自1991年赴美留学，詹惠敏在华尔街一待就是20年。她做过产品经理，后又从事股票分析工作，负责管理超过30亿美元的基金。从华尔街归来的詹惠敏目前是投资移民行业唯一的特许金融分析师（CFA），这是美国以及全世界公认金融投资行业最高等级证书。 詹惠敏现任宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角创始人及总裁，但对她而言，其海外留学工作背景不仅带来的是金融积累和能力，还有令她大为触动的“受托责任”（fiduciary duty）。这个法律术语往小了说，即最大限度地维护投资人的切身利益。 信奉受托责任的詹惠敏雄心不小：“虽然我不能改变金融界，但是我会把受托责任加入进来，这应该是好望角对这个世界的贡献。而受托责任的理念会在中国生根发芽，会被整个金融行业所接受，未来的百年老店应该是能经得起受托责任的公司。” 在刚刚落下帷幕的由美国权威房地产媒体平台、在业内拥有“地产圣经”美誉的《The Real Deal》主办为期两天的“第三届美国地产投资高峰论坛”上，詹惠敏受邀参加，作为拥有20多年海外投资融资经验的专业人士，她分享了国内首例如何采用专业的方式合法合规地拯救濒临倒闭的EB-5地产项目，给项目里的所有中国投资者重获绿卡及投资款的希望，受到了北美房地产业内的极力追捧。 背景：由EB-5项目特定生成的理财产品 EB-5是目前国内最受欢迎的美国投资移民项目，但很多开发商由于经验不足等原因，造成EB-5项目启动、建设中遇到资金不足等困难，导致项目无法顺利进行，从而严重威胁到国内投资者面临同时失去绿卡及投资款的风险。宜信财富好望角因具备众多行业研究优势及超高的国际视野与行业地位，对EB-5项目进行360度全方位综合评估删选，挑出少数优质项目，引入金融手段推出理财产品，通过投资者购买该理财产品，募集资金后投入到资金链断裂的EB-5项目，进而保证项目顺利实施完工，最后既能最大限度地保障了购买理财产品的投资人的利益，又能帮助投资EB-5项目的客户，实现全球多国的海外移居规划。 初衷：宜信财富好望角利用自身的业务优势与EB-5项目进行合作究竟缘起何处？ 这个问题，詹惠敏女士有些痛惜：2008年金融危机后，她回香港出差，正巧遇上中环游行，金融知识的匮乏导致了香港当地中产阶级或白领人群在跟风西化中购买了类似Accumulator（累积期权）的有毒资产，有些人一辈子的积蓄付出东流，触目惊心。 2011~12年，机缘巧合之下她为中国基金公司的朋友做了一个美国私募融资的调查性报告，倒成了今天好望角EB-5投资体系的雏形。2013年9月，我到宜信财富担任高级顾问研究中国资本投资出海的课题，发现这个行业就是“盲人摸象”，移民中介都没有投资的概念，没有金融的概念，他们摸完就把“大象”的样子告诉了移民客户，这样的一知半解非常危险，于是便产生了创办移民投资公司的想法，做成正规化，以投资为核心，从投资的逻辑来做体系化的风险控制。 在90年代就进入美国证券行业，詹惠敏目睹了美国金融业的演变和另类投资的崛起。她认为金融其实是经济发展的血液，它不是心脏，也不是大脑，它是一个载体，在流动，补给氧气带给全身，所以金融的非标类是长期的，而标准是随着时间演变而生成，另类也而后成为标准类的。 金融人士可以做很多事情，比如投资移民，当时没有人做，我们做了。不仅做了这个体系，这些年来我们的市占率达到全国前三。不仅如此，随着投资移民的深入，我们对未来的一些问题有很好的预见性，围绕投资移民，我们建立了过桥贷款基金。EB-5作为一个融资模式，有一个很大缺点就是会有资金缺口，我们做过桥贷款基金，先补进去再融资，从根本解决了EB-5资金链断裂的问题，这个模式始于好望角，EB-5投资体系在多年的运营操作过程中已逐渐成熟并占有了大量优质的市场资源。 双赢：合作创新对于宜信财富好望角和EB-5兼具战略意义 毋庸置疑，这个创新模式是双赢的！