本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 深圳、广州报道 导读 美的置业表示目标是覆盖中国50个城市，在每个城市有四至五个房地产开发项目。 9月27日，美的置业控股有限公司（以下简称美的置业）在香港召开公开招股上市前发布会。据悉，美的置业此次香港公开招股上市，预计发售1.8亿股，每股作价17港元至21.5港元，算上15%的超额配股权，集资最多44.51亿港元。 按照计划，美的置业将在10月11日挂牌。 相较房企鼎盛时期动辄百亿的融资额，此次集资规模并不算大。然而，在楼市整体下行的背景下，部分企业如弘阳地产选择了折价上市，美的置业香港上市，将有可能造就今年房企最大融资规模IPO。 上市意味着，美的置业正式加入了房企的规模化竞争。背靠美的集团以及多年的积累，美的置业的土地储备在规模之战中极具优势。 去年销售规模已达500亿的美的置业，是一个隐形的大地主。自2004年成立以来，其业务覆盖全国11个省份的36个城市、参与项目达30个。截至今年中，美的置业权益土储总建筑面积约4千万平方米，可达二线房企水平。 2018上半年，美的置业销售排名跃至35位，达371.5亿元。如无意外，公司将在2020年实现千亿销售额。 500亿美的上市梦 2004年，美的正式进军地产领域。13年后，美的已实现507亿销售，跻身房企销售前50名。 背靠美的集团这一家电行业的大树，美的置业采取了区域深耕策略，策略性布局于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南经济区五大地区，累积多元化及低成本土地储备。截至2018年6月30日，集团已于五大目标区域的22个城市取得三个或以上物业开发项目。 覆盖物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资的三大业务布局之下，截至2018年中，集团有142个规模化的项目组合，覆盖全国11个省份的36个城市、1个自治区的2个城市及1个直辖市，也通过合营企业及联营公司参与了30个项目，于2018年6月30日集团土地储备总量的总建筑面积约4千万平方米。 同时，美的置业为最早在住宅物业发展项目推行智慧家居及智慧社区概念的物业发展商之一，通过与美的集团合作，提供一站式差异化智慧家居解决方案并整合全服务价值链。 在今年多家科技股扎堆赴港上市的背景下，美的置业的上市之路并非一帆风顺。5月31日，美的置业向港交所递交IPO招股书申请主板上市，挂牌却到了5个月后。 根据招股书，截至3月31日，美的置业的估算物业权益总值为950.13亿元。目前，该公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股每股面值1港元的股份。 美的置业计划发行1.8亿股股份（视乎超额配股权行使与否而定），其中1.62亿股股份将作国际发售（可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定），合共占初步发售股份总数的90%。 余下0.18亿股股份将在香港公开发售（可予重新分配），合共占初步发售股份总数的10%。根据招股文件，此次募集资金将用于投向收购土地以及装备式建造厂房等业务。 此外，美的置业此次招股有两名基础投资者入场，包括雅戈尔集团及Foshan Yesheng Investment，合共入股约1.78亿美元。 美的置业是新晋上市房企中的佼佼者。其1.3-1.57的市净率，远超两年内上市的融信中国0.21的市净率，也超过正荣的1.22及两个月前上市的弘阳地产的0.71市净率。 总市值方面，美的置业介于180.38亿人民币至 228.69亿人民币之间，而融信中国、正荣、弘阳地产的总市值分别为123.33亿、175.64亿、85.32亿。 不过，此番公开发行的股份数量，仅占公司扩大后股份之15.25%，可见在当前市况下，发行策略较为保守，仅相当于香港IPO发行之最低公众持股比例。 净负债率待降 与大多数冲击上市的房企一样，美的置业从三年前开始了大规模扩张。 2015年至2017年期间，美的置业合约销售分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%；净利润从2015年的3.83亿，增长至2017年底的18.93亿，复合增速达到70.34%。公司近期目标是2020年迈进“千亿俱乐部”。 招股书显示，其年内利润及综合收益总额由2015年的人民币3.8亿元增至2017年人民币18.94亿元； 2017年度以及截至2017年及2018年3月31日止三个月，毛利率分别为27.6%、33.7%及33.5%，而净利率分别为10.7%、17.3%及14.0%。 