政府将不再垄断住宅用地供应意味什么？

　　李宇嘉：宅基地“三权分置”改革将让农民充分享受制度红利 李宇嘉 近日，国土资源部部长姜大明表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。 正如姜大明所言，这是一项重大理论和实践创新。它赋予了农民更多的财产权利，以分享改革开放和资产溢价的红利，解决城乡发展的不平衡、农民增收后劲不足，通过推进城乡要素平等交换，实现农村集体用地与国有土地同等入市、同地同权，建立城乡统一的建设用地市场。 十八届三中全会以来，我国对集体土地制度改革，采取的是系统的、全方位的顶层设计，即从确权、试点流转，再到2020年建立城乡统一的建设用地市场，最后达到赋予农民同等的土地权益，实现城乡一体化。十八届三中全会以后，集体经济范畴“三块地”（耕地、集体经营性建设用地、非经营性的宅基地）的改革全面提速。 由于集体土地关乎8亿农民的民生、社会稳定、耕地红线、生态保护，制度问题又相当复杂，实践中则采取了由易到难、渐进改革的一般路径。 首先，“三块地”改革试点之初，中央就提出坚守“土地公有制性质不能改变、耕地红线不能突破、农民利益不能受损”三条改革底线；其次，集体土地流转从最易环节展开，如耕地宅基地内部流转、经营性建设用地流转等。 事实上，十九大报告已明确，巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度。也就是说，在改革开放以来农村土地集体所有权和农户承包经营权“两权”分离的基础上，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行“三权”分置，这是继家庭承包责任制后，农村改革的又一重大制度创新。 “两权”分离实行农户平均承包土地，解决了十几亿人口的温饱问题。但是，承包经营权“两权合一”、土地碎片化（全国户均耕地7.5亩、5.7块）、封闭运行的格局，不适应城乡要素充分融合，农业经营方式多样化、规模化、产业化，农村人口大规模进城，农业成本上升，经营效率下降，以及农民要获得财产权益等新形势和新诉求。 因此，“三块地”中，耕地承包权近年来快速流转。目前，全国2.3亿农户中流转土地的超过了7000万户，比例近30%，经营耕地50亩以上的规模经营农户超过350万户，新型职业农民超过1200万人，农民合作社达到190万个，主要农作物耕种收综合机械化水平超过65%。 承包地“三权”分置改革还引导和推动更多资本、技术、人才、管理、金融等要素向农业农村流动，推动发展多种形式的适度规模经营，催生了家庭农场、合作社、农业企业等多种类型的新型农业经营主体，为中国特色农业现代化开辟了新路径。 同时，集体建设用地入市也轰轰烈烈地展开。特别是针对新市民建设市场化的租赁住房，2017年国家确立了13个热点城市开展试点，这已成为大城市集体建设用地入市稳定和可行的渠道。 但目前，“三块地”中，唯有宅基地市场化流转进展不足。事实上，近年来随着大量农村劳动力向城镇迁徙，整村“空心化”问题很严重。中科院2013年的测算显示，全国宅基地总共约有2.7亿亩，空置约1.14亿亩，占比近40%。如果不改变用途，处于空置状态的这1.14亿亩宅基地，多半还要继续空置下去。 未来，我国城镇化浪潮不可阻挡，进城并分享城市化和现代化红利，这是互联网消除信息不对称、交通大发展降低城乡交融成本后，多数农民的强烈诉求。1.14亿亩差不多相当于5个北京市的大小了，这是巨大的资源错配和浪费。 目前看，全国可入市的经营性集体建设用地只有5000万亩，一部分已经以各种形式（小产权房、加工制造基地、工业区等）进入市场，且不是每一个村都有经营性建设用地，也即村民间拥有的经营性建设用地的份额差别较大。但是，村民宅基地拥有差别不大，世代居住也使得权属更明确，更易于流转。宅基地相比建设用地会低廉一些，按每亩50万元计算，将盘活50万亿元以上，这是巨大的财产红利。 近年来城乡间庞大的基础网络完成铺设，不仅包括道路、有线电视、通讯网络、物流等，也包括土地承包、新农合和新农保等社会保障和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形网络覆盖，把13亿人连在一起，也促成了史无前例的城乡要素融合。 一方面，高成本驱使城市居民到乡村承包土地，开展规模化种养殖，完全可通过村村合并、农民集中居住，将宅基地复垦为耕地，将被点状分布的宅基地分割的耕地连片，实现更高水平的规模经营。 另一方面，调整农业结构，促进农村一二三产业融合发展，发展特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等新产业、新业态，这既是城乡居民对美好生活向往的诉求，也是在坚持土地集体所有权，稳定农户承包权的基础上，充分放活土地经营权，夯实农民财产权收益，实现共同富裕。 此外，在用途管制的框架内，可以通过建设用地“增减挂钩”等模式来实现宅基地其他合法流转形式。早在2013年，国土部就批准将“增减挂钩”试点扩展到29个省市区。宅基地复垦释放出建设用地指标，可在大城市公开市场化出让，这一模式可以说是农村居民分享城市化、土地资产收入的重要途径。 （作者为深圳市房地产研究中心研究员）[详情]

　　宅基地“三权分置”来了 在专家看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题 法治周末记者 赵晨熙 近期，一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。 在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。 现状：宅基地荒置严重 所谓宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地归集体所有，但农民拥有使用权。村集体的成员，只要分户成为独立的一户，就有资格从集体获得宅基地。 “集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有。”中原地产首席分析师张大伟如此归纳宅基地的特征。他在接受法治周末记者采访时指出，我国宅基地制度建设初衷旨在为广大农民公平分配住宅用地，保障农民住有所居。 然而，随着越来越多的村民开始到城市打工，很多农村的宅基地得不到有效利用，基本被闲置，而“村集体外成员不得进入”“内部成员缺乏退出渠道”等特点也导致当前很多宅基地只得被荒废。 有统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里，是农村集体建设用地的大头。一方面，随着城市化率的提高，宅基地却出现大规模空置、废弃的现象；另一方面，城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场则总体趋紧。 张大伟向法治周末记者表示，当前我国大量宅基地荒置的“通病”是促使宅基地“三权分置”改革的重要原因。 放活宅基地使用权 探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”，具体指的是落实宅基地集体所有权；保障宅基地农户资格权和适度放活宅基地使用权。 在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题。 “放活宅基地使用权，核心是赋予收益权，这是发挥土地要素功能的基础，是盘活利用闲置宅基地、优化土地资源配置的要义所在。”严跃进表示，当“三权分置”后，土地的所有权不变，依然属于村集体，但具有资格的人可以不使用相应的宅基地，而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。 法治周末记者注意到，其实有关农村宅基地改革的大幕在2015年就已逐渐拉开。 党的十八届三中全会中就曾提出，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场”，会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 2007年颁布的物权法，虽然赋予宅基地用益物权，但只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押。 严跃进指出，上述规定的出发点是为了保障农民基本居住权，尤其是防止集体经济组织外的城镇居民到农村购地建房，改变农村社会结构。但不可否认的是，相关规定也否定了宅基地的财产权利。 2015年12月27日，《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押”等相关规定。 义乌经验 浙江省义乌市算是宅基地改革试点的先行者。 2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区，开始探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。 据义乌市国土资源局副局长张黎明介绍，义乌市从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行了制度创新，赋予农民更多财产权利。 2015年6月，义乌市率先在浙江省开展了不动产统一登记工作试点，设立不动产登记局和不动产统一登记中心，将农村宅基地住房纳入了不动产统一登记。截至2017年年底，当地已颁发农房不动产证两万多本。 与此同时，义乌探索建立了全国首个农村宅基地基准地价体系，正式出台了《义乌市宅基地基准地价》。这使得金融机构可以依据宅基地基准地价给予村民贷款。 据统计，截至2017年年底，义乌当地金融机构已累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32亿多元。 家住义乌市北苑街道黄杨梅村的村民季建中，是第一个“吃螃蟹”的人。开办一家注塑厂的他因生产规模扩大，急需资金，但此前他的大量资金已投入建房中。 农村宅基地可抵押的政策出台后，季建中到义乌市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记，将自家的宅基地和一套四层半的楼房作为抵押物向义乌农商银行申请了30万元抵押贷款。 除了允许宅基地使用权在村民间相互出租、互换等流转外，为了不断提升村民的居住水平，义乌还进行了城乡新社区集聚建设工作，包括义乌市稠江街道的“香溪印象”、佛堂镇的“蟠龙花园”等城乡新社区集聚项目，都是通过与宅基地住户签订置换协议等为农户提供更优质的住宅，极大提升了村民不动产的价值。 流转范围之争 值得关注的是，在宅基地改革试点中，有一个问题始终存在争议，那就是宅基地的流转范围是否应打破集体所有制范围。 根据政策规定，农村宅基地只允许在本集体经济组织中流转。义乌等试点地区出台的政策虽然在流转方式上宽严不一，但也均将宅基地使用权受让人限定为农村集体经济组织成员。 在此次全国国土资源工作会议上，姜大明再次强调城里人到农村买宅基地这个口子绝不能开。 与官方明确禁止态度不同的是，有一些学者提议应逐步放开宅基地流转范围。 2017年两会期间，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就提出应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转。 蔡继明坦言，当前改革虽然允许农村集体经营性建设用地入市，但占大头的农村宅基地仍只能在集体所有制成员内部流转，仅靠如此少量的农地入市，根本不足以构建竞争有序的城乡统一建设用地市场。 蔡继明曾带团队去广东珠海调研，发现珠海斗门区某村300多户居民中有250户都把房子租给了周边外来的务工人员。 “农村大量的宅基地是闲置的，为什么只限定在集体所有制内部流转？”蔡继明认为，这不符合市场配置资源这一决定性作用。 如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，城镇建设用地就可以增加70%以上。蔡继明认为，这不仅会拓宽农民财产收入的渠道，而且也有助遏制城镇房价增长，并助力农民工进城落户，加快农民工市民化进程。 不过，在一些持“必须在范围内流转”观点的专家看来，宅基地制度是农村集体经济组织保障其成员居住权的制度，是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地，那就侵犯了成员权利，甚至可能导致组织本身的瓦解。 此外，宅基地是符合条件的成员从本集体组织无偿获得的，属保障房性质。保障性住房不能像商品房那样不受限制地进入市场交易，否则会造成社会财产关系的紊乱。 在严跃进看来，宅基地“三权分置”的改革可能会让未来城里人租用宅基地变得更为可行和规范化，不过，城里人购买宅基地依然很难被放开。因为从国家大方向来看，宅基地依然是要服务农村市场的，如果随意放开，可能会出现部分地区借改革名义倒逼农民进城，进而变相收回宅基地出售等问题，损害农民权益，必须谨慎对待。 对房市或影响不大 此次姜大明再次提及宅基地“三权分置”的同时，还明确表示“政府将不再垄断居住用地”。 二者间的联系让很多人开始推测政府是否已经准备让宅基地 “进军”商品房市场，成为商业住宅用地新的供应主体。 但张大伟认为这是不太可能的，因为住房与商品房是有区别的，纵观中国房地产发展历史，政府一直是商品房住宅土地的唯一供应方，短期内不会改变，且目前政策更多涉及的还是集体土地用作租赁住房。 2017年8月28日，国土部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》之时，就曾有不少人认为集体建设用地将要入市。 2017年11月16日，试点城市之一的北京发布了具体执行方案。从北京方案来看，所谓集体建设用地建设集体租赁住房，是将集体建设用地的承包权、使用权进行分割，以村集体组织作为土地供给主体和承租代表，引入建设方和管理方，形成一种基于集体土地制度上的新型租赁住房供应体系。 官方也多次强调，这种体系下，集体建设用地上建设的租赁住房仍然只能出租，不能售卖。 对此，严跃进认为，即便未来宅基地政策逐步放宽，也应该会停留在只租不售的层面，因此，宅基地“三权分置”对于城市房地产市场的影响可能极为有限，更多还是为了盘活现有闲置的宅基地。[详情]

　　中国经济时评：土地多元供给切中房地产市场病根 《中国经济周刊》特约评论员 葛丰 （本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期） 国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示，为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。 有序推进土地供应主体多元化，有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源，对当前大力推进中的租售并举，具有显著助推作用。因为租售并举要克服的最大困难，就是大城市土地供应总体偏紧。以北京为例，按照计划，该市从2017年起 5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷），而与之可做参照的另一数据是，2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷，由此可见，尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大。 这还只是立等可见的改革红利。土地供应多元化改革更深远的影响，还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根。民众感受最直接的房价过快上涨现象，按照一般逻辑，既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下，连年保持超高速增长，那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加，进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾。然而，真实世界实际上演的“剧情”却是，尽管连年处于房地产严厉调控下，但中国的房地产价格始终保持快速上升势头，而且越是开发商投资热情高涨的城市，房价上涨的速度就越快。 能够解释上述“违和”现象的关键点，就在于中国特殊的土地供应制度，即政府为土地市场唯一的供应者，土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动。而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在，因此，如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积，投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交价格并且由此推高商品房成交价格。 这其实还不是问题的全部。如果再做进一步探究，就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府，其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分。 由于政府是土地唯一供应者，因此在任何情况下，地方政府都同时身兼市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色。而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激，逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重，其在对自身双重身份的矛盾处理中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。 中国房地产市场20年发展历程充分表明，要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展，就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来，而有序推进土地供应主体多元化的尝试，因其切中了病根，自然有望收长效之功。 当然，那是远期目标。短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实。[详情]

