新东方的“外行”，碧桂园懂？

　　来源：苗头

　　今天，有两只股票走出了一个天上一个地下的行情。它们是新东方在线和碧桂园。

（来源：网络）

　　6月13日，新东方在线盘中大涨100%。财经写手纷纷高赞：

　　“俞敏洪老师不仅没有被打倒，有可能迎来事业第二春。”

　　同一天，港交所的另一只股票碧桂园一度跌逾10%。多个股票交易平台出现一些关于它的负面言论。有人晒出它发行的几只美元债行情截图，与最高价相比已腰斩的成交价，令人侧目。

（来源：雪球app）

　　部分投资人心里打鼓：杨国强是山姆沃尔顿级别的企业家，如今也架不住这冰冷的楼市，要“暴雷”了么？

　　新东方员工直播带货的大神级操作在这几天轰动全网。冲击来得毫无征兆，俞敏洪搞了一个“东方臻选”，开了“新东方直播间”，最近把之前在课堂上传道解惑的老师一个个请上来当带货主播。他们在直播室飙英语、抛包袱、讲段子，瞬间拉爆整个网络，网友们纷纷惊呼“直播界的天花板”。

　　说不清新东方这是把讲课融入带货，还是把带货融入讲课，反正它已自成一派，彻底颠覆了人们对直播带货的认知，成为在永远充斥着急切的情绪激昂的喊叫声的直播行业里，一个最为独特的另类。

　　这会是当下一片哀嚎的房地产行业和困难房企学习的榜样吗？

　　困境下，到底应该躺平，还是选择战斗？

　　到目前为止，房地产还没有出现明星级的带货主播。这是这个行业的“天性”使然，还是这个行业的从业人员因循守旧不思进取的又一力证？

　　为了营造项目热卖的假象，开发商至今仍在乐此不疲地往售楼处拉“群众演员”，赶上政策利好便故伎重演放言“明天涨价”。

（来源：网络）

　　曾经在2000年喊出“面向新经济，关注普通人”的行业领袖万科，在“黄金时代”盖房子卖房子，在“白银时代”盖房子卖房子，如今在“黑铁时代”也是盖房子卖房子。

　　郁亮说房地产是一个看天吃饭的行业，并自喻“万科现在就是当好农民种好地，别的跟我没关系”。我们的另一位自喻“农民”的企业家杨国强则玩起了机器人。

　　他最近成立了科技建筑集团，并把总裁的位子交给了他的“爱将”、年轻有为的碧桂园集团副总裁丁杰。

　　有人将其解读为“架空莫斌”的一场人事地震，并与连日来碧桂园遭遇股债双杀进行了关联式解读。

　　这过于牵强，虽然杨国强对人性的洞察，业界无人能及，知人用人的高明也有目共睹，但是，碧桂园早已跨越人事安排会影响业绩和股价的阶段。

　　相反，我认为碧桂园科技建筑集团的成立与整合，意味着业务流程的再造，也意味着以往成就碧桂园的低价地、大规模、高周转“三板斧”的让位与隐退。

　　这是转型阶段必然要面对的阵痛。它重仓的三四级城市的商品房销售对“利好”刺激免疫、持续萎靡不振，放大了这种阵痛。

　　阵痛和误解其实无处不在。新东方刚转型直播带货时，《经济日报》就发文批评：“作为校外教育培训行业的龙头企业之一，新东方转型具有风向标意义。如果只是从一个挣快钱的行业跳到另一个挣快钱的行业，恐怕不是最佳示范。”

　　如今质疑渐渐消失。人们再次想起那个著名的论断：改变和颠覆一个行业的，往往不来自本行业，而是来自“外行”。

　　早年的碧桂园，是一个连万科、中海、金地这样的“科班生”都看不起的非典型“外行”。万万想不到的是，这个把山姆沃尔顿奉若神明的“外行”，以极致的“高周转”玩法，外加成功刺激了人性的制度创新“成就共享”机制，几年之内，杨国强把碧桂园干成了宇宙第一房企，一骑绝尘。

　　在上一篇写碧桂园的文章中，苗头与其他同行一样，把碧桂园当作旧时代高负债、高杠杆、高周转“三高”模式的扛旗者，这引来部分粉丝的批评，其中一位在苗头后台直言：

　　“高周转”是企业经营本该考虑的策略，也是高杠杆和高负债模式所应匹配的能力和前提。房企负债经营的意思，就是借钱买地，然后在负债到期前实现销售回款，以偿还负债，也就是要有经营高周转来支撑。

　　碧桂园与恒大的不同，首先在于碧桂园是真正做“高周转”，而恒大没有“高周转”。

　　恒大的地，需要捂几年才成熟的，很多。而碧桂园拿地时，第一考虑的是土地的开发条件、片区位置、是否成熟、能否高周转。

　　其次在于，碧桂园的负债要低得多，而恒大等不少房企“明股实债”的现象相当严重。碧桂园几乎没什么“明股实债”。

　　第三个不同，也是以上两个不同背后的原因：碧桂园有很强的风险意识，而恒大不是。

　　我查了一下数据，截止2022年4月，碧桂园总债券余额约982亿元人民币，排在恒大的1722亿元之后。碧桂园的海外债占近78%。

（来源：网络）

　　从债券到期时间看，碧桂园今年4-12月到期的债券总额是78.6亿元，占8%，明年和2024年、2025年到期的债券总额分别是134.9亿元、104.3亿元、663.7亿元，占13.7%、10.6%、67.6%。

　　与碧桂园现有的销售规模和业绩相比，它的负债其实少得令人羡慕嫉妒恨，而它的债券配置非常合理，还债的主要压力在2025年。

　　一位上市房企高管在第一时间得知碧桂园科技建筑集团的架构、业务模型和人事安排后，意味深长地评价：

　　这是着眼于未来了。

　　也许吧，现在要思考的不是未来做什么，而是做什么才有未来。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：李墨轩