文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
秋已立，气自凉。楼市的秋天来了么？
今年以来，各地出台房地产调控政策已超380次，刷新了历史记录。其中1-7月全国房地产调控多达352次。特别是7月下旬以来，房地产调控政策井喷：中央层面，多部门围绕“房住不炒”密集发声；地方层面，调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。8月上半月超过30次。房地产调控措施出台之密集、力度之猛烈、覆盖之广泛前所未有，立体式调控格局已然形成。
然而，这仅仅是调控政策的加码吗？无论从调控重心的转换、抓手的变化，都表明原有的逻辑在悄悄改变。楼市原有的狂热与躁动将消退是毫无悬念的。
指标集体转凉，霜天是否来临？
尽管与去年同期比较，1-7月全国房地产行业各主要指标仍有所上升；但增幅的收窄趋势表现出高度一致性，即：房地产投资、施工、销售及房企资金到位率均由年初的高位（这一高位显然是基于去年初疫情爆发、市场近乎停摆的对比）直线陡降，持续创年内新低。总体上，房企开发投资增速持续收窄，商品房市场量价齐跌，房企融资环境不断收紧，行业降温效应显著，凉意习习。
一是房地产投资与开发增速大幅收窄。1—7月份，全国房地产开发投资同比增长12.7%，比1-2月份收窄25.6个百分点，低于2019年1—7月份3.8个百分点。房屋新开工面积同比下降0.9%。受资金链、供地方式及相关监管政策约束，房企拿地热度明显下降，土地购置面积同比下降9.3%，甚至出现部分房企“割肉”退地的现象，表现为土地购置面积呈负增长。土地购置面积走低，影响新开工以及施工面积，进而阻碍投资增速的提高。
二是新建商品房销售增速巨幅缩水。1—7月份，全国商品房销售面积同比增长21.5%，比2019年1—7月份上升7个百分点，但较1-2月增幅收窄83.4个百分点。商品房销售同比增长30.7%，比2019年1—7月份略增2.7个百分点，但较1-2月收窄102.7个百分点。
三是房地产开发企业到位资金较年初大幅萎缩，房企融资环境持续收紧，房企分化加剧。1—7月份，房地产开发企业到位资金同比增长18.2%，比2019年1—7月份低1个百分点，比1-2月低33个百分点。其中，国内贷款下降4.5%；利用外资下降44.4%。房地产开发贷款同比增速已降至个位数2.8%，增速较2019年、2020年同期分别收窄11.8和5.7个百分点。房企债券融资规模累计增速保持下滑态势，前7月房企发债累计约6428亿元人民，同比下降13%，增速达2018年以来最低点。同时，房企分化加剧，中小房企破产频现。据中房网通过人民法院公告网，截至8月24日，年内共有244家房企发布了相关破产文书。
四是商品房价格涨幅总体回落或转升为降。统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量为51个，二手房价格环比上涨的城市数量为41个，两者均创下年内新低。环比看，7月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降。一线城市新房和二手房销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均较上月回落0.3个百分点。二线城市新房和二手房销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅较上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新房销售价格环比上涨0.2%，涨幅回落0.1个百分点；二手房销售价格环比为-0.1%。同比看，7月份各线城市新房和二手房销售价格同比涨幅回落或与上月相同。一线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅较上月分别回落0.1和0.5个百分点。二线城市新建房、二手房销售价格同比分贝上涨4.7%、3.5%，涨幅分别比上月回落0.1个百分点和持平；三线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。
调控重心切换，凸显什么逻辑？
今年以来，从中央到地方层面的楼市调控政策超预期收紧，呈现立体式密集调控态势，调控的指向性更加切中市场的弊端与短板。
一是更加注重对土地供应的调控。稳地价是稳房价、稳预期的前提和基础。今年以来，从中央到地方，围绕土地供应方式、房企拿地资质等出台了一系列政策措施。中央层面：为强化监管、调控地价，推使土地溢价率下降，以平稳房价，住建部于年初出台了“两集中”政策，要求22个重点城市住宅用地出让实行集中发布出让公告、集中组织出让活动，并且在今年内住宅招标、拍卖、挂牌不得超过三次。此后，监管部门针对“两集中”之后头部房企继续疯狂拿地的情况，要求纳入“三道红线”试点的几十家重点房企买地金额不得超年度销售额40%。地方层面看：在“两集中”导向下，供地政策不断细化，土拍规则持续向稳地价、稳房价、提品质方向完善。如7月30日，杭州第二批集中供地明确新的规则，从土地端启动品质保障：一是提高门槛，采用保证金模式报名；二是先竞“品质”，获得资格后进入竞地价程序；三是降低封顶溢价，溢价封顶后，取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房。四是严禁商墅，要求住宅用地中规划的公建部分应集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业。
