2017年春节楼市为何一地鸡毛？

　　多地再次强调“房子是用来住的” 业内人士预计，未来楼市依然有出台多重政策的可能性 ■本报见习记者 杜雨萌  一般来说，每年春节期间都是房地产市场的销售淡季，在经历了去年年底楼市接连开展的调控政策“打补丁”后，1月份的清冷开局完全在意料之中。 统计数据显示，今年1月份，北京（楼盘）楼市成交量呈现“双降”态势，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%；深圳（楼盘）一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%；广州（楼盘）住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下跌42.32%；厦门一手住宅成交413套，环比下跌45.23%；合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80%；杭州成交新房8502套，环比下降约33%；南京新房成交4926套，环比小幅回升，但同比仍下滑六成有余。 中原地产分析师张大伟认为，整体来看，相比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，房地产市场处于政策重压下的平稳期。1月份公布的2016年数据也显示，从去年10月份开始，前期亢奋的楼市在各地的调控之下逐渐退烧，多项指标同比涨幅已有收窄。从一线城市签约数量来看，春节期间市场主要以休眠为主，而三、四线城市的返乡置业成为潮流。 值得注意的是，随着地方“两会”相继召开，多地对房地产市场的调控目标进一步表态，其中热点城市均表示将严格执行调控政策，稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长；上海表示要牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，完善“四位一体”住房保障体系；天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度，避免土地市场出现“地王”等。 不仅如此，近期包括苏州、南京、济南、深圳等地也纷纷出台了具有针对性的调控细则，以促进房地产市场的平稳健康发展。此外，记者了解到，近日国务院印发《全国国土规划纲要（2016—2030年）》要求，到2030年，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。 张大伟认为，2017年开始，各地楼市政策依然持续收紧，特别是对土地出让的各种约束，让供应量刷新最低纪录，再加上近日央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率等行为，预计未来楼市依然有出台多重政策的可能性。[详情]

　　北京深圳一月楼市成交量“双降” 1月份北京、深圳新房、二手房成交量均大跌；春节期间一二线城市普遍下跌 受春节假期及调控政策的影响，1月份北京、上海、深圳等城市楼市整体成交低迷。中原地产研究中心统计数据显示，1月份全国主要的30大城市新建住宅签约13.3万套，1418万平米，同比下调了27.3%，环比下调了37%。 此外，春节假期一、二线城市成交较为“冷清”，尤其是典型热点城市，市场观望情绪浓郁，导致成交惨淡，环比跌幅均较大。克而瑞的统计数据显示，与去年春节假期相比，今年春节期间热点城市仍以下跌为主。 数据显示，2017年第6周（1.30-2.05），一线城市成交指数为20.75，环比下跌12.41点；二线城市成交指数为41.06，环比大降112.25点；三线城市成交指数20.49，环比下降9.64点。其中13个二线城市中，成交面积1涨12跌，其中仅海口环比上涨40.27%；长沙跌幅最大，环比下跌99.86%，其次是昆明，环比下跌88.53%。 中原地产分析师张大伟分析认为，剔除春节影响，市场依然处于2016年四季度以来的低位运行中。全国一月份市场也处于最近几年的最低点。张大伟表示，从市场恢复看，预期要到正月十五前后，才能回到1月上半月的网签水平。 业内分析认为，楼市成交下跌一方面是楼市调控影响持续，另一方面则是市场流动性趋紧等大环境影响导致。新京报记者 张晓兰 方王洋 【北京】 二手房连续4个月下滑 据中原地产研究中心统计数据显示，2017年1月全月，北京新建住宅成交4787套，成交54.18万平米，环比跌49.2%，同比跌32.1%。 亚豪机构市场总监郭毅称，1月份成交量环比去年12月份的下滑，一方面是调控连续性的影响，对购房客群心理预期产生较大影响。另外，对预售价格的调控，对开发商取证、推出新盘的把控相对比较紧缩，市场供应并不充裕，这也导致楼市成交量没法提振。 二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月，北京全市二手住宅网签12860套，环比下降28.9%，同比减少47.1%，交易量自2016年9月以来已连续四个月下滑。 购房者观望等待情绪较为浓厚。据北京朝阳区一中介门店经纪人介绍，在去年12月和今年1月，成交量相比高峰时期缩水近四成。 【深圳】 新房成交量5年来最低 据国土局备案数据显示，1月深圳新房成交仅1652套共17.4万平米，套数和面积环比分别下跌24%和20%，成交处于历史同期低位，仅仅高于2012年1月。1月除龙岗外其余各区域成交量普降。其中福田、罗湖、宝安和盐田跌幅均在三成以上。 房价方面，由于受成交结构影响，1月高均价南山区的华润深圳湾·悦府、半岛城邦及恒裕滨城项目与刚需项目远洋新干线成交势均力敌，以致1月一手住宅均价为54931元/平米，维持稳定。 此外，深圳二手房的成交量也在持续下滑。据深圳中原研究中心监测，2017年1月二手住宅成交2747套，成交面积约为24.5万平米，分别环比下降27.9%和29.5%，成交大幅下滑的主要原因是1月适逢春节假期，市场整体冷淡。 【上海】 春节新房成交大降七成 中原地产研究中心统计数据显示，2017年1月全月，上海新建住宅成交9319套，成交面积88.68万平米，环比下跌31.6%，同比下跌60.0%。 其中，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。具体而言，春节期间，上海地区只有8个项目有交易记录，且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。 “最重要的是，调控政策的执行，导致市场交易量出现较大变化。以上海为例，一些出售较好的楼盘，比如此前开发商预期能卖至6万，但政府批下来只有5万，强制性的让市场价格出现调整，这些楼盘出现了备案成交，一定程度上导致价格出现被动下降。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。 【合肥】 房价未暴跌，但成交减半 春节期间，有消息称合肥房价暴跌。不过随后被当地媒体证明是假消息。对此合肥市房产局通过官网回应表示，房价过快上涨和下跌都将影响经济与社会发展，将关注房价问题，努力保持房地产市场平稳发展。 根据国家统计局数据显示，去年11月、12月两个月合肥新建商品住宅价格曾连续出现了0.1%、0.2%的小幅下滑状况。 尽管房价暴跌并非普遍现象，但1月合肥楼市成交下滑明显则是不争的事实。据合肥房产网数据，2017年1月合肥九区累计成交商品住宅1384套，环比下降54.67%，同比下降83.47%。 ■ 数据 2月份流动性到期将超2万亿 昨日央行公告称，暂不开展公开市场逆回购操作。这是继2月4日、2月6日以来，央行第三次暂停逆回购。 逆回购是央行向包括部分国有大行在内一级交易商购买有价证券，并约定在未来特定日期将有价证券卖给一级交易商的交易行为。央行可以由此向市场投放资金。停止逆回购可理解为央行收紧流动性。 在此前连续两日暂停逆回购后，代表银行间流动性水平的SHIBOR（上海同业银行拆借利率）今日全线上涨，其中SHIBOR隔夜、1周分别上涨0.3、0.03个基点，表示流动性进一步收缩。 据东方choice数据显示，本周公开市场共有6250亿元逆回购到期，2月5日到2月10日分别有300亿、1200亿、1200亿、1250亿、1500亿及800亿元逆回购到期。 此外，下周有9000亿逆回购到期。2月15日还有1515亿6个月的“中期借贷便利”（简称MLF）到期。同时，春节前夕，央行通过“临时流动性便利操作”（简称TLF）为大型商业银行提供的约6000亿的临时流动性支持，也将在下周到期，据此估算，2月份流动性到期规模将超2万亿。（宓迪 王全浩） ■ 分析 “钱紧”对地产影响几何？ 上海一位券商分析师对新京报记者指出，虽然暂停逆回购主要是出于回购节前流动性的考虑，但结合此前央行上调公开市场操作利率、提高银行获得资金成本的因素等背景分析，如果银行持续“钱紧”，对房地产的信贷投放将较去年下降。 “银行信贷历来是决定地产走势的关键因素之一。”中原地产分析师张大伟对记者表示，若银行主动配置贷款在房地产领域，无疑会形成房价有力支撑。 已经有相关银行高管透露了严控部分城市信贷的想法。中国建设银行董事长王洪章在第十届亚洲金融论坛上公开透露，建行下一步会对一二线城市开发性贷款进行严格的控制和限制，但对三四线城市会增加个人按揭贷款。 “房子是用来住的，不是用来炒的。”中央经济工作会议如此定调。 对此，上述上海分析师担心部分城市房地产会出现类似股市一样的“踩踏”现象。他指出，房地产自去年的调控潮以来，一些三四线城市已经处于下降的周期，若资金成本进一步上扬，会促使一些炒房人士加速离场，带动房价下行。 不过，亦有人保持乐观。在首创期货分析师王泽华看来：“家庭部门不容易违约，利率上涨带动房贷上涨的压力有限。”“对于这几年，利用金融自由化和利率下行扩张的企业部门则会产生更大的压力。”他认为。（宓迪 王全浩） ■ 相关新闻 上海银监局 严防房产金融风险 据媒体报道，2月6日，在2017年上海中资银行业金融机构主要负责人会议上，新任上海银监局局长韩沂提到，个别领域信用风险需警惕，是辖内重大单体风险的主要来源。 韩沂特别强调了房地产资产风险隐患的上升。韩沂称，上海信贷“贷房地产多”的现象，导致信贷集中度的持续上升，要警惕背后的加杠杆行为。一方面，房企举债扩张愈演愈烈，房企资金链断裂风险加重。2016年1-11月，全国房地产开发建设本年到位资金来源中，企业自由资金比例仅14.5%，为2001年以来新低。抽样核查发现，至少六成的土地交易款来自外部融资，潜在风险较大。 据澎湃新闻报道，2017年，上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策，严禁资金违规流入房地产领域。同时还将继续开展政策执行情况的检查。1月16日，上海银监局就对江苏银行上海分行开具了与地产相关的高额罚款，江苏银行被罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。（王全浩）[详情]

　　楼市开年步入盘整期：调控步伐未停歇 土地市场降温 中新网北京2月8日电（种卿） 作为楼市的传统淡季，今年春节假期所处的1月份，中国主要城市房地产交易呈现“休眠”状态。同时，全国土地市场继续降温，中原地产研究中心数据显示，1月份单宗成交10亿以上地块合计61宗，大部分热点城市土地成交溢价率明显降低。 图为重庆高低不一的建筑楼盘。 中新社记者 陈超 摄 楼市步入盘整期 春节成交显“冷清” 中国指数研究院报告显示，2017年楼市步入盘整期，1月份中指院监测的主要城市成交面积环比下降36.66%，同比下降27.34%。 “春节期间，中国主要城市房地产市场以‘休眠’为主，一、二线城市市场冷淡，而三、四线城市则以返乡置业为主流。”中原地产首席分析师张大伟坦言。 这一“传统淡季”的形成，一方面是办理网签、贷款的单位放假，购房周期顺延；另一方面也受到购房者节前观望情绪的影响。 以北京楼市为例，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖此前分析，“临近春节本就是北京新房市场的淡季，加之2016年10月来的政策收紧，北京1月份新房市场在需求端受限、供给端严控的情况下，出现了较大幅度降温”。 张大伟分析，春节假期大部分城市网签系统暂停，预期要到正月十五（2月11日）前后，才能回到1月上半月的网签水平，“相比2016年春节的政策刺激，今年春节前后市场处于政策重压下的平稳期”。 资料图。购房者在北京亦庄某楼盘进行买房或咨询。 土地市场同步降温 “地王”概率或越来越低 同步降温的还有一线城市和热点二线城市的土地市场。 中原地产数据显示，1月份全国土地市场相比2016年第四季度继续降温，成交额单宗10亿以上地块合计61宗。且大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。超过10亿的地块中，溢价率超过100%的只有17宗， 而2016年平均单月超过30宗。 “土地出让的约束与限制条件增多，是导致土地市场数据降温的主因。”张大伟道，为避免地王频现，大部分城市都设置了土地交易环节的限价、限持有等条件，未来出现“地王”的概率会越来越低。 以2017年北京的首次土拍为例，三宗地块均属限价地，采用了“限房价、竞地价”模式；同时设置“企业自持商品住房面积预设比例”条款，防止出现100%自持的情况。分析人士甚至认为，这三宗土地的出让方式，或预示北京土地出让规则的微调。 资料图。 中新社记者 骆云飞 摄 调控步伐未停歇 深圳、重庆等城市开年上“新招” 年初至今，热点城市楼市调控步伐并未停歇，上海、重庆、深圳、济南等城市接连发布楼市收紧政策。 1月7日，上海住建委发文称，会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，此间暂停此类项目的网签；1月19日，深圳再次加强商品住房价格管理，要求首次申请预售的项目，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价；2月4日，重庆发文规范房企的商品房预售及抵押融资，要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记等内容。 据统计，从2016年9月30日至今，楼市调控政策已经出现在28个城市，累计出台相关房地产新政超过70次。 “今年楼市降温是趋势，但由于供需结构难以全面改变，信贷收紧幅度有限，因此，整体市场趋势还是以量跌、价微跌为主。”在张大伟看来，地方执行的调控政策仍有收紧可能。[详情]

