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曾经，打开贝壳，投资人还可以看到珍珠，而如今，满眼只剩下沙子。
#1
疫情退去，贝壳底裤脱下
“币圈一天，人间一年”这句魔幻的币圈流行语放在贝壳身上或者说中介身上，或许也不为过。
贝壳上市的一周年，是充满魔幻的一周年，也是过山车般的一周年。
找来了“科技”帽子上市的贝壳，在不被看好的背景下，表现十分抢眼。以20美元/ADS定价IPO的贝壳，开盘大涨75.3%，收盘价报37.44美元/ADS，涨幅87.2%，市值达到422亿美元。
梦幻般的开局已经让众多投资人血压飙升。
没想到更魔幻的在后头。此后贝壳股价一路飙升，将万科、恒大一众房企远远甩在身后，曾经不看好贝壳的人们被频繁打脸，人们已经无法用中介来定义这个现象，只好相信：
这是一家科技公司。
这家科技公司一路狂奔，最高时市值站上908亿美金高位，超过万科、保利、绿地的市值总和！
原来辛辛苦苦盖房子的真不如搞“真房源”的。
连搞科技的百度都被远远甩开。
这一年，贝壳的股价增长了近四倍，这令人惊叹的“钞能力”让无数人打脸后不得不相信“科技”的巨大威力。
回头来看，2020年的疫情在最开始重创了中介行业，却最终让贝壳大获其益。
这个脱胎于链家的平台，原本只是很多买房卖房者的选项之一，默默做着“真房源”的生意，试水着自己的VR看房业务，不温不火地打造着自己的ACN平台。
然而疫情一来，人们被迫封闭在家，传统中介的带看业务突然失灵，线上看房突然之间成了刚需。
有此技术和平台的贝壳一夜爆火，用户纷纷奔赴贝壳网上看房，贝壳的知名度，下载量、活跃度瞬间飙升。
而这些，最终促成了当年8月的贝壳上市，讲着一个动人的科技故事。
贝壳的科技故事实在是太过离奇了，高达186倍的市盈率，让一众互联网科技公司如百度、阿里、京东、网易20倍上下的市盈率实在是相形见绌。
泡沫破时，我们才知道到底谁在裸泳。
2021年的贝壳开始了断崖下跌模式，在一周年的时候，贝壳不但跌破了发行价，市值跌去了四分之三，超过4000亿灰飞烟灭。
辛辛苦苦一整年，一夜回到上市发行前。
即便如此，40多倍的市盈率，依旧在一众中概股科技公司里鹤立鸡群。
如此的魔幻故事，在2021年贝壳的二季度及半年财报会上，被导入了房地产的周期故事里。“每轮周期的政策调整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，贝壳的下一年一般都会做一些在今天看来“难而正确”的事。“2009年链家开始做科学化管理；2012年开始做真房源、发力客户体验和线上；2015年开始全国化布局；2017年~2018年在做贝壳。”贝壳董事长兼CEO彭永东面对惨淡的业绩如此举例，试图安慰投资者。
上市时、股价飙升的时候，贝壳是科技公司。等到坐过山车下来时，又成了房产周期。
打开或者合上贝壳，你永远不知道珍珠和沙子哪个会出现。
#2
惊弓之鸟：垄断隐忧下的中介业务
HUI SHENG SHUO FANG
买房人苦中介久矣！
曾被称为民生“三座大山”的房价、教育和医疗在2021年风云变幻。“双减”出台，教学培训几乎遭遇“毁灭性”打击，医疗“集采”，如火如荼；房地产也是战战兢兢，一轮又一轮的政策“洗礼”下，日子并不好过。
房产中介兔死狐悲，战战兢兢。
7月底，住房和城乡建设部等八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，史无前例地将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员都纳入了监管，中介行业寒意来袭。
8月18日，杭州“个人自主挂牌房源”功能正式上线再次挑动中介神经。买房可以绕过中介，直接交易的思路几乎一夜之间引爆舆论，很多买房者都在为此政策叫好。
