文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
正值恒大风险发酵之际，人民银行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会。会议要求金融部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
“两维护”的提出，让市场为之一振，各种关于房地产政策可能转向的揣测不胫而走。然而，这其中显然充满了误读与歧见。实际上，“两维护”的提出，绝非政策的转向或松绑，而是在坚持既有“房住不炒”导向下对部分金融机构机械行为的纠偏，体现了坚守风险底线和坚持“以人民为中心”的导向。这就需要金融机构深刻领会和把握“两维护”的内涵与实质，平衡好防风险与促稳定的关系。
其一：“维护房地产市场的平稳健康发展”，明确地回答了如何看待持续加码调控下的房地产行业和市场问题，即房地产行业究竟还要不要发展、如何发展？答案是毋庸置疑的，即房地产行业不仅需要发展，而且应该平稳健康地发展。
这表明，持续的房地产调控绝非要刻意打压房地产行业，而是为了推动房地产行业发展方式的转变，引导房地产行业回归本源，调控的根本导向是不再把发展房地产作为刺激经济增长的工具。对房价的调控也并非单纯地抑制房价上涨，房价快速下跌同样也是调控的内容之一。把调控简单地等同于降房价，本身就是一种认知误区。因此，调控的核心是“稳”，既要抑制房价的快速上涨，也要防范房价快速下跌对市场的扰动。前段时间出现的部分地区对新建商品房的“限涨”与“限跌”政策的并现恰好印证了这一导向。在“一城一策”调控格局下，判断地方政府出台政策的维度不是严或者松，而应是“稳”字，即是否有利于促进“稳地价、稳房价、稳预期”目标实现。
这就要求我们把握平稳健康发展的深刻内涵。既要遏制市场过热、房价大涨，又要防范市场过冷、房价大跌；大涨大跌都不是平稳健康市场的所应有的特征。维护房地产市场的平稳健康发展，就是要通过政策的引导、资源的优化配置，将房地产行业从野蛮、无序发展的歧路拉回到平稳健康的轨道。但凡有利于房地产行业平稳健康发展的合理金融需求应得到支持；不利于行业健康发展、可能诱致资金脱实向虚的需求应予以遏制。
对于金融机构而言，要维护好房地产市场的平稳健康发展，关键是把落实“三条红线”和贷款集中度与守住风险底线结合起来，平衡好防范风险、落实调控与促进房地产市场平稳健康发展的关系。
需清楚的是，房企也是企。房企风险与其他行业风险并无大殊，不仅可能波及上下游诸多行业和企业，而且本身也会衍生出就业等诸多问题。按照“稳”的基调，再严厉的调控，初衷也是为了规范，而非刻意打压，更不是要让房企死。当然，如何打破房企的暴利思维，如何抑制房企暴利之下的社会资金脱实向虚，以及如何抑制资本的无序扩张乃至垄断，则需要区别对待。既包括对规范与不规范企业的区别对待，也需要对房地产企业主与房地产企业区别对待。要避免对个体风险处置不当导致系统性风险，及因此对行业平稳健康发展的损害。
要在保持调控定力同时，高度关注其风险的传染性，防范风险被放大或衍生次生风险。比如，对于某些因盲目、无序扩张而出现债务风险的房企，既要充分评估和研判其风险的外溢性，稳妥审慎处置，防止风险通过上下游传染乃至形成系统性风险；又要重视社会公平，避免企业风险转嫁、暴利落袋、风险归公的扭曲现象。不能允许一些企业主将野蛮与无序发展的暴利落入自己的口袋（包括资本市场上的减持），而将资不抵债的烂摊子甩给社会、甩给政府。因此，对于这类风险企业的处置，必须把企业主的累计利得与企业存量风险关联并合并清算。需要明确的是，风险救助的主旨应是救企业而非企业主。应通过审慎稳妥的风险处置，既维护行业的稳定建立理性的市场预期，又能以此警示企业主增强对市场的敬畏，增强对社会的责任。
其二：“维护住房消费者合法权益”，就是要在落实“房住不炒”、遏制房地产投机的同时，坚持“以人民为中心”理念，支持居民合理的购房需求，从各环节维护住房消费者的合法权益。