　　中国地方“两会”频繁剑指楼市 中新社北京2月7日电 （记者 庞无忌）今年1月份以来，密集召开的地方“两会”频频提及房地产调控。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在多地被写入政府工作报告。在“遏炒房”和“去库存”并行的思路下，稳字当头成为2017年地方“两会”传递出的房地产调控新信号。 控房价 2016年一二线热点城市出现的一轮“涨价抢房潮”将过去两年逐渐淡出的房地产调控重新拉回人们的视野。去年9月底以来，调控政策之下，楼市承压降温。 在此背景下，多地“两会”将“稳楼市”作为2017年地方政府工作的重要任务之一。“促进房地产市场平稳健康发展”“抑制投资投机”“合理增加供应”等字眼，在地方政府工作报告中被频繁使用，有的地方更是直接提及“控房价”“挤泡沫”等。 北京、上海等一线城市基本以“控”和“稳”为主基调。上海市政府工作报告提出，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。北京则提及，“探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”等。北京市市长蔡奇此前提出2017年房价控制目标，即确保房价环比不上涨。 前期房价涨幅较快的二线城市也提出类似目标。河南省在政府工作报告中对“控楼市”着墨较多。针对省会郑州楼市，该省政府工作报告提出，强化郑州房地产市场调控，增加市场供给，控制房价上涨。 去年年末楼市出现“异动”的重庆市也将“加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展”列入2017年重点工作任务之一。福建省则明确因城因地施策，严控福州、厦门房价上涨，同时提出“坚决抑制房地产泡沫，防止大起大落”等。天津提出，“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫”等。 去库存 在热点城市之外，大量三四线城市仍然存在房地产库存过多的问题。针对此，不少地方依然将化解库存作为当地楼市调控的重要任务之一。 安徽省政府工作报告提出，要坚持分类调控、因城施策，加快三四线城市商品住房去库存，采取有效办法消化商业房地产库存。把去库存与新型城镇化建设结合起来，落实进城落户农民住房保障政策，推进棚改货币化安置和公租房货币化保障等。 福建省也提出化解三四线城市房地产库存过多问题。湖南省则强调，要有效去库存，坚持分城施策，重点解决三四线城市、县城商业地产库存过多的问题。 内蒙古自治区提出，有序消化房地产库存。坚持分类指导，因城因地施策，对库存较多的地区，从严控制土地供应。把去库存与城镇化结合起来，完善农牧民进城购房支持政策等。黑龙江也强调，继续有效化解房地产库存。 中原地产首席分析师张大伟指出，各地所提及的楼市调控更多显现出“一城一策”的倾向，这也意味着2017年“托底”“盖帽”两种方式将在不同的地区同时存在。 从各地的表态来看，对于楼市过热的地区，“调控从严”的基调仍在被不断重申，这也意味着，2017年局部市场可能会继续出台新措施。 据业内人士统计，自2016年9月30日以来，已有28个城市出台楼市调控措施，各种房地产相关新政出台、落地超过70次。从春节后的市场预期看，楼市调控趋势依然延续。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2016年四季度，全国多个重点一二线城市二手房交易量已经开始出现明显回落，这也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。这轮调控收紧周期预计将持续至2019年。预计2017年，中国重点一二线城市的二手房交易量还将继续回落。[详情]

　　中国证券网讯（记者 于祥明）记者7日从中国指数研究院获悉，上周全国楼市整体上呈现出成交继续下行态势，二线城市环比降幅明显。数据显示，中指院监测的26个主要城市整体成交量环比下降50.5%，各线城市成交均有所下降。从库存来看，中指院监测的13个主要城市库存总量环比下降0.57%。 分城市来看，各线城市成交持续下行，二线城市环比降幅明显。环比来看，二线城市环比下降近5成。同比来看，一二线城市继续下降且降幅均比较明显，三线代表城市同比则有所有所下降。 上周，上海、广州和南京成交面积居前三。从累计同比来看，仅南昌增加30.40%，其他城市则均呈下降态势，苏州同比降幅较为明显，达77.53%，其次是深圳，同比降幅超七成。[详情]

　　品牌房企拿地热情不减 □本报实习记者 王兴亮 在多地楼市降温情况下，品牌房企拿地积极性不减。中原地产研究中心统计数据显示，2017年1月，在春节假日因素影响下，20大房企总计拿地金额达1117.26亿元，维持在相对高位。业内人士预计，在资金充裕情况下，房企仍会增加拿地金额，但此前高价拿地的房企或面临入市难题，利润率也可能进一步走低。 品牌房企积极拿地 中原地产研究中心数据显示，今年1月，20大房企平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年平均拿地成本6964元/平方米上涨38.6%。若只计算招拍挂部分，不考虑权益分配的话，1月拿地出资最多的要数复地集团，其在武汉市花130.1亿元拿下两地块，均价为12997元/平方米。 拿地数量最多的是碧桂园，1月总计拿地15块，这些地块主要分布在上海、杭州、合肥、南昌等一二线城市及部分三四线城市，拿地总价为103.43亿元，仅次于复地集团。 从企业看，复地集团和碧桂园是仅有的两家拿地金额逾百亿元房企。保利、中海、绿城等7家企业拿地金额超50亿元，招商蛇口和万科拿地金额均超40亿元。 “在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显提高。”中原地产首席分析师张大伟表示，房企抢地积极性高涨，与过去几个月信贷环境宽松有关，大部分房企发债成本明显降低，促使其积极补充库存。 自2016年9月以来，多城市纷纷推出调控政策，如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台“限地价、竞配建”的拍地模式；上海成立“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”，对买地资金进行监管；福州、武汉、郑州、珠海等城市，也调高房企在拍地时所需缴纳的保证金比例等。 “即使受调控影响，但各地的土拍市场仍未出现流标等明显的降温现象。”张大伟表示，尽管多城市相继出台调控政策，但因春节土地供应减少，在资金充裕情况下，房企在热点区域的拿地意愿仍较强烈。预计后续房企仍会增加拿地金额。 多家企业面临压力 积极拿地对房企来说，或许并不一定是好事。从2016年三季度以来，房企纷纷集中在二线城市抢地，超高溢价频现。但随着多个热点城市出台限价、限属性、限持有等严管措施，这些房企或面临楼盘入市难题。 张大伟认为，楼市开启调控导致多家企业面临压力，特别是在调控城市内拿地多的企业，可能面临市场全面限价、限购影响。“房企拿地金额中有七成以上分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续加码，将导致房企未来销售压力加大。” 对于未来房价走势，张大伟认为，因房企拿地成本明显增加，未来房价上涨预期将更强烈，但一旦房价进入调整周期，房企可能面临巨大的销售难题。 同时，房企盈利能力也在大幅下调，利润率下降明显。从上市公司平均利润率看，2016年上半年，135家房企净利润率为8.15%，即使在成交惨淡的2015年同期，利润率也有10.1%。 “虽然2016年房企资金成本明显下调，但土地成本显著上涨，这些都影响利润率。”张大伟表示，预计在利润下调情况下，越来越多非专业房地产公司或会选择离开房地产领域，房地产行业的竞争也将越来越激烈。 “房企的可持续发展关键在于战略转型，未来市场分化将持续。对于布局三四线城市较多的房企来说，将可能持续面临去库存难题。”张大伟表示。[详情]

　　春节期间多地楼市降温 □本报实习记者 王兴亮 楼市进入鸡年出现盘整。包括南京、苏州、杭州在内的多个一二线城市，春节期间楼市成交量均出现大幅下滑。业内人士预计，2017年楼市整体降温是主要的趋势，预计一二线城市将以量微跌价微涨为主。 一线城市成交量普跌 春节期间，在各地楼市一片冷清中，上海楼市堪称“最冷”。中原地产最新数据显示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。具体而言，春节期间，上海地区只有8个项目有交易记录，且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。 其他一些热点城市春节期间楼市成交同样惨淡。第三方机构统计数据显示，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。无锡楼市连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。杭州市区新房销售量也是屈指可数，仅成交6套，远远落后于猴年春节的32套。 受春节假期影响，不少城市整个1月的楼市成交量较清淡。北京市住建委公布的官方数据统计显示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比下滑23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑28.9%。 目前虽没有广州市政府的官方数据，但来自网易房产数据中心统计显示，1月广州全市网签成交6823套，环比猛跌42.32%，成交均价16970元/平方米，环比下降0.61%。 深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据显示，2017年1月，深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。 中原地产首席分析师张大伟认为，2017年北京及其他主要一二线城市房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加情况下，这种趋势和幅度将会加大。 也有业内人士强调，由于数据来源、网签滞后等原因，1月及春节期间的楼市成交数据变化并不能准确地呈现市场走势。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，春节期间是房地产市场传统淡季。2016年房地产市场在经过暴涨之后已有所透支，加上部分房企去年业绩完成得不错，导致鸡年春节期间推盘意愿不强，因此成交量下降是正常现象。 多地料加强调控 事实上，春节楼市冷清固然是受春节假期因素影响，但更重要的因素却是楼市调控收紧。 随着地方两会召开，多地相继对房地产市场调控表态。广东方面表示，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。 北京市长蔡奇在所作的政府工作报告中指出，把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 上海此前也表示，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 深圳方面指出，对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。 张大伟指出，去年9月以来，全国20多个热点城市密集出台调控措施，同年四季度市场热度骤降，部分三四线城市相继加入调控行列，这预示2017年房地产市场将告别疯狂回归理性。 张大伟预计，在调控政策延续下，部分热点城市房价和地价涨幅均将暂时见顶，部分区域房价可能出现小幅回落。“这一趋势将可能延续一段时间，一方面由于限价政策持续收紧，导致房企对房价的预期难以提升，推房上市意愿普遍不高；另一方面，买房人观望情绪浓厚，期盼房价下滑渐成市场主流。” 严跃进也认为，在目前“挤泡沫”效应下，预计今年楼市销售面积会小幅下跌。[详情]