二是更加注重对购房资格的把关。这是挤出市场需求泡沫、抑制投机炒作的关键。一直以来，虽然各地强调以满足刚需、抑制投机为导向，不断提高购房资格门槛；但购房需求始终如海绵之水，以至于刚需族总被误伤。投资炒作者规避限购的“擦边球”层出不穷。因此，把牢购房资格始终是调控中的难点，也恰是政策的发力点。为此，各地不断查漏补缺，按照事实重于形式原则强化对购房资格的认定。武汉市推出“房票”新政，要求购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。北京开始针对假离婚购房打补丁，规定夫妻离异的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。杭州为抬高购房门槛目，打击短期投资客，推出了“社保+户籍”的双挂钩新政，明确“杭州户口未满5年+两年社保”“非户籍+4年社保”的购房门槛。
三是更加注重对二手房的调控。目前，二手房已逐渐占据一二线城市的主流市场。在市场成交总额中，一线城市占比达80%，大部分二线城市占比超50%。此情之下，仅对新建住房限价显然已不足以稳定房地产市场的价格。因此，把调控重心转向二手房，应是抓住了当前楼市的牛鼻子，是抑制新房市场高温的釜底抽薪之策。目前基本做法是参照此前深圳的做法，推行二手房指导价。7月9日，上海明确在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，未通过价格核验的二手房源将无法对外公布。至此，全国已有深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市实行了二手房指导价。随后，更多的城市加入二手房指导价行列。
四是更加突出以人民为中心的导向。今年以来楼市调控政策，无论从中央还是地方，突出的特征是更强调以人民为中心的导向。从中央层面看，7月初国务院出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系顶层设计，强调按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。7月23日，住建部和发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，着力点更多地关注老百姓买房安家过程中面临的各种揪心事。针对房屋交付环节出现的渗漏、开裂、空鼓等损害老百姓利益的问题，以及开发商收茶水费、捆绑车位销售、变相涨价等侵害消费者权益的乱象提出了明确的整治要求，并前所未有地将物业服务列入市场治理的范围，对公区收益使用情况、物业费收费标准、退出机制等都提出了明确的规范要求。从地方层面看，北京在全国率先将住宅品质写进土地出让合同里的城市；深圳发布《公共住房建设标准》，完善住区配套，提升整体居住品质；杭州在全国首创先竞品质再拍地，要求竞拍房企先竞“品质方案”；个别城市还针对房价的下跌祭出了“限跌令”，同样是稳房价之措施，从另一个层面体现“以人民为中心”理念。
市场悄然转轨，能否改变预期？
房地产市场主要指标转“凉”与房地产调控重心的切换，至少向我们传递如下的信息：
一方面，房地产作为经济发动机的功能正在老化。说明经济增长对房地产的依赖性正在降低，而以新能源及新能源汽车正成为经济增长的新引擎。
另一方面，密集出台的房地产调控政策，并非狂轰乱炸，而是在立体式布局中实现精准制导。从土地供给方式的转变，到购房资格的不断“查漏补缺”，到对二手房价格的指导，应该说都抓住了当前楼市的“硬伤”。推动房价上涨的源头性因素，——地价在新的供地模式下将逐渐稳定，使得房价的稳定基础得到夯实；对购房资格的“严防死守”将逐渐挤破市场需求的泡沫；二手房价格指导等调控措施将推动虚高的二手房价逐渐平复，逐渐改变新房与二手房价格倒挂格局，并推动新房市场的降温。
这一切表明，楼市之转凉已非简单的季节更替，而是在悄然转换轨道。实际上，在“房住不炒”定力上的坚持，已逐步使我国楼市走出了以往“调一调、涨一涨”的以楼市刺激经济的怪圈。房地产立体式调控将成为常态，而调控的内核是“以人民为中心”。“以人民为中心”的理念无疑将大大拓展房地产调控的空间与维度，为常态化楼市调控提供强有力的可持续支撑力，而限涨与限跌政策的交织将推动楼市在相对合理的区间运行。这无疑将改变市场预期，推动市场参与各方理性化。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：戴菁菁
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