房价要崩盘了吗？你还在裸泳吗？
■程凯
侯宝林的相声《醉酒》中有个段子，“甲：一摁手电棒电门，出来一个光柱。乙：哎，那光出来啦。甲：你瞧这个！你顺着我这柱子爬上去。乙：噢，那是柱子啊？甲：你爬！乙：那个你爬怎么样啊？甲：你别来这一套，我懂！我爬上去，我爬到半道，你一关电门我掉下来啦……”
这个段子嘲笑的好像是上了虚幻事物的当，其实是上了规则改变的当，楼市的规则又要变了，你上当没有？从北京到佛山，整个国庆期间一共有19个城市出台楼市调控措施，规则也很简单，要么限购，要么限贷，规则变化之一是让你没有资格买，规则变化之二是让你没钱买。
一下子大家全都老实了，也全都踏实了，除了裸泳的人。这是一件大好事，就是来晚了几个月。
你要说这19个城市的地方政府真是一条心，我不信，你要说这是中央政府为了防止房地产泡沫形成系统性风险，统一安排了这次集体行动，我信了！不管出于什么样的理由调控出台之后，楼市的潮水退去之前，你有没有在裸泳？
就在上半年的一二线城市疯涨的楼市中，谁在猛加杠杆买房，谁在最疯狂的8月、9月还在加杠杆买房，谁在加杠杆的过程中把自己的现金流安排用到了极致，谁就是在裸泳！
这些不管不顾风险的人，和2015年5、6月份还在股市中加杠杆的人很像，都是把杠杆加在了山顶上；当然，在山顶出现下坡路之前，没有人能准确预测到山顶到底在哪里，但是，当市场越爬越高的时候，感觉到空气已经变稀薄的你，就应该知道要注意了，减仓、降杠杆，而不是加仓、加杠杆。
认真对比一下2015年的股市和2016年的楼市，还是有很多不一样的地方，也意味着两种裸泳的人的结果不一定一样。
2015年的股市是加杠杆上去的，讲的故事是“国家牛市”，2016年的楼市是去库存放松限贷限购上去的，讲的故事是“北上广深房价永远涨”；2015年股市的这一波行情结束，是查配资查不讲规则不计成本的杠杆打下去的，2016年楼市这一波疯涨行情也到此为止了，是重新把限购和限贷枷锁给市场戴上导致的。
不一样的地方，股市配资下的加杠杆是一个无底洞，而楼市之前的加杠杆基本是清晰或者说是可控的，股市查配资是从市场抽血走，而楼市的重新限购限贷是防止新的资金进入，并不是要让原来进去的资金出来。一个简单的比较，比如说某城市现在二套房首付提到七成，并不是让之前没有按照七成买房的人补到七成，所以很认真地说，股市去杠杆有股灾，楼市降杠杆的所谓的房价崩盘并不存在。
房价崩盘的可能性不大，并不代表在炒房中裸泳的人不在，只要房价不再上涨，只要央行的信贷收紧，只要杠杆资金的成本上升，那些不管不顾流动性安全的炒房者就会遭遇灭顶之灾，很简单的道理，资金链断了，就完了，哪怕几年后房价重新上涨也和你没多大关系。
房子这个东西，买卖还是要听政府的话的，关键是要有节奏感。
2014年国庆期间，央行对银行金融机构放松了限制，主要是放松了购房贷款的限制，“还清首套房贷，再贷算首套，利率最低7折”，而对于那些已经取消了限贷或者根本就没有限贷的城市和地区，二套房三套房甚至更多房，都是可以贷款的，具体情况由银行自己去把握。这个时候，就应该去买房。
2016年国庆期间，19个城市出台楼市调控措施，央行行长周小川在2016年第四次G20财长和央行行长会议上喊话说，“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”这个时候，就应该收手。
其实，应该更早收手，就在8月份之前收手，当9月份数据出来大家都在惊呼8月房价还在涨的时候，政府出手调控的预期就很强烈了。甚至早在5月份中央强调防止资产泡沫，强调房价不会涨到天上去的时候，就应该收手了。毕竟，政府手中可以用的工具太多了，既然放松限购限贷可以让房价涨上去，收紧限购限贷也可以让房价稳下来。
要说房价这一波的行情结束了，靠谱！但要说房价就此坚定了，不好说！“在土地的垄断供应制度不能改变的情况下，房价长期下降既不可能，也更不应该成为政策追求的目标。”
但是，我们永远应该强调的是资产配置和杠杆使用的合理性，你就算掌握不了波段，搞不懂市场走势，你至少应该懂得怎么样让自己的资产安全。
很简单，不要赌，更不要大赌，小赌可以怡情，大赌必然伤身，时间问题而已。
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