居民在住房需求方面的金融需求，既包括购房需求也包括租房需求，既包括按揭购房环节的金融服务可获得性，也包括交房环节的顺利性。因此，房地产调控政策关乎大多数人的利益。需要审慎稳妥，评判的标准就是“以人民为中心”。
在购房环节，金融机构既要以“房住不炒”为导向，以防范和控制居民高杠杆率风险为底线，切实贯彻房地产信贷政策，强化对按揭贷款的审慎管理；又要兼顾居民合理的住房贷款需求，最大可能避免对消费者的“误伤”。这其中，既包括对申请住房贷款者资格的认定，也包括在按揭贷款首付比例确定、贷款利率的确定及放款周期安排方面的合理性。下半年以来市场出现的按揭贷款放款周期延长、停贷范围扩大、按揭贷款利率快速上升状况显然值得反思。特别是房贷利率的快速上升与市场利率下行趋势的背离，对于首套房、二套房无差别地提高房贷利率做法，一定程度上加重了“刚需”购房者负担的负担。通过上浮利率抑制投资投机性购房无疑符合房地产调控政策导向，但若机械地从落实调控政策出发，无差别地提高房地利率，显然是不可取的，也是与调控政策初衷相悖的。
这就要求金融机构切实贯彻差异化住房信贷政策，在信贷流程安排、资源配置、利率定价方面，充分体现差异化原则。既要通过对购房资格、债务杠杆等的把握，落实好“房住不炒”导向，通过贷款资格、首付比例及利率的设定，有效抑制投资投机性购房需求；又要“以人民为中心”，努力支持支持住房“刚需”特别是低收入群体住房融资需求，以优化的流程、优惠的利率支持低收入群体的刚需。应坚持对不同类型的购房贷款需求实施差异化政策导向，改变对于首套房、二套房无差别地提高房贷利率的简单粗暴的做法。对小面积、“刚需”类购房需求，应尽可能以LPR为定价基准，适当下浮，以切实减轻居民购房需求；对于改善型需求，应适当控制上浮比例；对于大面积、豪宅应通过高利率甚至限制贷款来调节。
在交房环节，维护住房消费者合法权益的具体要求就是保交房、保质量，主要是防范“烂尾楼”对消费者的侵害。这其中，涉及金融机构的重要一环就是切实履行对住房预售资金监管职责，防止老百姓的“血汗钱”被房地产开发企业挪做他用，防止预售楼盘因开发企业因债务风险而停工成为“烂尾楼”。这应该是房地产领域侵害消费者合法权益最常见也是最严重的问题。作为金融部门，应认真履行好对预售资金的监管职责，落实好对房企资金用途的监管。
在住房租赁方面，随着“居有其屋”向“住有所居”理念的转化和国家大力发展住房租赁市场的推进，住房租赁需求日益增长，而租金贷融资需求也应运而生。但随着野蛮生长的长租公寓的纷纷“暴雷”，租金贷也成为住房租赁消费者面临的“陷阱”。一些租客在低租金等诱惑下陷入长租公寓罗织的“被贷款”“套路贷”，并随着长租公寓的“暴雷”而蒙受损失。因此，规范租金贷业务，加强对租金贷的监管，也是金融机构维护住房租赁市场消费者合法权益的着力点。
总体上，金融机构在落实“两维护”方面，应以“房住不炒”为核心，以促进“共同富裕”为导向，按照提升低收入群体收入、扩大中等收入群体（或降低其支出）、调节高收入群体的目标，实施差异化的住房信贷政策。唯有如此，才能真正按照“两维护”要求，平衡好市场风险防范与稳健发展的关系，维护好消费者正当的金融消费权益。
当然，金融机构落实“两维护”还有一个重要的前提，就是按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护。这意味着，地方政府及相关部门仍将是落实“两维护”的主体。
这对地方政府提出了更精细化的管理要求。关键是按照“房住不炒”精髓，区分政府与市场的关系，进一步完善购房资格的认定，真正挤干“刚需”的水分。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：李琳琳
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