　　终端贷款利率抬升可能导致房贷利率上调 央行“出手” 楼市遇“考” □本报记者 张晓琪 继春节长假前上调中期借贷便利（MLF）利率后，节后首个交易日央行再次“出手”上调常备借贷利率（SLF）和逆回购利率。业内人士表示，货币政策收紧信号或导致房贷利率上调，在市场风险和政策风险双重压力下，银行可能会通过价格手段防控风险。此外，在加息周期和调控政策背景下，房地产（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。 房贷利率存上调可能 鸡年首个交易日，央行便祭出大动作：在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作，操作利率较上期均上调10个基点，同日开展的SLF利率也全线上调。 一股份制银行宏观分析师告诉记者，央行春节前后的密集行动，是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低，MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用，尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导，最终形成终端实际贷款利率抬升。 终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢？近日记者走访多家银行网点了解到，包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化，仍维持九折优惠折扣。民生银行一名客户经理告诉记者，该行首套房贷款利率打九折，但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房产，优惠力度可打8.8折。 某大型股份制银行内部人士告诉记者，去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求，银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整，九折是业内较普遍的折扣。 走访中，大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知，但也有个别表示“已经隐隐约约听到风声”。“还是存在顾虑，九折是比较普遍的，要是上调利率，客户肯定都跑到别的银行去了。”一位客户经理告诉记者。 虽银行方面尚未有明显动作，但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。 海通证券宏观分析师姜超在研报中指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。 姜超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。 恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本，不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。“自去年10月以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响，商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。 住房按揭遭“冷遇” 业内人士指出，本次央行调高利率与1月“天价”信贷数据不无关系。 虽然央行尚未公布1月份信贷数据，但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元，甚至将高达2.8万亿元。 华泰证券报告显示，预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先，1月是信贷大月，季节性安排虽然在宏观审慎评估体系（MPA）考核后有所弱化，但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续；其次，提早投放信贷会更早获得利息收入，因此银行有提早投放信贷的积极性。另外，往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。 国元证券分析师表示，从政策意图看，政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上，导致央行紧急收紧银根，对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期，也是央行紧急收紧银根的时点。 虽然预估1月信贷数额仍会高企，但不少业内人士认为，2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示，2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低，较11月大幅回落31%。 “部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放，这些额度会在1月放出来，”一位商业银行内部人士告诉记者，“尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下，二三月份房贷回落速度会加快，政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。” 从春节假期房地产成交情况看，住房按揭可能遭“冷遇”。 继过去一年持续火爆之后，全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷，南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，为近三年同期最低值。华创证券统计数据显示，春节两周中，第一周全国40城新房成交314.1万平方米，环比下降38.1%；第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月截至上周累计日均成交60万平方米，环比12月下降37.5%。 伴随楼市成交量萎缩，部分热点城市房价也出现松动。数据显示，1月深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。 楼市或迎拐点 平安证券认为，中国尚未进入加息周期，但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整，对于房地产市场的负面冲击将较明显，前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。 国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地“两会”期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。 深圳中原研究中心负责人告诉记者，受双重压力影响，今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出，央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。 也有房地产资深人士向记者表示，按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看，央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫，对于房地产市场而言，货币超发对房价的影响仍较大。 该人士表示，部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地，对市场需求面造成较明显的抑制；其二，热点城市地方政府对新房备案价格的控制；其三，受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响，预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平，价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。 东兴证券分析师认为，2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点，但地产行业并未没落，仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速发展背景下，稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰，但2017年可能成为房价的高点，且在未来相当长的时期内，行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。[详情]

　　高额首付成“拦路虎” 两个月成交量骤降六成 南京房价2017年或两极化 一位中介负责人认为，房屋成交量成断崖式下滑的关键因素是差别化住房信贷政策执行力度加大了 ■本报记者 贾 丽  春节假期前夕和过节期间，《证券日报》记者走访了南京部分一手楼盘并对二手房市场进行了调查，发现南京楼市有降温趋势，郊区一手房和部分二手房的大户型问津者较少，但好地段的房屋、学区房的价格并未出现大幅降温，反而保持稳步上涨。 记者发现，新政实施后，包括北京、深圳在内的一线城市和南京等热门城市房地产市场呈现两级化趋势，郊区新房和二手大户型房屋销售放缓，好地段、小面积房屋依旧有市场。 业内人士指出，去年南京楼市迎来了史上最严格的限购限贷政策，而差别化住房信贷政策执行力度的加大，让南京房地产市场的成交量在两个月内骤降六成，高额首付成为众多买房人的“拦路虎”。 高额首付成为“拦路虎” 成交量两月骤降六成 “从2016年年初一直到九月份，南京的房价疯了似上涨，最多的涨了一两万，翻了两三倍。”一位老南京人感叹道。 去年六七月份，南京楼市呈现一派繁荣景象。房价的涨幅，是很多人所没有预料到的。实际，南京房价已经迎来了连续18个月的上涨，2015年中旬，原本均价每平方米几千元的南京部分地区的房价开始呈现小幅升温，后一直攀升至每平方米万元，2016年的三月份至七月份，南京房价和成交量均出现加速上涨态势，八月份成交量开始回落。 而投资客的涌入，让南京的城市房价也迎来了久违的繁荣。 “前年中下旬到去年三四月份，南京突然出现了大量投资者，他们大量买入房子，有人也有批量购买整层的。”一位南京当地中介向记者透露。 不过，2016年9月份开始，南京楼市开始出现明显降温。中国指数研究院公布的9月份全国百城价格指数显示，南京从8月份的全国房价涨幅第14位，到9月份下滑到第23位。 “去年10月份新政出台，市场经过两个月的调节，成交量已经下降了六成， 新的住房信贷政策让很多人对买房望而却步。让南京楼市骤然降温，让房屋成交量‘断崖式’下滑的关键，还是差别化住房信贷政策执行力度的加大。”一位南京当地的中介负责人告诉记者。 除了严格限购而外，最为重要的是此次新政进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。根据新政，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%；而对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商住房贷款的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 “这次限贷政策对于二手房市场是致命性的，很多原本通过贷款买得起房的人由于高额首付，都放弃了买房的想法。”上述中介负责人表示。 在南京本打算购买学区房的江女士告诉记者，去年9月份她本看好了一套房，由于卖家出国，她得等到10月份才可以交易，她一边等这套房的业主回国，一边看着其他的。然而这一等，却出了事。国庆节过后，南京楼市新政开始执行，由于她在外地投资了一套房子，贷款未还清，她在南京购房的首付一下子变为八成，让她无力购房。而在此前的几个月中，大部分银行首套房的首付比例是25%到30%。 记者了解到，像江女士这种情况的购房者很多，高额首付让他们望而却步，最终不得不放弃购房的想法。严格的限购限贷政策，让原本火热的南京楼市出现大幅降温，这种情况持续了近两个月的时间，去年12月份南京房地产市场降至冰点。  春节假期还未到，南京市区的大部分中介门店已经呈现冷清的景象。 走进位于湖南路的一个链家门店，记者看到仅有一位工作人员玩着手机 。“过年期间大部分人都休息了，年前年后我们门店会派人值班，不过这段时间基本不会有买家上门。”一位销售人员告诉记者，在春节前一个月内，总共上门咨询房屋的人不超过20个，几乎没人看房。 而在一手房市场，由于限价，南京大部分新楼盘的价格也已处于稳定状态。 “去年整个市场最火爆的时候，南京一个月的二手房成交量可达一万多套，去年底只有三四千套，春节前更少。”一位南京当地房屋中介销售人员说。 不过，他透露，从今年1月份开始，南京整个楼市明显在升温，“买学区房的人特别多，因为五月份各个家庭开始落户了。” 数据显示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅库存为24967套，目前全市库存消化周期为2个月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。 一位南京市住建委内部人士告诉记者：“去年一年，南京部分地区房价涨幅较大，南京市今年将新开工400万平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推动一部分棚改项目建设，解决部分城市低收入人群住房困难的问题。” 买房或更难 2017年价格成两级化趋势 目前，因库存较少，消化周期较短，南京一房难求的局面短期内依然难以得到根本性改观。而南京房价或在博弈中走向两极化。 记者在南京走访几个新楼盘发现，这些楼盘大多在郊区，均价在每平方米2万元-3万元不等，价格均较高。 “经过去年一年的销售，南京的新房库存已经很少，最近开盘的新楼盘更是不多，大部分是去年底开盘剩下的尾房。去年，城北新房大规模销售库存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城东、河西南，市区已经没新房。”一位南京当地开发商负责人告诉记者。 记者调查时发现，目前在南京郊区的二手房价格出现一定幅度下滑，但市区房价依旧坚挺。 “目前市场是一房一价，部分业主此前购入房子是以投资为主，很多二手房业主不着急卖会坚持价格，好地段的、学区房价格没有降，除非业主非常着急卖，价格会有浮动。不过，江北、江宁等地区的二手房会降一些，部分郊区的房价确实已经出现下滑，很多换房家庭由于高首付也放弃买房，大户型成交价格有下降趋势”，上述中介负责人告诉记者，“部分新房开发商为了加速资金的回收，也可能会主动降低价格出售。”[详情]

　　2016年“双向需求”促石家庄楼市暴涨有投资客陆续买下七套房 ■本报记者 李春莲  这几年，作为环首都区域省会城市，石家庄的房价一直不温不火。而2016年，在一、二线城市房价大涨的大背景下，石家庄的房价也一改以往的“沉寂”，可谓涨势凶猛。 一边是房产投资格外火爆，有投资客陆续买下七套房；而另一边，一路上扬的房价让收入稳定的刚需一族也沉不住气，刚需购房也恐慌性爆发。 在这两个因素的共同刺激下，石家庄去年的购房者用疯狂来形容一点也不为过。 与此同时，二套房首付比例下调为30%的新政有效刺激了购房需求。去年石家庄还发起了多次房地产严查整顿，导致供应减少。 有业内人士指出，去年石家庄的房价上涨主要是由地价过高、去库存新政、严查导致的供需失衡、投资渠道少等多个因素造成的。 投资客一口气买下七套房 2016年，石家庄房地产市场可谓经历了史上“最不平凡的一年”，购房者几乎爆发出了史无前例的需求。 自2016年3月份至10月份，石家庄房价一直都处于高速上涨的状态。其中，仅10月份的上涨幅度就高达45%，超过北上广等一线城市，位列全国第一。 《证券日报》记者在采访中了解到，去年暴涨的房价成为人们春节聚餐必谈的一件事。买了房的人直呼赚到了，没买房的人不停地懊恼叹息，还有人跃跃欲试想在2017年寻找新的投资机会。 中国不动产研究中心河北分中心发布的《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》显示，2016年接近半数的购房者属于投资购房需求。 “我去年五月份之前陆续购买了7套房子。”家住石家庄的刘先生向《证券日报》记者表示，基本是抄到底了，有些每平米七八千买的，现在都涨到一万五六了。 在他看来，石家庄房价过去一直都太低，在省会城市中，每平米七八千的房价已经不多了。往前看，石家庄地铁今年下半年就开通了，高架桥等交通建设也在加速，这都是利好房价的因素。 需要一提的是，2016年2月2日，央行联合银监会发文下调不限购城市购房首付比例，其中首套房最低为20%，二套房首付比例下调为30%。新政刚一出台就有业内人士指出“力度堪比2008年”，对于购房人而言利好意义显而易见，有效促进了购房需求，对去库存也有很大帮助。 这对投资客来说，本来已经是极大的利好。而事实上，投资客还可以以更低的首付来购买更多的房产。 刘先生还表示，石家庄有些开发商为了去库存，明明是二套房都可以给操作成首套房，收入证明和银行流水也是他们代办，银行那边是睁一只眼闭一只眼。     在房地产公司工作的聂小姐向《证券日报》记者表示，石家庄购买力还是很大的，人口聚集度比较高，城市配套也不错。但是经过这一轮房价上涨，在石家庄这种城市，很多人手里都是好几套房子。而且国家的政策也明确说了，房子要回归居住的属性。未来房产是否增值保值，还是看单个城市或者区域的活力以及经济发展水平。 事实上，不少人都认为2016年投资火爆的石家庄房地产市场，在2017年可能会出现急刹车。不少有投资需求的石家庄购房者，从去年下半年开始迟疑，在业内看来，已经错过了投资的好时机。 石家庄本地房地产开发商黄海告诉《证券日报》记者，今年石家庄的首套和二套房贷在政策上估计会保持稳定，但在审批和放款上势必将更严格。在2016年房价暴涨的基础上，2017年买房投资成本高企，投资放缓成为大概率事件。 刚需恐慌性购房爆发 “只能说形势逼人。”在政府部门工作的陈源说起去年石家庄的房地产市场，包括他在内的不少同事都在去年抓紧时间买了房子。 刚刚24岁的李小光去年六月份买了一套101平方米的三居室婚房，已经从99万元涨到150万元。 李小光多次感慨：“幸亏及时买了房子，要不然得多掏好几十万，接下来好几年就白干了。” 《证券日报》记者还了解到，除了踊跃的投资客，刚需恐慌性购房旺盛也是导致石家庄去年房价凶猛上涨的主要原因之一。 值得注意的是，日前，河北银监局发布的贷款数据显示，2016年全年新增贷款的六成投向了房地产行业，房地产类贷款余额首次突破万亿元。 黄海表示，前几年石家庄房价一直处于低谷，2016年忽然开始持续上涨，这导致大量购房者入市置业，加上市场严查造成的房源稀缺，从而频频出现开盘即售罄的现象。而这更使购房者陷入到一种恐慌中，很多购房者担心房价上涨，如果不及时购房的话手头的现金也会贬值。 与此同时，在石家庄收入稳定的一部分人改善住房的需求也颇为旺盛。 根据中国不动产研究中心河北分中心的统计，石家庄换房需求的换房周期已从2015年的8年至10年，下降至2016年的6年至8年。一方面，受契税、增值税下调和首付款比例下调等诸多因素影响，换房成本和门槛有所下降；另一方面，上半年石家庄二手房呈现出量价齐升的状态，换房时机比较好，刺激换房需求大幅释放。 而在购房需求增加的同时，石家庄的房地产供应却在减少。 据了解，石家庄于2016年的1月份、3月份、5月份、7月份以及10月份相继发起房地产严查整顿，不符合销售条件的项目均被要求关门。这在一定程度上导致供应减少。 聂小姐还指出，去年石家庄的房价上涨主要是由地价过高、去库存新政、严查导致的供需失衡、二胎政策开放、投资渠道少等诸多原因造成。 业内认为，去年石家庄房价上涨主要是由地价过高、去库存新政、供需失衡等因素共同造成的[详情]

