苏宁金融研究院：投资房地产，应该这么干

　　文/意见领袖专栏机构 苏宁金融研究院 陈嘉宁

　　谈到房地产投资，很多朋友的第一印象就是“买房”。其实，除了“买房”，小资金也有机会玩转房地产投资。如果您对此感兴趣，不要走开，请往下看！ 

　　房地产投资工具一览

　　房地产投资工具，按照募集方式（公募/私募）和权益类型（股权/债权）两个维度进行分类，如下图所示：

　　首先，有必要对两个“分类维度”进行介绍：

　　从募集方式角度，“私募”产品属于有钱人的游戏，一方面准入门槛较高，投资金额100万起步，只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面，产品监管较为宽松，风险较大，当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些。另外，“私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传，一般都是专业的理财经理面对面地提供服务。

　　而“公募”产品正好相反，投资门槛低，散户投资者也可以参与，一般可以在交易所里挂牌交易，当然其监管也较严格，产品的收益率和风险也更低一些。

　　从权益类型角度，房地产投资产品分为股权和债权两种类型，债权产品获取的是固定收益，无论房地产行业起伏，只要发债主体不倒闭，产品收益相对稳定。而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权，投资收益随着房地产行业的兴衰起伏，风险和收益波动也相对较大。

　　房地产投资工具分析

　　下面，针对各类房地产投资工具分别进行分析。

　　1、地产类信托：刚性兑付逐渐被打破，注意控制风险

　　众所周知，房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程，如下图所示：

　　在项目的初期，由于可用于抵押的资产有限（可能仅有一块空地），项目的不确定性较大（规划报建可能不通过或者施工风险），银行出于审慎的原则，授予的贷款额度有限。而另一方面，从土地拍卖，到设计施工需要花费大量的资金，开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下，房地产信托应运而生，成为地产项目初期最重要的融资手段。

　　在规模方面，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。特别是2017年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制，反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展，项目余额的占比在2019年达到15.07%，为过去十年的峰值。

　　在收益率方面，房地产信托的预期收益率持续走低，从2013年的9%，降到了2020年初的7%。出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关。

　　伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场，成为许多固定收益类产品投资的标配。早年，信托产品往往采取刚性兑付，即出现风险，信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底，加上赶上房地产行业处于高速增长期，通过拍卖项目方抵押的土地，很容易收回损失，故早年的信托给投资人以“高收益，低风险”的印象。

　　情况在近年发生了变化，一方面，房地产政策的收紧，使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大，另一方面，政策层面，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台，信托的刚性兑付被逐渐打破。如何在风险可控的前提下，选择合适的信托公司和项目，获取合理的收益，是当下信托项目投资人需要考虑的问题。

　　2、公募地产债权：散户也能参与的固定收益产品

　　作为私募产品，地产信托项目100万起的投资门槛，使得大部分的散户望而却步。散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗？可以投资一些公募债权类产品，包括地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及投资相关产品的债券基金。

　　地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券，截至2020年5月14日，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只，实际发行金额1572亿元。在收益率方面，早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大，因为在房地产高速发展期，公司无论大小，开发的房产项目的销路都不错，所有地产公司债券违约率不高，收益率也相当。2017年，随着房地产政策收紧，公司债表现开始分化，在信用利差上，实力强的公司违约风险较小，仍然可以用较低利率发债融资，而实力弱一些的公司，则需要以更高的利率才能融到资。

　　当然，决定地产公司债优劣的除了行业因素以外，跟公司的经营治理也有很大的关系。比如，即使房地产行业再繁荣，如果公司治理有问题，出现了高管内斗，或者非法挪用资金的情况，则地产公司债的表现也会非常惨淡。

　　那么，有没有剥离了公司经营这个风险因子，仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢？这就是下面要介绍的MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）。

　　关于MBS的交易结构如下图所示：

　　MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源，而当出现借款人还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。如此，MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离，只要市场房价不大跌，产品稳定的收益是有保证的。

　　最后，需要提醒的是，大部分的公募债券在市场上交易并不频繁，除了在发行阶段被交易以外，往往都被投资人持有至到期。对于散户投资者，也可以考虑通过投资相关债券基金的方式，来实现地产债券的投资。

　　3、股权类产品：小钱也能“买房”

　　如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下，实现固定收益。股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下，采取一定的策略，对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置，获取相应的收益。

　　在私募领域，私募地产投资基金一般向有钱人募资，然后找有价值的地产标的进行配置。以私募巨头黑石为例，房地产投资作为其四大业务板块之一，截至2019年底，管理规模高达1632亿美元，占公司所管理资产总规模的28.5%。

