今日，佳兆业集团分拆的佳兆业物业（02168.HK）开始正式招股，截止时间为11月29日中午。预期发售价将不低于每股9.08港元，不高于每股10.88港元，发行3500万股股份，10%作本港发售，90%作国际配售。另有15%超额配股权。一手250股，入场费2747.41港元。按照将全球发售提呈的佳兆业物业股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将介乎约12.71亿至15.23亿港元。 佳兆业物业预期将在12月6日主板挂牌。预期集资3.18亿至3.81亿港元。按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。 据资料显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖38个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。 佳兆业物业的主要业务除了社区物业管理服务以外，还有交付前顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。 佳兆业物业的社区增值服务主要通过旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。 业绩方面，2015-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为约5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。 可以看出，背靠佳兆业集团，佳兆业物业仍持续获得资源优势。佳兆业集团及关联公司的收益占比约50.9%，而近年公司独立第三方合作项目数量快速上升，预计物业公司上市后这部分业务占比将进一步提升。同时，公司也将筹集资金在社区服务、社区商业、智慧社区方面抢占市场规模。 佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模；同时在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。 物业管理市场规模高达万亿 在急速城市化、人均可支配收入的增加，加上房地产市场的发展下，物业管理服务市场近年来维持快速增长。由2012年至2017年，物业管理服务市场的总收益由1749亿元人民币增加至2685亿元人民币，复合年化增长率为8.9%。 国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。 大多数中国物业管理服务公司为各类型物业提供服务，包括住宅社区及非住宅社区。这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面，还涉及到住宅区内衣食住行等各方面，囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务。 仅住宅社区O2O方面，其市场规模大，增速也非常之快。据弗若斯特沙利文报告称，2017年，中国住宅社区O2O的市场规划达到3179亿元人民币，2012年至2017年的复合增长率为73.8%，未来，住宅社区O2O的市场预期会持续增长。于2022年，市场规模预计将达到846.8百万元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。 物业龙头业绩表现良好 面对万亿级市场空间，一众实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力开拓更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。 数据显示，目前在A股上市的物业公司有1家，有62家公司在新三板挂牌。在港股市场上，物业股共9只。以2014年诞生的第一只物业股——彩生活来算，物业股的上市历史已有5年。另外，2018年以来登陆港股市场的除新城悦外，还有雅生活（03319）、碧桂园服务，占到整个港股物业股数量的三分之一。 港股市场上，按照市值来分，前三大龙头分别为碧桂园服务、绿城服务以及雅生活服务。 碧桂园服务方面，2018年上半年业绩，公司实现收入20.15亿元人民币，同比增长42.5%；股东应占利润4.71亿元，同比增长133.1%；基本每股收益18.84分。 上半年公司物业管理服务收入增长34.8%至15.63亿元，占总收入比为77.6%。公司的合同管理总面积约达3.86亿平方米。收费管理总面积约为1.36亿平方米。集团物业服务收费管理面积由2017年12月31日约122.8百万平方米增加约14.0百万平方米至约136.8百万平方米，较2017年6月30日约107.4百万平方米增加29.4百万平方米。社区增值服务收入增长52.9%，占总收入比为8.5%，较2017年同期上涨0.6%，社区增值服务业务收入结构不断优化，均衡性发展明显改善；非业主增值服务收入增长97.8%，在集团总体收入中的占比为13.7%，较2017年同期上涨3.9%。 盈利方面，毛利同比增长61.5%至7.86亿元，毛利率则由34.4%增加4.6个百分点至约39.0%。主要是由于三大业务的毛利率均有所增长。 绿城服务方面，2018年上半年营业收入达到29.27亿元，同比增长32.9%。