意见领袖 | 莫开伟
据媒体披露，近期有房产中介声称买房可以做到“负首付”。比如房产价格600万元，但可以向银行贷款650万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。
顾名思义，所谓“负首付”，就是购房者不仅不需要当即从口袋中掏出购房现款，反而还能从购房楼盘销售人员或开发商手中获得高于购房价几十万元甚至上百万元的多余款项，可用于装修以及其他用途。
“负首付”相对于零首付、低首付、首付贷又“前进”了一大步，对于购房者来说产生的诱惑力将会更强，也更会让购房者心动。可以说，“负首付”这是当前房产中介为了推销楼盘与开发商合作打造出的力作，其用心和手段可谓“登峰造极”，也让人对其“创新力” 叹为观止，更颠覆了购民的“三观”：“这个世界没有更绝的，也没有人做不到的，只有你想不到的”。
而事实上，“负首付”与零首付、低首付、首付贷等方式同出一脉，都是房产开发商与房产中介联手给购房者推出的一种“瞒天过海”的花絮营销方式，其目的不是为了达到促销楼盘的目的；其手段也如出一辙：开发商和房产中介或者通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力； 开发商和房产中介或者通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商或房产中介返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便顺利“实现”了。
从此可看出，“负首付”能够存在，都离不开对银行的“行骗”行为，通过各种造假行为来蒙骗银行，最终达到从银行获得超过购房款本身房价的目的。只要银行信贷管理人员严格认真审查，认真落实贷款“三查制度”，杜绝一切暗地利益输送银行，将追责制度认真落实到位，开发商和房产中介便无隙可乘，一切试图蒙骗银行企图“骗取”贷款的目的便会原形毕露。同时，购房人不贪图其中的“利益”，坚持走到银行按揭房贷的正规程序，不对任何天上掉馅饼的事情抱侥幸心理，就始终不会给开发商和房产中介以可乘之机，也自然不会因为这块诱饵而跳入他们精心设计的陷阱。
那么，“负首付”的孽生到底会带来哪些影响，谁又将是最大的受益者？表面上看起来，“负首付”似乎是开发商和房产中介从购房者的利益出发，给购房人挖空脑汁巧妙算计出的“福利”，当然也确实能让购房者暂时减轻了购房资金压力，但实际上这都是开发商与房产中介千方百计为自己利益着想的“烟幕弹”，其目的都为了尽快回笼房产开发资金，缓解开发商资金压力或危机；房产中介就是为了将更多的房子推销出去，赚取更多的房产销售中介费，最后的赢家是开发商、房产中介，而并不是广大购房者。由此可看出，银行与购房者都是受害的输家，一方面购房者虽然争取到了“负首付”的蝇头小利，但可能付出很多不确定性的风险，比如有可能惹上官司以及背负较高的购房财务成本，还有可能触犯法律被记入“黑名单”的风险。而银行虽然可能按揭房贷营销额增加了，也会带来暂时的贷款利息收入，但可能潜藏的贷款违约风险以及隐含的金融风险都将是巨大的，有时甚至是无法挽回的。
因此，说得难听的话，“负首付”其实就是开发商与房产中介给购房者挖的一个“大坑”，等着购房者往里跳，跟首付贷、零首付、低首付一样，让购房者和发放房贷的银行都面临很大、很多的不确定性风险。
一则，这是金融监管部门出手打击的重点区域，弄不好就会触碰金融法规红线，造成违法被处罚的风险，这是购房者难以承受之重。“首付贷”是一种销售违法行为，早在2017年就成了当时央行、银监会、住建部、国家发改委等多个部委打击和查处的重点；近年随着房地产形势低迷，开发商和房产中介各种营销乱象更加突出，金融监管部门更是对零首付、低首付等都作出了严厉监管要求，并加大了查处打击力度。而这次新冒头的“负首付”本身就属于虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为，亦在监管部门重点打击之列，同样会遭遇到金融监管部门的迎头痛击，任何侥幸逃避打击或蒙混过关的行为最终都将难逃被查处的命运。
二则，会给购房者带来巨大的财务支出成本，有导致购房者“偷鸡不成反蚀一把米”的风险发生，这是购房者经受不起的伤害。开发商和房产中介实施“负首付”营销方式都离不开银行按揭贷款，而目前银行对个人按揭贷款审核比较严格，即便有侥幸蒙混过关，也往往需要通过借助银行“经营贷”的通道，即经营贷的利率比按揭房贷利率低，房产中介往往将购房者的身份包装成一个虚假注册公司，然后再通过购房者个人征信报告以及虚假银行流水或收入证明等材料，达到骗取银行经营贷之目的，这其中的风险较大，严重违背按揭贷款首付款的相关规定；如果一旦被银行发现，就会面临着及时被银行收回贷款的可能，到时购房者将面临巨大贷款违约风险。同时，“负首付”与零首付、首付贷款以及首付分期，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的超预期的融资成本，又会产生更多的融资风险。还有更为严重的后果是，如果一些购房者想通过“负首付”购房投资，则是更危险的举动。因为有的购房者已有房产，或者购买的是回迁房子，可能无法满足“满五唯一”的条件，需要缴纳个人所得税和增值税，计算下来购房人可能需要负担二三十万元税费。这样更会加大家庭债务的压力，不少购房者甚至会因此陷入万劫不复的债务深渊。
三则，银行也将被开发商和房产中介蒙在“鼓里”，等到问题真正暴露的那一天，可能形成的房贷违约风险只能让银行感到头痛。因为自始自终，开发商和房产中介推出的“负首付”打的就是从银行骗取贷款的鬼主意；如果银行信贷审核岗位人员审核不严，或存在故意与房产中介内外勾结以及其他不正当利益输送，使造假骗取银行房贷的行为得逞的话，最终尝信贷违约和信贷损失之苦的必然是银行，银行也将成为最大的受害者。这对银行信贷资金安全、银行稳健经营以及对房贷进行有效调控都将带来负面冲击。
显然，无论是零首付、低首付，还是首付贷、负首付，其实都是开发商和房产中介抛给购房者的“诱饵”，购房者始终难逃“被钓”的命运；也更是开发商和房产中介给购房者挖出的一个“大坑”，不少购房者不自觉地跳入了这个大坑，也更是坑害银行房贷安全的“元凶”。由此，当购房者碰到“负首付”这种诱人的营销方式时，应多长一个心眼，保持冷静与理性，千万不被忽悠；如果实在搞不清楚，可向相关监管部门进行咨询，这样可避免上当受骗，更不会被开发商和房产中介们“钓鱼”，也不会跳入风险丛生的害人漩涡。同时，银行信贷审核人员要从严审核房贷申请，对房贷申请者提交的相关资料进行认真审查，并派出人员进行内查外调，充分发挥“火眼金晴”的功能，将房贷者任何蛛丝马迹查个水落石出，尽量将虚假房贷的资料堵塞在房贷大门之外，从源头上把住房贷风险，使一切想通过造假骗取银行房贷的行为无法得逞。此外，监管部门应迅速做出反映，高度关注此类新情况新问题，加大引导和监管力度，防止开发商和房产中介各类违法营销方式乱象的发生，防微杜渐，从根本上保护购房者的合法权益不受侵害，也为消除银行按揭贷经营风险创造有利条件。
(本文作者介绍：知名财经评论人、独立经济学者)
责任编辑：潘翘楚
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