龙年地产关键词之政策的脉象：降速之后，如何建“好房子”

　　新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的行情，有赖于政策气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体走向。

　　作者：陈月芹 田国宝 

　　封图：图虫创意

　　导读

　　壹  ||如果一家房企按照重要性给各项工作排序，保交楼一定是第一位的。

　　贰  ||多名政府人士认为，2024年的楼市调控基调会以“强刺激”“稳市场”为主，稳住居民购房预期和信心。

　　叁  ||  虽然集体土地入市在部分城市突飞猛进，但从全国范围看，由于集体土地分食了地方政府土地财政收入，各地进展较为缓慢。一直到2023年底，集体土地入市才陆续在各地实现零的突破。

　　肆  ||  在供给端，“建造好房子”不再只是开发商的营销说辞，而是其安身立命的根本。

　　伍  ||  虽然房地产融资协调机制建立起来了，多省市也建立了相应的白名单项目，但如何落实仍是一个难题。

　　陆  ||  继2023年四季度消费公募REITs试点推出以来，预计文旅行业将在2024年推出首批公募REITs试点项目，届时公募REITs队伍将进一步壮大。

　　柒  ||  从地方两会透露的信息看，2024年老旧小区改造依然保持相应的力度。

　　2024年已经过去一个多月，我们迎来了农历新年。对持续盘整的房地产行业来说，龙年代表的升腾气象让人充满期待。在新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的行情，有赖于政策气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体走向，我们选取的龙年地产关键词正基于此。

　　本文系龙年地产关键词系列一：政策的脉象。

　　保交楼进入攻坚期

　　如果一家房企按照重要性给各项工作排序，保交楼一定是第一位的。

　　对出险房企而言，保交楼是压在管理层身上最重的任务，其重要性、紧急性排在还债之前，且不积极交付、挪用预售监管资金可能面临入刑等，真切地给各家房企敲响警钟。

　　对尚未出险的民企而言，“我的房子能交房”这项基本要求成了产品最大的卖点，需要反复打消购房者的担忧。央企理应气定神闲得多，但他们也常常面对购房者的质疑。

　　地方政府尤其是住建部门，担起了保交楼的具体任务，诸如保资产、筹资金，督查项目工程进度，协调建设单位、各大债权方、金融机构、小业主、供应商等。

　　为了让停工、烂尾的工地再次转起来，地方住建部门经办人员常常得跑法院，申请冻结资产，和债权人协商；再追查挪用预售资金，争取颗粒归仓用于后续工程建设，必要时申请行拘相关负责人，或带队到房企总部追讨款项；甚至还担当起了卖房重任，协调城投国企对项目兼并购、销售存量房等加大资产处置力度，筹措复工所需资金。

　　自2022年7月，央行、住建部、财政部等部门联手出台多项措施，释放了3500亿元的保交楼专项借款，以及2000亿元商业银行配套融资。

　　一年半时间过去，据住建部披露的数据，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

　　这组数字意味着，3500亿元保交楼专项借款大多发放到项目上了，客观上推动了一批停工项目复工、交付。但需要注意的是，这仅是能申请到专项借款的项目，仍有一批项目因为资金缺口过大、严重资不抵债、没有还款来源等尚未被覆盖。

　　显然，3500亿元的专项借款并不能为所有烂尾楼兜底。以恒大为例，其于2023年3月发布的公告称，“未来三年的核心任务是保交楼⋯⋯预计需要额外2500亿—3000亿元融资”。这还只是一家房企的资金缺口。

　　在2023年底召开的住建工作会议上，住建部部长倪虹肯定了保交楼取得的阶段性成果，并表示，2024年，一是要持续落实企业主体责任和城市属地责任，切实完成350万套保交楼任务（据前述交付成绩计算，剩余50万套）；二要抓好房地产项目的交付工作，加强预售资金监管，防止出现新的交付风险。

　　这一年多来，保交楼与追逃预售资金同时进行。倪虹强调，2024年要稳妥处置房企风险，“落实房企总部所在城市政府和项目公司所在城市政府责任，坚决追回被抽调的预售资金，督促企业积极自救、加快资产处置”。

　　监管部门将房企做了分档归类：对资可抵债、暂时资金链紧张的房企，支持恢复正常经营；对资不抵债、失去经营能力的房企，按照法治化、市场化原则出清，“该破产的破产，该重组的重组”，同步做好债权人权益保护和维稳工作。这说明，出清并未停止，出险房企仍须积极自救。