今年上半年，美的置业收益和毛利分别为人民币106.37亿元及人民币37.80亿元。 大规模的扩张也伴随着不断高企的负债。招股书显示，2015年、2016年及2017年末、2018年中，美的置业的借款总额分别为人民币114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元、435.79亿元，呈逐步上升之势。 其2015年和2016年，美的置业净负债率一度高达622.1%和624.7%，今年3月末该比值降至181.4%。 总体来说，美的置业的净负债率呈走低之势，但目前仍高于一二线房企的平均水平。 不过，数据显示，美的置业与同行业相比融资成本较低，整体加权平均融资成本在6%以下，今年以前发行的三笔总额35亿债券成本不足5%。 今年以来，受房地产融资收紧影响，美的置业的融资成本有所提升。数据显示，2018年5月及9月，该公司分别发行本金总额为人民币14亿元及人民币10亿元的公司债券，年票息率分别为7.8%及7.5%，将分别于2020年5月及2020年9月到期。 2018年7月，美的置业发行了本金总额为人民币17.9亿元资产支持证券，以物业销售之应收账款作为质押物。对于该新增融资，美的置业表示将用于偿还部分到期债务，不会显著增加净负债率。 今年以来，美的置业的扩张仍未停步。3月31日后，公司合计投得39幅地块，总土地面积约为 287.64万平方米，总对价约为人民币220亿元。 据披露，美的今年预计合同销售目标为600亿，较上年同期增长约20%。资金方面，美的置业仍然手握157亿元的总体现金流净额，其中，融资现金流净额高达39亿元。 未来，美的置业表示目标是覆盖中国50个城市，在每个城市有四至五个房地产开发项目。 同时，集团也计划策略性投资商业物业，增加经常性租金收入和释放潜在资本升值，并计划承接更多大型多用途发展项目和邻里中心，选若干资本升值潜力大的商业物业用作长期投资。 （编辑：李清宇）[详情]
余燕明,赵毅 赵毅 日前，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）向香港联交所提交了首次公开发行股份并上市的申请文件，该公司预计将成为家电企业美的集团控股方何享健家族实际控制的地产板块在港上市平台。 美的置业作为上市主体，2017年11月底在开曼群岛刚刚注册成立，并在2017年12月底由控股方进一步注资60亿元。目前美的置业注册资本10亿港元，已发行10亿股股份，预计公司此次IPO将发行10亿股股份，法定股本增至20亿元。 如果按照2017年度在港上市内房股平均市盈率水平，约7倍（中值）~13倍（算术平均），美的置业2017财年归属上市公司股东净利润19.12亿元，美的置业发行价会介于8港元/股~15港元/股左右，总市值达到164亿港元~300亿港元之间，与美的置业2017年销售同等规模的首创置业，该公司港股市值约为130亿港元。 虽然美的置业赴港上市主体成立不久，但美的集团名下地产板块早在2004年即已从事物业项目开发，目前已经在全国34个城市累计开发了117个物业项目，2017年实现了507亿元合约销售额。 美的置业在中国境内开展地产业务的主要平台是“美的置业集团有限公司”（以下简称“美的置业集团”），该公司在2009年之前是美的集团股份有限公司（000333.SZ，以下简称“美的集团”）间接附属公司，但经过实际控制人何享健家族多番股权运作之后，美的置业集团被置出美的集团上市公司体外，由何享健家族实现全部控制。 置出美的集团体外 美的置业筹备在港上市之前，已经于2017年11月下旬进行了一轮重组。 一直以来，美的置业集团是何享健家族在中国境内从事地产开发的主体，2004年7月份，何享健通过全资持有的富仕迪有限公司收购了美的置业集团97%股权，另外3%股权由佛山市美的房地产公司持有。 富仕迪有限公司取得美的置业集团控制权后不久，即在2005年1月份间接转让予美的集团，这意味着美的置业集团成为美的集团的间接附属公司。 但是，何享健之后进行了多轮直接及间接股权转让、增资，美的置业集团在2009年之后被置出美的集团体外，转而由美的建业（香港）全资拥有，美的建业（香港）的唯一股东为美的建业（英属维京群岛），美的建业（英属维京群岛）则由美的发展（香港）持有全部股权，当时何享健与卢德燕（何享健的儿媳）分别持有美的发展（香港）94.55%及5.45%的权益。 之后，美的发展（香港）向卢德燕转让了所持美的建业（英属维京群岛）全部股权，因此，卢德燕直接或间接拥有美的建业（英属维京群岛）、美的建业（香港）、美的置业集团全部权益。 美的置业在重组时成立，与其一同成立的还有美的置业的控股股东美的发展（英属维京群岛），该公司亦由卢德燕全资拥有，之后美的置业通过向美的发展（英属维京群岛）发行股份的方式收购了美的建业（英属维京群岛）全部股权。 