　　政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？ 视觉中国 《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道 （本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期） “改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。他指出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 分析人士认为，这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地，而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来，其他合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场，将有助于抑制地产投机，满足住有所居，缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。 非房企自有土地能否开发商品房？ 2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。 据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示，2016年，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。 一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，房改20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。 然而，另一方面，地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为，“土地财政”无疑是高房价的重要推手。 “一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。”张大伟说。 而如何解决这个弊端？张大伟认为，首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。 除了地方政府，居住用地还能从哪儿来？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析，还有两种居住用地提供者：一类是村集体、企业。农村建设用地（含宅基地）可以入市，由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了，但一直没能破冰，这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备闯关了。” 另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地，也将开闸，逐步转换成住宅用地，借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革，也已经“预备”几年了。 不过，值得注意的是，非房地产企业自有土地“作为住宅用地”，是否意味着可以作为商品房开发用地？能否开发商品房对外销售？ 对此，专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提：“权属不变”“符合规划条件下”，因此，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。 “过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能可以转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”张大伟分析称。 在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说：目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。 房改前集资建房形式或将再现 政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。 哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来？ 在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。其中，国有企业用地的开发备受关注。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。 事实上，利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。 2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供应2万套的目标。当年11月，北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案，7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，基本都是靠国企自有用地建设。 据了解，这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房，通常都是以底价成交，企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。 北京市住建委相关负责人介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。 “鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。 企业在自有土地上为员工建造住房，也成了一个新动向。例如，有媒体报道，格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后可购买，10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露，为了稳定人才队伍，她这两年在思考，让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。 分析人士认为，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后，预期一线二线城市的大企业，可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。 而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式，大家先凑钱，公司集合了钱，拿地建房，再以成本价分房。 房价受何影响？ 哪类市场受影响最大？ 公众最为关注的是，上述新政施行后，将对房价产生什么影响。 李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。 杨红旭也认为，这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。 哪类市场受影响最大？张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。” 事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地供应相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，也有利于城中村改造。 根据部署，北京市计划于2017—2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万~40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。[详情]

　　“土地供给放开”会成为控房价的“终极杀器”吗？ 来源：南方都市报 知道分子 杨国英专栏 前有推进房产税立法和实施的时间表，近有土地供给放开的信号———国土资源部最近提出，未来政府将不再垄断住房供地。 1月15日，按照国土资源部部长姜大明的表态，国家将主要围绕三个领域进行开放土地供给的尝试：一、非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地；二、农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房；三、宅基地使用权可以放活。 就在前段时间，房地产领域的又一个重磅话题被财政部部长肖捷引爆，他指出，推进房地产税立法和实施的安排已经箭在弦上，国家会“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。 房地产税推出的时间表确立，以及土地供给放开，都是房地产长效机制的一部分。就房价调控而言，如果说房产税的征收标准和影响尚待确定，那么放开土地供给，则直接触及了供需关系这个影响房价的核心因素。因此，理论上看，它更有可能成为控房价的“终极杀器”。 不过，理论归理论，目前来看，土地供给放开也只是准备敞开一个口子，这个口子怎么开、开多大，都是要打个问号的。从现实角度讲，即便真的要全面放开土地供给、给足面粉做足面包，也需要一个渐进的过程。 如果对国土部释放的信息稍加研究，实际上，瞄准土地供给放开引而待发的三个领域的改革，并非如很多人臆想的那么可怕。首先，以第一个领域为例，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。显然，非房地产企业把自有土地拿来盖房子是有条件的，一个城市，规划制订后要拿给省级政府或国务院审批，这和房地产税的立法、普遍征收完全不一样，回旋的余地很大。 至于另外两条，农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房、宅基地使用权可以放活，其实也同样如此。这两条虽说形式上厉害，但实质上可行性也低。为什么呢？房价高的一二线城市，其核心主城区的集体经营性用地，本来就超级少，所以建设租赁住房以抑制房价，其力度极为有限；而三四线城市的集体经营性用地虽多，但三四线城市的房价本来就低，而且本来还需要继续去库存，又怎么会启动租赁住房呢？即便启动了，又有什么实质性意义呢？ 此外，除了符合规划、需要政府审批之外，放开的土地无一例外都要遵循“权属不变”这个前提。也就是说，非政府渠道供给的土地，房子可以盖，但盖好只能用于租赁，而不是商品房———这样的限制性土地供给，和传统意义上的土地供给比较，只能算是放开了一半。这其实也反映了政府在这一问题上的谨慎。 话说回来，从之前国家提出租售并举，到现在提出土地供给放开，再次支持住房租赁，说明国家大力发展住房租赁市场是一个确定性的趋势。长远来看，这不仅会直接挤压到个人投资性住房的对外租赁，也会直接影响市场供给的结构。换句话说，未来小户型的房子可能会越来越多，大房子则会相对稀缺，未来有改善型需求的购房者，尤其应该早做筹谋，刚需购房子，现在只要有经济条件，尽量做到一步到位。 其实，我国的城市化尚有不小的空间，对大城市来说，像北京这样的一线城市，其土地供给的空间还是有的，但是城市功能性的规划却欠缺，容纳不了太多的人口（如果达到东京那样的城市功能性规划水平，理论上容纳5000万人口都不是问题），这才是问题的根源所在。 而相对来说，三、四线城市的产业瓶颈、人口增长瓶颈则会一步步凸显。这个趋势不会因为房地产政策变革而转移。因此，即便对于投资性购房而言，虽然盲选的时代已经过去，但对于有资产配置需求的投资者来说，作为优化资产配置的一个选项，持有核心城市有确定性租金回报的房产，依然是一个很好的选择。（作者系专栏作家） 本版言论仅代表作者个人观点[详情]

　　“政府将不再是居住用地唯一提供者”引发热议 专家：剑指租赁市场对购买商品房影响不大 1月15日，国土资源部部长姜大明表示：将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。一时间，“政府不再垄断居住用地”成为热议话题，购房者也格外关注。华商报记者邀请了三位专家对此进行解读。 这是“房住不炒”的具体实践 对于这一举措，地产独立评论人朱文分析，这是落实“房住不炒”政策的具体实践，市场上又多了一种途径，就是利用农村集体经营性建设用地建租赁型住房。 西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，这一举措颠覆了原有土地供应的基本制度和基本逻辑，可以视为新的住房制度改革，或第二次房改。有利于城市和农村闲置土地的再开发利用，增加住房多渠道供应，平抑房价。此类存量用地积极盘活，为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”多种居住产品提供更有保障的用地内容。 盘活了宅基地的使用权 美城股份首席市场分析师沈玮表示，这一项举措，切合2017年中央的两个重要指导方向，第一个就是多主体供应、多渠道保障；第二是租购并举。这个举措事实上是允许把农村的宅基地去出租使用，甚至是作为营业房，也就是说会供应一部分的房源去给租户。 沈玮认为，这实际上是盘活了宅基地的使用权，加快了整个城镇化的进程。无论是企业还是个人，都可以去对宅基地进行二次的一个转化利用，比如说开发小镇的旅游业等。但是，这跟商品房还是两个概念，因为毕竟这些土地是不能够买卖的，只能是长期租赁。如果租购同权不能保证，那事实上对商品房的影响并不太大。 朱文也认为对购房者并未产生多大变化。他分析，首先买房只能是国有土地住宅。土地分为国有土地和集体土地，只有改农村集体用地为国有土地，才能让所建住宅成为拥有合法产权的房子，否则只能沦为小产权房。其次集体用地只用于租赁。另外宅基地房屋转让仅限农村集体经济内，城市居民是不能合法买卖的。 短期内市场不会有大的变化 业内人士均认为当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。这种情况下，不少目光也投向了广泛布局三四线城市以及大城市外溢边缘区域的房企，关注这些房企是否会瞄准这一领域。 沈玮也提到了，“对像恒大、碧桂园等广泛布局三四线城市的开发商来说，影响并不大。因为现在政策开的口子，只是放到了可以提供保障性房源，比如这种租赁型的房源，他跟商品房完全是两个概念，所以短期内市场不会有大的变化”。 在朱文看来房企广泛布局三四线城市的原因如下：一方面城市间的分化现象仍在持续，由于一二线核心城市多处于限购状态，让一些三四线城市也逐步从中脱颖而出成为房地产的热点城市。另一方面，尽管房地产市场出现了比较明显的回落，房企逆市拿地的热情却丝毫不减。而三四线城市土地成本更便宜，是房企选择出手的根本原因。 “政府不再垄断居住用地”，短期来看虽然不会对市场有太大影响，但长远来看，对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然会产生实质性的影响。 华商报记者 王悦 陶青 实习生 段晨  [详情]

　　李宇嘉：多元供地主体是房地产供给侧改革的重大创新 李宇嘉 本周一，国土部部长姜大明关于我国土地和住房制度的表态，引起社会广泛关注。 姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 这意味着，我国实行了近20年的商品房供应制度将出现重大变革。概括来说，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。 今年是房改20周年，更是改革开放40周年。多年来的经济体制改革，特别是城市土地从行政划拨到市场化出让，这是重大的革命。20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。 但是，土地出让的“金融加速器”效应过于强大，即土地出让撬动银行贷款，对“上项目”和拉动固定资产投资的带动效应很显著。不管是房地产开发投资，还是工业低地价招商引资带动的工业和制造业投资，或土地出让金投入及土地作价入股驱动的基建投资，对短期经济拉动显著的这三项固定资产投资，都离不开房地产支撑。正因为如此，在以GDP为核心的绩效考核下，地方政府天然依赖土地财政、房地产税收、固定资产投资，并有内在托底地价和房价的激励。 考虑到房地产税收以及对上下游原材料、制造业的拉动，目前绝大多数地方政府对房地产都高度依赖。而地方有意托底楼市，造成地产投资投机风潮旺盛，这也成为我国近年来产业出现“空心化”苗头、经济转型艰难的重要原因。从供给侧结构性改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的供地紧张现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。 目前来看，大城市新增供地的弹性很低，供地只能寄望于盘活存量。当前，大城市现代服务业开始占主体，对GDP的贡献率往往在60%以上，低效闲置的工商业用地应通过改善功能，转向积聚人口的服务业发展后带来的住宅用地需求。但目前来看，要想盘活存量用地仍有一定难度，主要原因有三个： 一是变更土地用途需要调整控制性详细规划，而规划周期一般为5年，调整还涉及听证、论证和审批等；二是用途变更后溢价率提升，容积率增加（工商业平均容积率为0.8，远低于住宅的1.5），利益诱惑下，用地主体（园区或国企）都想盘活，可审批的平衡反倒容易造成盘活停滞；三是用途变更后，地方政府要大规模配建公共设施，教育医疗要独立供地，造成政府支出压力。 于是，借助创新创业东风，近年来大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但各大城市商业办公总体过剩，存量工商业用地向办公转型升级的路子越来越窄。 2017年以来，另一块大宗、低成本的用地——集体建设用地，入市建设租赁住房备受国家重视。北京的经验显示，充分尊重和保护用地主体的使用权及由此衍生的财产权是集体土地入市的第一原则。比如，集体经济组织是申报主体，可以自有资金、集体土地及衍生收益作价入股，集体经济组织在新成立租赁企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。 存量工商业用地盘活也一样，首先要充分尊重和保护用地主体的用地权及衍生收益；其次，用地主体可以自行开发，或者引入开发商、社会机构来开发；再次，如果规划条件允许、公共配套跟进，用地主体可在补缴地价（住宅地价和工商业地价差）之后，申请转做商品房开发。 笔者认为，引入开发商或社会投资机构后，用地主体以土地或预期收益作价入股，完全可以足额缴纳土地出让差价。对此，地方政府可以给予政策鼓励，特别是要及时调整规划，并将土地出让金用作相应的教育、医疗等公共服务配套建设和跟进。 如果用地主体自行开发，或无能力缴纳出让金差价，可以按照现有的存量盘活的原则，即工商业用地、用房“改租赁”。当然，地方政府也要适时调整规划、加快公共配套跟进。 大城市存量用地主体多元、地价低廉、区位优良，且有一定的配套基础，具备再利用的先决条件。不管是开发面向城市居民的租赁住房，还是开发商品住房，都将有利于在土地和住房供给端，形成多元供给，这是我国楼市的长效机制、房地产供给侧结构性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。 （作者为深圳市房地产研究中心研究员）[详情]