　　三年多来，停工烂尾项目经过金融机构等市场化机构的筛选，再经专项借款审批程序的筛选，剩余项目必然是保交楼最难啃的骨头。

　　销售端持续下行，资产贬值持续，可能导致房企和属地政府通过资产变现换来后续建设资金的难度加大。部分项目撬动专项借款等动工建设，但完成交付后，剩余房源销售遇阻，成了国企城投手上闲置的资产。

　　此外，项目交付后，开发商须按此前申报时提交的还款计划，按时按月还款。存量资产处置和新建房屋销售回款等资金，全额进入政府托管账户，按照专项借款“后进先出”原则，优先用于偿还专项借款。

　　1月，住建部政策研究中心副主任浦湛说，目前，各地正在千方百计寻求解决（保交楼）问题的方案，“2024年，保交楼工作进入攻坚期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻坚克难，把最后的‘硬骨头’解决好，把人民群众的合法权益保障好”。

　　调控做减法之后

　　2023年的楼市调控风向，是从当年7月24日政治局会议的一句话定调——“房地产市场供求关系发生重大变化”开始逆转的。自此开始，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。

　　各地频繁调整“四限”（限购、限售、限贷、限价）政策，涉及住房公积金、房贷利率、契税补贴、购房补贴、普宅线等全方位的宽松。据统计，2023年各省市共出台800余次优化政策，涉及城市超300个。

　　2023年里，LPR（贷款市场报价利率）下调了2次。部分城市已对房贷利率下限调降多次，部分城市首套住房个人住房贷款利率下限最低已降至3.6%，例如南宁、中山等，百城中60城首套房贷利率进入“3时代”。存量房贷利率也降了，1月24日央行副行长宣昌能披露，超过23万亿的存量房贷利率完成下调，平均降幅0.73%，每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。

　　尤其是2024年1月底，住建部重申“各城市可以因地制宜调整房地产政策”，截至2024年2月初，仍执行较严格限购门槛的“高地”仅剩北京、上海、深圳等少数核心城市。

　　实际上，部分城市政府对调控松绑、刺激市场仍怀有疑虑，正在缓慢地试探市场的“底”、政策工具箱的“底”和上级部门的“底”。

　　需要明确的是，“房住不炒”基调并未改变，所有撤销调控旧规的举措必须围绕支持刚需和改善性住房需求，严防投机炒房势头席卷重来，而积极稳妥化解房地产风险、促进房地产市场平稳健康发展成为住建部门新一年的重要工作。

　　多名政府人士认为，2024年的楼市调控基调会以“强刺激”“稳市场”为主，稳住居民购房预期和信心。

　　如果降低购房成本的刺激手段所起效用逐渐减弱，市场复苏动力不足，推动新一轮城中村改造会是更为有效的办法，是直接调节供求关系、创造购房需求、激活市场交易和置换、拉动万亿级投资的办法。

　　大部分二线及低能级城市松绑政策已基本见底，当刺激手段乏力，以往通过“上枷锁”抑制市场过热的路径并不能直接反向起效——仅靠撤销限制政策实现市场复苏，此时，需求端的购房者、供给端的开发商等翘首以盼，等待监管部门拿出更有力的政策工具。

　　集体土地入市加速

　　1月30日，长沙雨花现代物流中心开发建设有限公司以11.21亿元，在长沙雨花区获得一宗集体经营性建设用地。这是长沙作为集体土地入市试点城市以来，成功交易的首宗农村集体经营性建设用地。

　　集体土地入市经历了一个漫长而曲折的过程，本世纪初就开始探索，但直到2017年才在北京、上海和广州等地获得突破，从集体土地建设租赁住房到集体经营性建设用地正式入市交易。尤其是北京，集体经营性建设用地除了可以建设工业和商办项目，还可以用来建设可售型共有产权住宅。

　　虽然集体土地入市在部分城市突飞猛进，但从全国范围看，由于集体土地分食了地方政府土地财政收入，各地进展较为缓慢。一直到2023年底，集体土地入市才陆续在各地实现零的突破。2023年12月，武汉、资江、玉溪等地出让了首宗集体经营性建设用地。

　　2024年以来，集体土地入市进展明显加速，除了长沙，漳州、秦皇岛、大庆、荆州、石家庄和自贡等地也成功出让了首宗集体经营性建设用地，从用途来看，主要集中在经营性用地方面，住宅领域相对较少。