至重组完成后，美的置业分别由美的发展（英属维京群岛）、美恒有限公司、美域有限公司分别持有94%、3%、3%的股权。美恒有限公司与美域有限公司均由卢德燕全资拥有，这两家公司分别是通过管理层股份奖励计划及合计增资14.4亿元取得美的置业的股份。 美恒有限公司与美域有限公司总计14.4亿元增资是美的置业控股方60亿元注资计划的一部分，另外45.6亿元则由美的发展（英属维京群岛）出资。 美的发展（英属维京群岛）、美恒有限公司与美域有限公司增资美的置业的总对价主要由美的置业名下物业业务及土地储备估值确定，当时这3家公司60亿元注资合计取得了美的置业99.97%的股份，这意味当时美的置业名下物业业务及土地储备估值约为60亿元。 但为了进行重组，上述美的置业通过向美的发展（英属维京群岛）发行股份方式收购美的建业（英属维京群岛）全部股权时，交易对价仅为23.4万港元，而当时美的建业（英属维京群岛）通过美的建业（香港）持有美的置业集团全部股权，也相当于这笔股权转让并无体现对美的置业集团名下物业项目及土地储备的估值。 虽然何享健不直接或间接持有美的置业的股份，但是何享健与卢德燕签署了一致行动安排，两个人共同为美的置业集团的实际控制人，美的置业的重要文件或决策应由双方协商达成一致意见，并且作为一致行动人，何享健、卢德燕连同其全资拥有的美的发展（英属维京群岛）、美恒有限公司、美域有限公司为美的置业控股股东。 值得一提的是，美的置业集团最终被何享健家族通过多番股权运作并在2009年11月份置出美的集团体外，目前美的置业集团由美的建业（香港）直接和间接拥有全部股权，成为何享健家族全权控制的私人企业。 事实上，如果2009年富仕迪有限公司没有将美的置业集团全部股权转让予美的建业（香港），美的置业集团将是上市公司美的集团的间接附属公司，扩大了上市公司的控股权益及业务范畴。 何享健家族目前总计仅持有美的集团33.58%的权益，如果美的置业集团保留在美的集团上市公司体内，何享健家族对美的置业集团也仅间接拥有33.58%的股权。 但美的置业集团股权经过多番运作转出美的集团后，何享健家族持有美的置业全部股权，即便此次上市新发行10亿股股份，何享健家族仍将拥有美的置业半数左右的股权。 注资调整负债率 2015年~2017年的3年间，美的置业销售业绩实现了较快速度增长，并且为了完成赴港上市，除了对美的置业进行重组以外，也调整了公司资产负债结构，通过注资的方式使得资产负债率大幅下降。 过去3年里，美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，按年同比增幅为86%、146%，复合年增长率则达到了114%。 《中国经营报》记者也查阅了美的置业期间支付予外部销售代理的佣金数额并与合约销售额进行对照，过去3年美的置业销售佣金分别为910万元、2800万元、8450万元，按年同比增幅为208%、202%，年复合增长率为205%，均明显高于合约销售额的增幅，但美的置业方面没有解释合约销售额与佣金增幅出现差异的原因。 到2018年一季度末，美的置业包含银行贷款、其他借贷、公司债券在内的有息负债总额已经推高至436亿元，期末公司包括金融资产、受限制现金、短期存款等在手现金资源总计为213亿元，公司权益总额为134亿元。 2015年、2016年、2017年、2018年一季末，美的置业净债务与权益比率分别为6.22倍、6.25倍、1.19倍、1.81倍，期间美的置业有息负债增长较快，但净债务与权益比率之所以在2017年出现急剧下降，主要由于2017年12月底控股方美的发展（英属维京群岛）、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元，公司权益总额增加后大幅稀释了负债率。 2015年末美的置业权益总额只有14亿元，2016年底公司权益总额接近31亿元，主要由于非控股权益及留存利润增加；至2017年底，美的置业的权益总额已经增加至122亿元左右，主要由于期内实现了19亿元利润、60亿元注资及约12亿元非控股权益；2018年一季末公司权益总额进一步增加至134亿元，主要是期内公司盈利及非控股权益有所增加。 美的置业2018年一季末的净债务与权益比率相较2017年底有所提升，另一个重要原因是公司使用现金增加购买了理财产品等金融资产，因为美的置业的净债务与权益比率的计算口径上，金融资产不作为净债务扣减科目，现金资源等科目相对减少后，该比率升高。 过去数年间，美的置业的现金管理方式上，该公司热衷使用大量现金资源购置理财产品等金融资产。 2015年~2017年及2018年一季末，美的置业的金融资产余额分别为23亿元、61亿元、4亿元及21亿元，其中2017年末减少持有金融资产并增加现金资源后，公司净债务与权益比率相应降至最低。 