楼市再响惊雷，央行出手了！未来房价将如何走？ 有媒体报道称，近日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。房价未来到底怎么走？一起来看一下↓↓ 9月按揭贷增速仍很快 房价涨过快考验金融安全 有媒体记者了解到，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。 而有消息说，昨天上海市银监局也通知辖内各中外资银行，强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。国内楼市似乎有点一叶知秋的意思。 值得注意的是，在相对宽松的货币环境下，不少城市的房价半年涨幅就超过三成，而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡，也让那些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，过度依赖也让风险急剧累积。 房价是否会大幅下滑？各方观点分歧较明显 对于大家最关心的问题：我们的房价到底会不会跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显—— 继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益，目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。 看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。尤其是很多人把今年房产市场过热和去年股市相比较，很多现象具有相似性。在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场会不会上演类似去年股市的故事。这也是一个值得大家玩味的角度。 万科的董秘谭华杰认为，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期，即高速增长期之内。但是他也强调，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，让大周期提前到达终点。 谭华杰还表示，类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标，例如从1998年到2008年，日本东京地价下跌了30%，但房价租金比始终保持稳定。同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅频繁变动，但租金收益率却相当稳定，所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。 海通姜超则认为，过去几年中，中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%，正是美国金融危机前的最高水平。还有就是居民杠杆率。11年以来中国居民购房杠杆率持续上行，11年约为20%，15年已突破40%，16年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。 此外，他还认为，从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年可能会是中国地产市场的历史大顶。 新闻多看点 NEWS MORE 长沙：节后单周新房成交跌逾四成 随着一二线城市的调控政策政策大量出台，一些城市楼市开始降温。据长沙市住房和城乡建设信息中心发布的最新数据，10月2日至10月8日一周，长沙市中心城区新房成交4776套，环比跌41.15%。 近几个月来，长沙的楼市持续上演火爆行情，进入9月以来，单周新房成交量屡创历史新高，中心城区“十一”前最后一周新房成交再次刷新纪录，达到8116套。 “转移效应”显现 江苏三四线楼市成交踊跃 国庆期间，江苏淮安市区十多家楼盘推出了特价房源，优惠促销的力度不小。据统计，10月黄金周淮安市辖区日均新房认购量近150套，比去年的黄金周增长约20%。 在宿迁市沭阳县城一家楼盘的销售现场，国庆期间前来看房买房的市民络绎不绝。楼盘销售负责人介绍，由于推出了购房优惠，国庆期间每天的客户来访量是平时的近三倍。 镇江市在国庆长假期间楼市特别热闹。10月份以来，客户明显增多，假期里几天的业绩就赶上了平时一个月的成交量。除了本地购房者外，售楼处里也出现了很多外地买房人的身影。 业内人士表示，一二线城市出台限购限贷政策后，三四线城市迎来了去库存的良机，楼市成交量随之上升，投资客也可能涌入。此时，普通购房者应该保持冷静，关注市场走势，仔细挑选房源，不要盲目跟风买房。 中国房地产指数研究院南京分院总经理曹旭东表示，价格不太可能继续持续往上走了，如果还是过火，再往上走的话，不排除有更多更严厉的政策出来。市场适度转冷，量、价一定程度降温回落，这是不可避免出现的情况。过度投资投机的那些人可能会被清洗出去，剩余的对于刚需，总体上来说可能会出现比较好的态势。[详情]