詹惠敏女士自信地表示：机会是流动的，不是固化的，这个模式不仅比较创新，而且有得天独厚的优势。 例如对于Mirador项目多位中国EB-5投资人好望角的投资犹如救命稻草，让他们的美国梦得以延续，这也是宜信财富好望角作为移民金融领航者的一次造福全行业的创新金融实践。该项目原是国内某开发商主导的EB-5投资项目，由于对美国投资环境不了解，虽然地块一流，建筑商一流却无法得到当地银行认可，资金链濒临断裂，使得已经投入近5000万美金的中国EB-5投资移民客户的绿卡和资金都处于危险中。凭借在EB-5投资行业中的领先地位和对美国房地产投资的驾轻就熟，宜信都市资本及时注资，使得Mirador项目的资金得以落实，项目施工继续进行。 在境外投资的成败与否，相当一部分取决于组织团队，这些团队是否在这些国家有经验，对法律经济情况人文环境等都要很了解，所谓入乡随俗，默认习惯的做法。例如美国这样的国家，法制较强，因此美国的第三方机构，包括估值公司，房地产咨询公司，产权保险公司，房地产公司和律所分工非常明确。灵活运用第三方公司，深谙市场行情和各方能力长短，需要多年的经验积累，冰冻三尺，非一日之寒。宜信财富好望角可以运用公司已有的深厚根基和广泛人脉，从法律、经济、建筑、市场等各个角度把控风险，预估EB-5项目价值，和美国合作方，合资方交流，公司治理上双方求同存异，逐渐步入正轨，实现项目的资产价值最大化，市场利益最大化，回报效益最大化。 对于宜信财富好望角来说，我们开拓了一片新的投资领域，是市场经济客观需要的，是应运而生的；对于EB-5项目而言，通过我们的投资重获新生，不仅实现了项目的价值收益，更重要的是挽救了成千上万个陷入困局的投资移民客。 风控：用最严苛的体系删选最优质的合作项目 首先，宜信财富好望角有一个倒三角的选择体系，即“八大标准”；其次，好望角先搭建的是投资研究团队，而别人是先搭建销售团队，好望角一年实地勘察近两百个项目，“优中选优”最符合我们标准的项目。经过第一步粗选之后就不到20个了，然后实地考察，指标打分全优进入下一步，最后风控委员会还要从四个角度：项目风险，财务风险，法律风险，操作风险，4个维度去看项目，只有全部符合的投票通过项目才可以做为理财产品出售。挑选的过程复杂而又漫长，宜信财富好望角始终坚持优先保障客户利益为根本，风险最小化，利益最大化为准则，未雨绸缪，防患于未然才是上策，最后挑选出来的项目真可谓是百里挑一，凤毛麟角。 强大的实力离不开专业的团队，宜信财富好望角创始人詹惠敏是唯一一位受邀作为主旨发言人出席全球EB-5行业两大峰会的中国移民产业代表，并亲身参与EB-5新法案的讨论，为中国EB-5投资人代言；好望角也是目前国内唯一一家内设美国注册会计师（AICPA）专业团队，专职为客户提供专业海外财税规划的移民金融机构；公司高管层中具有海外背景的世界公民达到50%以上，真正做到了世界公民服务世界公民。 迄今为止，好望角的投资移民申请通过率为100%，平均获批速度快于市场1/3。未来， 宜信财富好望角将作为全球移民金融领航者，运用国际化创新思维， 敏锐的前瞻性，专业的投资理念，现代的法制意识以及稳健安全的产品与全方位的服务，为投资人的财产与绿卡保驾护航。 11月24日，詹惠敏将来到首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”，与来自全球顶级投资机构20余名行业重量级大咖共同论道全球房地产投资。此次“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”是宜信财富在房地产这一资产类别顶级国际化能力、强大投资能力、一站式综合服务能力的集中展现。宜信财富作为全球房地产投资专家，将携手全球顶级合作伙伴，引领未来房地产投资新格局下的新打法，更多内容，敬请期待！ 本文改编自《凤凰网》徐燕[详情]

