文/新浪财经意见领袖专栏作家 唐建伟 夏丹
观点摘要
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11月15日，国家统计局分别发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况、1-10月份全国房地产开发投资和销售情况，以下为简要点评。
市场成交增速下滑态势愈发凸显。商品房销售方面，1-10月商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%，较上月收窄4个百分点；商品房销售额147185亿元，增长11.8%，较上月收窄4.8个百分点。房价方面，10月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比均为-0.3%，降幅进一步扩大0.2个、0.1个百分点；新房和二手房均价同比分别为2.8%、2%，分别较上月降低0.5个、0.4个百分点。
两项销售指标累计增速均继续大幅下滑，单月同比增速下降幅度更是均超过20%，表明在调控持续从严之下市场成交维持冷清。尽管10月居民新增中长期贷款同比大幅缩减的情况得以控制，但小幅多增还难以撬动房地产市场交易恢复信心。同时，由于去年金九银十基数较高，今年9-10月房地产成交增速下滑态势愈发凸显。失去成交热情的支撑，新房和二手房价格指数均呈现出连续两个月环比下降、同比涨幅连续收窄的局面。
图1：商品房市场销售同比增速（%）
数据来源：国家统计局，交行金研中心
房地产开发投资疲软。1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，两年平均增长6.8%。房地产投资单月增速为-5.4%，连续第二个月负增。
房地产投资疲软的主因是，前期严厉的房地产金融调控影响持续发酵，叠加部分房企出现信用风险事件，制约了房企扩大开发投资的意愿和能力。一方面，房屋开施工情况低迷。1-10月新开工面积同比下降了7.7%，降幅进一步扩大；此前稳定房地产投资的房屋施工也呈现疲态，施工面积增速从3月高点11.2%一路下滑至10月的7.1%，两年复合增速5%是2020年3月以来最弱。另一方面，土地成交情况仍然不理想。1-10月房地产开发企业土地购置面积同比下降11.0%，土地成交价款仅增长0.2%。今年以来多数月份土地购置不如往年，新开工方面也连续负增，明年房地产市场可能面临供给不足的压力。
图2：单月房企土地购置面积（万平方米）
数据来源：国家统计局，交行金研中心
房企资金面紧张的情况略有缓和。1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，两年平均增长7.1%。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。
9月末央行货币政策委员会第三季度例会以及央行、银保监会房地产金融工作座谈会均明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，政策效果在10月房企资金面表现中或有表现。尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势，但回落速度较此前趋缓。在几项权重较大的资金来源中，自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均为1个百分点，较此前明显减缓。
图3：房地产开发企业各项资金来源增速（%）
数据来源：国家统计局，交行金研中心
预计11月房地产交投依然低迷。政策层面正在从防范风险、保障刚需的角度纠偏，矫正前期房地产领域信用局部过紧的现象。预计信贷边际放松的效应将在年末两月逐渐显现，房地产企业资金面过紧的状况将趋于缓和，居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。但房地产调控态势总体并未放松，预计11月房地产开发投资和市场成交情况依然低迷。
(本文作者介绍：经济学者)
责任编辑：张玫
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