2015年-2018年上半年营业收入的复合增长率为32.3%。 从绿城服务的业务结构来看，物业服务作为企业最大业务板块，创造营收20.15亿元，同比增长32%；咨询服务营收4亿元，同比增长24%；园区服务上半年营收5.12亿元，同比增长45%，在三大业务板块中增长最快。 雅生活服务方面，根据业绩公告披露， 2018年上半年收入达到14.1亿元，同比增长103%；股东应占利润达到3.3亿元，同比增长196%；在管面积突破一亿平方米，达到1.09亿平方米，同比大幅增长39.3%；合约面积1.86亿平方米，增速达47.2%。截止2018年6月30日，雅生活集团拓展版图已覆盖中国27个省市自治区。 从已经上市的物业龙头来看，不管是营收还是净利润方面，均有大幅增长的态势，也意味着物业管理领域也将迎来爆发期。 在业界看来，房地产行业已经步入白银时代。但作为房地产链条下游的物业行业，它的黄金时代却刚刚开启。随着地产龙头对于物业服务的分拆案例的增多，也意味着物业管理也将是房企转型的重要方向。当然，作为投资者，对于物业股的表现有待持续关注。[详情]

　　观点地产网讯：11月13日，根据路透旗下《IFR》消息，佳兆业集团拟分拆旗下物业管理部门佳兆业物业上市，明日开始进行上市前推介，计划集资最多1亿美元（约7.8亿港元）。据观点地产新媒体了解，2018年6月22日，佳兆业公告宣布拟透过全球发售分拆佳兆业物业，并将佳兆业物业股份在联交所主板独立上市，全球发售由香港公开发售及国际发售（包括优先发售）组成。11月5日，佳兆业又公布，厘定保证配额的记录日期为2018年11月19日（星期一)，并于记录日期当日暂停办理过户登记手续。11月8日，佳兆业发布公告强调，中国港股通投资者为非合资格股东，不得透过深港通及沪港通交易机制参与佳兆业物业的优先发售。消息透露，佳兆业物业决定推进上市计划，主要由于新城悦自上11月6日上市以来，股价最多曾涨25%，而此次佳兆业物业上市的联席保荐人为农银国际及中信里昂证券。11月6日，新城控股旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。[详情]

　　新浪港股讯 路透旗下《IFR》引述知情人士报道，佳兆业集团（01638）分拆旗下物业管理部门佳兆业物业上市，计划集资最多1亿美元（约7.8亿港元），明日开始进行上市前推介。 消息透露，虽然市况充满挑战性，但佳兆业物业仍决定推进上市计划，主要由于另一家中国物业管理公司新城悦（01755）自上周二（6日）上市以来，股价最多曾涨25%。 佳兆业物业上市的联席保荐人为农银国际及中信里昂证券。[详情]

　　本打算以拆分旗下物业公司IPO来拓宽新的融资渠道的佳兆业，或许遇到了不一定能实施拆分上市的坎。几年前，因债务违约引发的债务危机，曾一度将佳兆业带上了生死边缘。2017年复牌以来，佳兆业致力于减轻负债率，截止新财报仍旧近85%。迫在眼前的还有183.05亿的一年内偿还债，而现在任何外来的融资对佳兆业来说都是负担。一旦佳兆业物业不能独立拆分上市，佳兆业集团又将如何应对呢？11月8日，佳兆业集团发布公告称，由于“港股通”投资者为非合资格股东，不得透过“深港通”及“沪港通”交易机制，参与建议分拆佳兆业物业在港主板独立上市的优先发售。这一机制或直接影响佳兆业物业的IPO，根据公告，建议分拆须待上市委员会批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素，故建议分拆不一定实行。今年6月22日，佳兆业集团发布公告，称佳兆业物业即将通过分拆并在港交所主板独立上市。公告显示：佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益，按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。佳兆业的曾表示，“分拆物业可以使物业公司直接接触资本市场以进行股份，或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。”那么，如果这一分拆不一定实行，对于佳兆业的融资会产生多少影响？事实上，佳兆业近年来资产情况并不乐观。去杠杆不等人说起佳兆业，外界对其最大的两个印象标签就是“旧改王”和“债务”。而债务则是佳兆业的“历史遗留问题”。在“锁盘”危机时，郭英成远遁香港、债务违约的连锁作用下，这家“深圳旧改之王”一下子背负了约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。随着郭英成的回归，停牌了700多天的佳兆业在一次性发布了2014年至2016年之间积欠的5份业绩报告，终于在2017年3月27日，获得了复牌的机会。然而在佳兆业逐渐步入正轨之后，深圳的旧改项目也终结了红利期，这个“深圳的旧改王”仿佛陷入了无法发挥所长的尴尬局面。而即便在顺利扭亏之后，其高额的债务依然没有解决。据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，其资产负债率高达85.9%，总借款约1112亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1-2年内偿还。此外，还有大额境外债将在2020年迎来第一批偿还期。今年5月，佳兆业又被曝光拖欠4亿元的股权转让款。