房地产变局的“最后一役”

　　疫情爆发后的第二年，房地产行业遭遇重挫。自下半年开始，地产销售排行榜上的多只“昔日黑马”接连陨落，就连行业内的龙头企业都各自承压。地产大变局之年，有房企打包优质资产断臂求生，有房企剥离多元业务回归主业，也有房企手握重金开始蓄力吞并。属于房企的黄金时间已过，房地产变局的“最后一役”帷幕拉开。

　　地产的“白银时代”，也要一去不返了。

　　回顾2021年的房地产市场，以年中为界，上下半年成交量强弱转化明显。据克而瑞数据统计，去年上半年地产行业成交显著放量，其中百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。

　　然而，下半年开始，多家房企接连爆雷，市场信心重挫。在这种情况下，市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。其中，规模房企整体的平均目标完成率不到90%，较过去三年105%以上的平均水平下降了15个百分点。

　　走过艰难的2021年，房地产行业“大变局”进一步踏入深水区。

　　2022年年初，地产行业利好信息接连落地。1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标；1月10日，有市场消息称，相关部门正在协调央企对部分遇困房企施予援手；1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，将5年期以上LPR下调5个基点至4.6%……

　　无论是放宽“三道红线”鼓励收并购，还是时隔21个月罕见下调5年期以上LPR，亦或是相关部门搭桥为房企解困，核心都指向一个目标——修复堤坝，引导潮水。地产行业已狂奔数年，迫切需要回到理性阶段。

　　地产浮沉，变局环生，不破不立。房地产变局的“最后一役”帷幕拉开，重建倾圮之楼的号角即将吹响。

　　地产“自救”

　　2021年，地产“暴雷”之年。

　　开年，龙头万科交出“史上最差”一季报，当期实现净利润12.92亿元，较去年疫情同期仅增3.44%。同期，房地产开发业务毛利率低至16.1%，创历史新低；净利率方面更是低至4%。有关万科薄利的讨论甚嚣尘上，但几乎转瞬即逝。

　　行业缄默，暗流涌动。

　　几日后，杭州首次集中土拍开启，21家房企瓜分32宗涉宅地，累计地价高达716.7亿元，约等于杭州一季度GDP的17%。其中，杭州本地房企滨江集团豪掷近百亿，将5幅地块收入囊中。

　　之后的北京、广州首轮集中土拍同样如此，参与竞标的房企们豪掷百亿，在一线城市抢夺筹码。一位千亿房企高管在朋友圈直言，“弥漫着挥霍的味道。”

　　广发证券统计显示，一批次供地中，土地出让金共计1.07万亿元，真实楼面价约为1.11万元/平方米，溢价率达到38%。一切就如同泰坦尼克号沉船前的宴会，彼时的土拍市场金碧辉煌，觥筹交错。可在房企们忽视的角落里，现金风险已然在迫近。

　　外部环境方面，“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。据中指研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年上半年，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%。

　　简而言之，可以借的钱少了。

　　再看房企内部，不考虑过去房企高额的表外融资成本，单看现金回流，开盘项目本身就受到地价上涨，销售限价以及去化率等客观因素钳制。5月，滨江集团曾在业绩说明会上就杭州土拍的5幅地块给出一组利润预期——1%到2%。杭州另一巨头绿城同步表示，利润不超3%。

　　2021年，房企低利润已经是业内共识。统计数据亦显示，去年上半年，内房股中仅有17家毛利率同比上涨，占比约20%；68家毛利率出现不同程度下跌，占比约80%。

　　2020年的业绩会上，万科郁亮直言，“行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，这意味着房企不能再靠囤积土地、赚土地升值的钱了；不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。”

　　昔日的快钱没了，房企现金池子中流入与流出的口子越扯越大，随着时间推移有人撑不住了。6月开始，以蓝光、恒大、协信等为例的高负债房企接连暴雷。由此引发的负面影响波及到全行业，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”。

　　在更大的次生危机到来之前，地产行业必须要“自救”。

　　“活下去！”

　　“我好像要失业了”，入职不到半年，李强突然听闻公司或将进行架构调整，“裁员一般都是先从试用期（员工）开始。”

　　在地产行业工作三年，李强先后在三家千亿地产公司任职。去年下半年开始，地产行业趋冷，为了“避险”，李强从一家上海本地房企跳槽至某TOP5房企，继续负责设计工作。

来源：摄图网

　　然而，席卷整个地产业的寒风比李强预期得更猛烈，饶是行业头部的大房企也受到波及。公司内部，有关调整的消息一条接着一条，可裁员的消息始终“悬而未决”，李强数晚难眠。

　　辗转几天后，李强得到通知，因组织架构调整，公司决定将其调岗至营销部门，继续负责设计工作。与集团内其他同事相比，李强所在的上海区域还算“幸运”。据李强透露，公司上海区域暂未听说有裁员，但实习生已经基本清零，而往年营收主力东南区域，或有比较大比例裁员。

