周天勇|改革加快增长巨大潜能之二：体制性无价值剩余土地房屋资料
周天勇|改革加快增长巨大潜能之三：劳动力要素市场化改革的任务是什么
市场化改革加快经济增长速度专栏按：今年3到6月期间，中国人民大学全球治理与发展研究院和东北财经大学国民经济工程实验室工作论文中，形成了《从供给侧测算经济增长目标及其对改革的要求》和《从需求侧测算经济增长目标及其对改革的要求》各2万余字的上下两部分研究报告，将分篇陆续摘要发出。今天为之六。根据三中全会公报精神，有所补充。
一、让农民拥有财富和经济增长获得资产溢值动能
刚刚召开的二十届三中全会公报提出，城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。
其重大意义在于：一是同地同价同权交易。城乡之间从农民集体土地到城镇国有土地的交易，要改革零地价低补偿在农村征收农民宅地、承包地和其他农村建设用地体制，要平等等价交换，按照市场价格征收，政府收取交易税。二是不仅要缩小城乡居民收入差距，还要缩小农村城郊农民、个体工商户、企业和其他经济组织，与市民和城市企业的财产和资产差距。目前的不平等是，从性质上看，城镇居民的住宅，城镇企业拥有的土地，因可以交易或者初次购买土地时确定了价格，是市场经济意义上的资产和财富；而农村居民房屋宅院、承包地和村庄城郊其他建设及农用土地，因为禁止其交易不能确定其市场价格，不是市场经济意义上的资产和财富，是没有价值的生活资料。
从数量上看，2023年，农村城郊有339亿平方米住房，每个户籍农民（包括在城镇常住外务工人口）平均为47平方米，每位人口为此付出了49139元的建造成本，但是，因为禁止交易，是生活资料不是资产，价值为零。而城镇居民1998年前，也无偿分配禁止交易，是无价值的生活资料，后来允许交易定价成为资产和财富。城镇有住宅面积395亿平方米，因城镇住宅体制改革后，可以定价是资产和财富，扣除农村居民购买的部分，2023年，城镇户籍居民人均住宅资产51万元。城乡居民拥有资产和财富的差距太大。
强农惠农富农，要通过改革落到实处。首先，是让农民也成为有产者。其次，使农民可以以土地资产为本创业经营。土地是无价值的生产资料，农村只能从事种粮种菜的自然经济，无法以土地资产创业融资，也无法融入市场经济。要让农村土地成为资产，不仅有种地收入，更重要的土地要素能够与劳动要素相结合，还能从从事第二三产业中获得创业经营生产收入。
三中全会公报也提出，必须更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化。前面专栏文章之二中分析到，20世纪90年代以来，土地有偿出让和城镇住宅资产化改革，其一旦交易，发生零到市场价格溢值，在国民经济核算上成为生产以外的余值，在索洛模型核算是金融深化资产溢值性全要素生产率。因而，推进城乡目前禁止交易住宅和土地市场化改革，土地房屋交换时无价值资料资产化溢值，从而使效益最大化，成为社会财富成长和经济增长的重要来源。
城乡土地作为生产要素从计划行政分配管理向市场化配置改革，与城乡土地作为资源从无价格的生活和生产资料向市场定价的资产化财富改革，从市场化改革方面看同，既有联系，从增长潜能来源看，也有区别。城乡土地要素市场化配置改革，其作用是将低效率的土地要素从计划行政管理的禁锢中释放出来，能够配置到生产率较高的产业或者效率较高的企业之中，通过土地使用的效率提高获得增长潜能；而土地资产化改革，其作用是将无价格的土地资料变成有价格的财富，其零到市场价格的溢值，成为增长的潜能。
二、房屋土地确权和能够市场交易才能实现资产流动
土地资产化改革的内容和任务为：其一，明确所有和使用财产等权利和形成统一并竞争性的城乡土地房屋市场。与土地要素市场化一样的是，首先要土地房屋确权认证，进行不动产登记，使自然人或者法人有土地房屋的使用财产权；不论是集体所有和国家所有权土地，还是未来个人和法人的土地使用财产权，都应当和可以同地同价同权平等地在竞争性的土地市场上交易。其二，通过改革，使农村农民和乡村企业与市民和城镇企业有公平的资产财富权利。要改革这样的二元体制格局：农民的房屋宅地和承包耕地，在农村创业企业的土地，集体所有，农户和投资企业没有使用财产权，是无价值的生活资料和生产资料，不是资产，也不是他们的财富；而城镇户籍居民的住宅是有价值的资产和财富，城镇企业有国有土地的使用财产权证，在一定的时期中，是企业负债表上的资产。