中银研究：中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算

2021年12月21日17:03 作者:中银研究

　　意见领袖丨中银研究

　　20世纪90年代住房制度改革以来，中国房地产业发展迅速，不仅显著改善居民居住条件，还在拉动经济增长、促进就业等方面发挥重要作用。本文利用投入产出模型，从房地产供给和需求两个角度系统研究了房地产业对中国经济增长和就业的直接和间接拉动作用。研究发现，尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP比重不高，但从需求角度看，房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。当前，房地产消费占支出法GDP的比重约为7%，对支出法GDP增长的贡献率约为7%-8%。房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。由于房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。2020年，房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿，占当年GDP的7.4%左右。此外，尽管房地产业本身的就业拉动能力并不强，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。近年来，房地产调控坚持“房住不炒”总基调，2021年在一系列政策调控下，房地产开发投资增速逐步下滑。考虑房地产企业融资以及房地产市场发展情况，结合基数因素，预计2022年房地产开发投资增速将继续下滑。本文预计，在悲观、中性和乐观情形下，2022年房地产开发投资分别增长2.5%、4%和5.5%。根据投入产出模型计算，悲观和中性情形将分别下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点；乐观情形将拉动GDP增长0.05个百分点。2022年经济稳增长压力仍然较大，无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业过快下滑对宏观经济带来的影响。

　　一、供给视角下房地产业对经济增长的贡献

　　随着中国房地产市场的不断发展，房地产业增加值从1978年的79.7亿元，快速增长到2020年的74552.53亿元。在这40多年的时间里，房地产增加值的年均增速为17.7%左右，明显快于同期GDP年均增速（8.3%）。同时，房地产增加值占GDP的比重也逐步提高（图1）。1978年至1986年，房地产市场化进程还未开启，住房主要按计划生产和分配，房地产增加值占GDP比重低于3%，且绝大多数年份低于2.5%。1987年至1997年，房地产市场化改革处于探索阶段，房地产增加值占GDP比重位于3%-4%区间。1998年，国务院印发《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出发展住房交易市场，加快住房建设的改革目标，房地产市场化发展正式开始。随后，房地产市场快速发展，除2008年等个别年份有所波动外，房地产增加值占GDP比重持续提高，从1998年的4%提高到2020年的7.3%。

　　本文利用不变价房地产增加值与不变价GDP来计算房地产增加值对GDP增长的贡献率[1]，计算公式为：房地产对GDP增长贡献率= 不变价房地产增加值/ 不变价GDP 100%；房地产对第三产业增加值增长贡献率的计算同理。计算发现，房地产增加值对GDP增长的贡献率的变化大致可分为2个阶段（图2）。1979年至2007年，房地产增加值对GDP增长的贡献率波动上升，由1979年的1.2%，上升为2007年的5.8%。2008年，受金融危机冲击，房地产增加值对GDP增长的贡献率降为0.2%，但2009年即反弹为4.1%。2009年后，房地产增加值对GDP增长的贡献率稳中有降，除2016年和2020年外，基本保持在3%以下。

　　二、需求视角下房地产业对经济增长的贡献

　　（一）房地产相关消费对经济增长的贡献

　　居民消费支出中的居住类消费支出包括房租、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房虚拟租金支出，这些消费构成房地产消费。借鉴许宪春（2015）对于房地产消费的估算方法，本文采用居民消费支出中的居住类消费支出来估算房地产消费[2]，因不包含居民自有住房虚拟租金部分，因此存在一定的低估。自2013年以来[3]，房地产消费支出占居民消费支出比重基本稳定在18%-19%左右，占最终消费支出比重则稳定在12.5%-13.5%左右（表1）。房地产消费支出占支出法GDP比重呈现上升趋势，2013年为6.88%，2018年及以后则保持在7%以上。此外，除个别年份外，房地产消费对支出法GDP增长的拉动作用基本保持在7.5%-8.5%左右。

　　（二）房地产投资对经济增长的贡献

　　1．房地产开发投资对经济增长的直接贡献测算

　　（1）房地产开发投资变化趋势

　　自1986年中国形成房地产开发统计制度以来，房地产开发投资的发展可分为4个阶段。2000年前，中国房地产开发投资增速较不稳定。1987年至1999年，房地产开发投资年均增长31.7%，增速最高年份1993年为165%，最低年份1990年为-7.22%（图3）。2000年至2010年为高速发展阶段，年均增速为25.5%。2011年至2015年，房地产开发投资增速逐步下行，由2011年的28.05%下降至2015年的1%以下。2016年以来，房地产开发投资增速又逐步回升，2020年升至7%。