　　原标题：31个省会房价：12城均价过万 北京一套房可换重庆长沙七套 作为所属行政区域的政治、经济、文化、交通中心，省会城市往往具备了该省最好的教育和医疗等公共资源，在城镇化加快推进的过程中，资金、人口进一步向省会城市集中，这些城市也成为未来城镇化的核心区域。 那么各个省会城市的房价是怎么样的？ 《第一财经日报》根据中国房价行情平台发布的9月31个省会城市(含四大直辖市)的住宅房价排行情况统计发现，9月份，有12个城市均价超过万元大关，北京均价已经超过5万元/平方米，是重庆、长沙的7倍多。在部分东部和中部省会房价高企的同时，西部和东北的大部分省会仍处于去库存的过程中，房价也比较平稳。 这也正是本轮楼市的一大特点，即一线城市和二线热点城市十分火热，广大三四线城市和弱二线城市仍比较平淡。热点城市房价上涨过快的情况，也引起了中央的高度重视，从9月30日开始，各地也纷纷出台了收紧限购限贷的调控举措，房价上涨过快的热点城市出现了明显降温。 需要说明的是，统计中价格和涨幅为该市的全市范围内均价，在现实成交中，一个城市中心城区的价格和涨幅都会比统计的数据高出不少。 12城均价过万 合肥上涨最快 首都北京的均价已达到了52104元/平方米，是31个城市中唯一一个突破5万元大关的城市。必须指出的是，这仅仅是统计中的均价，目前北京中心城区市场早已豪宅化，10万+比比皆是。 北京之后，另一个超一线城市上海的均价达到了46154元/平方米。位居第三的是南京，这个二线省会城市均价达到了23472元/平方米，超过了广州和杭州。之所以位居第三，是因为去年下半年以来南京房价持续高涨，今年更是与苏州、厦门、合肥并称房价上涨的二线“四小龙”，而同期广州、杭州涨幅远低于南京。 在31个城市中，房价最高的7个城市来自沿海发达地区，除了北京、上海和天津三大直辖市外，南京、广州、杭州和福州对应的江苏、广东、浙江和福建，刚好是东南沿海四个民营经济最为发达的省份，经商群体众多，老百姓的可支配收入也比较高。 例如，位居第七的福州，尽管在外边的影响力不如省内的另一个中心城市厦门，但作为省会，福州近年来经济发展势头不错，其均价也达到了18149元/平方米，与天津、杭州相当。 福州之后，排名第8到第10的是中部的三个省会城市合肥、武汉和郑州。这其中，第8的合肥，虽然与第7的福州还有较大的差距，但上升速度最快。去年9月，合肥的均价只有8122元/平方米，在中西部排在武汉、南昌等城市之后，但到今年9月，合肥均价已上涨至13298元/平方米，雄踞中西部各城市榜首，其涨幅高达63.71%，位居31个城市第1。 过快上涨、过高的房价也带来了不少隐忧。从产业结构上看，由于紧邻长三角经济发达地区、承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源、以及安徽充足的劳动力资源等优势，加上皖江城市带承接产业转移示范区的获批和建设，作为该示范区的核心城市，合肥吸引了美菱、荣事达、海尔、格力、长虹、美的、华凌、三洋等家电巨头落户，并一举发展成为全国最大的家电制造业基地。 制造业的发展壮大对合肥区域经济快速发展至关重要。制造业的发展需要一个较低的综合成本环境。房价上涨过快、房价过高，同样也会造成房租等各种生活成本的提高，进而会阻挡年轻人流入的步伐，那么未来合肥在与同类型中西部城市的竞争中就可能处于不利的位置。 武汉和郑州两个中部省会的大涨也颇为引人关注。作为这些人口大省的省会，武汉和郑州都是所在省份的单极核心城市。例如，在人口大省河南，早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州最可能吸引大量的人口进入。因此，郑州也成为近两年来房地产市场广为看好的二线城市。 北京1套房可换重庆、长沙7套 排名第11位的第三经济大省山东的省会济南，房价低于合肥、武汉、郑州三个中部省会，与同为东部沿海的省会南京、广州、杭州、福州更是有相当大的距离，这其中的一大原因在于山东虽然是第三经济大省，但产业结构中以农业和重化工业为主，在城镇化水平、人均纯收入等方面与浙江、江苏、广东、福建都有差距。 不过，城镇化率低的另一方面也意味着潜力无限。今年以来，济南楼市也开启了一轮火爆的行情，价格随之上扬，9月济南均价已达到了11770元/平方米，比去年同期上涨了两成。 排名第12的是石家庄，随着京津冀一体化的推进，身为人口大省河北的省会，石家庄的房价也水涨船高。