争取100亿元信贷规模先行落地，武汉收储商品房即将按下快进键

唐军/发自武汉

8月20日，暑热还未消散，在武汉市汉阳区马鹦路地铁口旁，招商愉樾静静的矗立着，商业门店均大门紧闭。

“目前，这里已无房可售，这栋楼整体被收了。”招商愉樾项目售楼部的张女士表示。

从武汉市住房和城市更新局获悉，招商愉樾已被武汉市安家保障性住房有限公司收储，未来将用于住房保障项目。这一动作标志着武汉市收购存量商品房用作保障性住房的正式落地。

湖北省住建厅相关负责人透露，为构建“保障+市场”的住房供应体系，湖北省将积极利用保障性住房再贷款，拟收储1万套商品房用于保障性住房，目前各地正在着力推进中。

8月19日，湖北省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长刘震，在湖北省解决青年人住房问题的新闻发布会上亦强调，要运用多元化政策支持，加快建设配租型保障性住房，并利用保障性住房再贷款政策购买一批存量商品住房用作保障性住房，建立全周期的青年人住房保障体系。

“武汉本轮初步争取100亿元信贷资金推进收储工作。”武汉市住房和城市更新局负责人表示。

一个值得关注的问题是，在庞大的存量房急需去化及发展保障性住房的需求下，湖北省及武汉市的收储工作需要按下快进键。

收储落地

为有序推进商品房收储工作，武汉市专门成立了武汉安居保障性住房有限公司、武汉安家保障性住房有限公司两家全新的国资平台，组织开展房源收购及运营管理工作。天眼查显示，两家公司注册资本均为5亿元。

“现在已运营的国企均达不到央行与国家部委要求的收储公司的条件，因此创建了新的收储平台。”上述武汉市住房和城市更新局负责人表示。

目前，武汉市收储商品房的基本原则是，按照政府指导，市场化运作思路，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续。

从目前收储项目来看，武汉当下主要以商办类物业为主。

张女士介绍，招商愉樾3栋2号楼是一栋商办物业，建筑面积13192平方米，户型基本为79平方米的层高为4.5米的LOFT产品，设施配套齐全，后期运营人才公寓非常合适。改造装修后，可提供保障性租赁住房、人才公寓334套（间）。

记者获悉，武汉市安家保障性住房有限公司本批次收储的另一项目是空港中心三期2号楼，也是商办物业，位于武汉市黄陂区航城西路，属于空港国际商务新城，区域内教育、医疗、文体等公共配套都已建成，交通便利。该项目改造装修后，可提供保障性租赁住房168套（间），为该区域从事航空、物流、市政、教育、医护和企事业单位的员工服务。

“武汉另一家收储平台——武汉安居保障性住房有限公司收储的项目也是商办物业。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政透露，武汉目前收储的标的基本为商办物业，这是基于项目区位、价格及运营等因素的综合考量，武汉商办物业有较多在市主城区轨道交通沿线、配套较好的项目。一方面，符合区位、户型、配套等收储要求的商业项目相对更多可供选择，也有利于后期的出租运营；另一方面，最近几年商业公寓市场调整比较充分，交易价格容易达成一致。

尽管武汉市安家保障性住房有限公司与武汉招商地产签署协议的相关条款与价格没有对外透露，但从市场层面来看，目前武汉市汉阳钟家村附近的商办公寓价格在10000元~13000元/平方米。有市场人士初步评估，招商愉樾3栋2号楼整栋资产折后成交价格在7000元~9000元/平方米。较低的收储价格可降低运营成本，也为商业运营预留了空间。

一位不愿具名的房企负责人说，“虽然收储商办物业使存量项目有了化解渠道，但大量的商办物业库存较高，武汉很多房地产项目在此前做详细规划时，政府都要求了20%~30%的商业公寓与写字楼产品，初步估算，由此造成全市商办物业存量超1600万平方米，亟待去化盘活。”

另外，武汉新建商品住宅库存同样高企不下。据武汉克而瑞数据，今年武汉新建住宅库存为1660万平方米，由于今年上半年新房销售态势转弱，按照最近6个月的销售速度，去化周期约为30个月。

不过，从收储工作操作层面来看，现阶段武汉对于收储项目的选择较为谨慎。

面临的问题

从目前各地推进情况来看，收储工作进展不一，未达预期。

为推进收储工作，武汉市住房和城市更新局召开专题座谈会，宣传收购存量商品房用作保障性住房政策的积极作用与意义，鼓励供需双方积极对接。

从对接情况看，很多滞销的商品房在区域配套、户型、价格等方面，与收储的政策条件难以匹配。

“我们也开了几次收储对接会，存在的一个情况是，不少白名单之内的项目符合收储条件，但不接受收储价格；白名单之外的项目，往往不符合收储标准。”湖北省宜昌市一位行业主管部门负责人表示。

据了解，有些地产项目因滞销有意愿参与收储工作，但进入议价阶段后，往往因价格因素搁置；有不少项目因区位、配套、户型等因素，不能匹配收储条件与要求，而这类项目在市场上存量较多；还有处于烂尾或位置偏远的项目更难达到收储评估条件。因此，在收储实际操作环节，存在着落地难的问题。

李国政表示，在收储工作方面确实存在着堵点，价格高了，收储平台存在国有资产流失风险；价格低，房企也难以接受，亏损太多，如果是国企、央企项目，内部审核也难以通过。

另外，华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师，城市经济系系主任陈立中表示，“收储是当前中央支持房地产‘去库存’的主要政策，作为收购主体，城市国资平台首先需要考虑的是运营情况，确保被收购项目‘保本微利’”。

针对武汉楼市情况，有专家建议，在武汉，可先收储户型90平方米以下现房，用作配租型保障性住房，货值约100亿元。之后，可把收储项目户型扩大到120平方米以内，将武汉远城区临空、车都、长江新区及三四环间、四环外等区域项目，选择性地收储，用作配售型保障房，以提高央行再贷款资金利用效率。剩余的存量项目可由市场自行消化。

当前，积极的信号已经出现，在各城市住房价格出现一定程度回落的同时，租售比已在逐渐向合理区间收敛。有些城市租金收益率能够覆盖运营成本和融资成本，整体运营接近“保本微利”。这会增强各城市国资收储平台发展保障性租赁住房的信心，进一步提高收储规模与速度。

“如果地方政府还能给予保租房与租赁项目一定的贴息或税费减免，住房租赁的商业模式就能持续，补齐租赁短板，推动构建租购并举的住房制度。”陈立中建议。

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