文/新浪财经意见领袖专栏机构 蒙格斯智库
作为买房者，最重要的一点就是时刻关注经济形势的变化和国家的宏观政策调控。
导 言
最近，最受关注的一件大事莫过于央行施行LPR利率“双降”，它可关乎买房这样的民生大计，其影响你不可不知。
LPR利率“双降”引关注
近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：
1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，相比上个月双双下降5个基点。
这是LPR利率登场以来，第一次出现实体利率和楼市利率双双下降。其中，1年期LPR利率，是实体企业参考基准。5年期LPR利率，是房贷的主要参考基准，各地在此基准上进行加点，从而决定最终的实际房贷利率。
而1年期LPR利率，其实不是第一次下调，一直都在预期之内。但是5年期LPR利率，因为事关房贷利率，首次出现下调，影响到底有多大？
LPR溯源
1、什么是贷款市场报价利率（LPR）？
LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。
2、新LPR有哪些关键变化？
主要有五方面：一是以公开市场利率（MLF）为基础报价生成，二是增加5年期品种，三是报价行范围扩大，四是报价频率由每日改为每月20日，五是计算方法由加权平均改为算术平均（这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样）。
3、个人住房贷款从何时开始参考LPR定价？
从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成，因为房贷期限较长，所以参考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
房贷利率下降，对楼市是大利好吗？
今年10月8日起，中国开始执行全新的房贷利率，新发放的商业性个人住房贷款利率“换锚”，从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+当地LPR加点下限+银行浮动加点”的模式。
此次LPR降低5个基点，这对于楼市并没有什么特殊意义。众所周知，标准降息一般是25个基点，美联储今年进行的三波降息一共下降了75个基点，而在2015年的全面降息中基本也是25个基点起步。所以降低5个基点的幅度也不足以导致市场大幅升温，其主要传递了维稳的信号。
从全国整体来看：
首先是2019年，中国的楼市无论从销售面积还是销售金额来看，都创了历史新高，现在房地产市场根本就没有任何衰退的迹象；其次，如果调控政策不放松，中国的房地产市场也有足够的韧性，不会走向衰退。
对楼市而言，当前房地产商的融资压力较大，融资成本较高，因此，很多房企为回笼资金加快销售回款，纷纷降价或者打折促销。但从环比来看，新房价格仍在上涨，只是涨幅较慢。数据显示，4个一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅回落0.3个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.5%，35个三线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。
成交量方面，全国房地产市场成交量依然惯性冲高，今年1-10月份全国商品房销售面积超过13.3亿平方米，同比增速今年以来首次转正。前三季度，全国商品房销售额为11.15万亿元，同比增长7.1%，增速较上半年提高1.5个百分点。
虽然这次LPR下调对于整体楼市的影响不大，但是调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。
因为中国楼市是典型的政策市。在政策市面前，房地产从来不具备独立性，服务经济才是其存在的最大理由。楼市调控是松是紧，是宽是收，都要随着经济形势变动而变动。
所以作为买房者，最重要的一点就是时刻关注经济形势的变化和国家的宏观政策调控。
从经济形势方面看，当下，无论是刚需买房还是投资买房，都应该保持谨慎的态度。今年国际形势风云诡谲，中美关系、英国脱欧等，牵一发而动全身。经济形势分析变得越发复杂，所以对于广大投资者来说，理性地决策就至关重要。
(本文作者介绍：国内首家中国宏观经济拐点研究和风险研究的独立智库机构，对经济、金融、法律、风险等领域开展量化模型研究)
责任编辑：潘翘楚
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