　　宜信财富作为一家专业的财富管理机构，为近十万名中国高净值和大众富裕阶层提供专业的全球资产配置服务。作为宜信财富的董事总经理，周湲目前主要负责海外置业板块。 周湲在金融行业多个领域拥有24 年的工作经验， 在北京、纽约、上海和伦敦等地各类金融机构担任高级管理职务，机构类型包括国有银行（中国银行）、外资银行（澳洲联邦银行）、国际组织（世界银行）、私募股权基金（霸菱亚洲私募股权基金）等，对国内和国外的金融行业里面不同的子行业有一个比较全面的体验和了解。 在世界银行工作的期间，周湲对普惠金融产生了浓厚的兴趣，她参与组建了当时中国的第一家国际资本参与的小额贷款公司。不久之后，她认识了宜信创始人唐宁，在和唐宁的交流中，她对P2P的模式产生了浓厚的兴趣。2012 年，周湲正式加入宜信，最初负责筹备融资租赁公司。她是宜信融资租赁的第一任总经理，当时的业务叫作“小微租赁”，主要是为了城市的消费者和农村的农户提供经营或者是工作所需的设备。 2014 年初，周湲和家人迁居英国。考虑到她之前有过多年的海外投资经验， 宜信给她的新工作是在英国进行海外产品的开发，并和海外金融机构建立合作关系。 房产是中国家庭资产配置重要一环 作为一个金融从业者，你是怎么看房地产的投资属性的？是什么促使宜信进军海外置业这块业务的？ 周湲：我们不是一家房地产公司， 当初跨界来做这个产品的时候，很多人都觉得有点奇怪，包括我在市场上去招人的时候，猎头、招聘对象都有疑惑。我们做这件事的初衷是因为我们的主营业务财富管理是为中国富裕阶层和高净值人群服务的，我们通过研究发现中国也好，全球也好，家庭资产有将近60% 实际上都是布局在房地产投资上面的。我觉得作为中国人都是非常容易理解的，过去这些年很多人都买了房，有房的人都从中获得了不菲的收益，房产对于中国家庭的财富来说是非常重要的一块。 资产配置应该不只包括跨资产类别的配置，也应该包括跨地域的资产配置，做全球化的投资是资产配置的非常关键的一环。在全球化投资里面，中国人去海外也是喜欢买房的。只是在海外购房跟在国内相比，有很多不一样的地方，应该说是有更多的困难或者是挑战。 宜信财富从三年前开始涉足海外置业，到现在已经覆盖了比较重要的市场， 包括美国、英国、澳大利亚，客户也是非常欢迎我们的产品。 从你这几年的经验来看， 中国人海外置业主要的难点在哪里？ 周湲：空间上的距离非常远，地理上的范围非常广，每个国家又有不同的房产交易制度、市场行情和宏观经济状况。就算选好了一个国家，也有不同的城市，这些城市还有不同的板块，可以说每一栋房子都是独一无二的，投资者要做大量的调查研究。 语言不通，信息上的不对称给投资者造成很多不便。在买房过程中，每个国家的交易制度和流程都有很大的不同。和中国不同，在很多国家买房都要请律师来帮助完成的，因为里面的法律问题特别多。对购房者来说，需要一个能够准确地给购房者解释合同的律师，而且律师最好还能从购房者的角度出发保护好他方方面面的利益。 买房之后还有融资问题，很多中国人甚至不知道，中国人只要在国内有收入，比如说用工资收入的税单就可以申请到国外金融机构的贷款，很多国家的贷款利息还比较低。只是在贷款的申请过程中，有很多的问题，不同的银行的利率水平也是不一样的，银行对贷款者资质的要求也不一样。为了解贷款人的财务状况，需要提供很多材料，这些事情只靠购房者个人是很难处理的。在购房之后，出租管理、维修都是长期工作，购房者如果不在这个国家，空间上的距离、语言、时差，都非常难处理。 市场上还有一些中介会把在境外滞销或者风险很高的房子卖给信息不对称的中国投资者。也有不少投资者在买完房子之后，找不到人进行后续管理，海外置业往往变成麻烦不断的事情，这些都是难点。 你觉得在海外置业方面， 宜信的优势在哪些方面？ 周湲：我们发现近年来很多的中国人都想要去海外置业，但是因为我刚才提到的这些困难和挑战，很多人还在犹豫。可以说，我们是在看到中国投资者全球资产配置过程中的痛点，从金融机构风险管理的角度，我们觉得可以为投资者提供一个海外置业的解决方案。 