佳兆业净负债率五连降上半年旧改贡献3成销售_新浪财经

　　文 / 徐苑蕾

　　8月27日，佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）发布中期业绩。半年报数据显示，2020年上半年，佳兆业实现收入223亿元（人民币，单位下同），同比增长11%，其中物业销售收入达到206亿，同比增长11%，占总营收比例为92%。

　　上半年，公司股东应占核心净利润同比增长26%，达到35亿元。不过核心净利润是不包含投资物业和金融资产公允价值变动、汇兑亏损等因素的，而如果将这些因素纳入计算，上半年佳兆业净利润和净利润率则均出现同比下跌的情况。

　　在中期业绩发布会上，佳兆业管理层重申，今年千亿销售目标没有改变，并且表示，在融资环境收紧之下，佳兆业确实存在压力，但公司保持发展与债务之间的动态平衡，降负债的目标依然力争在年底将净负债率降至120%以内。据了解，自2016年至今，佳兆业净负债率已实现五连降。

　　多因素拖累利润增长净利润率同比下跌

　　2020年上半年，佳兆业在疫情的影响下获得了不俗的业绩表现，拿地成本较低的旧改项目转化，让佳兆业毛利率保持在行业内的较高水平。

　　半年报数据显示，2020年上半年，佳兆业实现毛利75亿元，同比增长12%，毛利率为33.8%，同比增长0.4个百分点，公司股东应占核心净利润同比增长26%，达到35亿元。

　　不过值得注意的是，核心净利润是不包含投资物业和金融资产公允价值变动、汇兑亏损等因素的，而如果将这些因素纳入计算，上半年佳兆业净利润仅为23.6亿元，较去年同期的27.8亿元同比下降15.1%，净利润率为10.6%，较2019年同期下降3.2个百分点。

　　拖累净利润增长的其中一个因素，是因为上半年人民币兑美元贬值，导致融资成本的增加。在此情况下，2020年上半年，佳兆业的融资成本净额由去年同期的3.54亿元增加至10.65亿元，增幅达到7.11亿元，同比翻了2倍之多。

　　而这已经是佳兆业将部分利息支出资本化后的结果。财报数据显示，上半年佳兆业的资本化利息达到了52.56亿元，较去年同期的44.72亿元增加7.84亿元。

　　据了解，无论是国内还是国际上，现行会计准则均允许房企将部分财务费用进行资本化，一般情况下，直接用于房地产项目开发的借款所产生的利息，在项目开发期间可以计入开发成本进行资本化，被资本化的财务费用不计入当期利润表损益。

　　而标的项目一旦建成完工之后，若相关开发借款尚未清偿完毕，剩余借款在此后所产生的利息则需要费用化，并直接计入当期利润表损益，可以说，利息资本化在一定程度上是房企利润的“调节神器”。

　　另一个影响净利润的因素则是投资物业收益金额的变动。今年上半年，佳兆业因该项指标带来的收益净额为7215万元，而去年同期为3.9亿元，同比减少3.2亿元。

　　在国内房地产市场火爆的2014年至2017年期间，佳兆业持续扩大举债规模，加大了对投资物业的布局。截至报告期末，公司投资物业账面余额为359.6亿元，占净资产622.5亿元的58%。但是受到上半年疫情的影响，国内不少投资物业的估值都出现了增长放缓或下跌的情况。

　　此外，佳兆业在上半年出售附属公司权益的收入为3.26亿元，较去年同期的9.79亿同比减少6.5亿。综上多重因素均成为了上半年拖累佳兆业利润增长的“包袱”。

　　旧改贡献3成销售拿地销售均价比提升

　　在经历了一系列风波之后，2017年佳兆业复牌之时，公司曾提出三年冲刺千亿的目标。管理层重申，今年千亿销售目标不变。

　　上半年，佳兆业销售目标完成率仅为36%。根据半年报数据显示，2020年上半年，佳兆业实现合约销售金额为360亿元，同比增长4%，合约销售面积为212万平方米，同比增长8%。其中，旧改项目销售占整体的32%，大湾区销售则占整体的57%。

