不动产行业转型的三大关键词

2023年12月04日09:52    作者:郭伟  

  意见领袖丨中国信达

  文/信达地产总经理 郭伟

  1998年以来,我国房地产行业经历了几轮周期性调整,但这一轮调整与以往有所不同,调整幅度更大,影响也更为深远。不动产行业发展至今,面临新发展模式的转型。不动产企业如何实现转型?结合信达地产相关案例,可以用三个关键词来概括,即:拥抱产业和高科技、坚持长期主义、守正创新。

  一、拥抱产业和高科技

  不动产是一个与时代变量紧密关联的产业。行业转型的关键是要满足各类消费者对美好生活的向往。探索不动产新发展模式的转型,一定绕不开新技术的使用。在物业资管、商业运营、建筑工程、智能家居和智慧社区等不动产相关链条,要用技术来颠覆原有的不动产生态。如果不动产企业不加大研发投入,不走科技创新之路,就谈不上真正的转型。

  在拥抱产业和高科技领域方面,可以做的事情有很多。以我们在北京昌平操作的一个项目作为案例。原来这只是一个写字楼项目,现在将其改造成为中关村信达高科技产业园,盘活了低效资产。实际上,在城乡接合部运作写字楼项目绝非易事。但是我们主动去拥抱产业和高科技,整合各方面资源,成功牵手中关村科技产业,将这栋楼宇重新定位并成功导入产业,利用“元宇宙”等新兴产业的集聚效应,使这个项目焕发了新的生机:从原来一个传统的写字楼,变身为以元宇宙产业为核心的中关村信达高科技产业园,体现出新的价值。通过这一案例,可以窥见不动产未来转型的端倪。

  高效运营的不动产,可以是科技和产业发展的重要底座。它不但为人工智能、信息技术、新能源等产业的落地应用提供丰富的场景,又能获取真实需求倒逼产业发展和科技进步。比如,各类建筑地下停车库,如何与新能源绿色储能、充电桩配合?再如,人工智能如何在智慧城市中找到更高效的闭环场景……在这一发展过程中,传统社区住宅、写字楼、酒店、长租公寓、商场、产业园等,都有很多场景和空间可以拥抱产业和科技,不动产与产业、科技相融合,共生共存,大有可为。

  二、坚持长期主义

  不动产是一个古老的、生生不息的行业,企业不适应环境就会被淘汰。不动产行业面临着一场面向未来的改变,必须告别过去那种简单粗暴、野蛮生长、无序扩张的状态。

  分析本轮不动产的行业困境,不能简单地以所有制来区分,比如错误地认为民营企业都不行了。民营企业还是有不少优秀的代表,例如滨江集团,作为深耕浙江特别是杭州的A股房地产上市公司,本轮调控中没有受到损失,反而逆势增长进入行业前十名。

  此外,包括美的置业、伟星地产、新希望地产、浙江建杭、武汉恺德等民营房企,在产品品质、区域布局、资金管控等方面都做得不错。我们认为这轮调整的核心问题不在于所有制,国企如果是高杠杆、高负债经营,同样会面临困境。

  当下不动产行业转型,应该选择做难而正确的事情。作为房地产企业,理所应当好好地建房子,注重工程质量和工地管理;理所应当好好地尊重客户,给客户提示风险,认真地处理售后问题;理所应当好好地做研发,给市场提供更好、更有竞争力的产品。

  很可惜,很多企业没有做到。我们看到,过去几年媒体报道的房屋质量问题高发,有的达到了触目惊心的地步。

  信达地产坚守居住属性,致力于百姓安居乐业,真诚守信,秉持匠心,精工建造,持续为客户提供高品质、高质量的住房及服务,没有出现大的房屋质量问题,也没有引起客户群诉。开发的产品相继斩获“鲁班奖”“广厦奖”“白玉兰奖”等行业奖项,广受人民群众喜爱。行业综合排名也在不断上升,从行业100强快速进入行业35强。

  在这样的时代背景下,无论是发展还是转型,都需要坚守长期主义,继续深化行业改革。其实制度改革的红利还有不少,比如混合所有制,就是现代企业制度改革的一个重要抓手。2014年,不动产行业出现大量库存。绿城中国(3900. HK)当时面临流动性困难,濒临破产。其中融创入股绿城后,由于两位实控人理念不同,以失败告终。随后央企中交建集团入股绿城24.288%,逐步完成了绿城集团现代企业制度的重塑,对民营创始人也有了有效的制度约束。绿城集团在应对本轮危机中表现出色,逆势增长,稳居行业前十,已经成为混合所有制改革的模范样式。绿城改制的模式,可以成为当下不少房企走出困境的一种可借鉴的案例参考。

  民营企业和国有企业都有各自的企业优势,两者之间相互学习借鉴、融合交流的方面很多,都需要切实落实现代企业治理机制,需要恪守行业规律,同时也需要处理好当下与长远的关系,坚守长期主义。

  三、坚持守正创新

  探索不动产行业新发展模式,守正创新至关重要。要守初心之正,也要守行业之正,同时持续迭代创新。过去几年不动产行业呼啸而起,野蛮生长,很多企业只追求规模、追求各种排名,无节制扩张的同时,背弃了经营的初心,背弃了行业之正。有些企业不择手段、巧立名目地美化报表,无节制地抬高地价,炒作概念,最终眼看着起高楼,又眼看着楼塌了。

  不动产行业过去几年在科技创新方面严重落后于时代。为了控制成本,压缩科研的投入,产品和服务的科技创新都严重不足,未来可提升的空间巨大。其中一个案例是信达地产参与管理的北京东直门综合体——信达国际中心项目。该项目立项于2008年,曾经是一个著名的烂尾项目,经过多次流转,最终由中国信达进行了综合解决方案的赋能改造,成为北京市级重点工程,也成为了一个成功的城市更新样板。

  信达国际中心项目中有万豪酒店、两栋写字楼和16万平方米的商场等多元业态,住宅比例很稀缺。如何盘活整个资产组合?我们认为不能盲目地压降成本,需要坚守初心,守正的同时还要创新开发运营规划,需要全面综合的创新思维,以及大量高科技的创新运用。比如在信达国际中心,即便是严重的雾霾天,空气也能达到优良标准。

  对于信达地产而言,守正就是发挥不动产业务专长,积极参与化解行业风险,在大量不良资产生态链中找准自身的定位,逆周期作为,提高自身的核心竞争力。我们已经参与了河南省100亿元区域一揽子纾困行动,也探索出了武汉复兴路等一系列单体项目纾困模式,切实防范化解了风险,也为不动产的良性发展贡献了一份力量。

  “悲观者往往正确,乐观者往往前行”。当前的市场形势,危中有机,机会大于挑战。在此背景下,我们应该去积极拥抱产业和科技、坚守长期主义、坚定守正创新的新发展模式。信达地产愿意在转型过程中,积极主动与产业朋友圈合作,将它们的产业优势与我们的不动产专业能力相结合,在不动产投、融、建、管、退的生态链中,提供信达方案,贡献信达力量,脚踏实地、久久为功地打造专业特色的不动产资源整合商。(2023年第15期 总第15期)

  本文原载于2023年11月20日《中国房地产报》11版。

  (本文作者介绍:围绕经济金融和不良资产领域热点问题,发布中国信达系统最新研究成果。)

责任编辑:张文

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