而直接体现在公司现金流量表上，2017年末美的置业持有金融资产余额虽然不足4亿元，但当期累计用于购买金融资产的付款以及出售金融资产所收款项分别高达292亿元、351亿元。 美的置业也因为购置持有这些理财产品等金融资产取得了不少投资收益，其中2016年接近1.6亿元，2017年达到了2.18亿元。 但尤其值得注意的是，美的置业现金流管理上存在巨幅波动的现象。2015年~2017年末及2017年一季末、2018年一季末，美的置业期末持有现金及现金等价物余额分别为20亿元、33亿元、199亿元、9亿元及157亿元，美的置业同样没有解释期内影响公司在手现金出现大幅波动的因素。 但与此同时，资金往来上，美的置业与控股股东及关联方之间存在金额巨大的非经营性往来款，这也是美的置业与控股方之间的主要关联交易之一。 2015年~2017年末及2018年一季末，美的置业应收控股股东及关联方的款项金额为11亿元、18亿元、11亿元及9亿元；应付控股股东及关联方款项金额为51亿元、28亿元、49亿元及29亿元。 另外，美的置业亦从控股股东及关联方取得了借款，上述期末借款余额分别为20亿元、17亿元、29亿元及30亿元。 为了实现上市，规避内部融资安排、关联交易引发的利益输送，美的置业的董事会已经确认在上市前后清理完毕与控股股东及关联方之间的非经营性往来款项。 《中国经营报》记者已经向美的置业方面发函求证公司在申请上市之前进行的一系列股权运作、重组等事项，包括将美的置业集团剥离出美的集团上市公司体外的原因，对方收悉了采访内容，但拒绝予以评价或回复。[详情]
近日，美的置业在港交所披露了招股书，美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势，但同时负债率也居高不下。这是否意味着美的置业存在一定的财务风险？从2004年美的置业成立至今，从单一住宅到多元发展，再到打造智慧社区，美的置业此次赴港上市是否成必然？营收递增与负债居高近日，美的置业在港交所披露了招股书，这使得美的置业过往的财务数据及销售业绩首次完整曝光。其招股说明书显示，美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势。其中，2015年--2017年营业收入分别为83.12亿元，119.92亿元，177.16亿元，2017年营业收入比2015年增长1倍多。同期净利润分别为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元，2017年的净利润大约是2015年的5倍。同期毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%。在迅速扩张的同时，美的置业借款总额持续增长，负债率也居高不下。据招股书披露显示，2015年美的置业负债率为人民币11453百万元，2016年为人民币24359百万元，2017年为人民币38255百万元，2018年前3月更是超过人民币43579百万元。美的置业2015年负债率为622.1%、2016年负债率约为620%、2017年负债率为118.9%。2017年，美的置业的负债率虽然比前两年大幅度下降，但与地产行业平均净负债率约50%相比，要高于行业平均一倍多。对于公司的债务，美的置业也在招股书中写道：“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平，美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”据此，有些网友认为美的置业存在一定的财务风险。可是，高负债率就一定意味着财务状况不佳吗？中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红告诉中国资本观察记者：“高负债率不可怕，可怕的是资产不良，赢利能力不强，偿债能力不强，风险不可控。不能简单地以资产负债产率的高低，来以偏概全地评论企业的整体情况。”中国资本观察（ID:zhongguozibenguancha）发送了采访函给美的置业品牌负责人，对方回复称：“我们处于上市静默期，不方便发声和回应。”从单一住宅到多元发展“家电行业巨头”美的集团发展迅猛，似乎使得美的置业略显暗淡。因此，外界有人不知道美的已涉足地产行业，有的人以为美的置业是美的集团开发的新产业。实际上，早在1980年，创始人何享健从制造风扇开始，就已进入家电行业。1992年，何享健推动当时的广东美的电器企业集团进行股份制改造，第二年美的电器便在深交所上市，成为中国第一家由乡镇企业改组而成的上市公司。2012年何享健卸任美的集团董事长，只担任美的集团的控股股东，拥有美的控股94.55%的股权。由方洪波接任美的集团董事长，完成了企业创始人和职业经理人的交接棒。