　　一位接近自然资源部人士表示，在所有权、承包权和经营权“三权分立”明确之前，自然资源部和地方政府推进一直较为谨慎，随着顶层设计确立，加上土地财政式微，集体土地确权和入市有了全面突破性进展。

　　而且，未来土地出让逐步减少增量，以存量改造为主，存量土地中，除了国有建设用地，农村集体经营性建设用地也是未来一个重要方向，将释放出更多的市场空间。

　　降速之后，如何建“好房子”

　　1月24日，住建部官网刊发了住建部部长倪虹的一篇署名文章，其中提到，住建系统将“以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”。

　　近3年的市场调整，深刻地改变了房子需求端、供给端的逻辑：

　　在需求端，在多数城市松绑政策近乎出尽的背景下，70个统计城市中，有62个城市新房价格环比下跌，二手房更是无一上涨。此前因“害怕跟不上房价上涨速度”而提前透支买房需求的刚需购房者选择再观望，投资客也冷静下来了。此时，吸引购房者走进售楼处并刷卡买单的理由，更多变成了“我需要改善居住环境”，而支持刚需和改善性住房需求也正是多项政策的出发点和落脚点。这是“好房子”行动诞生的背景。

　　在供给端，“建造好房子”不再只是开发商的营销说辞，而是其安身立命的根本。尤其是多数城市处于供过于求阶段，又遇上10万套配售型保障房增加了供应，刚需工薪阶层有了更多选择。开发商不得不想方设法抓住改善性需求客户，认真思考自身的产品力、竞争力是什么？

　　实际上，2023年，在住建部等部门全程指导下，中国勘察设计协会推出了全国“好房子”设计大赛。这场比赛规格空前，有276家建筑设计单位和高校组建了531支设计团队参赛，仅评委数量就达到了166人。

　　通过比赛的形式，集结政企研学媒参与讨论何为“好房子”、“好房子”的标准应该有哪些，并应用到具体的项目建造中去，不失为探索住房供应标准与机制的一个思路，让更多企业和市场主体关注房屋质量、建造工艺等。

　　什么是“好房子”？答案千人千面，参考这次大赛提出的十大评选标准，分别是协调美观、生活便利、环境宜居、全龄友好、功能适用、健康舒适、安全耐久、灵活可变、低碳环保、运维经济。

　　2024年住建工作的一个重点是，“下力气建设好房子”。像汽车行业打造电动汽车一样，在住房领域创造一个新赛道，住建部将成立专班推进这项工作，它关系到建筑业、地产开发与设计、物业服务乃至智慧化建造、智能家装等全链条。

　　据经济观察报了解，为了抓“好房子”建设，住建部等部门频频向外取经，其调研名单里不仅有中建集团、中国建科集团等建筑企业，还出现了华为、海尔、科大讯飞、蔚来汽车、长安汽车等智能制造大厂、汽车企业。

　　开发商们也早早行动起来了，如越秀地产、华润置地等房企正在内部对标郑州永威、龙湖、保利、中海、招商、绿城等同行。对开发商而言，想要房子卖得好，房子必须造得好，但“好房子”、高端产品并不等于贵价材料的堆砌，产品力也非一朝一夕就能习成。

　　过去十余年，在行业高速发展之际趁风口扶摇而上的房企们，必须慢下来，花真金白银，付出时间精力，以及内部上上下下动员调整，全身心扑到建造出让购房者愿意买单的“好房子”这件事上。

　　融资白名单逐步落地

　　1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求建立城市房地产融资协调机制，地级及以上城市人民政府发挥牵头协调作用，迅速建立房地产融资协调机制，并运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。

　　会议强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

　　同时，要确保信贷资金封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面跟踪监测落实情况，加强督促指导；国家层面建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报；住房城乡建设部抓机制落实力度。

　　从中不难发现，所谓的融资白名单仅针对项目，而非此前传言的房企。截至2月2日，已经有重庆、南宁、武汉、大连、成都、西安、昆明、青岛、哈尔滨等11个城市向银行推送了首批房地产项目融资白名单。

　　其中重庆涉及项目314个，融资需求830亿元；昆明涉及项目212个，融资需求916亿元；青岛涉及项目84个，融资需求250亿元；西安涉及项目54个，涉及融资179亿元；成都涉及项目227个，武汉涉及项目101个，南宁涉及项目10个。