我们从项目的选择到购房再到后续的服务，为投资人提供全流程的服务。宜信在项目的挑选方面有非常严格的程序，合作伙伴的选择的标准也很严格。 宜信作为一家在普惠金融、财富管理及金融科技方面为客户提供全方位、个性化服务的现代服务企业，积累了十几年的风险管理的经验和金融资产投资的经验，客户对我们有这样的信任度。我们在服务推出以后，很多客人还是非常愿意通过我们这样的一个金融机构的资产管理平台来进行投资。 从过去几年来看，很多发达国家的房产价格都有比较大的上涨， 现在还是好的介入时点吗？ 周湲：2008 年次贷危机的时候，大多数发达国家房价受影响的时间和幅度都比较小。作为发源地，美国是受冲击比较严重的一个国家；即使是在美国这个受影响最最严重的国家的一线城市，像纽约这样的大城市当时受到的冲击也没有那么大， 而且恢复得很快。 美国以外，比如说英国，实际上受到的影响很小，甚至可以说30多年以来房价一直是在稳步地上涨。当时，伦敦地区房价只是稍微小幅下调，马上又掉头上涨。 澳大利亚经济一直非常健康，大家一直觉得它是一个资源型的经济体，实际上它的经济还是蛮多元的，26 年没有爆发过金融危机。澳大利亚一线门户城市的房价是长期以来一直在上涨，受次贷危机的影响非常小。 如果看大趋势的话，全球主要发达国家的一线城市的房产市场我觉得可以说是二三十年来始终处在上涨中，只不过有的时候涨得快一点，有的时候涨得平稳一点。 对于投资者来说，现在这个时点介入是不是有危险，我觉得这个问题可能还是要分开来看，我们在选项目的时候会比较关注几个维度，从投资的角度去看，我们关注的就是风险。我们特别不愿意看到的就是投资者在海外买了房，很快房价就下跌，或者说买了房子以后租不出去，每个月都有维护的支出。我们在一开始选项目的时候，就会考虑到其中的风险。 选项目的三个维度 可以谈一下你们是如何选择项目的吗？ 周湲：我们会看三个维度，一个是看这个国家的这个城市本身的宏观经济发展状况，比如说GDP 的上涨空间，这是决定了房地产市场基本面是否健康的长期支撑。 第二个是看人口的趋势，一个地方人口快速增长——本地的人口的自然的繁衍或者是外来的移民的不断增加——会对当地房价上涨有很大的推动，人口增加带来需求的增长。 最后一点就是各个国家房产供应方面的制度性差异。在一些发达国家，供应往往是受到限制的，比如说土地审批，房屋改造也受整体的城市规划的影响。在英国， 要去在一块空地上建房子的过程是非常漫长的。如果人口的增加又很快，供需之间的问题不是一时能解决的，会造成房屋的供给有一个长期的缺口。 如果有这三大因素支撑，我们往往就会认为这个城市是一个可以进入的市场。从目前来看，根据这三大因素来判断，我们觉得美国、英国、澳大利亚和亚洲的一些国家很多城市的状况都非常健康。 作为一个有着20 多年金融从业经验的专业人士，可以给投资者提一些建议吗？ 周湲：投资的核心是寻找价值和管理风险。一个非常重要的风险管理手段就是分散。所以对于投资者来说，建立一跨资产类别、跨地域国别的资产组合是最重要的基本功。房地产作为一个最古老的资产类别，它的相对稳定性和传承功能已经被西方几百年的历史所证明。所以我认为， 对于投资者来说，房地产，特别是海外房产，不论是金融房产还是实物房产，都是投资组合里不可缺失的重要部分。智慧在民间。这些年来，海外置业也已成为中国人出海投资的首选。 全球经济的不确定性还是在持续增强的，投资者特别是很多投资机构的避险心理还是很强，大量的资金都流入到一些被认为是比较安全的市场，发达国家一线城市特别是优质的房地产被认为是非常典型的一种避险的投资品。 外来人口把本地房价都炒高，造成本地人难以接受，各个地方的政府也都开始关注这个问题，陆续出台了一些政策，有一些还挺严厉。在澳大利亚2016 年就突然出台了政策，不再给外国人提供按揭贷款。加拿大把印花税提高到16%，英国也有类似的限制，主要也是针对境外投资者印花税和遗产税。 