地产板块已反映加息预期

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 陈锦兴 

　　总的来说，即使面对加息压力，地产板块之中，所受影响也各有不同，而本地地产股，不少都是盈利及管理质素俱佳，有序的加息，不会严重削弱其基本面。

　　进入9月，美联储议息会议再度牵动市场的神经。美国商务部此前公布7月美国个人消费开支（PCE）数据，按年升2.3%，为今年第三次触及美联储2%的通胀目标。市场普遍认为9月加息已是板上钉钉，不过今年余下时间美国加息步伐是否会加快，势必影响资产价格走势。与加息密切相关的本港地产板块，已初步反映了加息预期，从联储局主席鲍威尔此前释放的鸽派信号来看，联储局仍将维持‘渐进’加息做法，即约每3个月加息一次，若如此，香港地产商稳健的资产负债表应可消化香港跟加最优惠利率1-2次的预期。

　　地产板块企业主要有三类，一是主要从事房地产开发的开发商，如长实（1113.HK）、新鸿基（16.HK）、恒基（12.HK）、新世界（17.HK）；二是从事商业地产发展运营的商业地产商，如九龙仓置业（1997.HK）、太古地产（1972.HK）；三是主要用来收息的房地产投资信托基金（REITS），如领展（823.HK）、置富（778.HK）。地产开发商受加息的影响最大，因低息环境鼓励投资者借贷买房，当息率提高或加息步伐加快，将影响买家入市情绪。美国自2015年底展开本轮加息周期以来，香港仍未有跟随，主要08年全球量宽以来，大量资金停留在香港，故银行资金仍充裕，不过近期随着美汇走强及美国即将第八次加息，本地银行体系结余已跌至800亿港元以下，普遍预计本港银行将会跟随的机会愈来愈大。香港主要的地产开发商目前已从2月高位回吐接近20%，基本反映加息预期，而且这些老牌地产商均拥有较多土地储备，负债率低及预售楼宇的资金流理想，除非香港加息速度陡然加快至超越美国，否则未见有大幅下挫可能。

　　在商业地产方面，板块年初至今未见下跌，而太古地产受惠租务收入稳健，且出售写字楼获资金回笼，股价累升两成，跑赢大市。这类股份受加息影响不大，主要与零售及香港写字楼需求联系更为密切，尤其太古地产旗下商场写字楼出租率接近100%，今明年又有新零售项目建成，租金增长潜力强，可谓稳健之选。

　　原本主要做收息之选的REITS，对利率较为敏感，在加息周期下吸引力减弱。不过，今年来看，因贸易战令全球市场出现大幅震荡，反而REITS成为避险资金的选择，而美国长债息率未见大幅上涨，相信9月加息后REITS的调整幅度也不大。总的来说，即使面对加息压力，地产板块之中，所受影响也各有不同，而本地地产股，不少都是盈利及管理质素俱佳，有序的加息，不会严重削弱其基本面。

　　(本文作者介绍：毕业于香港大学经济系，具20年股市分析经验，深明股市中的风险与机遇。此外，曾担任一家本地精品投行的首席分析师，专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监，不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)