陈建奇：房地产税怎么征？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　房地产税的开征将非常温柔，因为，房地产税在开征原则、开征对象及开征税率等方面将非常谨慎，不仅不会构成房地产崩盘等巨大负面影响，而且可能成为促进房地产市场健康发展的重要手段。

　　关于房地产相关的诸多政策中，当前社会最关心的当属房地产税。多年来全国各地出台的房地产调控措施层出不穷，相关政策的作用尽管存在差异，但大多被视为短期之举，很难实现促进房地产健康发展的长期目标，房地产发展缺乏长效机制的问题比较突出，如何推动房地产调控机制创新，成为化解房地产面临的挑战及实现高质量发展的重要内容。

　　针对房地产调控创新的问题，近年来有关部门多次对外表示正在抓紧制定促进房地产健康发展的长效机制，房产税被认为是其中最重要的内容。然而，多年来尽管上海及重庆等地开展了房地产税的试点，有关部门也表示加快研究出台房地产税，但截至今天，房地产税的出台一直未能如愿，房地产税的不确定性构成了当下影响公众对房地产预期的重要因素。

　　出台房地产税的条件日趋成熟

　　为何房地产税迟迟无法推出？这既有时机的选择问题，也有利益无法平衡及配套建设尚未满足要求等问题。随着近几年经济社会的发展，房地产市场出现了较快的增长，目前房地产仍在不断扩张，虽然房地产税的开征还面临着挑战，但当前出台房地产税的条件已经日趋成熟。

　　从开征房地产税的硬件条件看，基础设施建设已经达到基本要求。近年来房地产税无法顺利开征的一个很重要的说法是缺乏相应的基础设施，最重要的是全国房地产尚未联网，全社会的房地产究竟是谁的，每个家庭究竟拥有多少房产，等等，这些问题尚未掌握，导致房地产税面临不知道对谁征收及如何征收等问题。然而，当前全国房地产信息联网已经实现，不动产登记稳步推进，客观上构成开征房地产税的重要支撑。

　　从开征房地产税的影响看，相关城市试点的实践为防范房地产税负面影响提供了重要的经验。有些评论对开征房地产税的潜在影响很担心，认为房地产税是房地产市场的一把屠龙刀，房地产税开征可能构成不可控的影响。对此，近年来上海及重庆已经进行房地产税试点多年，虽然社会对于这两个城市的房地产税的实践成果存在争议，但不可否认，这两个城市从一个角度试验了房地产税，这对于当前全国规避房地产税的负面影响提供重要的经验。

　　从开征房地产税的时机看，近年来房地产市场价格较快上涨客观上为房地产税的出台提供了重要的压力和时间窗口。不管房地产税是否有助于解决当前房地产市场发展过程中的问题，但近年来房地产价格的较快上涨客观上要求政府创新房地产调控模式，而从世界发达大国的经验来看，房地产税被视为房地产调控的关键举措，在此背景下，房地产税可能被迫加速出台，与此是同时，房地产通常被视为房地产的紧缩政策，社会担忧此举可能导致房地产出现价格下跌问题，但近年来房地产价格的较快上涨客观上为房地产税的出台创造了重要的时间窗口。

　　房地产税如何开征？

　　上述分析客观上揭示了开征房地产税的合理性，然而，房地产税怎么开征？回答这个问题不仅应借鉴国际经验，更要结合中国的具体情况进行分析。从中国的实际来看，不管是房地产税还是其他房地产调控举措，都有一个重要的目标，那就是促进房地产健康发展，房地产税的开征显然需要在此背景下进行讨论。

　　潜在的问题是什么叫做房地产健康发展？这可以有很多方面的理解，但直观的说，就是既不暴涨又不暴跌，有些城市上涨过快，那么期待通过房地产税实现房地产价格平稳甚至适度的回调，有些城市价格水平相对较低，那么未来可能希望价格保持适度的增长。从这个角度看，房地产税的开征方式将包括以下几个方面。

　　一是开征原则上，因地施策、因城施策将构成开征地产税的核心条款。尽管全国会对房地产税进行总体的指导，但不同地方将独自决定是否开征房地产税以及如何开征房地产税的问题，因为全国既有房地产高位运行的一线城市，也有房价保持低位的部分四五线城市，如果都采取同一种方式，那么可能无法解决各地所面临的房地产的突出问题。

　　二是开征对象上，存量不动、增量征收将构成房地产税对象的选择模式。中国当前房地产的种类繁多，包括房改房、经济适用房、拆迁房等几十种类型，如果对存量征收，显然难以回避如此复杂的房地产类型。从公平角度看，不同类型的房地产应该一视同仁，但从效率角度看，不同类型房地产进行区别对待可能是更有效率的做法。面对纷繁复杂的巨大存量房地产，对存量房开征房地产税可能不是占优策略，因而房地产税对存量房豁免的可能性很大，未来房地产税将主要针对增量。

　　三是开征税率上，低税率将构成房地产税税率的主流模式。从历年的经验来看，提升利率等紧缩性货币政策对房地产的影响颇为显著，究其原因，在于货币紧缩带来的资金成本的上升，直接增大房地产的购房成本，抑制社会对房地产的需求。与此相似，开征房地产税将直接增加房地产的持有成本，如果房地产税率过高，难免出现类似紧缩货币政策所带来的房地产的压力，由此可能影响房地产市场的健康发展，因而房地产税率低位运行将构成房地产税率的主流模式。

　　总体来看，尽管房地产税备受热议，社会对于房地产税的影响存在巨大争议，但房地产税的开征并非必然构成房地产市场的巨大冲击，相反的，房地产税的开征将非常温柔，因为，房地产税在开征原则、开征对象及开征税率等方面将非常谨慎，不仅不会构成房地产崩盘等巨大负面影响，而且可能成为促进房地产市场健康发展的重要手段。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、教授。)