意见领袖 | 夏磊
9月26日，中共中央政治局召开会议，提出“要促进房地产市场“止跌回稳”。
10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人等五部门介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。
房地产政策转向再次确认。面对房地产市场亟需解决的去库存、稳房价、收拾问题房企残局和解决保障对象住房困难这四大难题，“止跌回稳”是个系统性工作，当前政策目标一致，行动一致，在“组合拳”协同发力下，房地产市场将企稳。
新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造
这是一个积极的开始，其信号意义值得关注，是“货币化安置”的政策重启。
从改造数量看，100万套仅是开始。类比上一轮棚改货币化，2015-2018年改造开工量为601万套、606万套、609万套、626万套；2015、2016年货币化安置比例为29.9%、48.5%；对应货币化安置套数为180万套、294万套。本次100万套仅是开局，如果市场未向企稳方向迈进，政策仍有加码可能。
从改造范围看，本次仅针对已摸底的成熟项目。据住建部数据，对于城中村改造，仅在全国35个大城市，需要改造的就有170万套。对于危旧房，全国城市需要改造的有50万套。本次提出的新增实施100万套，是已摸底的成熟项目。区域看，政策重点支持地级以上城市，而全国地级城市有297个，城中村和危旧房改造可实施范围广。
从资金支持力度看，主要包括三个方向。一是开发性、政策性金融机构专项借款，二是地方政府专项债，三是商业银行贷款。同时，给予税收优惠。
从政策效果看，助力去库存。城中村改造一直以来，致力于改善民生、补齐城市建设治理短板、调整供需结构、拉动有效需求，本次提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，加大了政策支持力度。预计将新增拉动约2亿平方米商品房去化，达到去库存的目的。
保交房加速推进
保交楼加速推进，所有老百姓买的住房最终都能拿到房子，这是一个承诺。
保交房任务中，解决好项目建设资金问题是重点。资金加倍，据金融监管总局数据，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。范围扩大，将所有商品住房项目都纳入白名单，加大银行资金支持力度，便于房企融资。流程优化，从审核制改成审核与备案两种形式，融资更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。同时还强调了，“应贷尽贷”、“能早尽早”，加强融资落地的效率。虽然细节上还有待落实，但方向是从部分保交房到全部住宅保交房的大转变。保交房攻坚战已经完成交付246万套，对市场预期带来明显改变。未来，随着交付数量增加，有助于市场预期转好。
一线城市购房限制政策仍有空间
充分赋予城市政府调控自主权，因城施策，优化限购限贷等限制性政策，对市场产生积极影响。9月底一线城市跟进落实地产新政，市场升温明显。根据中指研究院公众号数据显示，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。一线城市，北京、上海监测项目国庆假期平均认购量超过9月全月认购量，广州、深圳达9月全月2倍水平。取消限售限价有助于提高购房者预期，进而打通一二手房联动，改善市场的流动性。
后续一线城市购房限制政策仍有空间，如限购、普宅非普等政策调整会跟进。限购政策在北京、上海、深圳仍需根据市场情况进行调整。普宅非普标准的现行政策中，在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。在增值税上，四个一线城市，目前仍对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收差额5%的增值税。10.17国新办发布会中财政部提出，赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性，并视城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势而定。待税收政策配套更新后，将有空间降低房地产企业土增税负担和购房人二手房交易过程中的增值税负担，促进房地产市场止跌回稳。
专项债将对盘活存量土地发挥重要作用
在供给上，盘活存量土地。房地产市场正面临高库存问题，库存是衡量房地产市场供需状况的一个重要指标，有三个层次，包括狭义库存，即已竣工未销售；广义库存，即已开工未销售；更广义库存，即已拿地未销售。截至2024年8月，最广义库存，已拿地未销售面积46.7亿平方米、去化周期达56.5个月。通过专项债收储土地，有利于缓解城投公司、房企的流动性和债务压力，促进房地产市场复苏。在需求上，用于新增土储，有利于地方政府完善土地收益管理。未来，土储专项贷款、再贷款，会作为专项债券的额外补充。
在收回存量土地的过程中，可以在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。
未来展望
房地产止跌回稳，关键是发挥一线城市的带动作用。
从9月24日一揽子政策，到9月26日政治局会议定调，到9月底一线城市政策优化，到10月12日财政部宣布扩大专项债使用范围，再到10月17日新增100万套货币化城中村改造和危旧房改造、扩大白名单项目信贷规模到4万亿元，各项政策协同发力均为达成“要促进房地产市场止跌回稳”的最终目的。
一线城市作为行动的标杆，房地产市场10月份以来全线回稳，截至10月14日北上广深中原二手房报价指数较9月16日分别提升13、9.4、7.3、24个百分点，反映了居民对房价预期的改善。
随着专项债盘活存量土地和收购存量商品房落地，以及货币化安置投入到地级以上城市的城中村和危旧房改造，预计房地产市场将在一线城市的引领下逐步实现稳定，其中核心城市的市场将率先平稳，这将进一步推动楼市朝着平稳健康的方向发展。
风险提示：对发布会提及的政策内容理解有偏差，政策效果受地方政府和居民部门实际情况影响，实际政策落地规模低于预期，宏观经济超预期波动，全球经济超预期衰退，地缘政治不确定性等。
证券研究报告《房地产政策的新变化》
对外发布时间：2024年10月18日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：张文
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
