唐建伟:销售回暖将支撑房地产投资增速维持高位

2020年09月15日14:38    作者:唐建伟  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 唐建伟 夏丹

  一、房地产投资增速继续回升,施工长期稳增

  1-8月份,全国房地产开发投资8.8万亿元,同比增长4.6%,增速比1-7月份提高1.2个百分点。8月单月开发投资同比增速达11.8%。

  房地产投资在各类固定资产投资中“一枝独秀”,得益于房屋施工投资的坚实支撑。纵观千禧年以来施工面积累计增速从未“告负”,即便2015年起行业换档调结构,其增速还能始终保持个位数稳定增长。今年1-8月份房屋施工面积达84亿平方米,同比增长3.3%,增速比1-7月份提高0.3个百分点,再创年内新高。房屋新开工面积和竣工面积降幅在本期也出现了收窄。

  土地成交则受到融资收紧的直接影响。1-8月份,开发企业土地购置面积1.2亿平方米,同比下降2.4%;土地成交价款7088亿元,增长11.2%。两项增速较上月双双滑落,拿地结构也出现了显著调整,三线城市土地成交面积和价款累计增速从7月的21.2%、20.7%分别下滑至8月16.9%、14.4%。后续房企拿地行为可能进一步受到约束,但土地款支付具有滞后性,年内房地产投资受到的负面影响可能不明显。

  图表1:房屋开施工情况增速(单位:%)

  数据来源:国家统计局,交银金研中心

  图表2:100个大中城市土地成交面积累计增速(单位:%)

  数据来源:WIND,交银金研中心

  二、到位资金全面恢复,龙头房企融资前景乐观

  1-8月份,房地产开发企业到位资金11.7万亿元,同比增长3.0%,增速比1-7月份提高2.2个百分点。其中,国内贷款1.8万亿元,增长4.0%;利用外资101亿元,增长24.5%;自筹资金3.7万亿元,增长3.6%;定金及预收款3.9万亿元,增长1.2%;个人按揭贷款1.9万亿元,增长8.6%。在7月到位资金增速转正的基础上,8月增速进一步回升,且各项资金来源全部正增,房企资金链已全面得到恢复。

  新的房企资金监测和融资管理规则出炉,虽倒逼“踩线”房企短期做出调整,却反而是高下立见的“试金石”。大型房企由于融资渠道多样、畅通,可以较快作出调整优化,消化政策收紧的负面影响;充足的土地储备也能平滑后续拿地收缩的影响,多数房企现有土储规模还能维持3-5年的持续开发,年内供货能力无忧。

  近期险资再度“牵手”地产龙头,是资本与资金的双赢。9月9日,曾入股过保利地产的泰康以协议方式受让阳光城13.53%的股份。今年以来银保监会对险资权益资产配置的监管有所放松,险资将目光重新投向地产企业。险资与地产“牵手”有利于改善地产企业股权结构,获得较低成本资金支持;也传达出长线资金对地产龙头的看好,满足长期收益性和安全性要求。获得战略入股的房企一般需要作出中长期发展的业绩承诺,对未来发展形成约束和激励,往往能获得更确定性的增长。

  图表3:房地产开发资金来源增速(单位:%)

  数据来源:国家统计局,交银金研中心

  三、销售额增速首次回正,成交基本完成修复

  1-8月份,商品房销售面积9.8亿平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。商品房销售额96943亿元,增长1.6%,为年内首次回正,1-7月份为下降2.1%。30个大中城市8月单月商品房成交面积增速继续回温至12.7%,创一年以来新高;其中一线城市贡献较大,成交增速由7月的11.1%反弹至8月39.5%。TOP200房企8月份销售同比强劲增长了21%。目前楼市成交已基本完成修复过程,销售回暖将支撑后续房地产投资增速维持高位。但针对部分重点城市成交过热的现象,还将持续引发局部调控政策升级。

  图表4:30个大中城市商品房成交面积增速(单位:%)

  数据来源:WIND,交银金研中心

  (本文作者介绍:交行金研中心副总经理、首席研究员)

责任编辑:陈鑫

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