　　在投资理念方面，黑石强调“买入、修复、卖出”的模式，买入存在一些瑕疵而被低估的地产，然后针对性地引入资源修补瑕疵，如更换物业管理团队，完善周边配置，或者对一系列地产资源的并购整合，最终再将估值提升的地产卖出赚钱。如此操作，为黑石的房地产基金带来了每年10%到20%的收益率。

　　除了黑石，开展私募地产投资业务的知名投资公司还包括KKR、凯雷、华平等。这些年，随着国内房地产行业的迅速扩张，中国本土发展起来的私募地产投资基金也在迅速成长。

　　以上对于私募地产基金更多的是介绍性质，100万起的投资门槛使得大部分老百姓望而却步，而顶级私募地产基金的门槛更高。那么对于资金量不大，也希望试着“买房”的老百姓有没有什么产品和工具呢？有的，房地产公司股票或者REITs（房地产信托基金）。

　　房地产股票，相信大家都很熟悉了，在这里就不再赘述了，REITs的交易结构如下：

　　从上图可以发现，REITs基金的交易结构很像市场上的ETF基金，只不过ETF基金的标的资产是一揽子的股票，而REITs基金的投资对象则是商业地产或者基础设施类资产。

　　REITs基金的交易过程包括以下四步：

（1） REITs基金获批成立后，投资者通过出资申购获得相应基金份额。

 

（2） 完成募集后，REITs利用募集到的资金在市场上买入商业地产或者基础设施。

 

（3） 基础资产产生的收益扣除相应的费用后，定期给投资者进行分红。根据证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。

 

（4） 基金份额可以在二级市场上交易。

　　从以上的交易过程分析可以发现，与股票等其他股权类产品相比，REITs表现出以下特点：

　　一是期间收益更加稳定。投资REITs的收益一般来自两个部分：地产项目的期间现金流和地产增值。其中，期间现金流包括商业地产的房租，基础设施的使用费（水电费、高速过路费），这些收入相较股票投资中的公司收入，来的更加稳定。因为用水用电、娱乐消费、出行交通都是居民生活中的强需求，除非发生疫情这样的极端情况，地产项目的收入相对更加稳定。2019年，香港市场REITs产品的平均分红收益率为5.6%，远高于大部分的股票分红收益。

　　二是风险因子更加单一。相比股票投资中复杂的公司治理因素，REITs的底层资产更加的简单，风险因子也仅仅限于房产价值的起伏，更加容易分析与评估。

　　三是高流动性。因为有二级市场可供交易，REITs表现出较高的流动性。即投资者需要用钱时，可以随时在二级市场上交易变现，相对于直接投资房地产或者私募基金更加灵活。

　　目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，其中美国的REITs流通市值为1.1万亿美元，占全球市值的55%。以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有178 支REITs，市值为2924亿美元。我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信要不了多久，就将开展试点。

　　建议：熟悉你的投资

　　前面对房地产投资领域的金融工具进行了一个简单的分类和介绍。下面简单介绍一下，在实际使用这些工具进行投资时需要注意些什么。

　　一是熟悉你所投资的行业。每个行业所处的周期和特征都是不一样的，对于相关的金融产品也会有不同的影响。以房地产行业为例，受到政策影响较大，近期持续降准降息，以及中央提出推进房产税立法，对于普通人可能只是一个新闻，但是，对于房地产金融产品的投资者，可能需要保持一定敏感，对政策的影响能够有一些判断，并指导自己后续的投资。

　　二是熟悉你所投资的产品。即使同在房地产行业，不同金融产品的风险和收益也是不一样的。如何去结合自己的风险偏好和需求，选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课。本文可以作为熟悉房地产投资产品的入门，但学习精进是没有止境的。另外，有机会，建议读一读自己的产品说明书和投资协议书，虽然条款非常枯燥，却是学习产品最好的教材。

　　三是熟悉你所投资的基础资产。穿透行业和产品，最终决定投资风险和收益的其实是你所投资的基础资产。相关的收益可能来自于基础设施的使用费（高速过路过桥费、水电费）或者商业地产租金，这个时候，判断基础资产好坏最简单的方法就是实地去看看，比如到家附近相关品牌的商场里，看看店铺开业情况、客流密度、排队情况，不难对基础资产的质量有一个了解和判断。

　　(本文作者介绍：苏宁金融旗下专业研究机构。研究领域涵盖宏观经济、消费金融、银行业发展、互联网金融、金融科技等。)