宜信CEO唐宁：房地产投资“暴利”时代已经结束

　　文/新浪财经 骆珊珊

　　在我国，房地产市场自建国以来就随着经济和社会体制的演变而演变，从完全计划经济时代的福利分房进入市场经济的商品房时代。改革开放30多年来，中国的房地产及其相关产业链是中国经济最大的发动机。正是中国房地产提供的原始动力，给中国经济发展带来了一飞冲天的机会。

　　然而，随着中国房地产的规模不断膨胀，房地产价格飙升带来的资产泡沫化问题也越来越严重。党的十九大后，房地产作为经济系统稳定器的职能将会被被强化。可以预见，未来的房地产市场将不再是投“机”的市场，而正在向平静、理性的投“资”市场转变。

　　生逢其时，房地产在高净值认识资产配置中的重要性不言而喻。11月24日，宜信财富全球房地产投资高峰论坛在上海举行，IDG、铁狮门、KKR等著名地产投资机构代表共同论道全球地产投资的未来。宜信公司创始人、CEO唐宁接受记者采访，分享了他对房地产投资、全球资产配置以及如何挑选母基金及基金管理人方面的感悟和心得。

　　他认为，一夜暴富的房地产投资不会再有，未来的地产投资将更注重长期回报，投资人对地产投资的综合价值的期待越来越多，依靠财富管理机构达成的投资也会越来越多。

　　房地产投资“暴利”时代已经结束

　　Q：您对房地产投资的未来趋势有哪些判断？

　　唐宁：简言之，有三点：首先，短期炒作越来越少，长期价值投资将越来越多。一夜暴富的房地产投资再也不会有了，未来的地产投资将更加注重长期回报，注重投资本身的价值回报，而不是单纯的政策红利。

　　第二，单纯财务回报的预期越来越少，对房地产的综合价值期待越来越多。高净值、超高净值客户对于综合目标、生活诉求等各方面增值服务的诉求越来越重。

　　第三，动手越来越少，动脑越来越多。个人投资者受限于视野、精力、资料、资金量等诸多因素，在地产投资的领域已经与专业机构差距明显，因此市场投资者正由个人向机构转变。

　　Q：宜信财富在选择房地产投资子基金的时候，有没有出现在国内哪一种地产投资的形式，更受投资人喜欢？

　　唐宁：我们美元的母基金投到全球去，中国更多是用人民币投资中国，因为我们全球资产配置并不是都配到海外去，因为各位投资人生活在中国，更多的比例配置在中国，也是响应国家号召，先集中力量把中国的事做好，然后我们配置海外一部分。

　　我们在中国还是以这种多项目基金，类似于母基金的形式做中国地产的投资，我们也是更加侧重能够开发的地产项目，拿地、开发、招商，在新经济的情况下提供内容和增值服务，这是比较明显和差异化的策略。

　　Q：宜信财富一直强调全球化资产配置，在新加坡和硅谷也设有办公室，企业的全球化能力是如何帮助和支持房地产投资的？

　　唐宁：相辅相成，一方面来讲投资就应该是全球化的，团队就是负责全球化的这种投资，今天咱们获取资源，学习、借鉴这些事都应该是全球化的。

　　我觉得全球化、国际化是一种文化，是一种能力，你这个组织可以没有美国业务，可以没有全球业务，但是你依然是一个全球化的团队，可以这么理解。但是对于财富管理、投资来讲本身就属于全球的，所以这种全球化能力必须要去具备的。

　　我这样挑选子基金：“一二三”和“无穷大”

　　Q：宜信财富在全球资产配置中，挑选基金的基本标准是什么？

　　唐宁：母基金要搞好有几个关键点，一个是要有好基金，你选择投资合作的基金是一个好基金。第二个叫好配置，就是母基金要在基金层面做相应的配置，多少是老牌、大牌、白马的，有多少是风险高、回报高、黑马的，还有介于黑马和白马之间，我们行业内叫做斑马的，有这样配置的逻辑，有不同风格的基金配置不同的比例，配置方面也是要有很好的科学性的，这是第二个观点。第三个观点是要有好的管理，你投资的过程中要管理它们，未来的五、七、十年，你要作为投资人要很好地管理基金的发展过程，对他们进行相应的增值服务等等，这三个关键点母基金投资团队要主要做到的增值点。

