北京天价地下室从何而来

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 刘瑞明

　　如果错误的教育政策不改变、这种教育垄断供应的体制不打破，那么，天价“地下室学区房”和“过道学区房”的只会继续。而老百姓所面临的上学难、上学贵也会继续。

北京天价地下室从何而来

　　最近，北京爱民里小区一处91.3平米的地下室以1050万元的价格成交后，成为了“网红地下室”，引发了全国热议。并且，这不是个例，恰恰是爱民里小区房子交易的常态，这个小区的房子向来价格高昂却又销售火爆。仔细看新闻，不难发现，这个小区里的住户，一大部分图的是爱民里小区的西什库小学“学区房”资质，这所曾经的教会小学提供的教育质量是让家长们特别看重的，采用英语和法语教学不说，还可以直升著名的北京四中，剩余的一部分住户则是图了“离北京大学第一医院只有200米的距离”。换句话说，买房子的人们买的除了“房子”本身，还有和房子绑在一起的“优质教育资源”和“优质医疗资源”。

　　这个案例和前几年的“学区过道”一样，再次刷新了国人的认知。由此而引发的问题是，学区房为什么如此之贵？教育和医疗这类物品总是那么稀缺？总是处在“不平衡、不充分”之中？甚至有人会认为，在社会主义国家，这类产品不应该免费提供给所有人吗？为什么反而在我们国家会更贵？追根溯源，学区房如此之贵，是因为，在土地市场一级垄断下各个地方本身就人为地制造了“房子”的稀缺，房子本身就很贵了，而学区房身上又额外附着了“教育垄断”下“优质教育”的巨额租金。多重垄断下，天价也就不足为奇了。

　　虽然改革开放四十年了，中国市场化的进程已经体现在了方方面面。但是，教育和医疗却是垄断体制维系的“最顽固的两大堡垒”，迄今依然维持了政府垄断主导供应的格局。在这种体制下，市场上其他机构进入这些行业的门槛非常高，从而导致了教育资源的高度垄断。现实中，一些最为优质的医疗资源和教育资源只存在于北京、上海等大都市或占比例极少的省会城市，而即使在这些城市，其内部的分布也是极不均衡的。在目前政府统一供应和定价的情形下，高度的垄断和定价管制，这就导致这类产品和服务高度稀缺，背后有大量的“垄断租金”，这种租金虽然不能直接体现为产品的价格，但是可以通过附着在其他商品上来实现。而在垄断租金寻找附着物的过程中，房子就成了最理想的去处，因为房子具备稀缺、不可流动、耐用等良好特征。

　　例如，在教育垄断的背景下，好的教育机构缺乏竞争者，好学校的稀缺性被人为地加剧，其市场价值自然就很大，假设有人愿意以高的价格来支付学费，但是，为了保证教育指标分配的公平性，政府往往要按计划分配指标，并且以较低的价格来收取学费。由于实际价值远超价格，这中间就创造了过度需求，导致“短缺”的出现，有了对于学校就读指标的竞争。此时，就有了类似于“学区房”的分配方式出现，只有在该学区有户口或者住房的才可以获得相应的入学资格。但是，因为优质资源是“高度稀缺”的，这决定了，所有市场愿意支付的“租金”如果不能以学费体现，就会体现在“学区房”上。所以，学区房贵，不是因为它本身贵，而是它背后的“优质教育资源就读指标贵”，因为“学区”里最优质的学校、老师的价值全都通过“学区房”来体现了。极端地，在教育垄断的背景下，这个稀缺的“指标”哪怕是附着在“厕所”上，“厕所”也会变成“黄金厕所”。

　　所以，在如此情形下，北京爱民里小区一处91.3平米的地下室可以卖到1050万元的天价还这么抢手也就不足为奇了。买房子的人早就打好了主意：在目前教育资源高度垄断、办学资质高度稀缺的情形下，真正的好学校和好老师的短时期内的供应几乎是不可调整的，甚至在一些错误的教育政策下有变得“更稀缺”的趋势，而所有这些优质教育资源的价值在价格管制下必须依附于“学区房”，因此，只要有家长需要小孩上好的学校，“学区房”就不会贬值，从居住消费的角度看，这套“地下室”当然是天价了，但是，从投资的角度看，自己的孩子上完几年学后依然可以容易地将之转手，说不定上几年学后转手还可以再赚一笔，何乐而不为呢？

　　至此，我们也就不难理解，为什么居住品质如此之差的“地下室”也可以卖到上千万的天价了，一切都是垄断惹的祸。如果错误的教育政策不改变、这种教育垄断供应的体制不打破，那么，天价“地下室学区房”和“过道学区房”的只会继续。而老百姓所面临的上学难、上学贵也会继续。归根结底，如果“教育垄断”体制不改变，要想让优质的教育和“学区房”变得“相对便宜”，那只能是痴人说梦。

　　(本文作者介绍：中国人民大学国家发展与战略研究院研究员。)