　　北京新房市场现“量价齐跌”机构称节后“小阳春”难再现 ■本报记者 王丽新 在房价连续上浮数月之后，北京楼市开始降温，出现了“量价齐跌”的现象。 据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月份，北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2999套，环比2016年12月份下降36.8%，同比2016年1月份下降32.8%。 1月份北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价为38006元/平方米，环比2016年12月份下降6.6%。 值得关注的是，春节前后，二手房带看量也出现下滑现象。“春节前后，看房客户相对较少，但业主挂牌价格较高，交易价格也未见明显下滑。”《证券日报》在通州某中介门店发现，尽管已经上班两天，但门店冷清，几乎没有访客。该店销售人员也向记者表示，与去年春节后的成交和带看量热度相比，今年明显不足。 量价齐跌 “2017年整体楼市将呈现降温趋势”，这是业内众多专业人士的共同预判。不过，对于一线城市来说，降温可能主要体现在成交量的下滑上，价格出现大幅下降的概率很低，但周期性波动不可避免。 据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在1月份新建住宅成交量方面，各类业态都进入了低谷期，别墅网签70套，占15.7%，交易量为2016年3月份以来的最低值；自住型商品房网签520套，占17.3%；非别墅、非自住房的其它新建商品住宅网签2009套，占67.0%，低位徘徊。 从成交区域分布上来看，门头沟、顺义、海淀等区由于供应量较大，新房成交靠前，而石景山区仅成交2套房。 从房价走势来看，1月份成交均价为38006元/平方米，是2016年8月份房价大幅上涨以来的月均成交均价的最低值，环比下降趋势明显。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，临近春节的时间向来都是北京新房市场的淡季，而今年的春节长假恰好在1月底，在传统淡季和特殊时间点的影响下，加上2016年930新政出台后，北京新房市场在需求端受限、供给端严控的情况下本身就处在趋冷的走势中，所以北京新房市场整体出现了较大幅度的降温。 “成交均价较低的原因不乏1月份无豪宅成交的原因”，有业内人士向《证券日报》记者直言，1月份自住型商品房成交量较高，但“10万元+”的豪宅项目则没有成交，成交均价最高的5个项目中，排在第一位的霞公府均价超8万元/平方米，其它4个项目超7.5万元/平方米。不过，该人士也表示，政策收紧仍是主要原因。从贷款利率来看，1月份，全国首套房贷款利率出现上升迹象。 节后将继续低迷 在过去的2016年，个人房贷猛增，房价也是在春节后开始迅速攀升，这种市场周期是否会重现？ “按照过往的市场规律，春节后随着开盘量的增加，新房市场一般会迎来供应和交易高峰”，胡景晖表示，但是受2016年楼市调控收紧影响，以及近几年土地供应萎缩，新房项目供应减少，新房项目偏高端化，尤其是二手房市场转冷等多重因素影响，2月份北京新房市场仍将延续之前的低迷。 中原地产首席分析师张大伟也认为，2017年，降温是主要趋势，但因为供需结构难以全面改变，信贷虽然收紧但幅度有限，所以将以“量跌价微跌”为主要走势波动。 民生证券房地产分析师温阳、徐超则认为，在多管齐下的调控政策下，热点城市房价增速将进一步平稳回落，房价过快上涨势头将得到遏制。但是，核心城市新房房价不会出现快速、大幅回落。背后的原因是，开发商经过两年的高景气度周期，加上前期大规模发债，目前现金流充裕；另外，伴随城市化进程的财富转移仍在继续，市场对一线及热点二线城市房价中长期的预期并未发生改变。 事实上，《证券日报》记者在采访中也发现，在进入存量房时代的北京楼市中，二手房交易量虽下滑，但价格依旧坚挺。 “从现在看，通州区的二手房房价目前是处在最高点上，运河核心区的房价已经超过6万元∕平方米，个别小户型房产均价已经超过7万元∕平方米，即使是九棵树商圈中，不少房源也比2016年年初大幅上涨，但居高不下，甚至每平方米上涨超过2万元。”上述中介门店的经纪人向本报记者直言，预计2017年北京二手市场价格将平稳，基本不具备下降的可能性，但不排除个别区域的个别房源价格下行。[详情]

　　1月份全国土地市场继续降温 土地出让收入超百亿元城市仅有5个 ■本报记者 王 峥 随着去年四季度全国主要城市陆续出台楼市调控措施，2017年1月份，全国土地市场相比去年四季度继续降温，单宗成交额达10亿元以上地块合计仅61宗，在超过10亿元的地块中，溢价率超过100%的更是只有17宗，去年楼市最为火爆的几大城市，土地成交溢价率明显降低，一线城市中深圳、上海的地块成交溢价率也均明显低于2016年平均水平。 另一方面，虽然整体土地市场降温明显，但是去年销售业绩纷纷创下新高的大型房企，进入2017年却并没有降低拿地热情，包括万科、保利在内的20大房企，1月份的拿地金额便超过了千亿元。 对此，有业内人士指出，大型房企为了保持销售规模上的增长，即便地价高企牺牲利润率也要拿地发展，而地价的高低也会直接传递到房价上，因此控制房价的根本之一便是限制好地价。 中原地产首席分析师张大伟则分析认为，随着楼市调控开启，很多企业面临压力，特别是在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。且房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续加码，将导致上述房企的销售在未来面临巨大压力。 年初土地市场 呈现降温趋势 在2016年各地土地收入井喷后，2017年年初土地市场降温趋势已经开始出现。除少数热点城市外，整体土地溢价率基本平稳。 “土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，包括北京、深圳成交的数宗全限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。从市场预期看，在严格的政策约束下，出现地王的概率越来越低。”张大伟表示。 值得注意的是，部分二线城市仍然集中出现了土地高溢价情况，这在合肥和南昌两地最为明显。 以合肥为例，在17宗溢价率超过100%的10亿元以上地块中，合肥占据了9宗，溢价率前6的地块中，合肥独揽5宗，溢价率第一的地块（357.75%）也出现在合肥。显然，合肥相关部门的限购政策和当地出现的房价下滑趋势，仍未阻挡房企的拿地热情。 “1月份高溢价地块主要出现在合肥，一方面是当地加大了土地供应，另一方面则是房企在一线城市几乎无地可拿，而二线热点城市未来的城市建设仍有较大的发展空间，因此即便土地溢价率较高，也只能先拿了再说，短期内能保本就可以。”有行业分析人士称。 而分城市看，1月份卖地超过100亿元的城市仅有5个，其中最高的武汉卖地收入为278.8亿元，合肥为242.28亿元，杭州为159.69亿元，郑州为124亿元、温州为111.37亿元，全部为二线热点城市。 不过，业内人士指出，2017年各地楼市政策依然会持续收紧，特别是对土地出让的各种约束。而随着住宅销售趋冷，将导致2017年整体土地市场相比2016年下半年出现部分降温的现象。 大型房企 拿地热情不减 相比于土地市场的降温，大型房企的拿地热情却丝毫不减。 根据中原地产研究中心统计的数据显示，在受春节影响的2017年1月份，包括万科、保利在内的20大房企，拿地金额依然达到了1117.26亿元，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。 对此，上述业内人士称，2016年大型房企在销售面积与销售金额上均创下新高，同时最近一段时间整体信贷政策仍属宽松，大部分房企发债成本较以往明显下降，最低甚至仅在3%左右，这也导致了房企补充土地的积极性较高，即使在调控影响下，主要城市土地依然未出现流标等明显的降温现象。 分析人士则指出，逆周期拿地确实可以帮助企业快速发展，但这关键要看未来市场的走势，部分高价拿地的企业，如果1年至2年时间里拿地区域房价上涨不能超过50%，那么这些项目都将面临入市难题，巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。 此外，张大伟表示，虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了企业的利润率，行业内普遍存在增收不增利润的情况，这表明房地产企业的盈利能力大幅下调。从2016年上半年A股房企的半年报平均利润率看， 135家房企的净利润率只有8.15%，这也是该数据首次跌破10%大关。 “在利润下调的情况下，预计将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产行业的竞争也将越来越激烈。面对核心盈利能力下滑、财务风险的加剧，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续，对于房企来说，那些三、四线城市布局较多的企业，可能将持续面临去库存的难题。”张大伟称。[详情]

　　1月北京新房成交量价齐跌 “预计2月仍将延续低迷” 北京晨报讯（记者 杨奕）在政策收紧、春节假期等因素的共同影响下，1月份北京新房市场成交量和成交价格均出现下降，新建商品住宅成交均价环比下降6.6%。 据伟业我爱我家集团市场研究院统计，1月份北京市新建商品住宅（不含保障房）网签2999套，环比2016年12月下降36.8%，同比2016年1月下降32.8%；成交均价为38006元/平方米，环比2016年12月下降6.6%。 1月份，各类别商品房全部进入交易低谷：别墅网签70套，交易量为2016年3月以来的最低值；自住型商品房网签520套，占比全部交易量的17.3%；非别墅、非自住房的其他新建商品住宅网签2009套，占67.0%。在成交的区域分布上，门头沟以464套、15%占比位居第一，顺义区以426套、14%占比位居第二，海淀区以342套、11%占比位居第三，接下来依次为朝阳、平谷、房山、大兴、昌平、密云、丰台等区，石景山区仅成交2套，排名最后。 二手房同样出现成交量下滑的情况。据中原地产的数据显示，1月份北京二手房签约仅12860套，相比2016年同样受到春节影响的2月份还跌了15%。 “春节前向来是北京新房市场的淡季，加上‘9·30’新政出台后，北京新房市场开始趋冷，多重因素下，1月份的成交量整体出现较大幅度降温。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，按照过往的市场规律，春节后随着开盘量的增加，新房市场一般会迎来供应和交易高峰，但是受楼市调控收紧影响以及近几年土地供应萎缩，新房项目供应减少且偏高端化，“预计2月份北京新房市场仍将延续之前的低迷。”[详情]

　　1月中国多地楼市遇冷 中新社北京2月6日电 （记者 庞无忌）调控压力和春节因素叠加，1月份中国多地楼市遭遇降温。 中原地产研究中心发布的信息显示，春节期间中国主要城市房地产市场以“休眠”为主，一二线城市市场冷淡，而三四线城市则以返乡置业为主流。这也使1月份的成交数据跌至低谷。 以北京为例，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月，北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2999套，与2016年12月相比下降36.8%，与去年1月相比下降32.8%。1月北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价为每平方米38006元人民币，比2016年12月下降6.6%。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，临近春节的时间向来都是北京新房市场的淡季，而今年的春节长假恰好在1月底，加之2016年10月以来的政策收紧，北京1月份新房市场在需求端受限、供给端严控的情况下，出现了较大幅度的降温。 胡景晖表示，按照过往的市场规律，春节后随着开盘量的增加，新房市场一般会迎来供应和交易高峰。但今年类似的增长可能不会出现。受2016年楼市调控收紧，以及近几年土地供应下降，新房项目供应减少，新房项目偏高端化，尤其是二手房市场转冷等多重因素影响，2月份北京新房市场仍可能延续低迷。 成交清冷的情况还在更多城市上演。据当地媒体报道，春节假期（1月27日-2月2日），昆明楼市成交量偏冷，7天仅成交9套房，共623.67平方米；机构统计，自1月23日起，广州新房网签大幅缩量，过去两周，网签量分别为508套和288套，相比之前的动辄上千套出现明显下滑；上周，上海新建商品住成交面积1.3万平方米，跟它的前一周相比大降74%。 中原地产首席分析师张大伟表示，2017年以来，中国大部分城市的新房市场和二手房市场成交仍处低位徘徊。中原报价指数显示，前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增，中原经理指数则显示专业经纪人对后市较为冷静审慎。随着近期多地地方“两会”释放出严控楼市的信号，2017年房地产市场或维持稳中有降态势。（完）[详情]