这样，才能使农民从无产者变成有产者，缩小农民与市民间财富拥有和财产性收入较大的差距。其三，通过无价值而固定资料的资产化改革，使其具有价值的可流动性。农村土地房屋资产化改革为改变这样的状况：土地和房屋是无价值的生活资料和生产资料，其在市场经济的运行中，没有收入、资本（指土地资本）、入股、抵押、债务和货币的流动性，割裂了城市化和工业化过程中，农民与市民、农业与工商业、农村与城镇之间人口、生产要素、货币和财富的双向流动。因此，农村人口和劳动力因土地不能资产式退出粘性，不能向城市和工商业正常迁移和流动，农村产业形成体制性的低效率；城市和工商业资金不能通过与农村农业土地资产投资、入股和抵押等渠道流入农村农业；而农村农业生产形成及外出务工流回的收入，因农村生产和生活资料性土地和房屋无吸收货币功能，并且农业产业的低生产率，又不能很理想地投资于农村农业，实际发生了从农村农业农户向城市工商业市民大规模的流出。改革的任务是：将农村土地房屋资产化，成为人口、要素和资金在城镇与农村、农业与工商业之间双向流动的渠道。
三、小产权和不完全产权土地房屋的确权改革
应当实事求是和尊重历史，将城镇所有的已经建成的土地房屋，总体予以确权认证，并允许交易成为资产。土地和房屋是资产与不是资产的二元体制，不仅在城乡和工农之间存在，也在城镇内部存在。中国城镇和城郊，集体没有转变为国有土地、工商事业职工宿舍用地、国防家属宿舍和其他闲置用地、先租后征但未获得指标土地、各种手续不全而先建设土地等等，估算建设有70亿-80亿平方米的小产权住宅房，其中住有2亿左右的居民，建设为工商业用的也有不少，有关政府部门可以认定其是违章建筑，但从民生、就业、经济发展和社会稳定方面考虑，总体上根本就不可能去强行拆除。这部分70亿平房米-80亿平方米部分小产权房，还有大量政府分配的棚改和征地安置房、低收入居民保障房、价格经济适用房、政府居民共有产权房、公务事业人员住宅区房等等，除了政府和集体的廉租房屋和出租性厂房楼宇，都应当给自然人和法人确权认证、登记注册和发放不动证，并允许交易和成为资产。而过去没有交纳的土地出让金，则改革为分年按一定的税率，开始收取房产税。
四、土地房屋进一步资产化改革的其他重要方面
从经济增长、增加就业、繁荣商业、获得资产税等方面考虑，还需要推进一些重要的土地资产化改革。
一是国有企业土地的资产化改革。国有工矿等企业，其土地面积8000万亩左右，其中一半多是过去的无偿划拨资源，对国有企业土地普查记帐，登记注册，认证确权为企业资产法人使用财产以资产；应当以同样地区区位市场价格进行评估其资产价值，并计入企业资产；对目前国有企业土地需要重新配置的，不再交由土地管理部门收回进行行政分配，而横向由二级市场调节，企业与用地者之间横向交易进行土地资源的重新配置；交易所得归国有企业营业外收入，地方政府只是即期收取交易税，长期收取地产税。
二是允许过城镇居民到城郊和乡村购置农场和宅地等资产，放开个人和家庭购置居住和工商服务创业用地，恢复平面商业和服务业的街巷，发展工商服实体经济。进入21世纪后，土地低补偿性征收，为了更多地获得土地出让金，以计划饥饿供应法把住宅、商业和服务等土地，以越来越高的价格拍卖给房地产开发商，地方政府的土地交易收入通过极端行政垄断性寡头市场而获得，而城镇房屋建设和销售又只准许房地产商一条渠道开发和供应。因此，政府经营土地，对住宅和商业用地，少供土地推高价格，同时房地产商要获得利润，于是推高房价和增高楼层并用，成为居民居住方式高层和超高层化的强力推动和形成机制。
资产化改革，要对城乡土地房屋利用和投资建筑，取消遥感监控，实行放松、放开和放活的政策。平面实体经济发展，商业服务繁荣，才能使土地和房屋资产升值，居民获得财富、财产性收入和创业经营收入，政府得到房地交易税、建设税和长期的房地产税。
东财实验室测算，如果要保证未来5%的经济增长速度，未市场化的农村住房宅地、农业用地和城乡其他建设用地资产化零到市场价格溢值将贡献新增潜能的50%以上，这是绕不开的一项体制改革。通过这一改革，加速经济增长，推进现代化进程，为建设一个生态环境美丽、人民殷实富裕和生产力及财富强盛的中国而助力。
(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)
责任编辑：尉旖涵
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