香港地产股有调整难大跌

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina） 专栏作家 陈锦兴

　　除非环球经济严重恶化，引致大型企业破产及金融系统风险，否则没有理由对本地地产股持悲观态度。相反，在持续低利率及宽松货币政策的环境下，地产股依然是投资组合中必要的一员，每次调整均是趁低吸纳的机会。

　　近期，港股成交低迷，欠缺方向感，主要是环球政经局势的发展仍是极不明朗。英国约翰信成首相，硬脱欧风险上升；另外，今年全球经济增长亦一再被调低，主要央行亦准备以宽松货币政策应对；至于内地，经济仍有下行压力，上海科创板正式登场，未见很强的带动作用。显然，内地和香港投资者观望意浓，恒指有待走出阴霾，才能挑战更高水平。

　　即使六月以来本地政情燥动，恒生指数至今也升约一成，而地产分类指数更升15%，大幅跑赢。香港经济首季增长只有0.5%，预期2019年全年增长亦由原先2-3%，调低至1-2%，最新数据显示零售行业持续低迷，行业机构预测本地零售或有近一成跌幅。周大福（1929）及莎莎（178）等行业领头羊的港澳同店销售均呈现下跌。然而，香港楼价亦欠缺大幅调整的基础，经济差楼价硬的背驰现象，恐怕会延续。至于地产股，仍是这轮减息周期的受惠者。

　　美联储2015年底开始加息，前后9次，历时三年，加息幅度低于预期。这个月底，联储局将开始减息，以纾缓环球经济放缓的压力，即使这轮减息次数未必多，但低利率环境已然确立，亚太区多国如韩国、澳洲及印度等都相继减息。全球经济增长正受威胁，主要央行同步采取宽松货币政策已难以避免。

　　持续低利率就是支撑资产市场的基础，而香港的情况更为特殊，因房屋供应预料无法满足需求。特区政府近来遇上管治困难，开辟新土地的计划势必遇到更大阻力，新供应将出现更大断层，加上早前政府改变公私营房屋比例至7：3，私楼供应预料将减少。虽然经济暂时转弱，但失业率仍维持极低水平，迫于卖楼的业主极少，楼价水平实不容易插水式下跌。

　　再看本地地产股，现价普遍较资产净值折让三成以上，负债比率平均也低于30%，派息更有按年增加的趋势。整体上，本地地产股资产负债表强健，卖楼及租金收入的营运现金流健康，再融资的利率压力也不大。可以说，其营运及财务状况，预期表现均不会差。除非环球经济严重恶化，引致大型企业破产及金融系统风险，否则没有理由对本地地产股持悲观态度。相反，在持续低利率及宽松货币政策的环境下，地产股依然是投资组合中必要的一员，每次调整均是趁低吸纳的机会。

　　(本文作者介绍：毕业于香港大学经济系，具20年股市分析经验，深明股市中的风险与机遇。此外，曾担任一家本地精品投行的首席分析师，专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监，不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)