文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
刚刚结束的中央经济工作会议中，引人注目的新提法有两点：一是强化反垄断和防止资本无序扩张。要求完善平台企业垄断认定、数据收集使用管理、消费者权益保护等方面的法律规范。二是解决好大城市住房突出问题。要求高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场。
这两大任务从不同的角度反映了对民生的关注，而对长租公寓市场的规范或使这两大任务形成较强的契合度：对长租公寓规范的根本就是要打破长租公寓平台的垄断思维，改变既有的“高收低租”“长收短付”的商业模式。这或将为规范长租公寓市场提供一条根本路径。
首先，发展长租公寓将成为破解房地产市场问题特别是解决大城市住房问题的重要抓手。
此次中央经济工作会议对房地产的关注可谓浓墨重彩。值得关注的是，尽管中央对房地产调控的基调未变，但调控的重点显然已发生变化，“解决好大城市住房突出问题”成为明年乃至今后破解房地产难题的突破口。
按照此前韩正副总理在房地产座谈会上的讲话精神，未来对楼市调控将遵循“市场的归市场、保障的归政府”的逻辑。在房地产调控问题上，将政府的精力集中于住房保障领域，特别是大城市住房问题，无疑将事半功倍。
这将为因地制宜政策的实施创造空间，也是从需求端抑制大城市房价上涨、重建房地产市场机制的有效路径。大城市是人口流动积聚的方向，也因此从需求端形成推动房价上升的驱动。而发展长租公寓是解决大城市住房问题的重要抓手和依托。
就大城市本身的住房需求看，其分层也比较明显。常住居民对住房的需求更多集中于改善性和投资性需求，其对住房产权的需求明显强于使用权。北京等地围绕“房住不炒”推出的共有产权所遭遇的“门可罗雀”，或从侧面验证了这一事实。真正住房困难的是城市新市民、刚毕业的大学生、创业人员以及一些流动性比较强的公司高管。而这部分人群对住房的需求更注重使用权而非产权，对租房的需求相对较大。
因此，从民生出发，解决大城市住房问题的重点应是解决城市新市民等群体的住房需求，而发展长租公寓是现实而有效的途径。这一点，在中央经济工作会议报告中也得到充分体现：报告关于“解决好大城市住房突出问题”的内容中，针对规范发展长租房市场的内容超过70%，从租购同权到租赁土地的供给，到租金的调控等，对长租房市场的发展给予了高度关注。
其次，规范长租公寓市场发展对于解决大城市住房问题显得尤为迫切，而打破资本的垄断思维是关键。
是什么原因让众多长租公寓从“风口”坠落？表面看，是非理性的商业模式，实际上暴露了资本依托互联网的垄断思维。尽管长租公寓背靠政策东风、坐拥万亿级“蓝海”市场，但短期内不赚钱几乎是业内共识。可以说目前绝大部分长租公寓处于亏损状态。其中，分散式长租公寓运营的基本逻辑是，按照“互联网+”思维，通过“高收低租”“长收短付”的“烧钱”模式，快速占领市场，做大规模，然后实现政策红利向市场红利的转化。
为了满足资本快速扩张的欲望，一些长租公寓通过租金贷的形式，假借租客之手获取批量化资金，用于进一步收购房源、扩张规模。当租金贷被长租公寓视为自己缓解资金压力、获取快速扩张所需融资之捷径的时候，租金贷便被异化为各种令租客们始料不及的“套路贷”，租金贷乱象也由此而生。
为规范长租公寓市场，2019年12月，住建部牵头6部门联合明确规定住房租赁企业租金收入中租金贷款金额占比不得超过30%；今年9月住建部明确禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。且不论其与市场原则的相容性，单就风险防范看，既不能完全覆盖风险，由缺乏有力的约束。
其实，只要长租公寓这种商业模式不改变，资本对“赢者通吃”的垄断思维不改变，长租公寓的“雷”就始终在那里。
第三，对长租公寓市场的规范，为反垄断和防止资本无序扩张提供了又一个“实战”的切口。
近年来，在互联网的加持下，资本四处攻城掠地、无序扩张，既扰乱了市场，更带来了潜在的系统性风险。此次中央经济会议首次提出强化反垄断和防止资本无序扩张。联系最近的《关于平台经济领域的反垄断指南》（征求意见稿）《反垄断法》修订草案（公开征求意见稿），以及12月14日国家市场监督管理总局公布对阿里巴巴投资、阅文集团和丰巢网络三家公司的三起未依法申报实施经营者集中案的行政处罚决定，表明反资本垄断已提到了议事日程上来
显然，反垄断的重点在于金融科技领域一些涉足金融、涉及民生的大平台。但同时，也要关注具有资本垄断“理想”的中小平台，要遏制小平台走向大的垄断平台。
长租公寓既符合平台的范畴，其“高收低租”的行为也具备垄断的行为特征。其实质是使用互联网平台线上技术+租赁房屋线下实体的经济发展模式。长租公寓暴雷的背后反映了平台企业利用租客与房东间的信息不对称，以期限错配的方式过度使用沉淀资金，构建资金池。可以说资金池的存在恰是这类平台风险之所伏，一旦资金流入减少就可能迅速引发暴雷。
长租公寓领域的资本之所以干“高收低租”这种反经济的、非理性行为，就是因为资本怀抱着“垄断”的理想：通过快速扩张，按照互联网“赢者通吃”的逻辑，实现对整个市场或局部市场的垄断。
因此，在肯定发展长租公寓这方向前提下，规范长租公寓市场的关键，是要加强对长租公寓市场的垄断思维和行为的疏导。对其盲目扩张的发展模式，政策上应予以适当引导，包括金融介入的适度性考量。要在强化准入管理、落实租赁资金监管的基础上，加强对长租公寓的资本约束，要求长租公寓经营规模应与其自有资金相匹配，以防范其非理性的盲目扩张。
尤其要重视并防止长租公寓领域的过度金融化问题。要按照“金融创新必须在审慎监管的前提下进行”的要求，加强对长租公寓“租赁贷”的规范，特别是要加强对非持牌机构与长租公寓围绕“租金贷”开展的合作，真正落实“凡是从事金融均须持照经营，纳入监管”的监管理念。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：陈鑫
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