这一负债情况，在2018年公布的中报中并未得到过多的好转，报告期内，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还。佳兆业的资产负债率同比下降了2.02个百分点后，依然高达84.96%，而净负债率在大幅下降42个百分点之后，依然高达258%。在2018年的半年报中，佳兆业公布其业绩有所提升。报告显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币，集团总收益同比增长75%达150亿元，毛利录得47亿元，同比增长66%。在2018年上半年合约销售的分布中，大湾区的旧改项目成为销售主力，贡献达到了55%。以此来宣布大湾区的旧改项目即将迎来供货的爆发。各大券商研报也纷纷给予了良好的期待。9月21日，东北证券报告称，佳兆业销售稳健增长，现金为王加速回款；旧改项目迎来供货爆发，未来潜力可观；短期偿债能力的速动比率由17年底的一倍上升至1.4倍，公司偿债能力、债务结构有所改善。首次覆盖，给予“增持”评级。事实上，从今年年初就有不少声音表示，佳兆业的“旧改土地”是佳兆业未来的护城河。不过这些并不能抵消市场对佳兆业的担忧。截至今天收盘，佳兆业收报2.02港元，总市值122亿，距离其2017年9月市值最高峰蒸发接近300亿。2017年3月27日，获得了复牌机会的佳兆业在首日股价迅速冲高，盘中涨幅一度逾80%。而在复牌后市场信心十足之际，股价也曾一度达到6.719港元，而今年6月底之际，佳兆业的股价也一直保持在4港元左右。即便，2018年上半年佳兆业的毛利得到了大幅度的提升，但是其毛利率却同比下降33.3%。2018年年初，佳兆业行政总裁麦帆提出了700亿销售目标，而根据11月7日的公告显示，截至今年10月，佳兆业的合约销售金额为490.92亿元，在仅剩的两个月中，要完成200亿的销售目标，难度较大。“新融资”渠道的佳兆业物业近期多家地产公司旗下物业公司赴港上市，拆分物业版块上市，不仅可以减少物业板块的投资，并且可以通过物业版块的投资为母公司“输血”。事实上，以佳兆业物业的“资质”来说，其上市的特征并不突出。截至2017年底，佳兆业物业的物业管理服务遍布12个省、市和自治区的36个城市，在管建筑面积共2400万平米。佳兆业集团开发的住宅项目在其中占据绝对多数。由于佳兆业集团的稳定支持，佳兆业物业在2015-2017年间实现了稳定增长，数据显示，3年间，其收益分别达到4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%；毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。但是值得注意的是，佳兆业物业的毛利率已经整体呈现出略微下滑的趋势。据佳兆业物业招股说明书显示，其业务主要分为物业管理服务、交付前及顾问服务业务社区增值服务、只能解决方案服务，前两者为其主要的收入和利润来源。不过，这两项主要业务的毛利率在2015-2017年间，出现了不同程度的下滑，并使其整体毛利率从34.6%降为30.5%。而同期，碧桂园服务的毛利率则从30.6%上升为33.2%。那么，这家业务并不突出、基本靠着母公司的物业公司为何会被分拆上市呢？据国际金融报报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择了直接IPO，后者需要发行新股，募集资金，“这从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。”[详情]

　　佳兆业物业IPO生变？ 乐居财经 玛丽 发自深圳 房地产调控期下，金融信贷持续收紧，物业IPO成了房企为资金蓄水的新宠儿。11月6日，新城控股旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。 新城悦之后，佳兆业的物业IPO之路也在酝酿中，但走的并不顺风顺水。 11月8日，佳兆业集团控股有限公司（下称佳兆业）发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项，称中国港股通投资者为非合资格股东，不得透过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。 对港股通投资者交易优先权的限制，给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。对于债务高企的佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。若戛然而止，佳兆业将会暂时失去抵御寒冬的一个有力武器。 暗窥融资 深圳足球队成功冲超、与南太地产合作，流量爆发的佳兆业，旗下物业公司在也申请加入赴港上市大军。 6月22日佳兆业发布公告，宣布建议分拆该公司附属公司佳兆业物业的股份在联交所主板独立上市。公告显示：佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益，按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。 6月25日，港交所披露了佳兆业物业的上市申请。据国际金融报报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择了直接IPO，需要发行新股，募集资金。