另外，美的控股是美的集团的大股东，拥有33.78%的股权，所以何享健依然是美的集团的实际控制人。美的置业正式成立是在2004年，何享健私人回购了公司产权。美的置业对外宣称，美的集团、美的置业是“同胞兄弟”，同属美的控股旗下。实际上，美的建业（香港）有限公司为美的置业的大股东，出资比例60%。而神秘的美的建业（香港）有限公司，在内地可查的信息并不多。（图片来源：美的置业官网）起初，美的置业业务主要集中在广东区域。2010--2015年，美的集团才开启第一阶段的全国布局，在珠三角、长三角区域与环渤海区域拓展业务，从发展单一住宅到打造高品质住宅、物业服务与旅居产业等，涉足领域也不断加。2016--2020为第二阶段规模提升期，美的置业计划以现有城市为核心，在珠三角、长三角、长中游、环渤海与西南五大区域，构建以居住为中心的产业系统。近年来，美的置业开始加速发展，集中在一些二三四线城市发力。截至2018年3月31日，美的置业共有117个规模化的项目组合，覆盖全国11个省份的33个城市及1个直辖市，并通过合营企业及联营公司参与了24个项目，土地储备总量的建筑面积约3310万平方米。2018年，在中国房地产开发企业500强测评中，美的置业被评为“2018中国房地产开发企业50强”，名列第45位。中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察记者表示，美的置业扩展速度很快，在很多四线城市都已经开始布局。在银根收紧的背景下，赴港上市顺理成章，不只是融资的需要，还有借力发展、规范发展的需要。另外，近年来，美的置业开始注重智慧家居与智能制造的发展。对此，房地产后市场专家黄昇对中国资本观察记者表示，美的置业掌握了一些核心技术和黑科技，可以利用自身优势抢占市场，我看好美的智慧家居的发展。但是因为美的置业的楼盘相对而言并不多，上市以后可能会急需拿资金圈地，大量收购小型地产与物业公司。但总体来说，美的置业本身具有技术的硬基础，因此上市利好。但是，对于负债高企的美的置业来说，赴港上市只是走向资本市场的一个开始。在整个地产行业迎来严峻考验的时期，积极拓展新业务模式、制定正确的企业战略规划成为当务之急。作者：葛晓璇[详情]
来源：环球老虎财经 5月底，“家电大王”美的集团创始人何享健旗下的地产板块终于开始浮出水面，美的置业向港交所递交了IPO招股书。为了争夺这一波房地产头部流量化的门票，美的置业早就制定了2020赶超千亿的销售目标，然而与之相随的便是巨大的偿债压力。 5月31日，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”）向港交所递交了IPO招股书。相较于其他房企，这份招股说明书中的关键点在于股权结构以及美的置业的净负债率。 根据招股书显示，美的控股实际控制人何享健的儿媳卢德燕为美的置业的控股股东，何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。郝恒乐任董事会主席、执行董事兼总裁，主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。 很久以前，何享健就坦言，自己长期研究世界500强企业，从中总结了一条规律：很多企业的没落和家族式管理、传承脱不开关系。何享健还曾直言家族式企业对于美的而言，弊远大于利，他很早就放言美的一定不会成为家族式企业。然而从何家少爷在资本市场的长袖善舞来看，“儿媳”控股会不会成为公司治理的隐患；美的置业作为集团子公司能否践行职业经理人代理，或许会成为一个投资者关心的问题。 ，除此之外，美的置业高出行业平均水平近1倍的净负债率，也成为此轮IPO各方关注的焦点。 被曝光的地产版图 5月31日，美的置业控股有限公司向港交所递交了IPO招股书。随着美的置业招股说明书的公布，美的集团的地产版图终于得以曝光在公众眼前。 根据其招股书披露，2015-2017年美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平近1倍。 更为引人注目的是，美的置业约34.5%的借款都是通过信托以及其他融资通道进行的，而以信托为首的非标融资正是现阶段监管部门意欲收紧的房地产公司融资来源。 也许，赴港上市融资，成为了美的置业高杠杆扩张后的为数不多出路。 根据公开资料记载，何享健曾透露过，美的要致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市，并成为‘房地产开发+产业’的复合型企业。 何享健更为美的置业制定了2020年赶超千亿的销售目标。 在房企疯狂拿地，不停赶工期的趋势中，也许何享健正成为其中的一员。在2015年何享健独子何剑锋因为旗下4个基金账户被监管部门限制交易而突然卷入做空漩涡后，何氏的商业版图就已经逐渐被曝光在公众视野之内。 