文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 姜兆华
继P2P爆雷事件频发之后，长租公寓涨价潮又接踵而来。今年以来，全国一、二线城市房租普遍性大涨，引发市场热议。蛋壳公寓租客被网贷事件曝光后，租金贷一下子被推上房租涨价的风口浪尖。房租涨价和租金贷究竟有多大关系？租金贷是推高房租的幕后推手吗？
一、房租咋会突然大涨
房租涨价是一个复杂而又普遍的社会经济现象。从宏观成因看，既有物价通胀的经济因素影响，也有住房供给侧改革的配套关联。引发本轮一、二线城市租金爆涨的原因，概括起来有以下三个方面：
（一）租房供给不足。8月份，全国多地租赁市场出现租金爆涨，有大学生就业季节性供给不足的原因。全国一、二线城市加大人才引进力度，人口大量涌入大中城市，租赁房源短缺也是重要原因。有媒体报道称，北京上海租赁住房缺口380-420万间，广州深圳缺口160-200万间。在限购和高房价挤压下，租赁市场短期内难以提供充足租赁房源，租金涨价成为一种必然。
（二）中介哄抬租价。在国家严控房地产，大力发展租赁市场背景下，各路资本围猎长租公寓。长租公寓和租房平台竟相跑马圈地，以超过市场价格大肆收购房源，囤积居奇，哄抬租金市场。8月17日，北京市住建委联合银保监会、金融局、税务局等部门约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业，“逼”出12万套租赁房源。房屋中介明里暗里操纵房源已是不争的事实。
（三）网贷扰乱市场。租赁平台与信托、银行等金融机构合作，变相开展住房租赁业务；更有租赁中介与P2P等第三方融资平台勾结，盗用房东、租客个人信用，开展租金保理、虚假租金贷等业务。通过预收租金方式，提前收取房租收入，聚集资金池，滚动收购房源。网贷等民间资本的推波助澜也不可小觑。
二、房租涨与租金贷有啥关系
公寓租客被网贷事件频频曝光后，中国银保监管会紧急严查租金贷。北京银行、建设银行、平安银行等多家银行暂停租金贷业务。因为租赁企业与第三方借贷平台违规经营租金贷款，认为租金贷是租金价格上涨的主因，显然有失公允。
租金贷或租金分期是解决租客租房资金紧张的一种个人消费类短期融资业务，对拉动消费，促进租赁市场发展具有积极作用。从业务属性分析：只要真实反映本人消费意愿，消费场景真实存在，租金贷就不可能侵害到借款人利益。
从媒体披露租客被贷款情况看，部分租赁企业与第三方借贷平台内外勾结，在未对租客充分风险提示前提下，误导或诱骗租客与网贷平台签署贷款合同，通过预收款资金池囤积房源是其扩张的主要手段。在这一交易行为中，P2P网路借贷、信托推波助澜，一定程度助长了租赁企业的盲目扩张。中国银保监会检查重点是套取银行信贷资金的虚假租金贷、P2P套路贷等违规行为。从本质上来看，租金贷不是租金涨价的根本原因。
三、解决租金上涨靠什么
房租上涨是市场经济下的一种普遍社会现象，解决问题的关键需要在增加有效供给、盘活存量资源、强化市场监管等方面，统筹兼顾，协同发力。
（一）增加租赁供给。坚持租售并举，鼓励新增用地建设租赁住房，新建商品房项目配套租赁住房；坚持稳定市场，鼓励国有企业转型住房租赁，发挥租赁市场“稳定器”作用；坚持市场化导向，鼓励民营企业机构化、规模化发展住房租赁；坚持多元化开发，鼓励农村集体土地建设租赁用房，增加租赁用地的有效供给。
（二）盘活存量住房。社区管理部门应根据社区居民特点，引导老年家庭出租部分住房，开展“部分租赁+社区公益”的以房养老模式。社区作为政府公益租赁平台，根据租赁户和出租家庭特点，个性化“结对”租赁；租户提供家庭公益服务，以全部或部分公益服务抵偿出租家庭租金，国家对老年家庭出租房屋给予补助；提倡大专院校放假期间，对外开放租赁空置学生宿舍，增加短期租赁用房供给。
（三）强化市场监管。租赁备案制是解决住房租赁市场监管的有效制度。政府可搭建住房租赁备案平台，通过区域性指导定价，强化住房租赁交易行为监测；工商、税务、房管部门定期开展租赁市场检查，严厉打击无备案经营、虚假房源、信息不透明、哄抬租金、囤积房源、误导信贷等扰乱租赁市场行为。
(本文作者介绍：中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。)
责任编辑：谢海平
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