　　【中信建投房地产】该如何理解政府不再垄断供地？——200人土改专家电话会议详细实录 核心要点： 1、从更大的角度来看，此次国土部提出的土地供给制度的变化不是仅仅针对商品房市场，也是我国城乡建设用地市场一体化改革的重要一步。我国目前已经建立了相对健全的国有土地市场，但是集体建设用地的市场化还不具备，包括工业用地、宅基地、农业用地的流转还都是部分地方处于试点阶段，并未上升到国家统一规划的层面，而此次转型为租赁住房成为了潜在的破局点。 2、政府不再垄断土地供应并不意味着全国供给百花齐放，未来可见的中短期内政府国有建设用地征地出让在短期内依然是城市住宅的主要供给渠道，其他如非房地产企业拥有的、可调整规划的土地（工业用地、商业用地）或者可直接进入市场的农村集体用地也将成为潜在供应点，但是业态集中在租赁市场，难以对现有商品房市场供需格局产生冲击。 3、这次国土部对于集体建设用地建设租赁住房给出了方向和指引，但还是需要具体配套细节。其中需要地方政府、村集体等主体解决认识问题、财政问题、技术问题，放活宅基地所有权会有条件、有禁区、以租赁试点为主。集体建设用地转为租赁用地进展并不快，主要因为涉及到耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制，未来这块还需要再突破。 4、宅基地进入市场趋势上来看是必然的。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。其中小产权房的问题是历史遗留的产物，未来可通过拆除、补地价转正、交由集体处置等解决，想要轻易转正很难。 5、这次制度改革对于房地产市场其实也是一个机会，在我国城镇化过程中，人口和产业还会重新再布局，存量的城中村、产业园区、规划保留的农村宅基地都有希望得到盘活，而开发商无论开发还是运营都存在较大的机会。 土地改革专家：上海财经大学 王克强教授 教授简历：博士生导师，现在上海财经大学公共经济与管理学院任教，资源环境政策与管理研究所所长，入选教育部新世纪人才计划，上海财经大学首届讲席教授。主要从事土地资源管理、资源环境经济与管理、公共政策、房地产经济管理等方面的研究与教学工作。在《经济研究》、《管理世界》、《中国农村经济》、《中国土地科学》等核心期刊累计发表学术论文200多篇。出版著作《中国农村地产市场研究》等20多部，主持国家级课题、省部级课题20多项，研究成果得到领导多次批示和多次奖励。 以下是演讲和解答全文： 此次国土部部长发言有很多的信息，我认为主要有两个关键亮点： 第一个是，土地改革制度出台是城乡一体化发展过程中的阶段性成果，尤其是宅基地。第二，对宅基地提出了“三权分置”。 细化来看，有五个要点： 第一、研究制定权属不变。过去我国房地产市场的土地主要是国有土地，而这次表态隐含着未来我国城乡二元土地市场一体化建设，集体土地（权属不改变）也可能变成另一种土地来源。 第二、符合规划条件。计划经济条件下，规划很重要，市场经济下，规划也很重要，对于土地用途的管制都是基于规划条件，因此规划对未来的房地产市场基础性体现是要求非常高的。 第三、对非房地产企业依法取得使用权的住宅用地的使用办法。比如有些企业拥有土地可以通过调整改为居住用地，比如在租赁市场发展方向下对旗下用地进行改建。 第四、深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。随着租赁市场发展，集体建设性土地有可能会出现像国有土地出让， 第五、多主体供应，多渠道保障，这主要是对于城市商品房来讲的。实际上，农村土地本来就是集体土地，现在我们的宅基地市场化程度要提高，在其中会形成：1、多元的住房供给业态，包括国有土地、集体土地；2、多元的供给方式，原来主要是通过招拍挂，未来有些企业、村组织等可以将自身的存量土地进行改建。 目前市场解读来看，大家比较关心三个问题： 1、如果政府不垄断供地，未来有哪些新的供给方式？ 我认为：1、政府国有建设用地征地出让在短期内依然是主要供给渠道；2、非房地产企业拥有的、可调整规划的土地可以作为住宅用地；3、可直接进入市场的农村集体用地。 2、集体建设用地建设租赁住房会遇到哪些实质性障碍？ 1． 认识问题。目前我国房地产市场是城市土地市场，而未来改革的方向是城乡建设用地市场一体化，这次以宅基地市场化建设为契机，标志着我国集体建设用地进入市场化迈出一大步。在这过程中，我们的社会、地方政府在认识上要取得一致，我们现在是不是到了城乡建设用地一体化的关键阶段？地方政府有没有动力往下推进？ 2． 财政问题。在我国改革开放的30年中，我们的传统土地财政起到了很大的作用，带来了很大的机遇，但也造成了地方政府很大的依赖。土地市场的改革对土地财政造成了挑战，我们需要新的财政制度和来源。 3． 技术问题。1、规划问题。规划是基础，如何合理规划是开发过程中的重要问题。2、分配问题。涉及到农村和城市的利益分配问题、不同农民之间的利益问题、市场利益和政府财政收入问题。3、土地增值税、法律问题、权属问题等。这个涉及到每一个集体，尤其权属问题需要进一步明细。 3、宅基地改革的破局点在哪些地方？ 1．从业务上来看。重点是在租赁市场。以新建设租赁住房住房，或者在存量的宅基地上面改造建设租赁住房，是宅基地改革的一个突破口。 2．从区域上来看。1、城中村，本来很多地方要消灭掉城中村改成国有土地，而这次城中村的再利用是个机会；2、产业园区，部分通过规划调整改可以居住的用地。3、规划保留的农村宅基地。目前有些农村宅基地要保留，有些要撤掉，有些要作为中心点建设起来。其中规划保留的宅基地在这个改造过程中可以是一个机会。4． 非房地产企业自有的规划居住用地。 3．适度放活宅基地所有权。我的理解在：1． 有条件。要符合规划；2．有禁区。城里人去农村卖宅基地是不行的，严禁下乡利用宅基地建设私人大院和会馆。3．近期比较容易操作的、容易得到政府支持的，租赁为主的业务。4．以试点为主，通过试点推广。 问答环节： Q：关于“三块地”改革2015就开始了，但进展很慢，什么原因导致了改革这么慢？这次提出的租赁市场破局，会不会带来提速？ A：我国针对土地的改革是从计划经济到市场经济的过程，市场化经济建设过程中我们是采取了三步走： 第一步：从90年代初，我们主要建立国有土地市场，至今我们已经建立起了一级土地出让市场和二级土地市场的健全的国有土地市场； 第二步：在一些地方试点集体建设用地进入市场，其中包括工业用地、宅基地、农业用地进入市场，目前我国还处于这个阶段； 第三步：城乡建设用地市场一体化阶段，目前我国这样的条件不完全具备。而这次我认为我们是在第二个阶段中的宅基地领域迈出了一大步。 我们原先计划的宅基地改革是比较快的，经过几年试点，发现还是慢下来了，主要有几个问题： 1、土地制度基础性问题。土地制度是一个国家的基本制度之一，基础性要求我们改革过程中是及时和稳步的，其中“三块地”是整个土地改革的核心，只能成功，不许失败，所以要求以稳为主。 2）我国土地承载太多功能。这跟我国人多地少有关，比如我国农村土地承担很多社会保障功能、农产食品安全功能、生产保障功能、农民就业功能，因此对土地改革过程中，不能仅仅是优化土地资源配置，还得综合考虑这些功能的持续。 3）今年正好3月份政府换届，新一届政府或将有一揽子政策，预计也会对土地改革有所推进。 4）各地在土地改革探索中取得一定经验，但是要上升到国家统一政策层面上需要一定时间和进程。 以上种种原因导致土地改革较慢。而这次改革带来几个机遇：1、我国住房市场面临很大供需压力，租赁市场将成为我国住房体系的重要一块，土地从哪里来，迫使我们寻找集体土地；2、发展过程中我国农村和城镇的发展差距在拉大，十九大也提到乡村转型，搞活宅基地则正好是有利于推进乡村转型的。 Q：这次国土部部长讲话里并没有提到企业的自有用地可以通过调整规划转换城居住用地。但是目前这两块的变化当前讨论热度比较高，未来是否有文件下来？规划调整主要权力放在哪个部门，政府对新增租赁用地的数量和区位是否有调整的权力？土地改革尤其会涉及到土地财政的问题？问题怎么解决呢？ A：宅基地改革是一个综合的目标，15年以来我国一直在推进租赁住房市场，其中提到土地来源是几个：1．新增的国有土地；2．现有的建设用地可改造为租赁住房；3．集体建设用地符合规划的可以建设租赁住房。因此不能单看此次部长讲话，应该联系近几年的文件和政策。 我们土地改革在前提是要规划，现在大力提倡租赁住房市场，而之前我们规划是没有的，因此要对现有规划要做出调整，包括交通、土地规划、财政规划。现有规划的理念也在改变，原来的规划认为工业园区和居住地要分开，但是现在很多轻工业危险小、污染小，产城融合进一步发展，所以原有的规划是有调整空间。 土地财政世界上是普遍问题，我国地方政府之前是以土地出让为主，但是进一步发展过程中，土地出让比例逐步缩小，下一步的改革方向是从土地出让金到物业税是发展方向之一。其次，随着经济发展到一定阶段，政府对土地财政依赖性会降低，比如上海，其他财税的来源占比在加大，这样就给土地改革松了绑。 Q：三权分置会不会带来宅基地流转的加速？ A：三权分置意味着农民宅基地资格权和使用权的分离。农民进城后，宅基地使用权可以委托村里可以用于出租也可以用于发展其他产业。同时还涉及到农村宅基地使用权分配问题，以前是实物分配，早期有合理性，但现在随着城镇化发展，对于农民也可以改成货币分配，或者承认农民权力，以入股的方式来实现，从而促进使用权的流转。目前宅基地的买卖目前从法律上还没放开，目前还是农民和集体之间的交易多一些。 Q：在集体用地入市的过程中，地产商发挥什么样的角色？是村集体引入地产商来开发还是可以跳过地产商自己用施工队？ A：我认为是一种多元的开发方式。目前有几种土地：1、存量的集体住房，本身是可以开发的；2、集体土地，需要进行二次开发；3、规划中作为集体用地，目前还是空地，需要新建。 我认为在这个过程中，开发商还是具备很多机会的。而且在集体土地入市的过程中，现在政府鼓励开发商进行持有，参与的方式不仅仅是开发出售。村集体作为土地所有权人，模式会比较多元，无论是开发还是运营都可以和开发商合作。 Q：原来农村集体土地的位置比较偏远，基础设施应该比较落后，是否存在政府主导的一级开发的过程，再有一个二级房产开发？ A：我认为目前集体用地建设租赁住房试点，先应该由一些条件比较好的地区优先进行试点。例如在上海的郊区、开发区，其配套设施非常到位，这周边的宅基地可以直接进行开发，降低成本。还有就是一些地方的新城，作为国有用地，其基础设施也比较完善，周边的集体土地也可共享，后续投资的难度不大，这些区域应该优先进行试点。 Q：昨晚国土部部长发言之后，市场的反响比较强烈，思考过去政府单一供地的模式是否会被打破，同时也看到宅基地不能买卖的红线，如何看待改变的底线？第二是集体土地入市的定价，使用权的定价有什么经验和试点？ A：宅基地进入市场是必然的。我们的宅基地市场承载了较多的功能，1、农民的居住权；2、作为资产带来的受益权。其中保障农民的居住权是其底线。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。 关于集体用地定价的问题，目前还没有形成一套行之有效的办法。因为国有土地规定了使用年限，规划非常明确，定价比较容易。但对集体土地来说，宅基地理论上来说农民拥有无限时间的使用权，和国有土地70年、40年等使用权不同。目前有些地方会借鉴对国有用地的方式，会考虑集体用地周边的条件进行评估。由于在宅基地的改革中，一部分产业会向农村转移，一部分人口也会向宅基地集中，这种业态的变化和居住密度的变化都会对价格产生影响。目前对于宅基地的定价，理论界还在探讨之中，目前主要还是先采用和国有土地相同的方式，再进行一些系数的调整。 Q：现在宅基地上面有小产权房，小产权房村民自建后交易给村集体以外的人，会在村集体进行登记，这也在合法范围内的。现在进行宅基地改革的话，小产权房这块将会怎么处理呢？集体建设用地或者宅基地的改革，都有哪些地方比较积极在推进？有没有阶段性的成果？ A：小产权房法理上是不合法的，但却是客观存在的。土地市场建设过程中，优先建立国有土地市场，条件成熟时再建立集体土地市场，这样制度形成的产物。 未来需要通过一定的方式解决。我认为有几种解决方式：1、非法建筑全部拆除；2、补地价，将集体建设用地转变为国有建设用地； 3、本来就是集体土地，要进行重新认可，各种权力要重新交给集体，由集体进行讨论。不会轻易由于宅基地改革就给小产权房解放的。 国家最近几年宅基地一直有在试点，比如选了33个宅基地以及一些工业用地进行试点。比如广东部分地区、上海松江都有试点，各地都在做工作，但是各地的试点成果尚未上升到国家统一政策层面。 Q：哪些地方在集体建设用地转为租赁用地方面比较积极的？ A：这个政策国家从16开始推进的，总体来讲进度比较慢。实际上涉及到一个问题，就是耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制。如果指标紧张，都会优先配置给国有土地的。 比如一块农用地，原来可能要通过转为国有土地再建成商品房，现在按照规划可以不转成国有用地，想要转成建商品房用地或者工厂用地，都要算指标。这根本的差别在于利益的分配问题，如果不征地，大部分利益归集体了，但是指标和土地的规划都是要管制的。如果做城市更新，可能就不需要占用耕地指标了。 Q：关于企业自有用地，如果企业在未来开发土地以后，出租项目，土地年限的影响有没有？企业工业用地是自己开发可能会是哪种模式？ A：目前我国建设过程中产城融合，可以允许部分土地调整一定规划，或者调成住宅用地使用年限，但是具体要不要变年限，各地可能不一样。目前，以下两种情况都有：1、住宅属性，但随工业用地年限，为40年；2、调整成70年，按住宅自身用地年限。目前我了解2种方式都有。 政府和企业合作开发应该是工业用地供地早期的情况，主要是政府缺钱，现在很多地方已经不鼓励这么做了。理论上应该是政府一级开发，做好配套，再让企业进入。这过程中可以委托企业去做，土地开发商可以不是未来土地使用者，政府可以通过市场招标让开发商来开发。有两种拿地方式：1、跟政府合作，直接从政府手上获取土地；2、政府开发完土地，然后公开市场招拍挂，由土地竞得者开发。 总结： 1、此次土地供给制度出台不是针对商品房，是我国土地制度建设重要一步； 2、此次只是给出了方向，还没有具体配套细节出炉； 3、招拍挂体系下的商品房模式在未来短期内依然是我国主流的模式； 4、对于房地产市场这是一个机会，在我国城镇化过程中，人口和产业还会重新再布局。 中信建投房地产首席分析师 陈慎 地产板块观点分享： 本轮行情起始于2017年12月下旬，住建部召开的2018年工作会议披露的棚改580万套目标超出市场原先预期，带来2018年销售支撑；此后1月初兰州等地方政府调整本地限购政策，引发市场对政策放松猜测；而近期进入年报季，披露的几个龙头房企绿地、保利都交出了超预期的答卷，进一步强化龙头房企的估值优势。 我们认为展望后市，对于政策放松的预期应该要修复，无论是地方还是住建部都明确提出调控思路不动摇，意味着地方政府的政策博弈只能维持在非常狭小的空间，而且存在被窗口指导的可能。但是差别化的调控环境下，我们认为2018年的房地产市场的延续性会比较强，这对具备周转能力和品牌优势的规模房企依然是一个相对友善的环境，因此我们认为2018年后续业绩和销售的含金量将会决定地产股后续的表现。 我们近期通过调研、交流独家汇集了全国25家重点房企2018年的销售展望，通过数据，可以发现规模房企2018年的销售预期还是保持快速增长的。其中1500亿以上的房企增速在30%左右，1500亿一下的中小型公司平均增速在40%左右，增速都比2017年减少了25个百分点，但是还是明显好于行业。我们测算了一下25家公司的集中度，在2017年是30%左右，而2018年按我们预测的销售额则达到了40%以上，说明行业集中度提升趋势不会停止，也强化了这些企业2018年、2019年业绩成长保障度。而且我们调研的情况显示，大部分龙头企业调整了销售节奏，从过去的上下半年4、6开变成了6、4开，意味着很多企业一季度甚至上半年的销售增速依然还可以保持。 因此我们认为2018年房地产企业中规模企业的成长确定性还是非常强，我们建议优先选择具备规模土地储备、可以持续享受集中度提升的龙头房企，如保利、金地、招商、绿地、万科等，具备成长弹性且具备估值优势的企业，如华侨城、阳光城、滨江集团等。[详情]