美的建业（英属维京群岛）于2009年10月设立，间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业（英属维京群岛）94.55%股权转让给卢德燕，转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业（英属维尔京群岛）也即美的置业的实际控制人。 而为了这次上市而进行重组时，何氏家族又在美的建业（英属维尔京群岛）上搭建美的置业控股。卢德燕则通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。 根据招股书显示，美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。地区上主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。从城市布局看，主要集中在国内二三四线城市，业务集中在华南地区。 而截至2018年3月31日，公司土储总建筑面积已达3310万平方米。其中公司在珠三角地区的项目体量最大，总土储为840万平方米，占比33.33%。如果参照2017年国内上市公司的突出面积，美的置业排名大概在土储20位左右。 高速发展的背后，美的置业的销售额也不断攀升，与此同时其的合约负债（原科目为预收账款）更是高达363.6亿元。 然而大规模拿地扩张的背后是美的置业日益高企的负债率。2015年-2017年，美的置业资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，2017年净负债下降主要是由于股东注资。美的置业预计，集团“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。 徒增的高负债和现金流压力 截至2018年3月31日，美的置业负债总额1089亿。其中，流动负债中银行及其他借款约107亿，贸易及其他应付款项约215亿。这意味着，美的置业短期债务约322亿。 如果从非流动负债看，美的置业公司债券约20亿，银行及其他借款约294亿。长期债务大概在314亿。 但从目前来看，美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。截至2018年3月31日，美的置业拥有157.07亿元现金，借款总额为435.79亿元，其中包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款；负债总额约为969亿元，按照债务年限分类，少于1年期的债务高达627.05亿元；1年-2年的债务额度为139.65亿元；2年-5年的债务额度为190.1亿元。 参考同行业的其他公司，大部分公司短期债务通常只占债务总额的20%左右，美的置业相对来说短债比重较高。作为长周期的房地产企业来说，大量短债无疑让美的置业压力倍增。再加上国内融资越来越难的情况下，叠加着内地对于房地产行业严格的监管政策，A股短期内很难再有房企上市。 此外，2017年全年及2018年一季度，美的置业的经营现金流量净额均为负数。 美的置业只剩下了赴港上市这一条路，然而占到借款34.5%的信托融资及其他融资安排，更存在着政策的不确定性，更会导致公司融资成本急剧增加。 自2018年以来，包括银行、信托等融资渠道都在收紧，融资难和融资贵更是中小房企面临的巨大难题。大量地方城投债务违约频发。 5月30日，合生创展2018年31亿的非公开发行债券状态也变为了“中止”；花样年华2018年非公开发行的住房租赁专项公司债券也显示为“中止”。 根据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。 也许，美的置业这是选择大刀阔斧进入地产业并不是一个明智之举。[详情]
来源：微信公众号“投资界”作者为“Sunny” 从2014年就出现的赴港上市传闻，终于迈出了实质性的一步。 近期，美的控股旗下的美的置业向港交所递交了招股书，申请在主板上市。2004年美的控股建立的地产业务终于要走进资本市场，摘掉“同胞兄弟”美的集团的电商光环。 净利润复合增长率达122%，土地储备面积3310万平方米 据其招股书披露， 2015-2017年，美的置业的主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元，复合增长率达46%。与此同时，公司净利润也在同步上涨，公司三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元，复合增长率达122%。截至2017年年底，公司综合毛利率为27.6%。 从数字上来看，美的置业的经营还是非常乐观。 