　　楼市变局：一二线城市周边卫星城将是未来重要增量空间 近几年，区域分化成为楼市发展的主旋律，在中国经济进入新常态后，未来楼市的增量空间在哪里？ 近日国务院公布的《全国国土规划纲要（2016—2030年）》透露了重要信号。 环一线城市的机遇 2月4日，国务院公布《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。 这也意味着未来我国将继续严格控制北上广深这些超大城市的人口和土地。这是因为，超大城市的城区人口均已超过了千万，北京、上海甚至超过了两千万，超大城市面临着人口超载、交通拥挤、空气污染等一系列的大城市病问题。对这些城市来说，再大幅增加土地供应，扩大城市和人口规模也不太现实。对他们而言，未来的发展方向是向周边分散。 去年12月召开的中央经济工作会议强调，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。中财办副主任杨伟民认为，要从根本上解决房地产高泡沫和高库存并存的局面，必须调整和优化城镇化的布局和空间结构，功能集聚过大、人口压力过大的城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展。 在这方面，北京、上海等超大城市近年来已加快疏解功能的脚步。2月5日，北京市市长蔡奇在“京津冀协同发展调研行”座谈会上称，推进京津冀协同发展为北京疏解非首都功能提供契机，疏解北京非首都功能应该把握三点：从服从重大国家战略的高度把握，从实现首都城市可持续发展的高度把握，以及进一步增强思想自觉和行动自觉。 蔡奇表示，未来将着力把北京建设成国际一流的和谐宜居之都，并打造现代化新型首都圈。目前疏解工作在人口调控方面已初见成效，去年北京中心城区人口下降11万人，实现由增到减的历史性拐点，接下来将争取到2020年把北京市常住人口控制在2300万以内。 在上海，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。相比2014年996.42万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。专家分析认为，2015年减少的15万上海外来常住人口以外来务工人员居多，此次外来常住人口的减少与房地产本身并无直接关系，主要是与上海的产业结构调整有关。 当然，将部分功能疏解转移到周边中小城市，打造卫星城，即城际轨道交通基础上的“一小时通勤圈” ，比如上海的很多购房者到嘉兴、苏州的昆山、太仓等地买房，北京购房者到北三县，深圳购房者到东莞、惠州，广州购房者到佛山，这种距离都是在一小时通勤圈内。 易居研究院智库中心总监严跃进对第一财经分析，未来一线城市周边的一些距离在80公里内的中小城市、卫星城将是楼市增量的重要来源。通过发达便利的轨道交通体系，一线城市的功能将分散到这些卫星城、中小城市当中。 20个城市圈有前途 在一线城市严控新增人口和用地的同时，其他二线城市自身仍有较大的发展空间。在土地供应方面，去年12月召开的的中央经济工作会议明确，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。 这里面的人地挂钩政策十分关键。尤其是，土地在地区之间的供需错配，导致了部分一二线城市土地供应不足，房价高速上涨，而大部分三四线城市土地供应过剩，库存高企，即使现在不再增加土地供应，多年都不能消化完。 因此，要解决土地的供需错配，必须建立起人地挂钩政策，在三四线城市严控新增供应的同时，人口流入较多的一线城市和二线核心城市必须增加土地供应，这也是目前供给侧改革的一个重要方向。 这其中，一线城市由于人口超载、交通拥挤等大城市病问题，新增建设用地已无空间，其新增供应空间主要来自周边的中小城市、卫星城。但对于其他热点二线城市如像厦门、合肥、苏州、南京等二线热点城市，本身的城市和人口规模与一线超大城市仍有很大距离，这些城市的发展空间仍然很大。 当然随着人口规模的不断扩大和核心区房价的快速上涨，未来二线热点二线城市也必将对周围产生外溢，比如目前厦门的不少购房者就转移到了周围的漳州龙海，苏州、杭州等地很多购房者则到下属的郊县和远城区。 规划纲要提出，培育发展中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。 中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，这两年，随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入到了新常态，未来楼市比较有发展空间主要就集中在一二线大城市周围，即一线城市和二线热点城市的周围，这些地方有产业转移的空间，有人口的支撑。 张大伟认为，在新阶段，房地产市场不能再简单的再用一二三四五线来划分，而只能分成为一二线一小时城市圈和非一二线城市圈两大类。挨着北京深圳周边的，哪怕是五线的县城也比内陆地区的三线地级市有前途，比如目前燕郊的房价已经普遍在2、3万了，比很多中西部的省会都贵得多。再比如未来郑州周围的郊区，房价会超过河南省内其他地级市的市区价格。 他分析，未来楼市的发展将主要集中在20个左右的城市圈，这些城市圈的核心区经过近2年的过快上涨，房价已经很贵，因此购买力将外溢到周边区域，即城市圈。“这些城市圈之外的其他三四五线城市，跟农村其实是一样的，人口都在减少。” “归根结底还是以为中国经济的活力和产业主要集中在20个城市，即使转移，也只能是溢出，而不是离开。”张大伟说，像深圳的不少制造端环节就外溢转移到了东莞和惠州。[详情]

　　12月3日，央行同时上调公开市场逆回购以及常备借贷便利(SLF)各期限利率。次日，央行公告称暂不开展逆回购操作。这被市场解读为“变相加息”。“加息”和暂停逆回购都是回笼资金、去杠杆的举措，业内人士指出，敏感的债市、楼市以及股市可能受此影响，更有甚者认为，这代表了货币政策的“全面收紧”。对此，央视评价称，这次央行“出手”的对象，是存在于银行等金融机构之间的货币市场，而不是直接影响公众和实体企业的存贷款领域。也就是说，这次上调的是央行给金融机构提供资金时收取的利率，并没有上调存贷款基准利率。所以这次上调不等于加息。（摘自：新京报）融360房贷点评：虽然央行暂时没有进行直接的加息动作，对货币市场加息的结果，意味着房贷利率存在大幅上调的风险，毕竟通过此举向银行贷款形成利率传导，可以控制银行发放信贷的增速和规模。22017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，文中提及支持各地在房地产税等方面探索创新，而在此前的中央经济工作会议中促进房地产市场平稳健康发展便是焦点，从刺激房地产到建立长效机制是否意味着2017年房地产税将会加快推进？全国政协委员、政协经济委员会委员、新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康日前在接受媒体采访时指出，房地产税在2016年两会时已归入全国人大的一类立法项目，但后来没有看到具体推进。按照一般程序，在法律草案正式宣布进入一审后，需要征求社会意见，可以预想各方面的不同意见会引出观点碰撞，推进到二审、三审过程中会有非常激烈的争议。但这将是个阳光化的“税收法定”过程，既然改革的大方向明确，又时不我待，其个人认为应该按照十一届三中全会重要指导精神“加快”走完立法过程，然后在国内各个城市，可依照各自情况，先从“火”的城市开始陆续依法执行。（摘自：澎湃新闻）融360房贷点评：该来的总归回来，2017年底十九大就将召开，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。3大年初八，北京东面的燕郊正渐渐从春节的慵懒氛围中苏醒，行色匆匆的“跨省族”又开始了在北京——燕郊之间往返穿梭的生活。但对于居住在福成5期的肖先生（化名）来说，烦恼从2016年的年底开始，跨越了公元纪年、然后一直延续到了农历新年之后。肖先生所遇到的问题说起来非常简单。2007年他购买了福成5期的房子，2009年拿到房本，房本上清楚写着70年产权住宅用地。然而在今年年初，却突然发现，房屋失去了买卖的资格。“去年年底就有邻居说办过户的时候发现房子不能买卖，不动产权证办理不下来，有人的房本还被扣留了下来，因为不动产权局查到他们的房子是非住宅用地，我自己的是工业用地。”肖先生说，原本他们小区的房产证都没有问题，直到不动产证出台，才发现自己的大产权房变成了小产权，现在不动产权证完全无法办理。（摘自：新京报）融360房贷点评：目前不动产登记属于房管局的管理范畴，但目前肖先生所遇到的问题比较复杂，因为问题的根源在于其房屋土地原本是作为工业用地或者绿化用地用途，如果要进行不动产登记，就需要做土地使用权变更，涉及到国土和规委，牵扯部门较多，因此问题也非常复杂，并非向单一政府部门反映就能够得到妥善解决。关注微信公众号：融360房贷（fangdai123），如果你需要的话：回复【城市】，告诉你现在买房哪些城市被看好；回复【房价】，告诉你调控之后房价到底怎么变；回复【还贷】，告诉你房贷提前还真的划算吗；回复【办法】，告诉你征信有逾期怎样申房贷.........更多买房攻略干货 、楼市房价分析，都在这里。急用钱？猛戳阅读原文，贷款秒批！▪[详情]

　　调高利率之后， 股、楼、金谁是王者？ 李隽 春节长假刚过，央行就给了市场一个下马威。A股过去多年来大概率的“开门红”被彻底打掉，成交降低到2401亿元，不到2015年顶峰2.48万亿的一成。陷入调整中的房地产也吃了一记闷棍。黄金倒是在特朗普限制穆斯林移民的政策背景下，站稳在1200美元/盎司之上。 展望未来，货币政策从宽松回归中性成为了资深市场人士共识。对于股市走向，市场人士出现了巨大争议，IPO继续加速以及货币政策转向为“春季行情”能否延续蒙上了阴影；而随着全球不确定因素继续增多，“利空不跌”的黄金则受到越来越多资深市场人士的追捧；房地产则成为不少机构人士看空的对象。 股市“有没饭吃”？ 2月3日，春节后的第一个交易日，央行上调常备借贷便利利率，让不少期待股市“开门红”的人大跌眼镜。那么，预期中的春季行情到底还“有没有饭吃”？ 华林证券策略分析师胡宇向第一财经记者表示，货币政策在收紧，注册制实际上是准备开始了，解禁减持压力也不小，当前市场估值依然在高位；预计阶段性的维稳只能形成反弹，上半年大概率下跌，时间接近3个月，到5月下旬左右见底；机会是跌出来的，现在机构也不会大举进攻，毕竟超跌反弹的机会没到，3300点上方套牢盘也不少，现在成交逐步萎缩，需要以时间换空间。 国金证券策略分析师李立峰团队认为，面对“央妈”新年伊始的“政策利率”出手，站在当前时点倾向于“小阳春”行情机会依旧具备。对于后市，诸多因素将有利于提升风险偏好：近期美元弱势，人民币的升值，热钱流出压力大幅缓解；利率工具使用将暂现真空期，央行需要有较长的时间来评估本次“政策利率”上调后对国内经济、通胀、资产泡沫、金融去杠杆的影响；A股年报披露步入密集期，上市公司盈利好转趋势有望延续；市场对中央“两会”的改革憧憬预期；地产实物配置需求下降，资金的回流等。 广发证券策略分析师陈杰则称，在没有明显经济过热的环境下，很难触发真正的“加息周期”，接下来的货币政策导向应该是从“稳健偏宽松”回归“稳健中性”。当前无论是经济增长水平还是通胀水平都还远未及“过热”，因此很难推断接下来会进入连续加息的周期。 那么，“春季行情”谁是龙头？定增价股价倒挂、一带一路、黄金等板块成为了不少投资者看好的对象。 金田龙盛投资总经理杨丙田称，巨量的定增解禁给A股构成一定的压力，当前注重的是投资标的本身估值是否足够吸引。不少公司定增破发只是一个维度，当然一些具备真成长的公司由于跟随大盘调整导致股价与其定增价格发生倒挂，投资者需要进行重点关注，如果估值合理甚至是被相对低估，这也会是一个不错的投资机会。 黄金“利空不跌”，楼市“凛冬将至”？ 货币政策转向后，市场人士普遍认为黄金会继续新一轮的上升态势。上周五披露的数据显示，美国1月非农就业人数新增22.7万，远超市场预期。无论是中国央行提高利率，还是美国非农就业数据超过市场预期都并未对近日黄金强势形成打压，呈现了“利空跌不动”的特征。而去年四季度已经陷入调整的楼市，则继续成为了市场人士看空的对象。 方正证券宏观分析师任泽平表示，展望2017年，预计年中经济将在需求侧二次探底，但供给出清，政策从稳增长转向防风险和促改革。股市从“水牛”转向“业绩牛”，没有指数级机会，但结构性机会比较多，围绕业绩和改革两大主线展开。债市去杠杆，二季度前后可能有交易性机会。人民币短期企稳但仍然高估，美元回调利好黄金。 海通证券宏观分析师姜超认为，利率提升意味着持有黄金的机会成本增加，但利率提升将打击风险偏好，而风险偏好的下降对黄金有利。而从通胀来看，短期通胀仍处于相对高位，通胀环境对黄金有利。 针对房地产，姜超认为，2016年经济增长稳定的代价是房价大涨、杠杆骤升、汇率承压。中央经济工作会议定调抑制地产泡沫、防范金融风险和推进改革将是2017年首要目标。央行确认货币市场加息意味着房贷利率存在着大幅上调的风险。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。而2016年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。任泽平则预计，房价将调整到2017年底到2018年。[详情]