　　北京国企自建保障房，上海商地转型 杭州尝试留用地建租赁住宅 印梦怡 1月15日，在2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明抛出一则重磅消息：“政府将不再是居住用地的唯一提供者。” 这与之前的中央经济工作会议上，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神相一致。 虽然国土部门还在探索阶段，并没有细则，看上去更像是一种“吹风”。但也有人认为，中国房地产市场正处于巨变的前夜。 政府将不再是居住用地唯一提供者 近日，国土资源部部长姜大明表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 毋庸置疑，其中的“研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，分外抢眼。 对此，在全国国土资源工作会议现场，杭州市国土资源局局长谢建华在面对媒体采访时也给出了相关回应，“目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。因此下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。” 谢建华认为：“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。” 业内人士分析，“非房地产企业依法取得使用权的土地”，范围宽泛，可以包括了商业用地、工业用地等等。 浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华分析：“这是落实中央‘多渠道供给’的要求，以后将释放更多的土地进入住房市场，当然不是指商品房，更大的可能是保障房、租赁住房等。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：“当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会。尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业的工业用地当前需要积极盘活。” 北京国企自建保障房，上海商地转型租赁住宅 据悉，企业自有用地建房已经开始试点。2017年12月7日，北京市住建委会曾发布消息称，北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房，目前已经建设约12万套。 上海也正在拓宽租赁住宅用地的供应渠道。1月5日，根据澎湃新闻消息，上海市宝山规划和土地管理局透露，宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。转变成租赁住房之后，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。 多渠道供给，杭州留用地探索已先行 在贾生华看来，在土地的多渠道供给中，杭州其实也早已有相应的探索。“留用地实际上也解决了很大一部分人的居住需求。”从1997年起，杭州就开始了留用地的探索。2010年起招拍挂的村留用地，有49%的比例可办房产三证。但是，此前的村留用地项目并不允许开发住宅项目。 直到去年8月末，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，其中明确提出“为盘活存量土地、用房，杭州将积极探索村集体10%留用地上建设租赁住房，鼓励国有企业参与集体建设用地的租赁住房建设”。可以预见，未来更多的土地将流入租赁住宅市场。 浙报传媒地产研究院院长丁建刚预测：“优质地段加之租房同样可以获得的稳定权利，可能会使越来越多的人愿意租房。虽然这是一个比较漫长的过程，但会迅速改变人们对市场的预期。” 对于杭州来说，贾生华认为：“关键的问题是，杭州接下来有多少集体土地、企业自有土地，可以用来建设住宅，以及在这些土地上建设住宅，管理模式要如何制定，这些还有待于后续落地。” [详情]

　　 “住房供地多元化”释放了什么信号？ 来源：新快报 ■高亚洲 近日，国土资源部有关负责人表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。 此消息一出，被许多媒体冠以“重磅新闻”，将此描述为“住房供地，政府不再垄断”。事实上，这个消息来得并不突兀，建立土地的“多主体供给”机制，早就写入了住房制度改革布局中，并且，在2017年8月，国家已经在北京、上海、广州、沈阳等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。 这则新闻，之所以引起舆论和民众的强烈关注，显然不仅仅在于土地开发、建房模式的变化，而在于它承担着深层次的政策期待。按照传统的住房供地模式，先是由地方政府将土地资源集中并转变为国有用地，再经过土地招拍挂转让，最后由开发商负责建房销售。在这个过程中，地方政府和开发商扮演着重要的角色。而按照新的政策设计，将会出现非房地产企业，通过与农村集体土地经营组织，直接建立开发合作关系，增加住宅供应。 不过，需要注意的关键词是，新的政策设计所针对的是“租赁住房”，并不是对原先格局的彻底打破。换句话说，建立多元主体的住房供应，并不是要彻底改变整个土地市场的供应局面，而是在租购并举政策的大背景下所进行的制度设计。 但是，毋庸置疑的是，这项新政的出台，将给房地产市场带来巨大的影响。毕竟，在房地产市场，除了购还有租。可以预见的是，相当比例的农村集体土地将成为住宅用地，大大增加租赁住房的供给。这一供给的增加，将给房地产市场带来结构性影响，让住房的保障性需求得到大大满足，有助于解决目前存在的“租房难”的问题。当租购并举成为房地产市场的新模式，那么诚如论者所言，这将为推进租购同权打下坚实基础。 以上是最直接的影响，牵一发而动全身，一项新政所释放的积极利好，同样是全方位的。新政还将对地方政府的卖地收入模式产生影响，由此所关联的，将是拆迁生态、购房理念的变化，总而言之，这将对房地产市场的健康发展，带来积极影响。 “房子是用来住的”，这是未来住房制度改革的方向。此番相关部门提出的新政，正是为此而来。所以，这项政策究竟能够带来哪些积极的效应，让我们拭目以待。[详情]

　　推动土地多主体供应是建立房地产长效机制的重要内容 日前，国土资源部部长姜大明表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这意味着政府将不再是居住用地唯一提供者。 长期以来，中国商品住宅开发一般是国土部门将国有土地或者将集体土地征收后转为国有土地，通过招拍挂的方式向地产开发商出让。政府部门垄断了住宅用地的供应，在分税制下，财政饥渴的地方政府就有了足够的动力管住土地供应的闸门，控制土地供应的节奏，抬高土地供应的价格。 在当前中国大部分城市面临房价过高的局面下，加大住宅供应，尤其是要打消市场因为住宅用地稀缺引起的涨价预期，就必须在土地供给侧作出改变。因此，2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 姜大明部长的表态就是落实这项“多主体供应、多渠道保障”的要求，在“权属不变、符合规划”这两个前置条件下，制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，增加住房供应。因此，国土部的表态是积极落实中央经济工作会议的举措之一。 目前看，农村集体用地只能用于租赁住房的建设。有关部门已经在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 这种限制集体土地用途的做法主要是防止大量集体土地建造商品房后，冲击存量商品住宅市场，也拉低国有土地出让价格。同时，只准建设租赁房，且不准以租代售，又能避免长期存在的“小产权房”转正的尴尬。因此，这项政策是拿捏过的，仅仅可以因为土地价格较低而提高租赁回报率，激励租赁房屋的供给。 另外一个潜在的利好是，城中村开发将会降低门槛，在过去必须由政府征收与拆迁的做法，导致发生很多矛盾以及土地价格变得昂贵。现在，城中村的集体土地开发可以由村民自己决定，自己处理。避免了拆迁与征收带来的巨大麻烦。 事实上，大部分城市的确存在大量没有被国土部门征收与转化为住宅用地的国有土地，允许他们入市并不会突然改变目前市场供需的格局。首先，国有企业可以利用原国有划拨用地变更土地性质为国有居住用地，进行后续开发，但是，其开发的住房必须是保障性住房，而保障性住房一般会对购买者设置很高的门槛。一般而言，国企利用自己的土地盖房大部分是为本单位员工提供住房保障，很少有为社会低收入群体增加供给。 其次，新政允许城市内的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地，这是一个实质性的增加商品房供应的措施。现在很多城市大量工业用地闲置但又没能转变规划性质，没有被国土部门收储。此外，一些产业园区土地规模较大但实际利用率很低，如果允许其转变土地性质，就可以为市场提供住宅用地。当然，不管是工业用地还是产业园区，在城市化大发展的十几年中，基本已经被消化掉，存在空置现象的主要是在偏远郊区，规模也不会太大，这部分的土地供应对市场也不会形成冲击。 因此，新政产生的主要增量是集体用地提供的租赁房以及国有企业为本单位员工提供的保障性住房，能够增加商品住宅的土地很少，并不会根本改变当前由国土部门垄断土地供应的大格局。 此外，国土部也表示将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但是不允许住宅基地出售给本村以外的城市人口开发。中国城市化率大幅提高，但宅基地并未缩减，相反却有增加的趋势。如果不尽快对宅基地进行确权与规范交易，这种低效率的土地利用模式将不利于中国的发展。 当前的土地政策变革主要目的是增加租赁房与保障房以缓解住房供需矛盾，降低住房上涨压力。但是，土地进入市场依然存在种种限制。目前的新政是积极的探索，我们希望更大胆的探索，有更为积极的政策出台，早日形成房地产长效机制。[详情]

　　 专题： 住房供地政府将不再垄断 但你别误解了 推荐阅读： 国土资源会议：2020年基本建立城乡统一建设用地市场 政府将不再垄断住房供地 预计城市租赁市场受影响最大 国土部部长：“城里人到农村买宅基地”口子不能开 让房地产回归“住人”的商品属性（人民时评） 徐立凡 从政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径 “住房供地，政府将不再垄断。”日前，国土资源部负责人透露的消息迅速引发关注。据介绍，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。这是涉及加快农村土地制度改革、推动城乡要素平等交换、让房地产市场回归居住属性的重大创新。 从十八届三中全会明确农村土地制度改革的方向和任务以来，农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点一直在稳妥、有序推进。目标就是要改变过去土地征收不规范、擅改土地用途、农村集体和农民无法公平分享土地增值收益等弊端，正是这些弊端导致不少地方土地增值收益过于集中，导致住房得了投机的“大头症”，地方财政得了“土地依赖症”。 政府不再垄断住房供地等创新，有助于从根本上矫正过去存在的弊端。一方面，政府不再垄断住房供地，让非房地产企业依法取得使用权的土地加入到土地供应中来，有利于在控制土地征收范围的同时，增加土地供应和租赁住房开发，提高租赁住房在多层次住房体系中的权重，稳定新市民的未来预期，平抑刚需对商品房价的推动作用，让房地产从“炒作”的金融属性向“住人”的商品属性回归，逐步改善房地产市场的运行机制。 另一方面，在权属不变、“三权分置”等前提下，让乡镇企业用地、招商引资用地等转为租赁住房、适度放活宅基地使用权，有利于提高农村土地使用效率，为农村集体经营性建设用地入市、为宅基地的自愿有偿退出、转让增加了新的入市路径和交易对象，扩大了土地有偿使用范围，这也是完善农村土地交易规则、让农村土地权能得到合理估价的必要环节。 长远来看，从政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径。中央农村工作会议强调，重塑城乡关系，走城乡融合发展之路。共同发展、共享发展是新时代的必答题，不让新市民、农民在发展中掉队，农村土地要素就必须与城市资本能够平等交换，如此，城乡融合发展才不会成为一句空话。 “天下大事，必作于细”，实现好的愿景永远离不开制度的精耕细作。一些人担心，福利分房是否会因此回潮，农村集体经营性土地转为租赁住房是否会引发擅改土地用途，农民的宅基地资格权是否会形同虚设被逼转让退出等新问题。消除这些担忧，让改革能够释放红利，制度细节上不能打折扣。例如，宅基地的退出转让不能由村主任说了算，而要让农村集体经济组织和村民自治制度说了算；新市民的资格，不能以宅基地作为交换条件，等等。 土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损，坚持农村土地制度改革的底线，积极稳妥地推动相关改革，农村土地的良性开发、城市房地产市场环境的优化，以及城乡一体化协调发展，就都能够获得源源不断的动力。[详情]