　　据了解，下半年佳兆业预计可售货值达到1200亿元，其中57%来自大湾区；全年计划转化10个旧改项目，可售货值约为740亿，达到历年最多。

　　拿地方面，今年上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购和旧改等方式新增土地23幅，权益建筑面积达到281万平方米，权益代价为222亿元。新增土储中，旧改土地的贡献近24%，74%位于大湾区。

　　截至报告期末，佳兆业土地储备逾2680万平方米（不含旧改土储面积），土储对应货值接近5800亿元，其中大湾区占整体近70%，深圳占约30%。

　　此外，旧改项目总个数达到167个，旧改项目占地面积同比增长6%达逾4200万平方米，旧改项目预计货值逾2.6万亿元，预计转化后提供建筑面积逾1亿平方米。

　　值得注意的是，上半年佳兆业销售均价不如去年同期，价格为17004元/平方米，较去年同期的17686元/平方米同比跌4%。

　　均价的下滑主要与销售结构的调整有关。财报数据显示，上半年公司一线城市销售占比同比下降，而二线和三线城市销售占比上升，三个等级城市的占比分别为39%、51%和10%，而去年同期为48%、49%和3%。

　　在销售均价同比下跌的同时，佳兆业拿地均价却在上涨。2020年上半年，公司新增土储权益平均土地成本为7896元/平方米，而去年同期为6600元/平方米，同比增长20%。

　　以此推算，上半年佳兆业的拿地销售均价比从去年同期的37%上升至46%，意味着公司拿地较为积极，同时也对佳兆业未来项目收益率的把控提出更高的要求。

　　确认收入方面，得益于公司销售金额的持续增长，2020年上半年佳兆业实现物业发展的营业收入同比增长12%达206亿元，均价同比增长14%达1.9万元/平方米。按区域及城市划分，80%的营业收入来自大湾区；68%的营业收入来自一线城市。

　　降杆杆效果显著净负债率实现五连降

　　现金流是房企发展的“生命线”，今年3月，佳兆业董事会主席郭英成曾对媒体表态称，未来公司将向120%及以下的净负债率目标努力。在中期业绩发布会上，管理层再次提及力争今年年底完成该目标，而中期目标则是将净负债率降至100%以内。

　　半年报数据显示，截至2020年6月底，佳兆业净负债率为130%，比2019年末下降14个百分点，而自2016年至今，公司净负债率已实现五连降，2016年-2019年公司净负债率则分别为308%、300%、236%、144%。

　　截至报告期末，佳兆业总借款余额约1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，1年内到期债务约为316亿元，占比26%。而公司持有现金为404.74亿元，比2019年末的369.78亿元增长9.5%，现金短债比较去年年末的1.1倍提升至1.28倍，说明佳兆业债务结构进一步优化，现金流较为宽裕稳健，偿债能力持续增强。

　　据首席财务官吴建新介绍，截至报告期末，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个基点；境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290个基点。

　　近期房地产市场开始释放出调控和收紧融资的政策信号，市场消息称，房企融资将设置“三条红线”分类监管。“三条红线”分别是：一、剔除预收款后的资产负债率大于70%；二、净负债率大于100%；三、现金短债比小于1倍。

　　目前的融资环境对高负债的房企来说并不算友好。吴建新对此也坦言，“公司确实感到压力”，但他也进一步指出，佳兆业始终保持发展与债务之间的动态平衡。

　　吴建新列举了一系列数据来进行说明。他表示，2017年-2020年上半年，佳兆业有息负债余额分别为1112亿、1105亿、1172亿和1127亿，复合年增长率不到3%，但公司2017年-2020年上半年的合约销售规模分别为447亿、701亿、881亿和360亿，复合增长率大概为40%，结转的销售收入复合增长率年化也在20%以上，2017年-2020年上半年分别为312亿、361亿、438亿和206亿。

　　高级顾问谭礼宁则表示，佳兆业将会从两方面着手优化债务结构：“从运营方面，公司会加强销售回款率，降低成本，提升利润，希望降低有息负债。另外是债务管理，一是在适合的时候进行回购，另外会用长债置换一些短债，同时也会在海外进行拓展，除了发债以外，还有增加一些融资渠道，比如说银行贷款。”