　　央行“准加息” 2017年楼市向何处去    ■袁 元  2017年的新春佳节，从千里之外的东南西北赶回家乡过年的游子们在和家人畅谈亲情之际，在和青梅竹马们一起打趣童年往事之际，酒过三巡之后，分享各地的房价走势总是一个绕不过去的话题。  的确，在经历了2016年一线城市和部分二线城市房价的再一次疯涨之后，国内的房价已经高到了令买房人头昏目眩的地步。在这个节点，选择去哪里买房，买哪个地段的房子，是一个让买房人十分头痛的问题。 摆在买房人面前的难题是：一方面国内空置房屋面积达到了7亿平方米，单单是去库存化就得十多年，还不算如今正在火热建设施工中的新建房屋；另一方面是如同炒股要选好股一样，选择在哪里买房，在什么时间节点买房也成为令买房人纠结的难题，买不到具有上涨潜力的房子，还不如不买，毕竟现在房价这么高，投资买房的成本一点也不低。  在讨论2017年该去哪里买房的问题之前，让我们先看一眼权威预测部门发布的研究报告。1月5日，中国科学院预测科学研究中心举行了“2017年中国经济预测发布会”，发布了对2017年中国经济增长、投资、消费、进出口、国内物价和国际大宗商品价格、房地产、粮食产量等方面的年度预测值。预计2017年全国商品房销售均价约为7687元/平方米，同比上涨3.4%，其中住宅平均销售价格约为7435元/平方米，较2016年同比增长4.1%。在调控政策的影响下，预计2017年商品房销售面积将回归平稳增长，房地产开发完成投资额增速保持低速增长。  看看，中国科学院预测科学研究中心预测今年房价涨幅仅为3.4%，这个预测结果是不是会让你打消买房的念头啊，因为房价的这点涨幅根本就无法覆盖你投资买房的机会成本啊？更为要命的是，在房价涨幅趋缓的同时，央行突如其来的加息给今年房价的上涨蒙上了新的阴影。 春节假期结束后的第一个工作日，中国人民银行上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。而在春节放假前，中期借贷便利利率就已上调。这些利率的名称，对于普通老百姓来说，并不常见，可能大多数老百姓也弄不明白，但这些利率的接连上调，又实实在在的引发了市场的高度关注。毕竟来说，央行的这一举动，无疑是向市场发出了一个极为明确的信号，那就是货币宽松的时代已经结束，大水漫滩的资金流动性已经一去不复返。 说的通俗一点，这次央行“出手”的对象，是存在于银行等金融机构之间的货币市场，而不是直接影响公众和实体企业的存贷款领域。也就是说，这次上调的是央行给金融机构提供资金时收取的利率，并没有上调存贷款基准利率。所以这次央行上调利率不完全等同于加息。虽然央行此举并未直接加息，但是市场已经深深的感受到了加息已经是箭在弦上，只欠东风。 对于完全依赖于银行贷款的房地产市场而言，央行的加息信号比加息更加刺痛市场的神经，因为较低的银行贷款利率是促成2016年上半年国内楼市出现涨幅巨大的主要原因之一。一旦央行发出明确的加息指令，在房价高昂的今天，买房人只能是望房兴叹。 在新春亲朋好友拜年之际，谈及楼市，大多数人都认为今年一线城市和二线城市的房价可能会出现滞涨局面。导致一线城市和二线城市房价今年滞涨的最重要因素在于需求的减弱。这种需求减弱一方面来自于新房限购政策的影响，很多具备购房支付能力的人们因为受到限购新政的影响无法出手买房，另一方面很多刚刚具备了在一线城市买房资格的人们由于首付贷的取消无法凑足买房的首付款，心有余而力不足。一线城市和二线城市房价的滞涨并不是说这些地方的楼市就不涨价了，只是说房价上涨的势头受到阻碍，不会呈现出象2016年上半年那样的疯涨了。 除了限购新政、首付贷取消以及央行加息可能对今年楼市影响颇大之外，如今困扰国人的雾霾天气让身处一线城市和二线城市的人们不得不开始考虑继续在大城市闯荡还值不值得，网上也是出现了不少选项，移民去外国，去丽江，去一个山清水秀的地方。很多国人开始有了移民或者移居的念头，这让拥有众多闲置新房的三线城市、四线城市看到了新的商机。原本这些小城市的新房因为需求不足而大量过剩，但是在雾霾的影响下，很多人想从大城市回归小城市，过起“采菊东篱下，悠然见南山”的生活。这使得小城市特别是山清水秀的小城市房价有望从2017年开始上涨，由于这些小城市的新房购买没有限购政策，加上房价相对一线城市和二线城市低了很多，很多在大城市打拼的人们都把在小城市买房作为自己的度假房，这样既能享受房价可能上涨带来的投资收益，也可以在闲暇时间带上家人来到小城市作为度假之用。  除了度假地产成为雾霾经济的新宠，民宿也可能成为2017年房地产的最大亮点。2016年年末，国家首次提出了发展“庄园经济”的提法，而民宿作为庄园经济的一个重要组成部分，正在开始显现其价值。以莫干山民宿为榜样，各地的特色小镇、特色民宿的投资力度不断加强，民宿正在成为地产商开发的新目标。尤其是在分享经济的大潮流下，好而不贵的民宿有望成为国人出游住宿的新模式。 [详情]

　　原标题：重庆楼市再上紧箍咒 抵押房地产不得预售预售商品房不得抵押 每经记者 杜冉乐 每经编辑 姚治宇 继前不久重庆厘清“三无人员”入渝购房涉及的个人房产税“盲点”之后，重庆再度重拳出击，对“预售环节”进行严控。 2月4日晚，重庆市国土房管局官网发布《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑抵押登记的通知》，要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记，做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作，规范房企的商品房预售及抵押融资。 值得一提的是，该整治行动除了重庆市国土房管局之外，执行部门还包括央行重庆营管部、重庆银监局与重庆市金融办。上次重庆关于个人房产税的行动也涉及市级6个部门。多部门联动之下，重庆对楼市的调控力度有所增大。 对其中缘由，重庆房地产金融专家、亚信控股集团董秘荣腾洪认为，“在重庆经济迅猛发展的大背景下，未来重庆房地产市场上，房价也会呈平稳上涨的态势，但政府希望抑制炒家，用一句话总结就是‘房子是用来住的，不是用来炒的’。” 加码控制房产抵押融资 据《楚天都市报》2016年6月报道，因为销售了已抵押查封商品房的违规行为，当地主管部门曾查处了33家涉嫌房企。另据《南方都市报》2015年报道，广州市场曾出现千万房产卖了再抵押，28户业主求证无门的情况。 类似的违规现象在重庆和很多地方的楼市也频频发生。 《每日经济新闻》记者注意到，此次重庆加码的调控政策中，从抵押房地产的资格、程序和金融端都做了控制。 根据文件具体要求，“抵押房地产不得用于预售”规定房企依法申办预售证时的房屋及所占土地不得抵押，如果对应的土地已抵押，应先注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。 与此同时，重庆房企应按预售许可内容对外销售，不得将已预售的房屋用于抵押融资，而金融机构也不得接受房企用已预售的房屋作为抵押物。 即如果房企想办理在建建筑的抵押登记，各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。这一举措无疑从“钱”端抑制了房企违规施行预售房屋抵押的行为。 文件最后一条则重在规范和厘清抵押权人的权利顺序，土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接中，规定土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。 据此，重庆房企相关申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。 “下猛药”稳定重庆房价？ 2016年底以来，重庆市针对当地房价突然异常躁动而发布稳定房价预期的3条措施，即保持土地有效供给，加大购地审查力度，防止囤地、炒地等，严格执行商品房预售备案，严打哄抬房价等违法行为，继续做好房产税试点。 如果对照起来看，重庆市在预售和房产税上已下猛药。与此同时，重庆市土地交易中心最新数据显示，截至目前，重庆主城区2017年2月拟公开出让10宗土地，起拍总价约为16亿元。不过《每日经济新闻》记者暂未看到重庆新年供地的相关计划和数据。 在荣腾洪看来，当前重庆土地供应量依然是比较大的。 “城市发展阶段相对比其它直辖市来说比较慢，流入人口相对偏少，全市流出人口则较多，因而供应和需求不成正比，房价要大幅上涨也不现实。虽然也有高价位区域，比如两江新区照母山板块在售楼盘均价1万元/平方米，但其他主城均价在8000元/平方米。” 荣腾洪认为，从价格和供需看，重庆房价还处于正常中，不会有很大波动，随新盘上市爆发式增长基本很难，更何况还有二手房的交易，学区和轨道源线会有价格差异，其他地方都趋于价格稳定。[详情]