　　社论：多元化供地解决住房难题 居住问题一直是民生热点，尤其是历经过去几轮房价上涨后，解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后，住宅用地供应制度改革，也提上日程。 国土资源部部长姜大明1月15日称，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 过去多年，国内城市商品房开发的模式为房地产开发企业从政府部门竞拍国有土地，然后进行开发并对外销售。特点之一是由政府土地出让部门提供土地，二是必须是国有土地，集体土地须征收为国有土地后方能出让。 国土部门提出不再垄断住房用地供应，符合去年底中央经济工作会议提出的建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。亦可让地方政府渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居。 而且，从实际情况看，部分大城市近郊市场存在很多非房地产企业自有土地和集体建设用地（下称“新式住宅用地”），不少企业的经营性用地，在近年企业改制等因素下闲置，部分则存在产出效益不高的情况，类似用地市场必须改革。 住宅用地供应改革已经开启，但对于新式住宅用地未来如何操作，尚待政策进一步明晰，同时也是值得思考和探索的。包括新增加的住宅用地是建设租赁房，还是对外销售商品房；如果建设商品房，则涉及到土地出让金，以及房屋定价等问题。 事实上，新式住宅用地建设租赁房早已在推动。2017年8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定第一批在北京、上海、南京、广州、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月，国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，提出要优化用地管理流程，保障集体建设用地有效供应，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。 新式住宅用地用于建设对外销售的商品房，目前看阻碍要比建设租赁房大得多。因为企业取得建设用地，成本比竞拍住宅用地低很多，尤其在房价高企的大城市。从眼下房地产市场情形来看，新增住宅用地建房对外销售，以自住房、保障房等带有一定限制条件的住房为宜。 不论如何，住宅用地供应制度改革无疑是缓解房价过高城市住房难题的一剂良方。房价过高现实下，以年轻人为主的“刚需”人群在大城市面临的住房压力越来越大，并开始影响到城市的发展前景。比如，一般而言大城市的高新技术园区，乃高素质人才的集聚地，高新技术发展关键在于人才，而高房价成为了吸引人才的主要障碍之一。 以往楼市过热、房价高企时，调控的惯用策略是限购、限贷，往往作用仅限于短期，且容易形成房价上涨预期。去年下半年开始，一系列购租并举的举措开始实施，此番开启住宅用地供应制度改革，其目的皆在于让广大民众，尤其是年轻人住有所居。 总体而言，当前住房问题颇为复杂，需要政府、企业协力解决，前者具有资源优势，后者擅长市场化经营。同时，解决好住房问题，对于提振国内消费、刺激经济发展都有积极作用。[详情]

　　你最关心的来了！政府不再垄断居住用地，房价将会．．． 楼市大消息！ 1月15日，国土资源部部长姜大明表示：将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。 一时间，“政府不再垄断居住用地”成为热门话题。 ↑来源：微博热搜截图 作为普通人，最关心的可能还是这则消息将会给楼市带来哪些新变化？《央视财经评论》邀请了专家对此进行解读。 经济学家 曹远征： 最重要的是，它是制度变革，你会发现过去房地产用地的供应者是政府，政府又是规则的制定者，又是运动员跟裁判员是基于一体的，那么现在政府不作为唯一的土地供应者，然后这个市场进入公平了，政府只作为裁判员存在，于是我们刚才说，比如说这个非房地产依法取得使用权的这个非住宅用地，但要变性，政府可以来确定是不是可以变成非住宅用地，但是政府不再说把它收购过来，自己变性然后去供地，这是很大的进步，这是把裁判员和运动员身份分开了。 后来这个土地是多大，第一要取决于市场，是不是企业一定愿意说我要把它变成住宅用地开发，没准还有别的考虑，第二个也取决于政府一个调控，他可以说这块土地比如说你提到了可能是长期要用其他的用途绿地或者是什么的，但是他不允许这块地变成一个住宅用地，那么就是企业用这块地，但是不能变成住宅用地，他也不能用房地产开发，这样的话，这个制度就会比原先的制度更加细腻，更加完善。 央视财经主持人 徐先生，我们都知道我们政府的土地财政依赖还是比较强烈的，如果出现了不再垄断了，不是居住用地的唯一提供者了，这市场可有竞争了，如果按照曹先生说的话，价格可能就降下来了，土地财政怎么办？ 中国国际经济交流中心副总经济师 徐洪才 土地财政是一个历史性的产物，我觉得在现在咱们要落实财税体制改革，建立现代财税体制，建立现代国家治理机制，那么这里面必然是要改革的，过去大家广受诟病就是过度依赖财政，当然也干了很多好事，一些基建，推动了财政化，推动了工业化，但是现在，我们要转型，一个直接的冲击可能会影响到政府的这个收入，因此未来我们要落实这个地方税体系的建设，这一块儿我们要加快改革的力度，比如说与之相配套的，房产税征收的问题，现在也已经开始破题了，未来还有其他的一些消费税等，要找到政府的主体税种是什么，因此它的整个税收来源结构发生了深刻的变化。 未来它的智能变化，这是最主要的，刚才曹老师讲到，就是政府它不是作为市场主体的一个直接参与者，他是一个宏观调控，是一个裁判员一个角色，你就要当好裁判员了，因此我觉得这样子是更有利于理顺政府和市场的关系，让市场在资源配置当中发挥决定性的作用，同时政府也会游刃有余，摆正自己的位置。  房地产的全新时代来临 新年以来，多地楼市调控政策调整、放开租房落户、土地使用年限变更等一系列重磅的消息迅速把“熄火”已久的楼市又带到了舆论的中心。但这些政策在“政府不再垄断土地供应”的消息面前，都显得黯然失色。 过去数十年，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。苏宁金融研究院特约研究员表示，长期以来，中国的土地供给者只有政府，面对唯一的土地供给方，市场上一方面土地需求有些供不应求，特别是大中型城市，土地拍卖的价格也越来越高。另一方面，农村土地却难以流转，难以形成规模经济，农村土地利用效率低下的现象较为显著，农民的权益得不到保障。 值得注意的是，这种垄断导致的土地供给稀缺，带来了住房供应的短缺，房价也随之上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也成为2017年两地房价高涨的重要原因。 财经评论员马光远认为，新的土地举措的落实，意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。 短期内楼市不会出现大变化 政府放开土地供应，是不是意味着楼市将在短期内出现翻天覆地的变化？ 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，在住宅市场的用地方面，将会逐渐放开集体建设用地。“但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。”严跃进强调。 这种情况下，目前最受关注的租赁市场将有可能成为最先受到土地红利的一个市场，一些临近城市的城中村，城市近郊农村将有可能是此次土地红利的最先受益群体。但是其他的房地产产品是否会继续跟进，这都需要看试点的效果如何，从而根据实际情况来确定。 进一步巩固“房住不炒”理念 全国国土资源工作会议还提到，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。 严跃进表示，很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 缓解城市土地供应困局，农村土地是一大有生力量。姜大明也明确，2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 新政的出台将真正开启农村宅基地的流转。“从‘三权分置’这个说法来看，宅基地的土地所有权不变，在此核心基础之上，农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权，从而形成更多元的房地产供给。”在江瀚看来，这对保障房地产供给，提升房地产市场“房住不炒”理念，确保房地产供应有着更加多元的意义。与此同时，对于提升农民的财产性收入水平有着非常重要的标志性意义。[详情]

　　（图片来源：全景视觉） 经济观察网 记者 张凤玲  1月15日，2018年全国国土资源工作会议在京召开，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，政府将不再垄断居住用地，将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。 这句话通俗的表述是，农地可以不经过政府“征地”便直接进入土地市场。“农民—政府—市场”的关系简化为“农民—市场”的关系。 确如姜大明所说，这是一项重大理论和实践创新。 这个理论创新，是可以稳定房价的。 全国人大代表，民进中央常委蔡继明在2017年初介绍，中国目前的国有建设用地约是9万平方公里，而集体建设用地约是19万平方公里，约是国有建设用地的2倍。 在19万平方公里的农村集体建设用地中，至少70%是宅基地，约为13万平方公里。 假设持有宅基地的农户中，有30%到城市打工，这些打工者在农村的宅基地是闲置状态。如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，这些闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，会对城镇建设用地起到重要补充，增加供应，有助于稳定房价。 但土地制度改革从来不是一个简单的经济问题，还是社会问题和政治问题，所以顶层制度设计者给土地制度改革的前缀是“稳妥”。 姜大明表示，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 确权才能赋能，前述理论创新的前提是土地产权清晰。 当然两个细节更值得玩味：一是姜大明表述中均使用了“将”，也就是说，这些探索都是将来式；二是“农村试点工作继续延续1年”，从“适度放活宅基地和农民房屋使用权”的阐述中可以看到，“适度”显示了顶层制度设计者的谨慎态度。[详情]

　　 【推荐阅读】 政府将不再垄断住宅用地供应意味什么？ 国土部：住房供地政府将不再垄断 宅基地将三权分置        兰州等地楼市调控松绑系误读 官方：调控目标毫不动摇 新浪财经讯 1月16日消息，住建部有关负责人今天表示，对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。 2018年将全面贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。 住建部有关负责人强调，将严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。[详情]

　　政府不再垄断土地供应 宅基地“三权分置” 政府不再垄断土地供应 宅基地“三权分置” 本报记者 陈小瑛 深圳报道 1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 就此，新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。 非房企使用权用地加入住宅供应 国土部的表述中还提到了“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这里提到的“其他非地产开发的企业”很有可能会涉及一些国有企业，因为他们的很多工业用地当前需要转性，过去很少会提及用做住宅用地，未来不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，这应该是指企业拿地自己建房卖给员工，相当于以前的单位福利房。”深圳房地产业内人士分析称，如这几年华为、比亚迪、格力、中兴都在低价拿地建住宅，然后按一定条件卖给员工，价格比商品房可能低一半。 华为从深圳搬去东莞后，东莞政府为了全面支持企业发展，降低员工生活成本，吸引人才，这几年几次以定向出让的方式，让华为以不到两千元的土地成本拿地，华为再以8500元/平米分配给员工，但政府会在房子入市上设置一定条件。 集体用地只能租不能买卖 而深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。 也就是意味着，农民的土地可以由村集体股份合作公司建成房子用来出租，但不能卖。值得注意的是，住宅并不代表是商品房。中原地产首席分析师张大伟认为，商品房供地依然只有国有用地这一条道路。能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地． 2017年8月，国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，对城中村也是个利好，可以经过改造出租。 另外，姜大明提到，宅基地将“三权分立”，落实宅基地的集体所有权、保障宅基地农户资格权、适度放活宅基地使用权。 在适度放活宅基地使用权上，姜大明强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开，适度放活也并不意味着宅基地自由买卖，否则无法规避城里人不去农村买宅基地。 有业内人士认为，也有可能会学习重庆模式，让宅基地有退出渠道，就是如果你愿意去城里，那政府直接购买你的宅基地，相应的在城里给你一套房。[详情]

　　企业自有土地建房：不能走“企业办社会”老路 应民吾 一夜之间，那些拥有自有土地的企业，似乎将成为求职者们热捧的对象。 国土资源部部长姜大明15日说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。 新华社就此评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障、租购并举——“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革。 从国土部、住建部此前部署的13城市利用集体建设用地建设租赁住房试点，以及此次国土部长表态及新华社评论看，非房地产企业依法取得使用权的住宅用地，主要是指用来建设租赁住房的集体建设用地，以及这些非房地产企业的自有土地。 至于官方15日所称 “探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权” 透露出的宅基地使用权适度放活，则对解决企业员工居住问题作用不大——中国农村的宅基地一则呈小块分散状态，二则租赁住房需求较大的企业若想集聚使用这些分散的宅基地，牵涉农户较多。这两个特征都决定了宅基地若用于解决城市的规模化居住需求，整合、博弈成本都太高，只适合以单块、数块的规模向在这些农村地区开展经营活动的企业售让使用权。 在集体建设用地上建租赁用房，迄今为止只有北京、上海有过较为成功的规模化试验，中途因为对“小产权房”等擦边球的忧虑，还被相关部委暂停过数年。而且这些租赁用房项目多由地方政府运营，相对说来，企业的自主权不大。 而新华社的解读中出现的“盘活非房地产企业自有土地”，则给企业在自有土地上建租赁用房等保障房打开了政策口子，北京也已先期试验。但疑虑随之而来：这会重复上世纪八九十年代企事业单位自建宿舍分给员工的现象吗？ 上世纪八九十年代的那波自建宿舍热潮，是在中国改革开放后，企事业单位经济实力明显上升、单位员工及子女数量大增的背景下发生的。当时，这些企事业单位在自有土地上建起住宅分给员工，后来的近20年中，又在履行了相关的规划、土地等手续后，将这些住宅变更成为员工的产权房，成为他们当中多数人的第一笔重大资产。如今在很多城市，那些工厂或已不存，但当年所建的员工宿舍楼则大多作为一个时代的见证还矗立在那儿。 当年企事业单位的自建宿舍，也带有浓重的“企业办社会”计划经济色彩：宿舍只提供给本单位员工；作为福利，只收取象征性的租金；只保证基本的物业服务，且由本单位总务处提供；甚至只要够泼辣，多占宿舍、离职不退的现象也比比皆是。而这些单位宿舍最终获准变更为有产权的私人住宅，也带有政府对那几代人在计划经济体系下所作奉献予以追认的意味。 如今“盘活非房地产企业自有土地”，则不应再回到“企业办社会”的老路上。 首先是权属性质。国土部长15日已经明确表示，非房地产企业把依法取得使用权的土地用作住宅用地，前提是“权属不变”、“符合土地和城市规划条件”。这就基本决定了这些企业在自有土地上所建的住宅，应该是面向员工乃至社会的租赁用房等保障房，而不太可能是拥有完整流通权利的产权房。 此前已经有媒体错误解读称，北京鼓励国有企业利用自有用地来建设保障房是“企业职工福利分房”。北京市住建委澄清说，国有企业利用自有用地建的都是保障房，“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道”，而不是企业内部职工福利分房，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。而企业不直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。北京的试验已经表明，国企利用自有用地建设保障房已经不是当年的福利分房模式。 其次是市场与政府在这一问题上的角色问题。十八届三中全会《决定》和十九大报告均提出，使市场在资源配置中起决定性作用。上月闭幕的中央经济工作会议也重申“要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制”。与“市场在资源配置中起决定性作用”并行的一点是“更好发挥政府作用”。 从这一角度看，“两多一并举”的住房制度，意在实现上述市场与政府两方面的作用——既把非房地产企业引入住房用地市场供应者的范围，又通过租赁用房等保障性用途，来实现“房子是用来住的，不是用来炒的”政策取向。 在这样的大背景下，非房地产企业自有土地上所建住房，大部分不应只是企业员工自己的福利，而是要带有一定的社会保障属性，北京的上述配租配售实践就是例证。至于这些房屋的物业服务，更是应该引入市场机制，招标后交由专业公司来运营，从而避免走“企业办社会”的老路。 第三是这类房屋的供应对象。在非房地产企业自有土地上所建的租赁住房，因其租金比市场价格更低，应更多地面向85后90后员工、农民工等“夹心层”和困难人群。这些人群中，年轻者有的没赶上房价较低时买房，有的处于事业起步阶段、无力买房，还有的受限购资格约束无法买房，而农民工也无力在大城市买房。若这些人群因居住成本高昂而选择离开，那么一个城市的制造业服务业水平将受很大影响，提升未来竞争力也无从谈起。 如此看来，这一轮住房用地市场改革，若能避免走“企业办社会”的老路，而是在政府引导下，兼顾分配公平和市场效率，将极大缓解包括13个试点城市在内的经济发达地区的居住矛盾，从而实现“住有所居”的政策意图。[详情]