9月石家庄均价突破万元大关，达到了10974元/平方米，同比涨幅超过了三成以上。 总体上看，31个城市中，房价排名靠前、涨幅较多的大多位于东部沿海以及中部几个劳动力大省的省会，房价较低的省会则主要来自东北、西北和西南。虽然省会城市作为所在省份的核心城市，聚集了所在省份最好的教育和医疗文化等各种公共资源，但仍有不少省会由于供应量过大，目前仍处在去库存的阶段，在今年以来一二线城市房价上涨的过程中，这些省会仍处于下滑或不温不火的水平。 从涨幅上看，沈阳、长春都出现了同比下降的情况，哈尔滨、西安、银川、呼和浩特等地的涨幅也很低。这些城市大多来自能源重化省份或西部地广人稀省份，供应过大，人口流入缓慢，面临着不小的去库存压力。 一个城市的房价与当地的经济发展水平紧密相关。但这并不等于说，房价越高，经济发展水平就越好，竞争力就越强；房价越低，经济发展就越差，城市竞争力就越弱。比如重庆和长沙，这两个城市近年来的经济增速领跑一二线城市，但这两个城市的房价却保持稳定，至今仍没有超过7字头，这个价格甚至还不如浙江、江苏的很多县城。 这其中的一大原因就是，重庆、长沙的供应十分充足，很好的满足了购房需求，从而使得房价保持在较为平稳的水平，有利于为当地的实体制造业提供较好的外部成本环境，区域经济也得以快速发展。 以重庆为例，9月重庆的均价为6869元/平方米，与去年同期基本持平，在西部地区，这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后，不到北京的七分之一。中部的长沙均价也只有6906元/平方米。也就是说，同样买100平方米一套的房子，北京1套房子就可以换至少7套重庆、长沙的房子。 但在房价保持低位的同时，重庆、长沙的实体制造业却保持十分良好的态势。例如，重庆市统计局发布的半年报显示，今年上半年重庆实现地区生产总值(GDP)8000.82亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，较全国高3.9个百分点。这也是重庆经济增速连续十个季度在全国领跑。 各直辖市、省会、首府的小区在当月出售的存量住宅均价的算术平均值(元/㎡)。 排名 城市名称 省份 平均房价(元/㎡) 同比上年 1 北京 北京 52,104 41.11% 2 上海 上海 46,154 35.04% 3 南京 江苏 23,472 36.09% 4 广州 广东 21,211 6.43% 5 杭州 浙江 19,323 7.91% 6 天津 天津 18,925 23.49% 7 福州 福建 18,149 26.72% 8 合肥 安徽 13,298 63.71% 9 武汉 湖北 12,732 29.96% 10 郑州 河南 11,833 26.77% 11 济南 山东 11,770 18.72% 12 石家庄 河北 10,974 31.15% 13 南昌 江西 9,359 3.99% 14 兰州 甘肃 8,980 6.79% 15 成都 四川 8,362 3.87% 16 昆明 云南 8,312 1.62% 17 太原 山西 8,180 3.15% 18 海口 海南 7,926 7.78% 19 拉萨 西藏 7,709 -0.85% 20 哈尔滨 黑龙江 7,423 1.43% 21 南宁 广西 7,288 3.54% 22 沈阳 辽宁 7,097 -0.49% 23 长沙 湖南 6,906 8.41% 24 重庆 重庆 6,869 0.02% 25 西安 陕西 6,789 0.06% 26 乌鲁木齐 新疆 6,588 -2.87% 27 长春 吉林 6,526 -1.04% 28 呼和浩特 内蒙古 6,437 2.52% 29 贵阳 贵州 6,062 -0.78% 30 西宁 青海 5,872 2.56% 31 银川 宁夏 5,018 0.57% [详情]

　　首付一夜多了几百万，违约弃购 改善型购房者首付比例大幅提升；中介监管日渐严格 “9·30新政”出台至今半个月里，北京二手房市场表现出降温迹象。对于改善型购房者来说，首付比例的大幅提升成为他们迈不过去的那道坎儿。也许只是网签拖延了那么几天，一家人的换房计划就突然落空。而对于中介来说，市场需求的抑制无疑对他们的业务产生明显影响，而自今年以来住建部门三令五申严整中介行业的发声，也令中介机构如履薄冰。随着政策影响进一步渗透，未来北京二手房市场或将进入持续调整期。 两至三成客户或取消延缓换房 “首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出台的楼市政策，给众多正处二手房买卖苦战中的买卖双方浇了一桶冷水。 “一套700万的房子，一夜之间就需要多找补出280万元的首付钱。”说到最近换房的经历，唐女士感到倍感受挫。 唐女士家在石景山有两套两居室。