　　 开局惨淡的楼市表现究竟是一个例外，还是一个开始？难道楼市调控真的起作用了？ 要说刚刚过去的2016年，最火爆的当属楼市了。没成想，2017年春节楼市开年竟然迎来一个冷清的局面。 资料显示，在春节假期期间（1月27日至2月2日），南京、杭州、苏州等地楼市均呈现冷清状态，新房成交量下跌至个位数，是近三年同期最低值。 这不禁令人想到，之前2016年国庆节至年底期间的多轮楼市调控。调控之时，专家就一直预言房价将呈现维稳状态，有下跌趋势，甚至高层放话：“房子是用来住的，不是用来炒的”也颇有敲山震虎之势。 尽管各方都释放房价不再上涨信号，但对于相信房价会下跌这种事情，大家依然是表示拒绝的。 话说，这次楼市的表现究竟是一个例外，还是一个开始？难道楼市调控真的起作用了？ 楼市开局惨淡多为二线城市？ 2016年，杭州、南京、武汉、合肥、厦门等二线城市都曾是房价暴涨之地，涨幅均超过30%，但这些房价疯涨的城市几乎都在新年开年之时成交量大幅下降。 据购房宝指数统计，杭州市区（含富阳）在春节假期期间，商品房成交6套，预定74套。与往年相比，鸡年春节期间成交量创下近三年来新低。从近八年春节假期成交量来看，签约最高的年份是2016年，市区签约32套。今年市区签约6套，与2016年成交的32套相比，有明显下滑之势，其中主城区成交4套，余杭区成交2套，萧山区无成交，7天假期中有4天成交量均为零。 据e房网统计，无锡市在春节假期期间，商品房仅备案成交3套，同比减少800%；商品房备案成交面积276.86平方米，同比减少950.30%。 资料显示，春节假期期间，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。而南京市楼市整个1月份“成绩单”：卖房不足5000套，同比降6成。 1月份，合肥市住宅区成交量更是下跌超过200%。据不完全统计，春节期间，合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降七成多。数据显示，截止1月21日，1月份合肥九区三县共成交住宅2149套，与去年同期相比下降5517套，跌幅高达259.8%。在调控高压下，楼盘开始走向“降价之路”。 厦门市1月份一手住宅房仅成交了413套，创2013年12月之后的月成交新低，同比大跌了5成。据悉，自2016年9月初限购之后，厦门的一手住宅成交量便陷入了谷底。 这些曾经疯狂上涨的楼市怎么就突然变得冷清，连个缓冲都没有？有业内人士认为，春节期间楼市惨淡主要有三个方面原因：一是春节假期为传统的楼市销售淡季，市民更多地忙于走亲访友或者出游；二是2016年楼市过于火爆，透支了部分市场购买力，鸡年春节前后推盘量明显减少；三是今年以来楼市热度骤降，不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。 一线城市楼市好过些？ 楼市状况惨淡，最不好过的肯定是开发商、房地产商。春节期间，有楼盘负责人表示，按照往年经验，一般是大年初五后客户会多一些。但今年许多楼盘在春节假期期间依然开工，还推出了优惠活动，大年初一就开门迎客的也不在少数，尤其是北上广等一线城市。 二线城市房价大幅降温，那么一线城市是否会好过些？ 北京中原地产根据北京市住建委公布的官方数据统计，2017年1月全月，北京市新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量，下滑了23.8%。二手住宅方面，2017年1月，全市二手住宅共签约12860套，环比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑了28.9%。 据上海中原地产最新数据显示，1月27日到2月2日上海市新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。春节长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。春节长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。 2月1日，深圳市规划国土委公布的1月份楼市成交数据显示，今年首月，全市一手住宅成交环比下跌超过两成。统计数据显示，1月份，受春节因素的影响，全市一手住宅成交量下滑明显，共成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。房价则保持稳中有降，楼市调控效果明显。业内人士分析，在一系列楼市调控政策的影响下，深圳房地产市场进一步趋于理性和平稳。 早在农历新年前一周，广州市楼市已冷清起来。据阳光家缘数据显示，1月23日-1月29日广州一手楼网签仅成交505套，环比前一周（1月16日-1月22日）的1936套减少1431套，环比下降73.92%；均价方面，上周广州一手住宅网签均价为14729元/平方米，环比上上周的18223元/平方米减少3494元/平方米，环比下降19.17%。业界分析，节前广州一手楼市量价齐跌与全周只有两个楼盘开售有关，而新盘为零的情况也延续到了新春假期。有开发商表示，一方面是因为春节本来就不是楼盘推广旺季，另一方面，则是由于手头没货。 2017年房价走势会怎样？ 当然，只看春节假期，甚至整个一月的数据，并不能代表整个2017年的状态。业内人士认为，春节成交量多少对后续楼市并不具有参考性，接下来的成交量还得看开发商的推盘节奏。 但对于这些方面，也有人持不同意见。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从季节性因素来看，每年年初元旦至春节都是房地产市场的“潜伏期”，大量项目在此期间会选择封盘停售，因此，从环比情况来看，进入2017年之后，成交已经开始出现下滑。 不管怎么样，综观一二线城市数据，2017年春节假期楼市成交量同比的确出现了下滑，而且幅度都比较大，多地保持稳中有降。 目前，市场人士最多的预测是，热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间。关于今年房价是涨是跌，最普遍的观点是，房价不会大跌。甚至有乐观者预测，上半年短暂维持平稳之后，下半年房价将重回上升通道。 资料数据参考来源：上海证券报、南方财富网、部分资料来源网络 【本文来自微信公众号“中国企业家”】[详情]

　　原标题：上海楼市春节假期“清淡” ⊙记者 张良 ○编辑 邱江 鸡年春节期间的上海楼市交易清淡。据上海中原地产最新数据显示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。 春节长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。从交易产品来看，均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元/平方米以内。而去年同期有24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。 供应方面同样陷入低迷，和去年同期一样没有产品入市。一方面，年前有一波抢收行情，某种程度上提前释放供应量；另一方面，市场本身处于淡季，观望气氛比较浓厚，因此房企推盘动力不足。 二手房市场格局基本类似，市场进入“假日模式”。外环周边刚需区域，来客量只有平时双休日的三四成；中心区域以改善为主，来客量更少一些。来访客户以简单咨询、了解市场为主，带看有一定困难。市场经过前期连续走低后，目前有企稳迹象，挂牌价格不再轻易调低。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，鸡年春节交投大幅下挫，与市场风向有关。1月的一系列数据显示，楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看亦不会有非理性追涨行为，加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。一些项目在初五以后才有值班人员，可见当前市场各方交易意愿都不高。 按以往惯例，节后市场会逐步恢复活力，市场投放会逐步增加，为3月小阳春行情做铺垫。不过，当前市场交投意愿都不高，人气聚拢需要花费比以往更长的时间，预计后续供应节奏不会马上恢复，2月的上半月还将在低迷的格局下度过。THE_END[详情]

　　原标题：全国热点城市鸡年楼市冷清开局 ⊙记者 刘向红○编辑 邱江 经过猴年持续一年的火爆之后，全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。公开信息显示，春节假期期间（1月27日至2月2日），南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。 市场人士预计，热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间，一方面，由于楼市调控政策持续收紧，导致房企对房价的预期难以提升，推盘意愿普遍不高；另一方面，买房人观望情绪浓厚，期盼房价下跌渐成市场主流。 多地楼市仅成交几套 过去一年，合肥、厦门、南京等楼市以超过40%的涨幅，位居全国房价年度涨幅前三位，而鸡年春节中其强势已不再。 官方数据显示，今年春节假期，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。而且，这31套住宅均远离主城，其中江宁区恒大龙珺占了13套，为全市认购量的四成多。 据不完全统计，鸡年春节期间，合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降七成多。 厦门的春节假期数据目前尚无法查到，但从一些房企反馈的情况看，成交量大概率为个位数。 其他一些热点城市的楼市同样一片惨淡。苏州虽然有房企开展了春节促销活动，但仍无法拉动销量。其中，1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。与去年春节假期相比，认购量下跌近七成。无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅，仅在除夕当天成交了2套办公用房。杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。 业内人士表示，鸡年春节楼市惨淡，主要有三个方面的原因：一是春节假期为传统的楼市销售淡季，市民更多地忙于走亲访友或者出游；二是2016年楼市过于火爆，透支了部分市场购买力，鸡年春节前后推盘量明显减少；三是今年以来楼市热度骤降，不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。 1月份新房成交已现萎缩 事实上，鸡年春节假期楼市的冷清，在今年1月份就已显露苗头。 统计数据显示，今年1月份，北京楼市成交量呈现“双降”态势，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%；深圳一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%；广州住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下跌42.32%；厦门一手住宅成交413套，环比下跌45.23%；合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80%；杭州成交新房8502套，环比下降约33%；南京新房成交4926套，环比小幅回升，但同比下滑六成多。 伴随成交量的萎缩，一些热点城市的房价开始松动。1月份，深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。 值得关注的是，合肥市等一些热点城市楼市出现房价下行趋势，有开发商为跑量开始降价甚至“亏本甩卖”。以1月19日备案的禹洲中央广场为例，其107套高层住宅均价10499.86元/平方米，与前一次相比下降2499.82元；又如1月18日合肥市文一锦门学院里首次备案150套高层，均价10499.38元/平方米，单套最低价9969元/平方米，该楼盘地块是开发商于去年9月18日以总价14.1亿元竞得，楼面价高达9613.73元/平方米，此次单套最低房源价格仅9969元平方米，加上建设成本，开发商基本上是“亏本”的。 和去年下半年相比，一些买房人的心态相当平稳，并不着急出手，观望成了市场主流。有一位准买房人告诉记者，热点城市房价高得离谱，在政府的限购限贷等调控措施之下，价格应该有不少下降空间。 在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下，去年9月份以来，全国22个热点城市密集出台调控措施，去年第四季度市场热度骤降，部分三线四线城市也相继加入调控行列，预示着2017年房地产市场将告别疯狂，回归理性。在调控政策的延续下，热点城市的房价和地价的涨幅都将暂时见顶，部分区域的房价有可能出现小幅回落。 根据1月份热点城市楼市的上市量和成交情况，一些业内人士分析认为，整个市场已开始冷静下来，2017年楼市将以稳为主。[详情]

　　京城楼市量跌价稳 □本报记者 张玉洁 实习记者 王梦媛 春节一般是楼市淡季，今年也不例外。中国证券报记者春节期间走访北京房地产市场了解到，受去年四季度调控政策影响，整体来看，北京房地产市场降温明显，大部分购房者和买房者预期有所改变，因此春节期间楼市较为冷清。中原地产房地产首席分析师张大伟认为，从目前市场趋势看，在严格的调控政策下，2017年北京房价将呈现稳中微降的态势。 成交缩量料持续 春节前夕，北京市住建委一则通告显示，由于春节期间系统维护，北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台暂停对外服务。从1月前两周的数量来看，北京市房地产交易数量环比、同比均出现下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月上半月，北京市二手住宅网签量为6050套，环比2016年12月下半月下降35.5%，与2016年同期相比下降45.1%。 不过网签数据一般有半个月到一个月左右的时滞，但业内人士指出，近期闭幕的北京市两会上，北京市副市长陈刚明确表示，北京目前对于楼市调控政策不会加码，当前政策效果不错，但会根据北京房地产市场运行情况微调政策。从价格上看，要做到环比不增长。加之2017年以来，银行首套房贷款折扣已经从8.5折上调至9折，在信贷成本提高、限价政策历史最严、监管执行力度严格、自住型商品房未来供应有望增加等因素作用下，房地产市场降温预期进一步明确，交易量将继续萎缩。 伟业我爱我家集团市场研究院持类似观点：2017年北京二手住宅市场开门遇冷，在目前从紧的楼市政策下，交易量的回落还将持续。 这一趋势也在记者的走访中获得验证。记者在北京丰台区、朝阳区等非核心区域发现，由于市场交易清淡，但价格稳定，这些区域的不少中介门店在春节期间索性关门休息，期待节后再战。 学区房需求旺盛 尽管北京楼市缩量趋势明显，但记者也发现一些新趋势——购房者对新房、学区房的需求旺盛。 王先生2017年初喜获二胎，他开始迅速实施了换房计划，将原先的一居室换成两居室。记者了解到，类似王先生这类案例在近期并不在少数。2017年距正式实施“全面二孩”政策已满一年，预计未来像王先生一样的改善性住房需求将显著增长，这将推升改善型房源的成交量。 北京市近年来新增建设用地有所减少，新房较为稀缺。春节前夕，位于北京密云区某新开楼盘一期已接近售罄。该楼盘一期均价接近3.2万/平方米，主打低密度、区域学区以及精品物业概念。从目前的市场表现来看，由于具备了新房的卖点，销售情况良好。 “学区房”是北京房地产市场另一个热门概念。教育资源不均，小学生入学按学区划分催生了高价学区房。记者春节期间调查了二环附近的学区房，总体来说，其价格在10万元至15万元/平方米，比非学区房高出一两倍。然而，学区房价格根据学区划分波动很大。例如，位于安德路的六铺炕小区，其二区、三区属于西城区，房价可达14万元至15万元/平方米，而与其一路之隔的一区则属于东城区，价格仅有10万元至11万元/平方米。房产中介告诉记者，春节前是学区房成交的高峰期。优质学区房源少，大多数购买者属于刚性需求，这类房源目前处于“出一套卖一套”的状态，是楼市调整中最为抗跌的房型之一。[详情]