　　（2）房地产开发投资、全社会固定资产投资与固定资本形成总额之间的关系

　　固定资本形成总额是支出法GDP的组成部分，指常住单位在一定时期内获得的固定资产减去处置的固定资产的价值总额，具体包括有形和无形固定资本形成总额。全社会固定资产投资是以货币形式表现的在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称，包括500万元及以上建设项目投资、房地产开发投资和农村住户固定资产投资三部分，反映固定资产投资规模、结构和发展速度，是观察工程进度和考核投资效果的重要依据。房地产开发投资是指全部房地产开发法人单位（以下简称“房地产开发企业”）统一开发的房屋建筑物[4]、配套的服务设施[5]，以及土地开发工程[6]和土地购置[7]的投资，分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用[8]。

　　实际核算操作中，固定资本形成总额是在全社会固定资产投资的基础上，对数据口径进行调整后得到的。两者之间的差别主要有四个方面：一是全社会固定资产投资额包括土地购置费、旧建筑物购置费和旧设备购置费，固定资本形成总额则不包括这些费用。二是全社会固定资产投资额只包括计划总投资500万元以上项目的投资，不包括500万元以下项目的投资，不包括固定资产的零星购置；固定资本形成总额包括计划总投资500万元以上和以下项目的投资，以及固定资产的零星购置。三是全社会固定资产投资额不包括商品房销售增值、新产品试制增加的固定资产以及未经过正式立项的土地改良支出；固定资本形成总额包括这些价值。四是全社会固定资产投资额只包括有形固定资产的增加，固定资本形成总额既包括有形固定资产的增加，也包括矿藏勘探、计算机软件等无形固定资产的增加。

　　房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，也是固定资本形成总额核算的重要基础资料，但房地产开发投资和固定资本形成总额之间的口径范围存在两大区别。一是房地产开发投资包括土地和旧建筑物的购置费，固定资本形成总额不包括这部分费用；二是房地产开发投资不包括商品房销售增值[9]，而固定资本形成总额包括这部分价值。

　　（3）房地产开发投资对经济增长的直接贡献

　　房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自1987年以来整体呈波动上升趋势，由1987年的3.95%上升为2020年的26.83%（图4）。房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率[10]的变化经历了波动平稳再波动的过程。1987年至1999年波动较为剧烈，贡献率最低的是1990年，为-18.48%，最高的是1999年，达到33.76%；2000年至2007年期间相对平稳，贡献率基本保持在15%-30%区间内；2008年以来，贡献率再次出现较大幅度波动，尤其是2018年和2019年，贡献率先升至235.88%后又降至-14.07%。

　　鉴于以上阐述的房地产开发投资、全社会固定资产投资和固定资本形成总额之间的关系，本文通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献，来推算房地产开发投资对国民经济增长的贡献。由于土地购置费占房地产开发投资的比重远远大于土地购置费占全社会固定资产投资的比重，且土地购置费不能计入固定资本形成总额，若在推算时直接使用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重，不剔除土地购置费，则会明显高估房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重，从而高估或低估房地产开发投资对GDP增长的贡献率。因此，本文利用“固定资本形成总额占支出法GDP比重”和“扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资比重”，推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重；再利用“固定资本形成总额对GDP增长的贡献率”，以及“扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重”，推算出房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

　　研究发现，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重自2002年以来，经历震荡上升、高位平稳和稳步下降三个阶段（表2）。2002年至2009年，该比重由5.3%逐步上升为6.07%；2010年至2013年该比重均高于7%；2014年至2018年，该比重逐步由6.85%下降至5.92%；但2018、2019年又上升至8.53%。2002年至2020年期间，房地产开发投资对支出法GDP增长的贡献率的波动相对较大。2009年，因金融危机后的投资刺激政策，房地产开发投资对GDP增长的贡献率达到13.08%；近些年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率基本稳定在6.5%-7.5%左右。

　　2．房地产开发投资对经济增长的间接贡献测算

　　房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。一方面，房地产开发活动与建筑业生产活动密不可分，房地产开发过程中，通过直接消耗大量建筑材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等多个制造业发展；另一方面，与住房相关的消费活动将促进家电、家具、家纺等制造业发展。此外，房地产开发和销售还会对物流、金融等第三产业产生较强的拉动效应。因而，为了科学评估房地产业对经济发展的影响，必须考虑房地产业通过拉动其他产业对GDP产生的间接贡献。

