.8万套的交房任务。在2022年新年动员大会上，许家印也立下了2022年的目标，今年要成功交付60万套房。

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责任编辑：刘万里 SF014