　　政府不再垄断供地，数万亿土地财政将寿终正寝 刘展超 政府不再垄断居住用地供应，这将是涉及楼市大局的变革，其意味着什么？各方解读不一，但最直接的影响将有一个，就是以往因垄断城市土地供应，从而成为土地增值收益主要受益者的地方政府，其每年高达数万亿元的土地财政势必将缩水。 国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 过去多年来，我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地，二是出让对象必须是国有土地，如集体土地须征收为国有土地后方能出让。 当然，政府部门也会无偿划拨一部分居住用地给建设企业，用来建设经济适用房以定向配售。随着我国保障房制度的逐渐完善，经济适用房的建设总量在逐年减少，其对楼市总体供应的影响并不大，也基本无损于地方政府的土地收益。 此外，在土地存量市场上，房地产开发企业还可以受让其他企业欲转让的居住用地，但这些都是存量居住用地，只不过其使用权发生了主体转移，并不影响整个市场的供应格局。 因此，严格来说，以往政府也并不是城市居住用地的唯一提供者，更确切地说，政府是城市新增居住用地的唯一供应方，但整个土地市场中，对未来房地产市场预期影响最大的因素就是新增居住用地的供应量和节奏。 中原地产首席分析师张大伟认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。 从过往历史看，这种模式有其优势，政府通过管理土地出让节奏来调节市场供需，尽量避免土地供应量过大造成楼市库存，或者避免土地供应量小推高房价上涨预期；同时通过统一的公开出让，可避免土地私下转让过程中的国有资产流失。 政府为何采用这种方式管控土地出让，也有其历史原因。 上世纪90年代初期，中国的土地分配和使用过程中出现了“隐性市场”，即不少机构和企业将无偿划拨所获得的土地资源倒手变卖，此外，集体非农建设用地自发交易突出，土地投机屡有发生。在监管者看来，“土地隐性市场比较活跃”，这些行为都造成了土地资产大量流失。 为此，监管层开始土地资源与资产并重管理，在土地出让环节逐渐从无偿划拨向有偿出让过渡，在土地供应方面，从多主体逐渐向政府垄断一级市场过渡，在集体非农建设用地使用问题上，逐渐收紧政策，除了个别情况外，多数企业和机构如需要建设用地，只能去国有建设用地的那个市场上满足需求。 但凡事都有两面。政府垄断土地一级市场后，土地资产获得了保值增值，但也带来了诸多问题，土地财政就是最大的弊端，也是困扰整个中国经济社会多年的一个顽疾。 我国建国后土地有偿出让虽然肇始于1987年的深圳，但1994年却是一个更重要的年份，一是分税制开始推行，缺钱的地方政府有了卖地冲动，二是中央要求政府要垄断土地一级市场，地方政府逐渐成为唯一卖家。 两者因素相叠加，一个既想卖地，又能唯一卖地的实体出现了，土地+财政这才算是正式登上历史舞台。 因新增居住用地供应被垄断，加上热点城市建设用地指标受限，两方面因素造成热点城市居住用地实际供应往往是短缺的，短缺进而造成高价，过去数年，土地出让价格一再走高，助推了房价上涨。 其中，地方政府成为土地价格攀升的直接受益者，土地出让收入多年维持在数万亿水平。 2014年全国土地出让收入达到创纪录的4.29万亿元，已经是1995年的100倍。财政部发布的“2017年11月财政收支情况”显示，2017年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。如不出意外，2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元，再创下历史新高。 过去20余年，随着土地出让制度的逐渐完善，我国土地出让收入保持了较为平稳的增长态势。1995年全国土地出让收入仅仅420亿元，到2010年全国土地出让收入就已经达到2.91万亿元，首度迈进2万亿元大关。此后至今，这一数据未曾低于2万亿元。 自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。 从出让的平均单价来看，近几年居住用地的出让价格也是逐渐走高的态势，尤其是在一些房地产热点城市，这不可避免地推高了业界对于未来房价的上涨预期。 不过，这些出让收入不完全是地方政府的收入，现行土地出让收入为“毛收入”，包含征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等，这类支出为政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付的成本。 如果减去这些成本，能否算一算地方政府能够到手的“土地利润”到底有多少？ 笔者查阅大量资料后统计出，自2003年的1799.1亿元到2014年的8988亿元， 这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元，年均5869亿元。 既然政府垄断居住用地供应，会造成土地供应总量时有短缺，地价波动推高房价上涨预期，地方政府沉迷于土地增值收益等问题，相应的土地供应制度改革就应该适时推出了。这也可以理解，为何国土部的上述表态为何会引发市场上如此之多的关注和讨论。 但这也只是一个政策信号和方向，其能对市场产生多大的影响，将主要看政策落地的力度又多大，尺度有多宽。 比如，哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质，这些用地有多大规模，其中又会有多少能够获得政府部门的审批来转变土地性质，土地转变性质过程中是否要补缴土地出让金？这些都需要相关部门出台具体实施细则。 还有，这些企业利用自有用地建好的房子怎么分配，如何定价？产权是否有限制？是否是国企福利分房回潮？对此，各界人士还多有不同意见。 另外一个供应主体——集体经营建设用地建租赁房试点，目前官方也仅仅限定于13个城市，其试点规模是否扩大？除了京沪外，目前还尚未见到其他试点城市有明确的试点方案推出，推进速度是否应该加快？ 在15日的全国国土资源工作会议上，姜大明表示，要明确新时代国土资源工作总体目标，其中之一是到2020年，城乡统一的建设用地市场基本建立，兼顾国家、集体、个人的资源收益分配机制基本形成，土地增值收益投向“三农”力度明显加大。 由是观之，今后三年，将是推进城乡建设用地市场统一的关键时刻，如能如预期建成，集体建设土地能较为顺利地进入土地市场，缓解城市土地供应紧张局面，平抑地价，则围绕城市土地出让衍生出的土地财政才有可能最终退出历史舞台。 这种改革的推进过程并不会一蹴而就，需要时间，需要耐心，更需要大局观。政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方，这种大格局的变革之下，我们对于未来中国楼市的发展预期，是不是应该及时做个调整了呢？[详情]

　　政府将不再垄断住房用地供应  北京商报讯（记者 蒋梦惟）今后，我国的住房土地供应将不再由政府垄断，供应来源将实现多元化。1月15日，国土部部长姜大明明确表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地惟一提供者。在业内看来，本次表态可以看做是国土部贯彻“租售并举”住房政策的又一手段，今后，工业及商业企业自持、集体经营性建设用地等都将为各地的住房租赁市场形成有效的供应。 “过去20年，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的惟一渠道。”中原地产首席分析师张大伟表示。不过，对于本次姜大明透露的政策调整方向，多位专家都解读为：我国放开的是“住房”土地供应，而非“商品住房”，这两者有本质上的区别。亚豪机构市场总监郭毅表示，根据新政，不论是非房地产企业还是农村集体经营性建设用地，都需要在“权属不变”的前提下供应住房用地，这意味着，这两类土地做住房是可以不改变土地性质的，但产权仍然归原本的企业和集体所有。“因此，可以看出，本次政策改革的核心还是聚焦在住房租赁市场，政府希望通过拓展住房供地来源探索新渠道、形成更多租房用地供给。”易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步解释称。 对于非房地产企业自持土地作为住宅用地，郭毅介绍，随着我国产业结构不断优化、升级，不少工业、商业企业手中出现了一些处于闲置状态的土地，此前，这些企业只能通过股权转让或者政府收储的形式一次性地将这些资产出手，处置和回笼资金的空间均十分有限。“新政出台后，企业可以在土地上建设长租公寓等住房面向个人出租，不仅能获得高于商业办公楼、工厂房租金的长期资金回报，而且还可以将原有旧业态中的员工安置在公寓中的服务、管理等岗位上，帮助企业更平稳地渡过转型期。”郭毅表示，目前我国各地闲置的商业、工业用地存量还是十分可观的，即使是在核心区已经完成产业升级的一线城市，也存在一些早期建设的、业态相对陈旧的商业办公设施，这些项目已经与当期的市场需求“脱节”，适合重新改造成租赁住房推向市场，比如北京的国贸周边、三环周边等，二三线城市这类土地更是相对充足，改造成住房向市场租赁后，将会对当地租房市场房源形成有效补充。 而对于农村集体经营性建设用地，张大伟表示，这类土地上建设住房出租，有利于提高用地指标紧张的城市增加对租赁房源的供应，缓解供需矛盾。 实际上，此前国土部就会同住建部，确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展首批利用集体经营性建设用地建设租赁住房的试点。当时，国土部土地利用司相关负责人在解读试点方案时就曾明确表示，试点增加了住宅用地来源和租赁住房供给；扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用；拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。 而去年4月，北京市委市政府也做出“2017-2021年五年内供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房”的安排，市政府随即印发了《关于下达2017年利用集体土地建设租赁住房供地任务的通知》，明确各区2017年度集体土地供应任务。就此，去年北京就首次将集体土地列入了年度土地供应计划。数据显示，截至2017年12月底，北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成年度供应计划的102%。根据上述国土部土地利用司负责人透露的方向，我国将力争到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。[详情]

　　新浪财经讯 1月15日消息，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对此，中泰宏观评论称，2018年，可能要大开城镇化的口子，需求提振！继续看好地产股！购买力与需求的双升，二线城市加速赶上，看好以二线城市作为主战场的全国龙头。 全文如下： 宅基地制度红利，城镇化的新篇章---对宅基地改革的点评 2018年，可能要大开城镇化的口子，需求提振！继续看好地产股！ 事件：新华社官方微博称：1）探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置；2）深化集体建设用地建设租赁住房。 ①宅基地的三权分置，从土地供给端，让集体土地入市。 农地的三权分置改革较为成熟，主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人，且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。 ②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。 农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。 ③购买力与需求的双升，二线城市加速赶上，看好以二线城市作为主战场的全国龙头。 当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑，转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑，这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出，二线城市成为人口增长的主要区域，以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后，如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长，是制度红利需要解决的问题。继续看好二线城市扩大市场空间抬估值的机会，买入金地集团、保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、华侨城A等公司。[详情]

　　【国君地产-谢皓宇】宅基地制度红利，城镇化的新篇章---对宅基地改革的点评 2018年，可能要大开城镇化的口子，需求提振！继续看好地产股！ 事件：新华社官方微博称：1）探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置；2）深化集体建设用地建设租赁住房。 ①宅基地的三权分置，从土地供给端，让集体土地入市。 农地的三权分置改革较为成熟，主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人，且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。 ②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。 农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。 ③购买力与需求的双升，二线城市加速赶上，看好以二线城市作为主战场的全国龙头。 当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑，转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑，这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出，二线城市成为人口增长的主要区域，以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后，如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长，是制度红利需要解决的问题。继续看好二线城市扩大市场空间抬估值的机会，买入金地集团、保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、华侨城A等公司。[详情]

