推迟的楼市“小阳春”为什么还是没来？

　　国是直通车

　　在3月份的“缺席”之后，业内预期可能“迟到”的楼市“小阳春”4月份依然没有露脸。

　　尽管支持或松绑政策以平均每天两条的频度发布，但受到多地疫情反复、市场信心不足等影响，一些城市刚出现的升温苗头被掐断，4月多地楼市依然处于深度调整中。

　　此前，活跃度相对较高的长三角楼市近乎全面“熄火”，佛山、惠州、东莞、珠海等大湾区楼市也处于低温运行状态。

　　房价“横盘”

　　据中指研究院统计，4月，中国百城新房价格环比仅上涨0.02%。1-4月累计，百城新建住宅价格上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.91个百分点，累计涨幅为近五年同期最低点。

　　尽管环比仍保持微弱涨幅，但当月百城中，无论新房还是二手房，4月价格环比下跌的城市数量同比显著增加。2022年4月百城新建住宅价格环比下跌的城市有48个，较去年同期增加28个；二手房价环比下跌城市52个，增加24个。

　　今年以来，各城市新房价格涨幅均较小。1-4月份新房累计涨幅排名居首的广州，房价涨幅为1.24%，其余城市累计涨幅均不到1%。

　　成交乏力

　　根据多个机构统计，4月份无论新房还是二手房成交规模同比降幅均超过四成。

　　贝壳研究院统计数据显示，2022年4月全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%，较3月跌幅进一步加深5个百分点，相较疫情初期的2020年4月，累计成交量仍下跌4%，未见“小阳春”。

　　二手房市场同样走弱。贝壳研究院数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022年4月贝壳50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1-4月累计成交同比下降近40%。

　　各城市间冷热不均的现象明显。据克而瑞研究中心统计，4月份，长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压。天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。大湾区城市佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏，项目去化普遍维持在30%左右；武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧。

　　土地成交规模延续低位

　　4月份土地成交面积和金额均同比继续下滑。

　　据克而瑞研究中心统计，4月份，全国300城经营性土地总成交建筑面积6537万平方米（截至4月27日），环比3月微涨1%，但同比降幅近六成，依旧在历史低位；当月300城土地成交总金额增至2752亿元，环比上涨36%，但同比依然下降，降幅高达53%。

　　贝壳研究院数据显示，4月，80%的城市土地成交平均溢价率在5%以内，与3月基本持平，房企拿地能力依然不足。从年度累计数据看，当月，50%的城市出让住宅用地规划建面积同比跌幅超过50%，另有10%的城市同比涨幅高于50%，城市间的冷热差异依然明显，多数城市市场信心不足。

　　截至4月底，中指研究院统计数据显示，14个完成首批次集中出让的城市土地流拍占比16.4%。完成出让的城市中冷热分化显著。其中，福州流拍3宗、撤牌3宗；天津土拍大幅宗地终止出让或流拍；而杭州60宗地几乎全部成交，深圳土拍宗地地价全部溢价触顶。

　　房企业绩大幅下滑

　　市场下滑，房企业绩同样大幅缩水。

　　据中指研究院统计，前4个月，销售额排名前100位的房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%。今年1-4月份，销售额超千亿元的房企仅3家，较去年同期减少6家；超百亿元的房企57家，较去年同期减少46家。

　　房企融资也持续处于同比大幅下跌区间。贝壳研究院报告显示，1-4月份，中国房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。2022年4月房企境内外债券到期债务净额396亿元，房企债务承压。

　　超70城放宽楼市政策

　　事实上，今年以来，房地产经营环境持续改善，中央多部委释放积极的政策信号。

　　贝壳研究院指出，4月住房信贷环境进一步宽松，利率创四年新低，目前103个重点城市主流首套房贷利率已全部低于6%。同时，地方政策宽松程度加码，限购、限贷、限售等限制性手段均有所松动。

　　据初步统计，今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽，包括公积金贷款支持，限制性政策松动等。房地产政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，包括南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城市以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。

　　另据中原地产研究中心统计，4月份各地发布“稳楼市”政策75次，这意味着平均每天就有超过两条相关支持性政策出台。

　　为何“小阳春”爽约？

　　贝壳研究院认为，楼市调控效果较弱的根本原因是市场预期没有有效恢复。疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，企业发展不景气，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。

　　此外，房企流动性风险未实质性改善，购房者对新房项目交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。

　　业内预计，后续房贷利率还有下调空间，房企风险出清速度也将有所加快。疫情过后，城市间人口流动将恢复，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求将补偿性释放，这决定了未来市场修复的大趋势，但当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。

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责任编辑：王翔