今年随着家里小闺女越长越大，唐女士两口子决定把手里的小两居卖掉，找一套合适三居室，方便和老人同住。几个月时间，二手房看下来，他们在同区域看中一套房龄不算短的三居室，房子700万元左右，首付210万元。 “房子虽然不算新，但是配套、交通还算满意，我就想着先把房子定下来。节前看着市场挺火，我家的两居室出手速度一定不会慢。”唐女士这么打算着，便通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金。 谁知道还没赶上网签，北京的“9·30新政”便突然空降。根据新政要求，唐女士定下来的三居室属于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500万元。另一方面，受到政策影响，不少购房者选择了观望，唐女士现在居住的两居室还没出手，“即便这套房子现在卖出去，也不够支付下套房的首付”。 和家里人商量后，唐女士决定违约，“一下子多出几百万的首付，这真是没办法的办法”。 在目前以换房为主导的二手房市场上，类似唐女士的情况绝非少数。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。 “北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。”链家研究院报告对于最近的市场做出如此分析。 记者了解到，自从9月30日北京出台楼市新政至今，二手房市场上的解约现象不时出现。而我爱我家分析报告称，预计将有两至三成的客户或将取消或延缓换房计划。 市场不好，中介面临经营调整 “9·30新政”出台后，房产中介明显感受到市场的变化。 “北京9月30日房地产新政出台以后这十天里，门店的成交量缩水了至少一半。”海淀区一链家门店经纪人表示，新政对二套房的购房者影响较大，之前来咨询的换房客户最近都表示“再考虑考虑”，“毕竟不少人要多出20%的首付款”。 海淀区一房产中介经纪人小顾表示，国庆节后看房客户明显变少，最近这几天他主要在忙着帮黄金周前做过网签的客户继续办理过户，“最近几天过户大厅排队人数最多时能达到一百多人。” 伴随着新政出台，中介行业在这十几天里也接受着考验。最近北京市在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。而假日期间，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，更令中介机构提高了警惕。 王诚(化名)在双井片区从事二手房经纪行业已经有四年时间。9·30新政出台后，公司明确要求他们要严查业主的一系列房产资料，以防交易中出现意外。他对记者表示：“按照建委要求，如果业主没有具备协议书、房产证复印件、房主身份证复印件等资料一律不得挂牌出售。我给客户和在朋友圈都发布了这条消息，给大家提个醒。” 链家总裁左晖曾公开表示过，市场不好时，正是房产中介调整和提升服务水平的机会。在业内看来，一旦市场进入调整期，房产中介又将面临经营上的调整和挑战。 降温显现，调整或将持续 新政对于北京二手房市场的降温作用可谓立竿见影。根据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。 伟业我爱我家市场研究院数据显示，国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，不足1000套的网签量明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。从我爱我家自身的交易数据来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等均有明显回落。 位于朝阳区的一家房屋中介机构的经纪人告诉记者，新政出台后咨询看房的人数均有所减少。受到首付比例提升影响，房价最近“稳了点儿”。 而在方庄的一家麦田地产中介门店也少有咨询看房客户前来问津。该门店经纪人介绍，北京新规规定购买普宅首付比例提升5%，这意味着购房人需要准备的首付款多了不少。新政一出台，原本准备购房的客户立刻转为观望态度。也有不少购房人希望，政府出台的新政能够打压最近日益上涨的业主报价。而业主受到新政影响，也处于观望中。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，极大地抑制了购房需求。在市场需求受限的情况下，二手房市场自然都显现出了降温趋势。 在业内普遍看来，有了政策的强力调控，市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，二手房交易量无疑将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。 新京报记者 方王洋[详情]