　　李强的遭遇是如今地产人的一个缩影。当地产盈利不复之前，行业的发展逻辑从“要规模”，变成“重管理”。

　　2021年上半年，各大房企曾在各区域核心地块顶格拿地。彼时曾有业内人士分析，此举或是为了维持当地区域公司的存活。该人士认为，对于区域公司而言，一旦无地开发，分公司就会面临净流出，持续亏损。与之相比，薄利拿地至少还可以保证区域公司业务开展，让手下的人不至于“饿死”。

　　去年5月份的北京集中土拍上，一位TOP5房企投拓总更是语出惊人，对外讲道“不拿地是‘等死’，拿地是‘死缓’……最优策略还是抢地，然后快周转。”

　　彼时的市场还尚存一丝暖意，经过前几年的多次调整，头部房企们手下的区域公司可以保证凭借旧有土储持续经营。

　　然而，短暂的暖流转瞬即逝。下半年，房企拿地开盘热情锐减，而控制成本的任务越来越重，行业开始“从管理要效益”。

　　“从管理要效益”的第一步，是架构优化。

　　公开信息显示，自2021年下半年行业急剧转冷后，包括万科、华润、保利、绿城、世茂、旭辉等头部房企在内，几乎所有的规模房企都在实施组织架构调整，举措包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等。

　　据业内媒体爆料，部分小房企如华南城、银城等甚至选择给员工休假4个月，仅保证底薪发放。复盘房企操作，大同小异，其本质均是为了降本增效。

　　过去很长一段时间内，设立区域公司，大量新增项目曾是地产公司扩大规模的利器。但无论是“强中台”还是“阿米巴”，由区域公司构成的管理体系都与实际业务相伴而生。一旦没有了项目，或者无法拿到新项目，那么与之对应的团队就失去了存在意义。

　　因此，伴随着企业战略框架收缩、精简，裁员、调岗亦不可避免。

　　裁员也好，转岗也罢，每个地产人都是时代洪流中的一捧浪花。对于他们背后的“洪流”而言，真正决定其生命周期的因素，实际上是“航道”。

　　地产回归地产

　　从数年前的狂奔，到如今的低迷，地产行业楼起、楼落。

　　企业、市场、监管部门，各方都在寻找一个帮助地产行业平稳过渡的方案。方案的终点，是帮助地产“回归地产”。这或是重建地产倾圮之楼的关键。

　　回归地产，“房住不炒”是各方默认的共识，即回归地产的民生属性。“过去追求土地规模带来的土地红利，追求金融杠杆带来的金融红利，追求高周转多复制带来的高利润，显然是不符合民生行业特征的”，去年10月，万科郁亮在媒体交流会上表示，“新的常态，就是我们已经回归到民生行业。”

　　从过去一年的行业表现来看，有一个通过民生地产受益的典型例子——绿城。作为主打质量的住宅操盘手，过去一年间，绿城业绩增速领先行业，股价同期走出上行曲线。去年的下行行情中，地产行业内部实现戴维斯双击的企业，凤毛麟角。

　　今年开年以来，曾经发力多元化的企业们亦纷纷剥离“烧钱”的多元化业务，回归主业。以中梁为例，1月中旬，其将中梁控股集团总部相关职能与地产集团总部整合，通过精简多元业务，进一步聚焦地产主业。

　　重建地产倾圮之楼，亦离不开外部力量的帮助。一条由央企引导的新主线正在形成。

　　1月24日，雅居乐发布公告称，拟以18.44亿元将广州利合集团26.66%的股权转让给中海地产。18.44亿元总对价中，包括13.8亿元现金以及买方应付予广州利合集团的贷款金额4.64亿元。

　　广州利和集团手中持有广州超级大盘——亚运城项目，雅居乐曾持有该项目股份长达10余年。

　　在业内看来，雅居乐和中海之间的这笔交易更趋近于双赢，对双方而言，均是一种“双赢”。一方面，中海借此将手中广州亚运城权益提升到46.66%，跃居最大股东；另一方面，雅居乐可以回流十余亿现金，亦可提高资金链的安全阀。

　　时间拉回半个月之前，据业内人士称，1月初广东省政府曾召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。

　　据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

　　几乎与此同期，9日，多家媒体从不同信源处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。但该消息强调，房企不可借机剥离不良资产。

　　“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”1月18日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上亦表示。

　　从政策以及市场的双重层面来看，由央企主导的收并购已然成为“新主线”的基调。

　　齿轮开始转动。

　　央企与民营地产公司接触的同时，市场上又有消息传出，称央行已牵头多家央企帮助11家流动性吃紧的房企纾困。尽管该消息后续被多家房企确认为谣言，其却仍然被业内人士视为一计强心剂。

　　公开信息显示，春节之前，已有多家流动性吃紧房企成功转让资产予国资，回流资金纾困。不过，身处于农历虎年伊始的关口，地产行业的变局还远远未定，重建倾圮之楼的最终一役才刚刚开始。

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责任编辑：张恒星 SF142