　　“看房的人还没有销售顾问多” 春节楼市“打烊” 多地量价齐跌 □记者 梁倩 齐健 北京 贵阳报道 鸡年春节，火爆了一年的中国楼市也进入了休眠模式，开年多地楼市量价齐跌。业内人士认为，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期，随着多地楼市调控的加强以及人口结构的改变，房地产市场或将继续承压。 现状 楼市成交数据惨淡 春节长假，天津楼市仍有16个项目开盘连市，其中，市内六区有4个项目连市，环城四区有10个，滨海新区2个，但结果并没能让开发商如愿。 大年初四，张鑫带着家人去了趟位于武清的佛罗伦萨小镇，逛完回家路上看到一楼盘优惠就停下车带着家人去看了看。“这个楼盘打折促销，优惠力度按照购房顺序递减，早到多得，但去看房的人还没有销售顾问人多，十分冷清，我们进去逛了圈就走了。”张鑫说。 春节期间，多地楼市同天津一样量价齐减。以广州为例，阳光家缘数据显示，1月23日-1月29日广州新房网签成交505套，环比之前一周的1936套减少1431套，环比下降73.92%；均价方面，该周网签均价为14729元/平方米，环比之前一周的18223元/平方米减少3494元/平方米，环比下降19.17%。 另一种情况则是因价高“吓退”购房者。以河南郑州为例，虽然当地楼市仍具吸引力，但大多购房者选择只看不买。 2016年楼市疯涨的郑州仍是投资者的热门选择，这也促使已定居北京、广州等地的河南人回乡置业热情高涨。王丽老家是河南，趁着带着两个孩子回河南探亲的空隙，她专程来了一趟郑州。“以前因为各种原因没有买成房子。”王丽说，现在，她下定决心在郑州买房了，但是因为限购已经没有资格购买了。 据项目销售人员介绍，从1月25日到1月30日，售楼部来电咨询16个，大多数是北京、上海还有省内其他地方的购房者，但多数只是询问，并未购置。 “一是限购，二是价格已高到离谱，再加上国家对楼市的调控，价格应该有不少下降空间，所以现在购房不再作为投资的首选了。”一位购房者表示。 中原地产分析师张大伟分析认为，整体来看，相比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期。1月公布的2016年数据也显示，从去年10月开始，市场的亢奋已在各地的调控之下逐渐退烧，多项指标同比涨幅已有收窄。从一线城市签约看，春节期间市场主要以休眠为主，而三四线城市的返乡置业成为潮流。 因返乡置业的影响，贵州部分楼市再度迎来了高涨。“从大年初三开始，来看房定房的客人明显增多，大部分是外出务工返乡过年的年轻人。”遵义市播州区一家由央企开发的楼盘销售人员小钟告诉记者，过年期间售楼部一直有人值班，也是考虑到春节返乡的这部分购房者。 为支持农民进城购房，贵州各地出台了诸多优惠政策。黔南州独山县住建局常务副局长马骏说，独山县对新一轮易地扶贫搬迁到城里的群众购买商品房，给予每人最高6万元的补贴。不过，由于去库存成效显著，春节期间城区80至140平方米的住房“一房难求”，成交均价有所上涨。 据贵州省住建厅统计，2016年贵州省商品房销售面积增速同比增长15%左右。截至目前，商品住房去化周期回落至15个月以下，较2015年末减少3个多月。在棚改货币化安置、住房公积金异地贷款、农民安家贷等政策支持下，50余万户城镇职工和农民工喜获新居。 定调 多地明确加强调控 事实上，小长假楼市冷清一方面是因为春节因素影响，另一更重要的因素则是楼市调控收紧。 随着地方两会相继召开，多地对房地产市场调控表态，“房子是用来住的，不是用来炒的”。 广东方面表示，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。 北京代市长蔡奇在政府工作报告中指出，把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 上海市长杨雄也表示，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 深圳方面指出，对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。 张大伟认为，楼市持续调控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。中原报价指数显示，前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增，中原经理指数也显示专业经纪人对后市态度较为冷静审慎。 预判 房地产“峰值”已过 春节前夕，国家统计局发布2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新房改后商品房的历史记录。 在此背景下，有业内人士提出房地产“峰值”已显现。“我国正告别住房绝对短缺时代。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。 原国务院发展研究中心副主任刘世锦也曾表示，房地产峰值已过，拐点到来。他认为，“顶点”在2014年已经到来。房地产投资回升时间不会太久，以后还是会回调，因为基本面没有改变。 从人口结构来看，目前主力购房人群为25岁-49岁，90后已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。 以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20岁-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。 “人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。[详情]

　　来源：华尔街见闻 最近大部分一线城市和热点二线城市实施了严厉的调控政策。那三线城市是否也受到房地产调控政策的影响，还是说，三线城市的楼市将一枝独秀，涨起来？德银报告详细地阐释了这一问题。  三线城市：卫星城vs非卫星城 据德银报告统计，从宏观角度而言，三线城市的房地产前景是非常关键的。从销售面积而言，2016年三线城市的土地拍卖面积占全国的70%，三线城市还占据了全国房地产投资的46%。 德银称，首先应该注意的是，三线城市内部是具有多样性的，也就是说，不同的三线城市之间的房价有着很大的不同，尤其是卫星城和非卫星城之间。  卫星城，主要是指距离一线城市和热点二线城市200公里以内，或1小时之内高铁车程的城市。2015年年中以来，这些卫星城跟随着一线城市和热点二线城市，房价有了较大的涨幅。而非卫星城的三线城市，房价走势就要弱很多了。  三线城市的地价是否引导房价？ 德银的答案是：是的。如下图所示，蓝色线指的是三线城市前6个月的平均土地拍卖价格涨幅，橙色线则是当前月份的房价涨幅。两个数据的相关性高达0.9。这意味着，三线城市的地价是引导房价的。  未来几个季度三线城市的楼市如何走？ 德银认为，对于非卫星城的三线城市，尽管并没有出台相关的调控措施，但是预计地价和房价也会有所回落。这有两个原因：首先，近两年这些城市房价涨势相对较弱，意味着这些城市并不受“投机”资金的喜爱；其二，这些城市并不是一线城市和热点二线城市的一个良好的可替代项。因此，一线城市和热点二线城市的楼市调控趋严，并不会使这些城市的楼市涨起来。  卫星城的情况则要不同了。首先，这些城市的房价涨幅要远高于非卫星城，其2016年11月的同比涨幅超过14%。第二，更加重要的是，这些城市距离一线城市和热点二线城市很近。一线城市和热点二线城市的严厉调控政策还将会持续，因此投资资金将会流向这些卫星城。  除此之外，德银认为，卫星城的楼市相对不同还有一个原因：尽管卫星城的房价紧跟一二线城市，但它们的平均土地拍卖价格和较冷门的二线城市差不多，要远低于一线城市和热点二线城市。这意味着，这些卫星城的土地价格还有进一步上涨空间。如果是这样的话，那么这些城市的楼市上涨将会比其他城市更加持久。  因此，德银认为，包括一线城市，二线城市和非卫星城的三线城市的房价不久后将失去上涨势头，最不确定的就是作为卫星城的三线城市了，该不确定主要来自其对一线城市和热点二线城市的可替代性。  另外，在土地销售开发方面，德银注意到一个很有趣的现象：在去年11月和12月，其他城市的土地销售增长率都是负的，而卫星城的增长确是正的。这还不足以说明，卫星城的房地产业将一枝独秀，但起码是一个非常值得关注的现象。  [详情]

　　紧调控与去库存并行 楼市因城施策“促稳” 彭扬 近期，地方两会陆续召开。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主，而库存较大的城市仍以去库存为主。业内人士表示，“促稳”（促进房地产市场平稳发展）成今年楼市关键词，但热点城市和高库存城市政策基调差异较大，因城施策、有保有压是总体特征。 调控以稳为主 2016年部分地区楼市表现抢眼，在购房者“买涨不买跌”购房心态下，热点城市房价像坐“过山车”。同时，部分城市因房价上涨过快，存在不少潜在风险。 中国人民银行最新发布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月末，个人购房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。 热点城市楼市挤泡沫、防风险料成为重点，这在今年部分省市政府工作报告中也得以体现。福建省政府工作报告指出，坚决完成年度化解过剩产能任务。坚持分类调控，因城因地施策，严控福州、厦门房价上涨，化解三四线城市房地产库存过多问题。 河北省强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，拓需求与控供给两手发力，分类调控、因城因地施策。对于包含杭州等热门城市的浙江省提出，要坚持 分类调控、因城施策，支持自住型和改善型购房，抑制投机性购房。重庆市政府工作报告中也强调，要加强市场执法监管，综合施策，坚决遏制炒房行为，保持房地 产市场平稳健康发展。上海市在经历一轮快速上涨后，在今年的政府工作报告指出，要加强房地产市场调控，严格执行调控政策。 “‘促稳’成楼市关键词。”华创证券分析师袁豪表示，热点城市和高库存城市政策基调差异较大，因城施策、有保有压仍是今年调控基本思路，分化甚至可能加剧。 实际上，在各地两会召开之前，从去年11月开始，多地陆续对楼市限购政策进行升级。长江证券分析师蒲东军表示，楼市限购范围不断扩大，部分三四线城市进入 限购行列。从历史经验看，调控政策对于房地产基本面影响显著，政策环境趋紧将继续推动销售下行，且从房价看，不少受调控影响的城市已出现下跌。 关注分化现象 中泰证券首席经济学家李迅雷表示：“总体看，始于2015年的房价上涨是一个结构性房地产牛市。除长三角和珠三角两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。” 而热点城市房价快速上涨与三四线城市和非热点二线城市库存过大呈现冰火两重天局面。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆称，房地产市场调控要看两方面，一方面要坚决控制对房价过快上涨、房地产的炒作，另一方面要关注房地产分化现象。 统计局数据显示，2016年，商品房销售面积为157349万平方米，比2015年增长22.5%。全国商品房待售面积虽比2015年末下降3.2%，但仍有69539万平方米。楼市去库存虽在2016年取得一定成效，但今年仍需继续发力。 青海省指出，把去库存同促进人口城镇化有机结合起来，合理安排土地供给和房地产开发布局，扩大棚改货币化安置比例和保障房以购代建规模，注重消化商业房地产库存，培育发展住房租赁市场。 陕西省则表示，要培育发展住房租赁市场，提升棚户区改造货币化安置率，支持农民进城购房，全省商品房库存规模减少5%，把“房子是用来住的、不是用来炒的”要求落到实处。 与陕西省列出明确指标相似，山西省强调，2017年力争把全省商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。辽宁省表示，要将房地产库存去化周期调整到合理水平，商品房销售面积增长10%。 构建长效机制 “2017年房地产还是要因地制宜、分城施策，因为各地方差异较大。”宁吉喆表示，总的来说，要促进和保持房地产市场长期健康发展，建立房地产发展的长效机制和基础性制度。 各地在建立房地产发展长效机制方面，是从购租并举、推进城镇化等方面入手。天津市表示，要加大房地产分类调控力度，建立健全房地产健康发展长效机制，规范开发、销售、中介等行为，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，促进房地产市场健康平稳发展。 安徽省指出，把去库存与新型城镇化建设结合起来，落实进城落户农民住房保障政策，推进棚改货币化安置和公租房货币化保障。 福建省指出，要完善租购并举的住房制度，鼓励发展机构化、专业化住房租赁企业，创新多样化住房供给。坚决抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。加强住房市场监管，规范开发、销售、中介等行为。 山东省指出，深化住房制度改革，提高新市民购买和租赁住房的能力。落实好公积金使用、信贷、税收等优惠政策，积极消化房地产库存。大力发展住房租赁市场，培育专业化、规模化租赁企业。提高公租房租赁补贴比重，打通保障房和商品房通道。 值得注意的是，山东省还提出，支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房。鼓励房地产企业将库存商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游场所等专业设施。 民生证券分析师温阳表示，日前三部委发文加快推进棚户区改造工作，确保落实棚改信贷支持政策，优先安排出让棚改腾空土地。重庆市房产税试点加码，在当地无 户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上普通住房也要征收房产税。这些都是长效机制不断落地，金融、土地、财税政策多管齐下的表现。 银河证券分析师陈智旭认为，在楼市“因城施策、抑制泡沫”政策基调下，2017年销量调整是大概率事件。尽管随着楼市销量下滑，土地购置及新开工面积可能下降，但近两年火爆的楼市使房企资金面充裕，一线及重点二三线城市，房企补库存动力较强劲。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，整体来看，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市仍会强化政策导向。对于一二线城市尤其是一些热点城市来 说，从2016年数据看，库存规模并不足。因此，从抑制房价、满足基本住房需求等角度看，仍需积极通过供地等方式来补充库存。一方面，调控背景下市场需求 趋于下降，另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹可能。[详情]