　　虽然房地产融资协调机制建立起来了，多省市也建立了相应的白名单项目，但如何落实仍是一个难题。一位金融机构人士告诉经济观察报，对银行来说，是否为项目融资，首要考虑的仍是股东背景和自偿能力，与是否纳入白名单关系不大。

　　另一位银行人士告诉经济观察报，由于融资涉及到风险，相关基层工作人员需要承担相应责任，房地产融资协调机制想要畅行无阻，需要建立明确的责任机制，“政策性倡导的融资，谁来承担责任，这个关键问题不明确很难落实到位”。

　　公募REITs逆势而行

　　对公募REITs来说，2024年依然是一个煎熬的年份，截至2月2日，短短一个月时间，共有10只REITs价格跌幅超过10%，其中嘉实京东仓储物流REIT跌幅超过了28%，华安张江产业园REIT跌幅超过17%，国泰君安东久新经济REIT跌幅超过15%。

　　跌幅较大的公募REITs主要集中在产业园、部分物流园，以及高速公路领域，自上市以来，华夏中国交建高速公路REIT跌幅超过45%，建信中关村产业园REIT和博时招商产业园REIT跌幅超过30%，中金湖北科投光谷产业园等另外7只的跌幅也超过20%。

　　相比而言，能源和水务领域的公募REITs价格波动幅度相对较小，部分还出现一定幅度的上行。上市以来，鹏华深圳能源REIT上涨19%，中航首钢生物质REIT上涨13%，中航京能光伏涨了4%，富国首创水务REIT涨了3%。

　　从2021年推出以来，公募REITs被寄予厚望，先后有产业园、物流园、保障房、高速公路、水务、能源、消费等多个行业陆续被纳入试点范围，一定程度增强了资本对不动产和特许经营等领域的投资热情。

　　继2023年四季度消费公募REITs试点推出以来，预计文旅行业将在2024年推出首批公募REITs试点项目，届时公募REITs队伍将进一步壮大。

　　一位消费公募REITs原始权益方相关负责人告诉经济观察报，公募REITs意义不仅仅是盘活开发企业的沉淀资金，更大的意义在于“资本获得退出通道，企业解决资金难题，群众获得一个投资品种，总体是一个多赢的局面”。

　　在他看来，目前公募REITs的困境只是暂时的，不能因暂时困难否定公募REITs的价值，“就像股市，不能因为股市不好，就否定其价值”。

　　老旧小区改造新任务

　　根据住建部公布的数据，2023年全国新开工改造城镇老旧小区5.37万个，惠及897万户居民；加装电梯3.6万部；增设停车位85万个，电动汽车充电桩3.66万个，电动自行车充电桩28.8万个；增设养老托育等社区服务设施2.1万个；改造城市水电气热等各类老化管线7.6万公里；新增文化休闲、体育健身场地637万平方米。

　　2023年，中央金融工作会议提出“三大工程”后，老旧小区改造被纳入城中村改造。2024年全国城乡住房建设工作会议，对老旧小区提出新的任务，未来一年：

　　研究建立城市设计制度，再改造一批城镇老旧小区，重点解决加装电梯平层入户、停车难等问题；建设一批完整社区，补齐一老一幼等设施短板，加强无障碍环境建设和适老化改造；打造一批儿童友好空间建设样板，大力推进城市地下管网改造，实施城市排水防涝能力提升工程；深入推进城市生命线安全工程建设，推进城市生活垃圾分类提质增效，持续推进“口袋公园”、城市绿道建设；探索在中小学校、幼儿园周边配套建设公园、公厕和等候区等场所设施，为接送孩子的家长提供便利。

　　从地方两会透露的信息看，2024年老旧小区改造依然保持相应的力度。

　　广东计划新开工改造城镇老旧小区1100个以上，山东推进160个老旧片区综合更新，改造56万户；上海计划完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造；北京计划实现老旧小区综合整治新开工300个、完工200个，老楼加装电梯新开工1000部、完工600部，同时推进核心区平房整院落退租、完成申请式退租2000户，启动危旧楼房改建20万平方米；江西新增改造城镇老旧小区1008个、39.1万户；辽宁改造老旧小区700个、老旧管网4600公里；天津启动275个老旧小区改造提升。

　　国海证券统计，2024年，21个超大特大城市城中村改造项目1034个，预计年均投资5067亿元。

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责任编辑：王涵