美的置业目前的经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底，美的置业拥有土地储备面积3310万平方米，参照2017年国内上市房企土储面积情况，大约能跻身土地储备前20名。其中土地物业的权益估值约950.13亿元。目前公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股，每股面值1港元的股份。 美的置业旗下的美的物业已于2016年底登陆新三板。根据财报显示，美的物业在2017年实现营收4亿多元，同比增长63.66%，净利润为5608.27万元，同比增长102.57%。 对于未来三到五年的发展目标，美的置业提出了三大方向：第一，全国智慧地产领军品牌；第二，旅居产业特色小镇知名品牌；第三，2020年力争千亿规模，覆盖中国50个城市，在每个城市有4—5个房地产开发项目。 何享健将坐拥四家上市公司 自2012年美的置业从美的集团中被剥离出来之后，就一直在筹备独立发展地产业务、独立上市。早在2014年美的置业总裁赫恒乐接受媒体采访时就表示，将朝着上市目标去努力。2017年有媒体透露美的置业将在香港上市。虽然之后美的集团予以反驳，但终归在“一波三折”之后，传言成真。 值得注意的是，从美的置业的股东名单中发现，美的集团创始元老何享健和其儿媳卢德燕为美的置业的控股股东，而何享健和卢德燕同时为美的控股公司的实际控制人，双方持股分别为94.55%和5.45%。其中，卢德燕通过名下三家全资公司：美的发展控股有限公司、美恒有限公司和美域有限公司持有美的置业上市前的100%股权。 而美的创始人何享健，除拥有美的集团之外，无锡小天鹅股份有限公司和德国库卡（于法兰克福证券交易所上市）也是何享健实际控制的上市公司。以目前的股价计算，三家公司市值累计超过4000亿元人民币。 福布斯2018全球富豪榜显示，何享健目前财富值201亿美元，位列中国富豪榜第六位。如果美的置业上市成功，那么已过古稀之年的何享健将坐拥4家上市公司。 为扩张规模至千亿，负债和现金流成痛点 作为一家地产公司，美的置业一直在不断地扩张自己的版图。 经营重点事京广线以东地区，手握地产大多数是在二三四线城市。其中，珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等5个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山手握28个项目，601.4万平方米。 然而，由于地产行业“预售模式”的特殊性，庞大的预收账款拉高了其资产负债率。从2015到2017年，美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平近1倍。 虽然这一指标不能真实反映公司财务状况，但是以地产行业平均净负债率50%的情况来看，美的置业依然存在一定的财务风险。 赴港背后：资金的渴求和融资渠道的拓展 对于资金的极大渴求、将融资渠道快速拓展，是美的置业上市的主要动力。 在国内A股对房企上市监管严格的条件下，以信托为首的非标业务融资正是被中国保监会严格监控的重灾区，然而美的置业约34.5%的借款均是通过信托及其他融资安排。 因此去香港上市则是美的置业最好的选择。通过资本市场的力量，解决短期融资和套现，快速获取资金。 反观A股，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新资产负债情况其合计负债额为6.95万亿元，其中有35家上市房企的资产负债率在八成以上，占比26%，鲁商置业资产负债率更是高达94.06%。而作为国内地产领对龙头的千亿市值房企万科合计负债的绝对数值更是达到了1.03万亿元。虽然去年全年和今年一季度，万科分别实现净利润同比增长33.44%和28.68%，但也掩盖不掉高负债下所带来的风险。 20年里，房地产行业的负债总额一直稳步上扬，尽管2010年以后虽然总体增速逐步放缓，但是基数较大的原因，绝对负债额依然无法被忽视，这些都对房产公司未来稳健发展埋下了隐忧。 结语 当下美的置业正在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、海外项目等细分领域多方向布局，就在上周，美的置业更是宣布要打造“未来新生活方式引领者”。 从2004年进军房地产，到2010年开始扩张，再到2017年冲刺……作为美的集团的创始人、已过古稀之年的何享健终于再携美的置业征战资本市场，只是在国内地产行业发展增速明显放缓、众多房企争抢地皮扩张的当下，美的置业真的能从“同胞兄弟”美的电商的光芒中走出来么？ [详情]
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