　　（1）投入产出模型构建

　　投入产出模型是研究投资如何通过复杂的产业关联与传导机制带动经济发展的一个有力工具，其数学表达式如下：

　　AX+Y=X （式1）

　　其中，为总产品列向量，是最终产品列向量，为直接消耗系数矩阵。

　　∆X=（I-A）^（-1） ∆Y （式2）

　　∆GDP=〖A_v （I-A）〗^（-1） ∆Y （式3）

　　此外，将拉动的国外产出扣除（即扣除进口部分），则有：

　　∆X=〖[I-（I-M ̂）A]〗^（-1）（I-M ̂）∆Y（式4）

　　∆GDP=〖A_v [I-（I-M ̂）A]〗^（-1）（I-M ̂）∆Y（式5）

　　（2）房地产开发投资对经济增长间接贡献

　　中国每5年开展一次投入产出调查，同时编制投入产出表基准表。本文根据以上构建的投入产出模型，以及最新的2017年149个部门的投入产出基准表，测算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。

　　2020、2019、2018、2017年中国房地产开发投资完成额分别为141442.95、132194.26、120263.51和109798.53亿元。房地产开发投资包括建筑安装工程、设备工器具购置和其他费用。其中，建筑安装工程投资和设备工器具购置大部分能够形成固定资本，而其他费用中主要是土地购置费、旧建筑购置费等不能直接形成固定资本的费用，因此将其予以扣除。2020、2019、2018和2017年其他费用分别为52245.27、48518.27、42769.68和29670.13亿元，则扣除了其他费用的房地产开发投资完成额分别为89197.68、83675.99、77493.83和80128.4亿元。将扣除了其他费用的房地产开发投资代入式（5），即得到2020、2019、2018和2017年房地产开发投资对各行业增加值的拉动作用。

　　研究发现，2020年房地产开发投资拉动各相关行业增加值合计达到75172.97亿元，占当年GDP的7.4%。具体地，2020年，房地产开发投资拉动第一、第二、第三产业增加值分别为4124.58、46448.48和24599.91亿元，分别占其当年增加值的5.3%、12.09%和4.44%。从细分行业来看，房地产开发投资对建筑业的拉动作用最大。2020年，房地产开发投资拉动建筑业增加值72995.74亿，占当年建筑业增加值的30.48%。

　　三、房地产及相关行业拉动就业情况

　　（一）非竞争型投入产出模型构建

　　（二）房地产业及相关行业直接和间接拉动就业情况

　　计算发现，各行业对就业的拉动作用大小由行业自身特点决定。从完全非农就业系数和直接非农就业系数上来看，各行业的就业拉动能力相差较大（图5）。

　　与房地产密切相关的三个行业中（建筑业、房地产业、金融业），建筑业的就业拉动能力最大。建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人（图5）。建筑业间接拉动的就业主要集中在制造业，一亿元建筑业总产出间接拉动制造业就业130人（表5）。金融业的就业拉动能力第二，金融业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计511人，其中直接拉动就业270人。房地产业本身的就业拉动能力并不大，房地产业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计351人，其中直接拉动就业212人。

　　四、房地产投资下降对宏观经济的影响估算

　　房地产业是典型的资金密集型行业，具有资金需求大、投资周期长等特点，因此融资是房地产行业发展的关键环节，也是影响房地产开发投资的主要因素。研究发现，房地产开发资金来源增速与同期房地产开发投资增速和滞后半年的房地产开发投资增速之间的相关系数分别为0.73和0.81。可见房地产融资和投资之间具有较高相关性，并且房地产资金来源不仅影响当期房地产开发投资，还对半年后的房地产开发投资有较大影响（图6）。

　　从资金来源的角度看，销售定金、预付款和个人按揭贷款等销售回款是房地产企业资金来源的最大组成部分，约占50%左右（图7）。除了销售回款之外，房地产企业的自有资金和外部融资是另两大资金来源，分别约占全部资金来源的30%和15%左右。2021年以来，在“三条红线”“房地产贷款集中度管理”等政策下，房地产企业外部融资困难加大，叠加三季度以来房地产市场持续走弱以及基数因素影响，房地产开发资金来源增速持续放缓，其对房地产开发投资的影响将在2022年上半年持续显现。预计2021年房地产开发投资增速为6%左右，在悲观、中性和乐观情况下，2022年房地产开发投资增速分别为2.5%、4%和5.5%左右。

