8号楼工作室

　　撰文|张军

　　编辑|梁超

　　3月1日起，我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史，房贷利率会重新定价，房贷者的选择会影响以后月供的多少。

　　根据央行的通告，2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。也就是说，房贷者可选利率方式包括固定利率和LPR+BP浮动利率两种，且只有一次选择机会，一旦转换则不可变更。

　　新时代证券首席经济学家潘向东告诉8号楼，“建议购房者关注LPR变化，在长期无风险利率下行的大背景下，可以采取LPR+BP的方式，降低自己未来的还款压力，选择固定利率则可以降低LPR变化带来的不确定性。”

　　他同时表示，随着LPR利率的进一步下行，长期来看，房贷利率会随着LPR下行出现下降，但也存在LPR上行出现提升的情况。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“该政策对实际房贷利率影响并不大，基本是转换降低5个BP。但还是建议购房者转换，可以享受短期利好。”

　　专家：可选“LPR+BP”降低还款压力

　　2019年12月28日，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号（以下简称“30号文”）称，为进一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。原则上存量房贷应于2020年8月31日前完成。

　　同时，30号文明确指出，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　据央行公布的最新LPR走势来看，5年期以上LPR从2019年9月的4.85%降到了今年2月20日的4.75%。对存量房贷者来说，固定利率和“LPR+BP”浮动利率的选择，或变得重要。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进举例说，假设张先生在2019年买了一套房子，按揭30年。签约时的5年期以上贷款基点利率是4.9%。同时，张先生购房时争取了9折优惠，其实际贷款利率为4.41%。截至今年2月，他的实际房贷利率依然是4.41%。

　　如果张先生选择固定利率，根据银行政策，他的实际房贷利率执行原本的利率，依然是4.41%。

　　如果张先生选择“LPR+BP”浮动利率，需要参考2019年12月的LPR利率（4.8%），经调整后的加点为负的39个BP（4.41%-4.8%）。值得注意的是，这“39个基点”的加点在后续贷款中永远不变。

　　在今年4月至12月之间，实际房贷利率依然保持4.41%（4.8%-0.39%） 不变。在此后的第一个重定价日，即贷款放款日（或客户和银行约定的可以重新定价的日期），按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（-0.39%），且此后均根据前面的定价机制每年默认调整一次，一直到30年房贷偿付完毕。

　　到2021年3月开始，则实际利率为2021年3月的LPR减去0.39%。假设2021年3月的LPR为4.7%，则到时候的实际利率为4.31%。且从2022年3月及以后，均根据前面的定价机制每年默认调整一次，一直到30年房贷偿付完毕。

　　潘向东告诉8号楼，调整后的房贷利率与之前模式下的房贷利率基本相当，虽然参考基准发生了改变，但贷款利率水平短期并不会显著下降。随着LPR利率的进一步下行，长期来看，房贷利率会随着LPR下行出现下降，也存在LPR上行出现提升的情况。

　　“建议购房者关注LPR变化，在长期无风险利率下行的大背景下，可以采取LPR+BP的方式，降低自己未来的还款压力，当然选择固定利率可以降低LPR变化带来的不确定性。”潘向东表示

　　诸葛找房数据研究中心国仕英告诉8号楼，受疫情影响，金融环境较为宽松，预计后期市场利率LPR会大概率的走低，短期来看更换为LPR对购房者更有利。长期来看，市场利率受市场和宏观环境的影响，未来的涨跌并不能保证，所以更换LPR未来成本也有可能增加，但总体来看还是有利的。

　　“通过对比其他国家的LPR水平来看，日本的房贷利率为1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、法国1.69%、德国1.89%、比利时1.94%，中国平均房贷利率为5.53%，未来利率下浮的空间还是非常大。所以，未来以LPR加点的利率或许更划算。”国仕英表示

　　张大伟认为，“该政策对实际房贷利率影响并不大，基本是转换降低5个BP。但还是建议购房者转换，可以享受短期利好。”

　　在他看来，“未来几年降息的可能性更大。”

　　存量房贷利率调整“对房地产市场影响极小”

　　存量房贷利率的调整，是否会刺激到房地产市场。

　　张大伟认为，政策转变周期不会变，政策要求的是2020年执行利率与2019年相同。今年的执行房贷利率不会变好，只是基准变成了LPR，实际结果和2019年12月的利率一样，“短期来看，该政策对存量贷款购房者来说，起到了降息的作用。因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息是趋势。”

　　张大伟告诉8号楼，“利息变动对房地产市场的影响非常有限，房地产市场的变化要关注商业银行贷款首付比例。”

　　据融360日前发布的2月份房贷市场监测数据显示，全国41个重点城市中，8个城市的首套房普遍首付2成，以非一线城市居多，包括南宁、哈尔滨、长春等地。首套房普遍首付3成的城市数量仍然最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市。

　　从上述数据来看，执行个人首套住房商业贷款首付比例30%的政策仍是主流。

　　国仕英分析称，“存量房贷利率的调整只是存量购房者的利率换锚，对房地产市场影响极小。”

　　8号楼注意到，根据央行30号文显示，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的开始时间是3月1日，结束时间则是8月31日。

　　潘向东向8号楼表示，“短期来看，央行个人住房贷款利率新政保持了个人住房贷款利率水平基本稳定，本次房贷利率调整对市场的影响程度不大。”

　　“今年只是过渡，实际执行利率不变，对购房者不会产生影响。”严跃进表示，预计接下来房地产市场贷款利率会有所下调，如果利率下调，则会带动市场新的增量。

　　“房住不炒”仍是当前调控主导方向

　　近期，相继20多个城市出台了稳定房地产企业和市场的政策，河南省驻马店市更率先降低首套房公积金贷款首付比例，南宁、东莞、抚州等地则相继调整了公积金贷款政策以支持购房需求。

　　2月24日，浙商银行下发个人贷款通知，将非“限购”城市个人住房首付贷款比例从30%下调至20%，并取消了500万元以上个人住房贷款的最低首付款比例执行标准。25日，网上传出绍兴工行将首套房贷首付比例降低到两成、二套房贷首付比例降低到三成的消息。

　　一时间，市场对商业银行房贷政策是否调整引起了广泛关注。

　　此前，2月25日，银保监会办公厅主任肖远企则明确表示，房地产金融政策尚未作出调整，银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况。各地政府根据所在地区情况对房地产市场进行因城施策，但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。

　　在房贷利率政策方面，央行在2月21日和22日连续两天明确表态称，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，“房住不炒”仍是当前房地产调控政策的主导方向，要保持个人住房贷款利率水平基本稳定。2020年要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

　　在企业扶持方面，2月26日，住建部发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》（以下简称“《通知》”）指出，地方各级住建主管部门要会同有关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制，认真贯彻落实国家有关财税、金融、社保等支持政策，指导企业用足用好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能培训补贴 等优惠政策。

　　《通知》还提出，加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本。大力推行工程担保，以银行保函、工程担保公司保函或工程保证保险替代保证金，减少企业资金占用。严格落实涉企收费清单制度，坚决制止各类乱收费、乱罚款和乱摊派等行为，切实降低企业成本费用。

责任编辑：李昂