　　来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃 今天看到姜部长的最新讲话， 还有买了小产权房的人高兴坏了，以为快要转正了！ 不过，又是空欢喜一场，跟小产权房合法化没半毛钱关系，别再指望小产权房转正跟商品房平起平坐了，不可能的！小产权房是个老大难问题，各种建设标准都不达标，比如消防不达标，很容易起火，随意让其合法化，需要承担的安全问题较大。 另外，小产权从一开始出生就是非法的，政府不可能会轻易让一个非法的东西合法化，否则市场会乱套，一旦合法了，那小产权房和商品房就要享受同样的教育资源待遇，但现实是，小产权房的建设是根本没有配备这些资源的，在资源不足的情况下，如何平等分配？所以牵扯到一系列的问题。 姜部长的讲话，透露什么信号呢？ “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。” 1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。 农民的土地，可以由公司，比如村集体股份合作公司，建成房子，用来出租，但不能卖，不过也算是住宅。 懂了么？能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。 2、这实质上就是给宅基地松绑，让农民参与中国城市化进程，不像过去一样，农民的房子只能被拆迁成国有土地，以后村集体的地不用被拆迁，可以直接名正言顺的盖房出租， 也获得一点红利。 3、政府不用花一分钱，先去拆迁，再招拍挂卖给开发商建租赁房，就可以扩大租房的房源，用市场化手段，来解决住房保障问题。一举两得。 千万要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是两码事。 2017年国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，这对城中村是个利好，可以经过改造出租。 但对增加商品房土地供给，没有一丝一毫的影响！政府怎么可能轻易放弃自己土地出让的垄断权呢？如果你们村集体的土地都可以跟我政府的国有土地竞争了，你们手里那么多地都放出来卖，我国有土地还能卖的起价吗？ 所以只让你租，不让你卖，所以不要指望着靠这个政策降房价，增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。 另外，宅基地“三权分立”又是什么意思呢？ 1、落实宅基地的集体所有权 这个其实不需要落实了，因为宅基地的所有权，一直以来就是集体的。而不是个人的。 2、保障宅基地农户资格权 宅基地一直是农民的，保障资格权，就是你有使用、居住的资格，这个权利得保障，不会剥夺农民的。 但实际生活中，恐怕还是无法保障，比如地方政府要强拆你的房子，给你一笔钱让你去城里买商品房，即使你不想拆，那也没办法。 3、适度放活宅基地使用权 强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开，那适度放活是怎么个适度法呢？ 有解读成宅基地将入市的。 但我觉得，让宅基地自由买卖，这个是不可能的！否则你怎么规避城里人不去农村买宅基地？ 放活的路子，估计会学习重庆模式，让宅基地有退出渠道，就是如果你愿意去城里，那政府直接购买你的宅基地，相应的在城里给你一套房。 这么做，政府获得的好处是什么呢？因为宅基地也是属于建设用地，只不过是集体建设用地，但每年城市里的国有建设用地的指标是有限的，非常紧缺，需要住建部审批，为了扩大城市里的建设用地呢，政府就到农村去买宅基地的建设用地指标，比如你农村的宅基地占地是100平米吧，农村的宅基地一般只有一层或者两三层，容积率很低，但把这100平米用到城市里来，容积率为3，那就可以建300平米的房子了，政府可以建成的房子就更多。然后你农村的宅基地就推倒还田，这样一来，既守住了耕地红线，又增加了城市的建设用地。[详情]

　　楼市变革：集体土地和企业自有土地可建住房，小产权房仍违法 澎湃新闻记者 庞静涛  据新华社1月15日报道，为贯彻落实中央有关部署，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。 国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 盘活非房地产企业自有土地 新华社同时发表评论称，这一政策意味着住房市场基础性变革可望实现多赢。 政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。 实际上，企业自有用地建房已经开始试点。以北京为例，2017年12月7日，北京市住建委会曾发布消息称，北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房，目前已经建设约12万套。此举一度被部分人群解读为“企业为自己员工谋福利”。 北京市住建委相关负责人向澎湃新闻表示，鼓励国有企业利用自有土地建设保障房是建立多主体供给、多渠道保障住房的举措，日后房源建成是要纳入北京市保障房整体计划，统一分配的。该负责人强调，已经建成的12万套保障房涵盖各类保障房，包括公租房、经适房、限价房和自住房；尚未销售的自住房转为共有产权房。所有的保障房均是在各区的主导下分配，国企等建设单位无权分配。而早在2012年，北京即召开国有企业及社会单位利用自有土地建设保障性住房的协调会，鼓励相关国有企业及社会单位利用自有土地建设保障房。 13城试点集体建设用地建设租赁住房 姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。 对于集体土地的盘活，中原地产研究院研究总监张大伟称，政府不再垄断住房供地，是提供住房而非商品房，这是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。 其实，早在2012年1月，国土资源部即批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。 2017年9月，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。会议明确完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。 针对集体用地建租赁住房，上述2017年9月的会议提出“腾笼换鸟”的概念。保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、农村土地整治等措施，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。 集体用地试点扩展至13个城市。上述2017年9月国土资源部的相关会上，北京、上海两市介绍了前期试点工作经验，国土资源部土地利用司、有关事业单位负责人，住房和城乡建设部房地产市场监管司负责人，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市所属省级国土资源部门负责人、市级国土资源部门负责人参加会议。 在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 “小产权房”仍不受法律保护 但是，多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。2017年9月，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，会上国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。 针对“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”的条款，有解读称小产权房将迎“合法化”，易居研究院智库中心研究总监严跃进评论称，“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能，相反依然会是被严格管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。[详情]

　　 专题： 住房供地政府将不再垄断 但你别误解了 推荐阅读： 国土资源会议：2020年基本建立城乡统一建设用地市场 政府将不再垄断住房供地 预计城市租赁市场受影响最大 国土部部长：“城里人到农村买宅基地”口子不能开 政府不再垄断土地供应，房价会怎么走？ 来源：光远看经济微信公众号 ☞ 文 | 马光远 政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。 根据国土资源部部长姜大明的说法，未来中国土地市场的变化体现在三个方面：一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。 尽管这三项改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼，但这三项改革举措的落实，仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。 对于高房价，我一直提醒大家，这是一个非常复杂的现象，导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度：当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。 笔者在过去的文章中一再强调，中国土地稀缺的根本原因绝非土地真的短缺，在中国任何一个城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足够，导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面： 一是政府对土地一级市场的垄断。中国的土地尽管有国有和集体所有两种类型，但集体土地是没有权利直接进入土地市场的，必须政府征收之后才能进入土地一级市场。在土地一级市场被完全垄断的情况下，政府为了实现收益的最大化，在土地供应计划上就会按照行情进行调节，以实现土地价格的最高化，这意味着，每个城市每年转让多少土地，什么时候转让，以什么价格转让，基本都有地方政府垄断。这就能够解释为什么一些城市土地供应每年变化很大的主要原因； 二是土地结构不合理。中国不仅把土地分成国有和集体所有，而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP，人为压缩住宅用地的比例，导致住宅用地的比例严重偏低，更进一步导致土地的短缺； 三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人，笔者曾经专门做过评述。 土地稀缺的结果，就是住房供应的短缺，特别是由于政府垄断了土地供应，直接导致的结果就是在房价暴涨的时候，一些地方政府为了让土地卖个更高价，人为控制土地的供应，导致市场出现更严重的恐慌。北京、上海2016年土地供应完成计划的比例只有可怜的20%左右，这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。对于高房价，民众总是认为，房子是炒起来的，所以天真地呼吁通过房产税把多余的房子逼出来。这种本末倒置的思维的根源就在于高房价的根子在于土地垄断供应。 炒地是炒房的根源，如果土地供应有多个主体，土地市场存在真正的竞争，土地一定不会稀缺。这是市场经济亘古未变的法则。为什么有炒房，就是因为房子稀缺，为什么房子稀缺，根子在人为导致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房价上涨预期没有改变的情况下，房产税是无法抑制高房价的，更不可能把所谓多余的房子逼出来。每次房价暴涨的时候，很多没有买房资格的人注册公司，以公司的名义买房，而众所周知，以公司名义购房需要缴纳房产税，但仍然阻挡不了大家抢房的热情。不抑制炒地，把高房价的原因归结到投机上，是非常可笑的，而希望通过房产税打压高房价，更是太傻太天真。 对于房价，笔者过去一直强调土地交易制度对高房价的关键作用，在完全垄断的土地供应制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的价值。因此，解决高房价的根子在于土地制度的突破，这也是笔者一直呼吁的真正的长效机制。这么多年来，我对所有有利于打破土地垄断的尝试都给予点赞。这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子仍然开得太小。 三中全会提出集体建设用地的改革方向之后，之所以迟迟没有太大的实质性的举措，笔者认为担心之一就是一旦大量的集体建设用地入市，势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击，进而冲击房价，这是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才显得小心翼翼，如同龟步。但是，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点，明天就可以搞售的试点。 这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有，土地的70年问题，等等，都属于硬骨头。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是关键，这一点如果有实质性的突破，高房价的丧钟就真的敲响了。 [详情]

　　楼市供应格局巨变： 政府将不再垄断 住宅用地供应 记者 叶开 [ 集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报 ] 中国楼市供给侧改革正在推进，多主体供应居住用地和住房的格局有望加快建立。 据新华社报道，国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 这意味着，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。 过去多年，我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点之一是由政府土地出让部门提供土地，二是必须是国有土地，集体土地须征收为国有土地后方能出让。 2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。上述国土部的表态应为落实中央经济工作会议的举措之一。 新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。 国企自有用地建住宅有先例 中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。 这种现状造成的一个弊端，就是一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。 如何解决这个弊端？首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。如果城市的国有居住用地供应不能填补供应缺口的话，在符合要求的情况下，一些国有企业也可以利用原国有划拨用地变更土地性质为国有居住用地，并进行后续开发；此外，集体建设用地也可提供居住用地的供给。 利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。 北京市住建委相关负责人上月曾介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，不断拓宽保障房筹集渠道，多主体供给，形成了广泛合力。其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。 “鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。 此次官方虽然表示“将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，但并未透露将允许在这些土地上建设什么性质的住房，还将是保障性住房？还是可能公开对外销售，目前尚不得而知。 租购并举再进一步 政府不再垄断住房用地，除了可以盘活非房地产企业自有土地，农村集体经营性建设用地也是一个可以提供住宅用地的供应渠道。 去年8月底，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 两部委称，此举还将有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。 “鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。”张大伟称。 他表示，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%~2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。 利用集体土地建租赁房并非新鲜事物。超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。 从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。 国土部土地利用司有关负责人曾表示，北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。 北京2017年确定了较为宏大的利用集体土地建租赁房计划，从2017年起的5年里，将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。 截至2017年12月底，北京市实现集体地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。 张大伟认为，中央经济工作会议提及的建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需矛盾的作用。” 在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？ 此前，一位地方国土局局长就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。 国土部和住建部在确定13个试点城市时曾强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。[详情]

　　国土部：政府将不再垄断居住用地 探索宅基地“三权分置”  本报记者 宋兴国 实 习 生 张玮钊 北京报道 导读 姜大明表示，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 1月15日，2018年全国国土资源工作会议在京召开，国土资源部长、国家土地总督察姜大明讲话，国土资源部党组书记孙绍骋主持会议。 会议总结了2017年国土资源工作要点，包括不动产统一登记制度全面落地、颁布首个全国国土规划纲要等，并具体布置了2018年的10个方面具体任务。 其中，在布置深入推进农村土地制度改革相关工作时，姜大明强调，要落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。 武汉大学法学院教授、物权法专家孟勤国表示，探索宅基地的“三权分置”，需要在前期制度安排上清晰设计、严密部署，引导宅基地使用权的适度“放活”，尤其预防一些地方的农民在宅基地使用权流转后，占用耕地建房现象的出现。 试点宅基地“三权分置” 在此次会议上，姜大明表示，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。其中，各地在改革试点中要认真开展宅基地“三权分置”特别是农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。 孟勤国认为，目前，宅基地的“三权分置”在法律上没有明确依据。但从物权法的角度解释将要进行的试点，可以将农户资格权看作是集体组织成员权的表现，而使用权则是可以流转的用益物权。 而集体组织成员权，是指农村集体经济组织的成员对集体经济组织所享有的权利，与包括选举权、决策权、管理权、监督权等各种权利在内的村民自治权不同，成员权被认为是兼具身份权和财产权性质的特殊权利。一直以来，集体组织成员资格的认定，被认为是农村集体产权制度改革的重点。 中国人民大学公管学院教授严金明表示，从“适度放活”的表述来看，可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区，尤其是大城市周边的农村地区，进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。 不过，姜大明在讲话中也专门强调，“城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。” 对此，多位受访专家及业内人士均向21世纪经济报道表示，这意在避免试点向商业地产开发滑进，宅基地使用权的开发将更多围绕租赁等形式展开。 此外，针对此次试点对小产权房可能产生的影响，易居研究院研究总监严跃进认为，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。“小产权房”大多数也不是在宅基地上建造，更多的是一些集体经营性建设用地，和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。 “政府将不再是居住用地唯一提供者” 实际上，不仅是宅基地的利用，此次会议对于如何深化农村土地改革的系练性、整体性和协同性，从而增加农民财产性收入、促进乡村振兴，也作出具体部署。 具体来看，会议提出，要统筹农村集体经营性建设用地入市盘活利用闲置农房和宅基地，统筹缩小征地范围与农村集体经营性建设用地入市，平衡好国家、集体、个人利益，让农民公平分享土地增值收益。按照农民在征地和入市中分享收入大体相当的原则，完善调节金征收制度，增强改革的系统性。 各试点地区要抓紧采取有效措施，实现试点政策全域覆盖，试点内容在县乡村全面推开，增强改革的整体性。 三项改革要与农村集体产权、农房抵押、乡村治理、户籍、财税、社保、金融等相关领域改革加强统筹协调，切实增强改革的协同性。 这其中，在当前建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的背景下，如何使集体土地开发利用与住房制度改革结合起来，则是本次会议另一个受到广泛关注的内容。 姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，“政府将不再是居住用地唯一提供者”。 对此，中原地产分析师张大伟认为，应当注意区别住宅用地多元化供应，和商品房住宅土地多元化供应之间的区别。后者目前的唯一来源仍然是国有土地的招拍挂。而此次会议更多鼓励集体土地权属不变前提下的租赁土地供应，这将对集体土地价值有非常大的提升作用，同时也会对城市租赁市场带来巨大影响。 （编辑：吴红缨，如有意见和建议请联系：songxg@21jingji.com；wuhy@21jingji.com）[详情]