　　Q：这三个关键点在实操中是怎么做的，能否分享一下呢？

　　唐宁：我觉得从实操方面来讲，我们每天都在做这样的工作，我总结为“一二三”和“无穷大”，什么意思呢？就是一定要能够去抓住这个基金所谓的一致性，一是一致性，过去要好，现在要好，未来也要好。

　　“二”是两个关键问题，我经常问顶级投资团队代表的两个问题，第一个问题就是说你们的独有优势是什么？任何一个组织之所以优秀，一定是有一点或者是几点非常强于别人的，是他安身立命之本；第二个问题是你做了独特的动作，或者是独特的思考之后的策略，让你获得了自身的独特优势？这是能从根本上判断一个基金的好与坏的。

　　“三”是三个电话，一个基金负责人坐在你对面，你要看你投不投他，首先需要他打三个电话，就能够对于坐在你对面的这个人他的品行和能力有一个大致了解，光能力强是不够的。品行和能力靠谱不靠谱，人靠不靠谱，事靠不靠谱做出基本的判断，这是我们投资团队建立的相应机制。

　　无穷大怎么讲呢？到今天，已经有两万家私募基金管理人管了六万支基金，如此庞大的市场该如何识别呢？必须用科技的方式，必须用大数据的方式，于是我们用了一年多的时间开发了这一套基于大数据、人工智能的，用60多个纬度考察基金管理人的系统。

　　实时抓取在虚拟世界中的这些基金经理人的信息，他们投的项目、企业的信息，团队的信息等等，跟我们自身工作之中建立的数据库进行关联，进行比照。人+机器的决策，一秒钟一千万条信息的吞吐量，所以我们的口号是每一秒都有更多的投资，的确是有更多的数据生成、获取、分析，这就是如何能用科技的力量延展我们的团队。

　　投资者教育的两大发展趋势：科技化、娱乐化

　　Q：刚刚我们提到的资产配置和全球房地产投资，近几年的趋势来看，越来越多的高净值用户开始选择机构投资的方式。在您看来，在这个过程中，用户面临的最大难点是什么？

　　唐宁：我认识是观念的转变。人对自己熟悉的事务是爱得不得了，对于新鲜事务的转变却是很难的。因为需要观念上改变，同时还要行动。比如原来投资都是DIY自己动手，现在交给专业机构去做，但是有没有识别能力，有没有找准自己定位这样的能力和心态呢？

　　从自己寻找投资标的到交给专业机构去做，客户的心态是不一样的。另外过去投资是短线的，现在要求长线的了，过去是固定收益，定死了某个回报率，现在是长期股权投资，股权很高，不是定死的事，一定有相关的风险。所以改变观念、改变行为是很难的，但是有这样的必要。

　　Q：在此过程中，宜信财富扮演的角色，或者说最重要的工作是什么呢？

　　唐宁：我们做的重要工作就是投资者教育，目前公司推出了一个系列视频栏目，这个视频是中国最高水平的投资者教育，就是说三五分钟时间，把复杂的、高难度的金融逻辑、金融理念能够浓缩到寓教于乐、能够开心开怀、能够真正把金融搞懂的小视频中，这是非常专业性强的表现。

　　本来金融就有点吓唬人，我总举这个例子，我和合作伙伴交流的时候发现咱们线上买东西要经过很长时间的比较，几百块钱，这么比那么比，拿优惠券什么的，几百万的投资却不上心了，EMBA同学说好干了，隔壁老王说好干了，完全不是那样的，你不得更研究？大众会觉得研究金融这件事比较难，没人愿意研究，我们作为行业领军的机构就更要做这样的事。

　　Q：投资者教育未来的发展趋势是怎样的？

　　唐宁：投资者教育两个最大的趋势，一个是科技化，一个是娱乐化。首先，是用科技的方式、数字化的方式和用户形成互动；另外一个是游戏化，投资者教育必须要寓教于乐，必须要有意思，必须要自然当中看着小短片就能够学习到，这是非常有必要的，这也是我们为行业做出的巨大贡献。