虽然很多人拼命告诉大家这个事情对中介影响不大，这个政策早已有之而且别的地方试点并不成功，但依旧挡不住财报会上投资人的关切发问。
虽然贝壳以“该政务服务系统之前就存在，本次是做了升级”做掩饰，不愿做过多延伸。
但这样的欲说还休实在难掩内心的战战兢兢。
正如财报第一个问题上来就是佣金率一样，对于尚未落地的靴子，贝壳如同惊弓之鸟。
佣金，到目前为止，依旧是这家“科技”公司的命门，投资人知道，贝壳应该也懂。
反映在财报上，二季度二手房交易服务营收为96亿元，同比仅增长4%，新房交易服务营收为139亿元，同比增长31.9%，首次单季度新房营收超过二手房。
与此同时，净利润及毛利率的双双骤降，则暴露了贝壳对存量房佣金的依赖以及转型的成色：二季度贝壳的净利润为11亿元，同比大降61%；二季度毛利率只有22.1%，远低于去年同期的32.5%。
更令人触目惊心的是，二季度营业成本同比增长38.6%，增速超过了新房及二手房交易营收，同时，二季度营销和推广费用为人民币12.41亿元，同比增长57.5%。贝壳解释为线上和线下广告投放和品牌宣传活动的增加，以及业务拓展人员的增加。
事情已经很明了，在加大广告投入、营业成本暴增的同时，营收乏力，利润爆降。
而且这样的势头好像一时无法回头，贝壳忍不住给投资人打了预防针：预计2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%~29.4%。
而这家打着“科技”标签的公司，二季度研发费用为人民币仅为7.75亿元，科技的成色可见一斑。
中介的价值到底在哪里？房产中介值得如此之高的佣金率吗？我们需要一个市值如此之高、市盈率如此之高的中介公司吗？
专心盖房子的房企大概已经提前给出了答案。
更令市场担忧的是，贝壳这样的体量是否构成垄断，始终是悬在头顶的达摩克利斯之剑。
在互联网平台反垄断监管日趋严厉的背景下，阿里、美团都在不久前给了答案。
而竞争对手的举报，又何尝不是代表着众多买房者的呼声？
从业人员已经开始用脚投票。
深圳、北京等地中介从业人员的离职、中介门店的倒闭转型大概只是开始，如同贝壳的股价一样，这样的势头好像并没有回头的迹象。
#3
强弩之末：扶不起的新业务“阿斗”
HUI SHENG SHUO FANG
贝壳何尝不想改变。
然而改变之路总是心酸。
在被质疑过度依赖二手房交易收入后，好不容易把新房交易收入拉上来了，结果利润和毛利率爆降！
贝壳一直尝试拓展其营收来源，如今金融服务、装修等曾经被归入“其他”的业务如今在被推向前台。
财报数据显示，包括家装在内的新兴服务和其他服务二季度营收为6.6亿元，同比增长50%。不过，占总营收的比重还不足3%。
在这个年产值达2万亿元的家装行业里，相关企业超过10万家，行业集中度很低，几乎是巨头眼中的一片蓝海。
“家装是贝壳要翻越的第二座山。”彭永东说。
只是，有时候“越过高山，却发现无人等候”。
甚至，等候的可能正是虎视眈眈的“高科技”对手。
就在贝壳谋划上市的2020年，京东打造的一站式家居家装解决方案的“京东家”上线运行，4月底，国美的“打扮家”也正式出道，5月底，阿里巴巴的家居家装平台—“躺平”正式上线……
在家装市场，贝壳这家科技公司，终于遇到了“科技”对手。
一年后的7月，也许为了在财报公布前讲出新的故事，贝壳找房宣布与圣都家装达成100%股权收购协议，总对价不超过80亿元。
这家被被称为家装界的“贝壳”，终于走进了“贝壳”。
两个“贝壳”在一起能做什么？幸亏董小姐没有把中介这块肉看在眼里，这个“掌握核心科技”的女强人，曾经对小米入股美的做了惊人的评价：
两个骗子在一起，是小偷集团！
责任编辑：张亚楠
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