　　政府不再垄断住房供地，开启深度变革 ■ 社论 开发商高价拿地，再天价售房的传统模式面临重大挑战，城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。 国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。与此同时，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。 探索非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，宅基地“三权分置”，实际上开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是将土地资源集中于政府手中，地方政府主导土地招拍挂转让，开发商负责建房。而随着新的改革举措实施，非房地产企业依法取得使用权的土地，用以建设住宅，将实现多元主体的住房供应，也是对土地市场的松绑与放权。 至于有声音担忧，这是否是单位自建房的回潮？有房地产分析人士指出，非房地产企业获得的住宅用地，更多会指向租赁住房，或者是产权或者交易有一定限制的住房，比如共有产权房等，符合之前关于“推动更多社会资本进入房地产租赁市场”的宏观导向。 可以预料的是，未来将有相当比例的土地和住房供应，将通过非房地产企业来实现，进入市场，提供给企业员工以及广大租房者使用。这会对整个土地和房地产市场产生结构性影响，租赁性及其他性质的保障类住房数量会不断增多，进而形成与商品房并重的市场模式，中低收入群体和高收入群体将各取所需，选择不同属性的房子。租房市场也会因供应量不断增加，而大大缓解目前供需不对等、租房难、租房贵等矛盾，为租购同权奠定可行基础。 这也将倒逼地方政府摆脱“土地财政”路径依赖，地方政府不能再依靠对一级土地市场的把控，通过土地拍卖价格的不断推高，来获取巨额收益。开发商高价拿地，再天价售房的传统模式也面临重大挑战，城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。人们的住房理念随着住房租赁市场的壮大，有望逐步得以改变，整个房地产行业也将朝着更为健康有序的方向发展。 而宅基地“三权分置”改革，主要还是鼓励农村宅基地闲置资源能够被充分利用起来。通过保障宅基地农民资格权，消除“其卖房就无地”的后顾之忧，农民宅基地上的住房可以出租、转让乃至用于担保、抵押，但依然可以享有宅基地的资格权。如此一来，农民可以自由行使对住宅的财产权，闲置宅基地也能有效盘活，对于农村土地流转市场建设是有利的。 宅基地“三权分置”改革，还需要与深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点紧密关联在一起，也即鼓励农村建设用地建设租赁房，提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。比如城市的城中村，就可以进入土地租赁市场，为城市建立保障租购并举的住房制度，提供更多土地增量。 未来，集体土地价值会有提升，城市土地租赁市场也会做大做强。当然更为重要的是，这也是顺应土地市场改革大方向的举措。一方面满足数亿农民工未来回乡养老、居住的需求，加速土地流转体制改革，让农村土地资源成为活水之源。另一方面也是贯彻落实中央对房地产领域进行重大改革的指示精神，让房地产行业逐渐回归其保障性。[详情]

　　 专题： 住房供地政府将不再垄断 但你别误解了 推荐阅读： 国土资源会议：2020年基本建立城乡统一建设用地市场 政府将不再垄断住房供地 预计城市租赁市场受影响最大 政府将不再垄断住房供地 将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、房地使用权“三权分置” 据新华社电 我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，更好地让全体人民住有所居。同时，将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。 政府不再是居住用地唯一提供者 国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。 “城里人到农村买宅基地”口子不能开 姜大明说，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。各地在改革试点中可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。 姜大明说，改革开放以来，我国发挥土地制度特有优势，有力推动了工业化、城镇化，但土地增值收益用于“三农”不足，建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的，保障农民公平分享土地增值收益，激活农村沉睡土地资产。 姜大明强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。 ■ 解读 “权属不变、符合规划”是前提 中国农业大学土地科学与技术学院教授、北京土地学会会长朱道林表示，政府将不再是居住用地唯一提供者这一政策的目的主要是想通过多主体、多渠道来保障住房供应。政策的前提所提出的“权属不变、符合规划”很关键。实际上过去这种情况也是有的，比如中央机构、在京单位等，很多都是在自己已拥有的用地上建设住宅，满足本单位住房保障需求，当然建设的前提是符合规划。 从政策实施的角度，加强监管很重要，如果监管不到位，容易导致一些企业出现新的大量开发房地产，甚至导致新的供求失衡。从住房保障压力来看，目前压力比较大的主要集中在一、二线城市，即真正供求关系紧张的是大城市和特大城市，因此，如何区别施策始终是政策调控应该注意的重点。 任何正常的房地产市场都是租购并存的。现在强调租购并举，主要因为前几年大多数投资性购房比较多，房屋买卖占主体，导致租赁市场萎缩。现在通过推进租赁市场来满足一些住房需求，尤其是在高房价的背景下，推进租赁市场来保障住有所居是有积极意义的。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，同样是推动住房用地的多主体供应、多渠道保障的一种措施。 新京报记者 邓琦 鼓励农村住宅以租赁方式流转 朱道林表示，关于宅基地“三权分置”，应该是类似于保持宅基地集体所有权不变，集体农户宅基地权利不变的情况下，鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。 这一做法对于分布在城乡接合部，尤其是大城市近郊区的农村住宅，鼓励其通过租赁方式进行流转，满足住房租赁市场的需求，是有积极意义的。 当然，国土资源部部长姜大明提到的“城里人到农村买宅基地口子不能开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”，这些限制是很有必要的，如果全放开了，后面管控的难度将更大。 新京报记者 邓琦 [详情]

　　 专题： 住房供地政府将不再垄断 但你别误解了 推荐阅读： 国土资源会议：2020年基本建立城乡统一建设用地市场 政府将不再垄断住房供地 预计城市租赁市场受影响最大 国土部部长：“城里人到农村买宅基地”口子不能开 国土部：政府将不再垄断住房用地 国土资源部昨称，将研究制定非房企依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法 我国住房市场基础性变革有望加速。昨日（1月15日），国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，政府将不再是居住用地唯一提供者，我国将研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法等。 新华微评指出，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。 盘活非房地产企业土地 为贯彻落实中央有关部署，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。 姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。 此外，姜大明还指出，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 多地探索弹性出让土地 值得注意的是，我国多地已开始探索弹性出让土地政策。比如，将过去工业土地使用权法定最高50年期限缩短为20年。 日前，为保障高精尖产业发展，北京市政府出台政策，将通过弹性年期出让土地和土地年租制等方式，控制和降低企业的土地使用成本。 试点将率先在国务院和北京市批准设立的开发区、产业园区展开。根据此项政策，入园企业若申请以出让方式取得园区产业用地，园区将实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。 作为中国改革开放的前沿，广东省2017年7月提出，将缩减工业用地出让期限，将国家规定的最高50年，变为原则上不超过20年。 “从统计数字上看，中国企业的平均寿命明显少于50年。对50年土地出让期限进行缩减有利于进一步降低企业用地初始成本，加快项目启动，调动投资者的积极性。”广东省国土资源厅厅长陈光荣说。 中国地质大学土地科学技术学院院长吴克宁表示，这一土地政策符合中国当前经济发展实际，弹性出让土地可以让小企业以低成本快速入园。同时，可以让经营失败的企业尽快释放土地资源，减少土地优化配置的制度成本，防止僵尸企业囤地倒卖现象。 与此同时，租赁用地也受到鼓励。北京提出入园企业若向园区开发企业租赁产业用地，按照年租制缴纳土地租金，土地租赁最长期限不超过15年。广东中山市则推行先租后让政策，如果6年租赁期满后，企业满足税收、就业等条件就可办理出让手续。 （综合新华社报道）[详情]

　　 专题： 住房供地政府将不再垄断 但你别误解了 推荐阅读： 国土资源会议：2020年基本建立城乡统一建设用地市场 国土部部长：“城里人到农村买宅基地”口子不能开 政府将不再垄断住房供地 这些影响你要知道 中新网客户端北京1月16日电（记者 种卿）国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，中国国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地，这将带来哪些影响？来看专家解读。 住房供地，政府将不再垄断 根据媒体报道，姜大明透露，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者表示，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。 严跃进认为，必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。 “此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中新网记者。 事实上，北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。 根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30-40万套出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡，住房租金也会下调。” 预计城市租赁市场受影响最大 在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。 严跃进认为，过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。 张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。 宅基地将“三权分置” 根据媒体报道，姜大明还表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。 他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 针对宅基地的所有权和资格权，严跃进认为，这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容，而对于宅基地使用权的放活，他表示，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。 而在楼建波看来，盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值最大化来给农民增加收益，比如之前农民住宅的宅基地，现在也可建设民宿从事经营性活动等。[详情]

　　楼市供给侧改革开始 中国房地产市场迎来土地供应新局面 陈淑贞 罗韬 未来中国房地产市场将迎来土地供应的新局面。 国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 姜大明指出，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 过去中国房地产的20年发展历史，主要是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，这个政策出台，将大大增加土地供应的多样化。 “政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”中原地产首席分析师张大伟指出。 考虑到国家一直提倡建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，张大伟预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。 “很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，实际上都有助于土地用地制度的灵活。”严跃进告诉记者。 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是中国供地制度的变革，有望打破同地不同权的格局。现在国家推行多主体供应用地，考虑把宅基地入市流通，这是一个大胆的想象，有可能实现同地同权，但是目前具体政策需要细化，政策效果还要看落地情况。但这并不不意味着小产权房会转型会爆发，抱有这种想法的属于高兴得太早。 “让宅基地流通是大的方向，多主体供应用地有利于楼市健康发展，政策的方向可能是围绕宅基地合法的地方，进行合法的利用，大规模兴建租赁住房，支持租售并举。”宋丁说。 从开发商端看，他们对该政策持支持态度，认为利于行业平稳发展，有助于城镇化的进展。[详情]

　　今日，国土部部长姜大明的两段话引起市场广泛关注。 “一是住房供地，政府将不再垄断” 。国土资源部部长姜大明今天表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 “二是我国宅基地也将‘三权分置’”。姜大明透露，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 如何理解这两段话的深刻含义？ 这是否意味着农地可以直接入市？ 一位不愿具名的土地专家接受证券时报记者采访时表示，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是，原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。 而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。 易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。 严跃进认为，类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建设，更多是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。 那么，国土部部长的这两段话透露出的信息，是否意味着会带来大量农地入市，对房地产市场带来冲击？ 上述不愿具名的土地专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断宅基地的改革应该会更加谨慎，因为涉及到农村居民的居住问题，力度和进展会有多大可想而知。 他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。 实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前，2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。 去年，为落实“房住不炒”，国土部和住建部联合确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这也是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。[详情]

　　作者：易居研究院智库中心研究总监严跃进 新浪财经讯 1月15日消息，今日国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此事发表解读称，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本的原则。而此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活。 以下为解读全文： 实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。 另外从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 而从宅基地的三权分置的角度看，实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本的原则。而从农户的资格权来看，也是要积极保障的，这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放活宅基地使用权的概念上，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。类似做法其实和目前做的租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁用地的用房性质其实是国有建设用地，而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴。 此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。 另外类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的，更多的是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。[详情]

　　新浪财经讯 1月15日消息，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对此，中泰宏观评论称，这是一项重大理论和实践创新，有利于完善房地产长效机制，充分激发市场各类主体的积极性。有利于园区转变土地性质，提供足量的住宅用地，对拥有大量土地储备的园区公司，带来实质性利好。 全文如下： 【中泰宏观】用地多元供给，打开市场空间——点评国土资源部相应表态 事件：1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。（以下简称“上述表态”） 对“上述表态”的点评： （1）完善房地产长效机制的重大举措。“上述表态”提出，政府将不再是居住用地唯一提供者，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。这是一项重大理论和实践创新，有利于完善房地产长效机制，充分激发市场各类主体的积极性。 （2）工业用地变性空间被打开。实际操作中，城市大量工业用地尽管已无工业生产，变通用于研发、总部、办公等服务业，但仍需遵循“不改变建筑形态”、“不改变使用权人”、“不改变用途”等规划原则，土地性质难以调整。“上述表态”打开工业用地调整为住宅用地的空间，对于城市内拥有大量工业用地的企业形成利好。 （3）园区企业面临利好。受产业用地规划的限制，产业园区配建服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例被严格控制。“上述表态”有利于园区转变土地性质，提供足量的住宅用地，对拥有大量土地储备的园区公司，带来实质性利好。 风险提示：政策变动风险。[详情]

　　据新华视点官方微博披露，国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。 姜大明还表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。 中原地产首席分析师张大伟分析认为：政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的；另外，还需要注意这里是指权属不变、符合规划，这是土地出让的前提。 张大伟认为，目前看，政策更多提及的是集体土地用作租赁用地作为试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也注意到，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地。所以国土部此次表述主要是指逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。 另外，严跃进认为，从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 从宅基地三权分置的角度看，严跃进认为，实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看，宅基地的集体所有权的概念不会变，这是基本原则。而从农户的资格权来看，也是要积极保障的，这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放开宅基地使用权的概念上，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。[详情]

　　 【相关解读】 中泰宏评国土部相关表态：用地多元供给打开市场空间 严跃进解读土地新政：宅基地获得解放要守住两个红线 #新华社快讯#【住房供地，政府将不再垄断！】国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。（记者王立彬） #新华社快讯#【我国宅基地也将“三权分置”！】国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。（记者王立彬） [详情]