这从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。 佳兆业2018年中报披露，上半年实现总营收150.28亿元，同比增长75%，其中物业销售业务贡献了139.85亿元。净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。截至中报，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还。 面临资金压力，物业板块的分拆上市，成了佳兆业拓宽融资渠道的方式之一。据佳兆业集团此前的公告显示，“分拆物业可以使物业公司直接接触资本市场以进行股份，或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。” 物业服务在港股市场是一个估值相对较高的板块，加上较为宽松的政策环境，今年物业上市公司在港股中一枝独秀。比如彩生活、中海物业、绿城服务及雅生活服务等股价涨幅超过了20%。 明源地产研究院执行主编艾振强对乐居财经表示，对佳兆业集团来说，物业分拆上市不仅可继续扩大物管面积，还可以发行应收物业费ABS等方式筹措资金，对扩大融资渠道，增加其流动性很有帮助的。如果物业经营的好，还可以去兼并收购别的物业，盈利也会不错，相对于地产股的平均估值大约10倍左右，港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍。 平添变数？ 分拆物业上市，佳兆业打的一手好算盘，但好事往往多磨。 就在IPO申请的关键时期，佳兆业发公告强调，港股通投资者无缘优先发售，且表示“建议分拆不一定实行”。这是否在释放某种信号？ 佳兆业分拆物业上市成了未知数。国信证券分析师倪平强对乐居财经表示，这并非例行提示性公告，会影响部分投资者的进入，也会影响到股票的募资和上市，但总体影响不大。 据易居研究院研究总监严跃进分析，此类没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者的名字的，所以本身也会限制部分股票权益。 在艾振强看来，这应该是由当前对外资本管制方面的因素所致，相当于楼市“限购”，会略微影响认购和交易的活跃度。同一市场环境下能否上市，还是得看自身的质地。 佳兆业物业板块于1999年，伴随着佳兆业集团的成立同步诞生。根据港交所披露的佳兆业物业聆讯资料，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积为0.24亿平方米，共计119个项目，其中100个住宅项目19个为非住宅项目。 佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占其总在管建筑面积逾八成。据2018年佳兆业中报披露，截至2018年6月末，该集团在全国共拥有建筑面积约2216万平方米的土地储备，这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。 据佳兆业物业招股说明书显示，其业务主要分为物业管理服务、交付前及顾问服务业务社区增值服务、只能解决方案服务，前两者为其主要的收入和利润来源，整体呈现平稳增长的态势。2015-2017年间，总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%。需要注意的是，毛利率呈现了略微下滑趋势。3年间整体毛利率则从34.6%降为30.5%。 从财报数据来看，佳兆业物业没有太多亮点，但业绩增长比较稳定。若佳兆业此次物业公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平台将达到6家之多。 佳兆业集团在香港上市；收购的佳云科技（原“明家联合”）、参股的ST生化是两个A股上市平台；佳兆业健康（原“美加医学”）和南太地产则分别在香港和美国上市。据不完全统计，佳兆业可能是旗下上市公司最多的房企。 错过了两年黄金时机的佳兆业，在如今逆市中要想“满血复活”道阻且长。除了坚守“旧改王”地位，佳兆业也开始布局文体旅游、金融、物业服务、餐饮酒店等产业，寻找新的利润支撑点。分拆物业上市，也是其多元化谋略之一。 严跃进表示，佳兆业这几年积极转型做城市运营商，物业板块积极争取上市，有助于培育更好的专业度，后续也需要不断寻求更为优质的战略投资者。 不过，拥有如此之多的上市平台及资产，如何协同形成规模化效益，对佳兆业是个很大的挑战。[详情]

　　新浪港股讯 佳兆业集团（01638）公布，就建议分拆佳兆业物业集团有限公司独立上市事项，根据内地与香港股票市场互联互通机制登记、存管、结算业务实施细则第二十三条，中国证券登记结算有限责任公司并无提供与认购新发行股份相关的服务。因此，中国港股通投资者为非合资格股东，不得透过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。[详情]

　　格隆汇11月8日丨佳兆业集团(01638.HK)公布，就分拆佳兆业物业集团及在联交所主板独立上市提供予中国港股通投资者的额外资料，根据内地与香港股票市场互联互通机制登记、存管、结算业务实施细则第二十三条，中国证券登记结算有限责任公司并无提供与认购新发行股份相关的服务。因此，中国港股通投资者为非合资格股东，不得透过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。[详情]