中国人出海置业门槛或会越来越高， 这一点这些年中国人在国内可能体会更深。从这个角度上来说中国人如果是出海置业的话就是越早越好，而且是宜早不宜迟。 11月24日，周湲将来到首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”，与来自全球顶级投资机构20余名行业重量级大咖共同论道全球房地产投资。此次“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”是宜信财富在房地产这一资产类别顶级国际化能力、强大投资能力、一站式综合服务能力的集中展现。宜信财富作为全球房地产投资专家，将携手全球顶级合作伙伴，引领未来房地产投资新格局下的新打法，更多内容，敬请期待！ 注：本文改编自《陆家嘴》杂志丁超[详情]

　　在新加坡进行宜信财富团队从0到1的建设，两年多时间里把地产母基金规模做到15亿美元，与黑石、KKR、凯雷、铁狮门等全球顶级地产私募机构达成合作伙伴关系，张鹏年轻干练，言语间透着东北人特有的幽默感，却已是为宜信财富立下汗马功劳的大将。 张鹏现任宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人，在此之前，他有过两份工作，经历简单而专注。2004年大学毕业后，他在一家美资地产PE工作十年，奔波于上海、香港两地，做中国地产项目的直投。2013年因为想看看外面的世界，张鹏来到新加坡加入另外一家美资地产PE，对亚太新兴房地产市场进行投资。 一年多以后，张鹏在机缘巧合的情况下接触到宜信财富，并在北京跟宜信CEO唐宁面谈后，决定加入宜信财富。于是，张鹏开始在新加坡组建宜信财富的当地团队，并于2015年4月发行首只宜信财富全球房地产投资母基金。 目前，宜信财富全球房地产母基金与全球排名前10中的8家、前30中的16家顶级地产基金深度合作，帮助客户实现母基金、单一基金、稀缺跟投项目的地产投资三步走； 自2015年初开始发行第一支房地产母基金以来，宜信财富陆续推出地产机会型系列，和核心收益型系列等多支母基金，是国内唯一（首创）、超大体量、顶级配置的美元母基金系列。 在国内地产股权基金发展尚处于早期阶段之时，宜信财富携手国内顶级合作伙伴，发行多项目基金，行业引领、超前，未来将适时推出人民币地产母基金系列。 从基金管理人到母基金合伙人，张鹏如何筛选GP团队，又是如何拿下与铁狮门、黑石等机构合作的？张鹏曾在接受媒体采访时一一解答。 地产投资告别简单粗暴时代 （一）宜信财富的全球房地产投资母基金业务为何选择在新加坡落地，这里有怎样的区位优势？ 张鹏：宜信财富国际化的第一步是2013年从内地到香港，第二步很自然地就从香港来到了新加坡。因为香港和新加坡都是公认的亚太金融中心，新加坡近75%的人口是华人，华人社会有天然的亲近感和文化认同感。 在基金管理行业，其实新加坡比香港更具优势。因为新加坡有更健全的基金管理法律和监管体系，有世界范围都很低的税收体系，而且人才储备丰富。所以如果你要开展全球基金投资业务，新加坡更有优势。如果你要开展中国投资业务，在中国会更有优势。 （二）关于全球房地产投资，以及怎样看待其中存在的中国地产投资机会？ 张鹏：我们主要看美国、欧洲和亚太地区的投资机会。在亚太地区，日本、香港、新加坡、澳大利亚都是很好的投资市场，但不同市场有不同的机会点。 对于中国的房地产市场，我们是长期看好的，并且非常愿意投资。因为中国的经济发展和城市化进程长期向好，做长期投资的机构不可能忽视中国市场，但中国房地产在现在的大基数上，已不太可能保持原有的增长速度，过去只涨不跌、怎么投怎么赚的时代也过去了。 我们认为，目前中国一二线城市的自用型住宅，一线城市核心地区的办公楼是可以投资的。物流地产、养老地产、旅游地产等细分类别，也存在不错的机会。但中国市场存在一定的政策和调控风险，市场化水平并未达到全球的标准化程度。 （三）目前地产母基金的回报率如何？ 张鹏：房地产投资大体可分为核心型和机会型两种，核心型投资主要针对核心城市、核心地段的高品质物业，机会型投资主要针对办公、商业、物流、公寓、养老地产等类别。 房地产私募股权投资的回报率是有国际惯例的，通常长期机会型投资是追求20%IRR的回报，核心型投资是追求10%左右IRR的回报。我们基本上向这个标准靠拢，当然也希望合作伙伴能带来更多的超额回报。 拿下铁狮门：靠合作基础和信任关系 （一）地产母基金成立两年多的时间里，已经与铁狮门、黑石等顶级基金管理机构达成合作。这些合作是如何谈下来的？ 张鹏：以铁狮门为例来说，今年3月铁狮门和宜信财富在中国进行了战略签约，双方的目标是今后三年要合作100亿等值人民币的项目。我们跟铁狮门的合作，是宜信财富在地产领域寻求全球合作伙伴的经典案例。 铁狮门是国际排名第六的地产私募股权管理机构，它不愁钱和资源。它在中国的机构合作伙伴也很多，包括中国人寿、中国平安等。但在财富管理行业，宜信财富是铁狮门的第一合作人。 双方能达成战略合作，一是因为过去两三年积累了合作经验，双方分享共同的投资理念，愿意用正确形式做正确的事。在2015年宜信财富与铁狮门合作了上海前滩项目，宜信财富作为项目基金股东，铁狮门作为管理人，双方进行了2.2亿元人民币的合作。2016年宜信财富与铁狮门又合作了上海江湾项目，合作规模达7亿元人民币。从2016年开始，宜信财富还与铁狮门进行了全球房地产投资合作，参与到铁狮门美国、欧洲的基金和项目中。 第二，双方的信任关系非常关键。铁狮门信任我们对投资人的筛选、判断，我们也信任铁狮门投管项目的能力。这种信任不仅体现在投资，在投后项目管理过程中也十分重要。房地产投资是中长期投资，项目不可能永远一帆风顺。在出现问题需要解决时，更体现了信任的重要性。 这种信任关系更是自上而下，从CEO到管理团队。我在2005年就因工作结识了陈志超（现铁狮门中国区首席投资官），双方那时有过共事做项目的经历，信任关系有长期积累的过程。 （二）地产母基金如何筛选基金管理人？ 张鹏：地产投资团队既要会分析全球政治经济大事，指引投资思路。同时具体到每个项目上，又需要有非常微观的投资判断。比如法国巴黎香榭丽舍大街的购物中心，街道的两边由于阳光照射程度的不同，租金价格就会不一样。 我们在选择基金管理人时，对团队全球化的要求非常高。因为我们的母基金要在全球范围进行投资，地产投资又有诸多复杂的特性。选择在全球有布局的最顶尖私募机构，是我们要做的第一点。第二，在选完“大白马”之后，我们也会选择其它符合我们判断的基金管理人，与“大白马”形成互补。我们更倾向于选择在发展周期中处于正确阶段，有足够工作经验和非常好价值观的团队。 （三）你认为基金管理人应该如何在全球化和本地化之间权衡，本地权限有多少是合适的？ 张鹏：做房地产投资必须本土化，本地团队主要做的事情是寻找项目、观察市场，项目成交以后管理项目、退出项目。房地产项目不是放在那自己就会升值的，需要有人去管理。 但不管是黑石还是铁狮门，项目成交的决策中心还是在总部，因为总部能够保证全球投资决策标准的一致性。在项目被批准之后，本地团队在项目管理、退出，一定额度的资金支出上是有自由度和灵活性的。 11月24日，张鹏将来到首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”，与来自全球顶级投资机构20余名行业重量级大咖共同论道全球房地产投资。此次“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”是宜信财富在房地产这一资产类别顶级国际化能力、强大投资能力、一站式综合服务能力的集中展现。宜信财富作为全球房地产投资专家，将携手全球顶级合作伙伴，引领未来房地产投资新格局下的新打法，更多内容，敬请期待！ 注：本文改编自《21世纪经济报道》申俊涵[详情]