文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏机构 四十人论坛
目前，房地产市场确实已经有了新的变化，如二手房、新房的交易量下降，土地流拍或者低价成交，一线城市房价开始下降，二三线城市房价开始收缩，房地产投资开始掉头等等。当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。
据新华社，中共中央总书记习近平今天主持召开中央政治局会议，分析研究2019年经济工作。从通稿来看，以下几点值得关注。
防风险仍是首要任务
但内涵发生变化
会议指出——
明年要继续打好三大攻坚战，按照已确定的行动方案，针对突出问题，打好重点战役。
十九大报告首提“三大攻坚战”，即防范化解重大风险、精准脱贫和污染防治。此次政治局会议强调明年要继续打好三大攻坚战，意味着防范化解重大风险仍是明年经济工作的首要任务。
但当前的防风险内涵已经发生了变化。此前，防风险更主要的是防范金融风险和信用风险，尤其是各种金融乱象所带来的风险，因此有了金融去杠杆，有了各种压同业、降理财、去表外，去通道的举措，有了资管新规、理财新规，这是近两年金融强监管最基本的出发点。
反观当前，外部风险冲击叠加内部下行压力，实体经济风险愈发凸显。此前一刀切式的强监管举措造成了今年资产价格的剧烈波动，市场在一定程度上陷入了“债务—通缩”的恶性循环，民营企业生存堪忧。
实际上，今年10月31日召开的中央政治局会议，已经抹掉有关“坚定做好去杠杆工作”的表述。此后，11月9日央行发布的三季度货政报告也不再提“坚定做好结构性去杠杆工作”，二季度所提的“有效控制宏观杠杆率和重点领域信用风险，积极化解影子银行风险，稳妥处置各类金融机构风险，全面清理整顿金融秩序”等防风险表述也不再提及，均表明去杠杆进入稳杠杆阶段，强监管政策或将边际松动。
单就金融风险而言，未来的防控重点其实也已经很明确了，即对于金控集团的监管。此前，CF40的文章提到，中国人民银行副行长朱鹤新在公开场合表态金控集团监管，认为实践中有一些金融控股公司野蛮生长，盲目向金融业扩张，将金融机构作为“提款机”，风险不断累积和暴露，但相应的金融监管制度尚不完善。他还提到对于金控集团的监管思路应该是“严把市场准入关，明晰股权结构，完善公司治理，强化资金来源真实性监管和资本充足率监管，管控关联交易，完善‘防火墙’制度。”。
另据媒体报道，监管层已经在起草金融控股公司监管办法，可能会对金控公司的股权治理、风险隔离、关联关系等事项建立多维度的约束机制。
政策重心求“稳”
增长区间不超过6.5%
会议指出——
保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，提高人民群众获得感、幸福感、安全感，保持经济持续健康发展和社会大局稳定。
六个“稳”为今年7月31日召开的中央政治局会议首提，在业界看来，这六个“稳”字体现了未来宏观政策的重心是求稳。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家兼研究部主管章俊最近对媒体表示，“预计明年经济工作可能会围绕六个‘稳’展开，基本原则是平衡和兼顾稳增长和促改革，同时防范由于全球经济增长放缓和美联储政策变动带来的系统性风险上升。”
六个“稳”的根本目标仍然在于稳增长，即保持经济运行在合理区间。目前，学界和市场机构均下调了对于明年经济增长的预判，“合理区间”大致不会超过6.5%。
中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在最近一次公开演讲中指出，当前制约经济增速的短期因素主要是贸易摩擦、金融严监管、民营经济离场论、若干收缩性政策叠加且地方执行层层加码。但从长期来看， 一些结构性问题依然没有得到解决，如高房价对实体经济的挤压，加大了我国经济的下行压力。
加强逆周期调控
最优政策组合或为“松货币、宽财政”
会议指出——
要保持战略定力，注重稳扎稳打，加强协调配合，聚焦主要矛盾，把握好节奏和力度，努力实现最优政策组合和最大整体效果。
业界普遍认为，接下来的政策组合将加大逆周期调控力度。中国金融四十人论坛（CF40）特邀成员、中金公司首席经济学家梁红认为，明年逆周期调节的重点落在财政政策上。
具体而言，今年初，市场对逆周期调节的关注点主要集中在货币政策层面。而在准备金下调4次、短端利率下行约150个基点后，市场开始更多地关注明年“积极财政政策”将如何落实。随着经济增长下行的压力显现，国务院常务会议定调“财政政策要更加积极”，但年初至今税收累计同比增长仍达10.7%，高于同期名义GDP和财政支出增速（7.6%）。近几个月，财政部多次表态将切实降低企业税负，市场普遍预期明年增值税税率将被下调，而社保费率也将相应调低以对冲社保由税务部门统一征收的影响。据中金测算，将最高档16%的增值税（VAT）税率下调1个百分点有望减税约2，000亿元，体量相当于明年名义GDP的0.2%左右。因此，市场预期的最高档VAT税率下调2-3个百分点可能会扩大财政赤字率约0.4-0.6个百分点。不过，梁红认为，减税可能只是明年财政扩张中体量较小的一部分，更多的扩张可能来自较为“被动”的减收。
据中金测算，即使只是保持政府支出平稳增长，所隐含的“资金缺口”意味着明年的“广义财政赤字”需同比大幅扩张2.5万亿元以上。考虑到明年总需求增长可能走弱、财政融资缺口扩大，货币政策或有一步宽松的需要。其中，可能的政策选项包括降准以及下调公开市场操作利率。
未提楼市调控
房地产政策调整宜早不宜迟
值得注意的是，和10月底召开的中央政治局会议一样，此次会议只字未提楼市调控。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，曾强调“坚决遏制房价上涨”、“下决心解决好房地产市场问题”；去年年末的政治局会议则将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。
目前，房地产市场确实已经有了新的变化，如二手房、新房的交易量下降，土地流拍或者低价成交，一线城市房价开始下降，二三线城市房价开始收缩，房地产投资开始掉头等等。在CF40昨天的分析中，随着2018年棚改政策的转向，明年三四线城市楼市降温也将是大概率事件。
梁红认为，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。而鉴于房地产行业在宏观经济中的独特地位，销售和投资的下滑可能会对宏观经济产生较大的负面影响。具体来说——
房地产投资和销售增长放缓会直接拖累GDP增速，也会间接通过其较多的关联行业影响总需求增长；
地产周期下行期间总体通胀水平也往往走低，因此名义增长可能面临更大的压力；
仅计算“直接”影响，地产周期下行可能拖累明年地方层面的广义政府收入下降逾2万亿元；
地产周期走弱可能会抑制中国的进口需求，对全球经济增长和资产价格也有一定的抑制作用。
综上，我们也就不难理解为什么高层会对楼市调控谨慎表态。
梁红等人建议，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。除了地方层面的限购限贷限售政策可以考虑适度调整之外，中央层面对首套房和首套改善型住房的合理需求也可以给予一定程度的支持，包括适当放松房贷款首付款比例、按揭利率、适度增加按揭贷款额度等。时点上看，鉴于资产价格预期的潜在变化可能会加大宏观调控的难度，适当的政策调整宜早不宜迟。
(本文作者介绍：中国金融四十人论坛(CF40)是一家非官方、非营利性的专业智库，定位为“平台+实体”新型智库，专注于经济金融领域的政策研究。)
责任编辑：陈鑫
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