　　据此计算，在悲观、中性、乐观情形下，2022年房地产开发投资完成额分别为153677.77、155926.71和158175.65亿元；扣除其他费用后（按2020年其他费用占房地产开发投资的比重36.94%扣除），分别为96909.2、98327.38和99745.57亿元。根据投入产出模型，可得到在悲观、中性和乐观情形下，2022年房地产投资将分别拉动GDP81672、82867.2和84062.4亿元。悲观和中性情况下，将分别下拉2022年GDP增速0.18和0.07个百分点，乐观情况下，将拉动GDP增长0.05个百分点左右[12]（表6）。

　　五、研究结论与政策建议

　　本文研究发现，当前房地产仍在中国经济增长和就业保障等方面发挥重要作用。尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP比重不高，但从需求角度看，房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。当前，房地产消费占支出法GDP的比重约为7%，对支出法GDP增长的贡献约为7%-8%左右。房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献约为7%；又因房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。2020年，房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿，约占2020年GDP的7.4%。此外，尽管房地产业本身的就业拉动能力并不大，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。因此，无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业对宏观经济带来的影响。

　　短期来看，当前疫情持续反复，经济本身下行压力较大，短期内防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。建议：一是在坚持“房住不炒”总基调的同时，更加强调“稳地价、稳房价、稳预期”，多措并举保持房地产市场平稳。二是推动房地产金融政策微调，供给端支持房地产企业的合理融资，逐步引导房企融资环境回暖。三是因地制宜积极出台相关政策，恢复部分地区的房地产市场信心，在控制房价稳定的基础上，促进房地产销售和投资保持稳定。

　　中长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度来看，未来中国房地产仍具有健康发展的空间。但未来房地产发展要坚决避免走过去催生泡沫和金融风险的老路，而是通过住房制度改革，房产税、遗产税等相关税收制度完善等方式，促使房地产回归居住属性，并且更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业良性发展。建议：一是稳妥推动房产税试点扩大，积极研究遗产税，引导市场预期转变，使得房地产逐步回归居住属性。二是着重缓解房地产发展的差异性和不平衡性，更好地满足居民合理的居住需求。针对区域房地产发展的结构性差异，因地制宜，一城一策，推动各地房地产价格与当地经济发展和居民收入情况相匹配。同时，加大共有产权房、限价房等多种保障性住房建设投入，灵活创新更多住房保障模式，满足居民合理的住房需求。

　　[1] 不变价计算以1978年为基期。

　　[2] 由于数据不可得，本文估算房地产消费时，未包括居民消费支出中的家庭设备用品及服务类支出。

　　[3]从2013年起，国家统计局开展了城乡一体化住户收支与生活状况调查，2013年及以后数据来源于此项调查。与2013年前的分城镇和农村住户调查的调查范围、调查方法、指标口径有所不同。因此，本文消费相关数据的分析从2013年开始。

　　[4] 房屋建筑物包括住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼和办公楼等。

　　[5] 配套的服务设施包括为完成楼盘总体规划而建设的小区内道路，以及为提高商品房品质而建设的绿地和其他必要设施。

　　[6] 土地开发工程是指前期工程，包括通电、路、暖、气、给水、排水、通讯和平整场地等基础设施工程。

　　[7] 土地购置投资指房地产开发企业通过各种方式（“招拍挂”、出让、划拨等）取得土地使用权而支付的费用。

　　[8] 建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程；安装工程指各种设备、装置的安装工程，其中不包括被安装设备本身的价值；设备工器具购置指购置或自制的、达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值；其他费用指在固定资产建造和购置过才知发生的除上述构成部分以外的费用，其中包括土地购置费。

　　[9] 商品房销售价值和商品房投资成本之间的差额。

　　[10] 房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率=（当年房地产开发投资-上年房地产开发投资）/（当年全社会固定资产投资-上年全社会固定资产投资）*100%。

　　[11] 最终国内使用（除出口列向量外）被分解为国内产品的最终使用和进口产品的最终使用两部分。

　　[12] 2021年和2022年GDP增速分别按8.1%和5%计算，2021和2022年GDP平减指数（1978年=100）分别为4100和4300。