来源：谭浩俊
据央视财经报道，数据显示，5月6日，武汉出台10条房地产新政以来，新房成交量明显改善。5月17日，房贷新政实施以来，武汉新房日均成交量提升至242套，相比4月份165套的日均成交量提升明显。此外，长沙新房网签量也在房贷新政后出现明显增长。如在岳麓区某商品房项目售楼处，购房人史先生和薛女士认购了一套改善性住房。2019年，两人在长沙首次购房，这次再购房，他们觉得从首付到利率都降了不少。
如果说如此大力度的新政出台之后，仍然对房地产市场没有任何影响，那房地产市场的问题就真的非常大了。因为，就算购房者再冷静、再理性，也不会铁板一块，集体对购房无动于衷，不会不动一动购房的心思。因此，出现购房新动向，是不可避免的，也是十分正常的。关键要看，这样的动向是暂时的还是可持续的，是一时冲动还是持久活力。
对当下的中国房地产市场来说，不仅需要冲动的购房热情，更需要理性的购房动力，能够确保房地产市场平稳、有序、健康发展。任何冲动带来的暂时热闹，都是无法确保房地产市场健康有序的，也是不利于发挥房地产市场对经济发展的正面作用的，更不利于广大居民生活的改善和质量的提升。
那么，目前房地产市场出现的新房成交量明显回升现象，是不是居民购房热情恢复、内在动力释放的表现呢？是不是房地产市场拐点的到来呢？一方面，需要进一步观察，另一方面，则需要对购房情况进行更加深入的分析与研究。
要知道，政策对居民购房需求的影响，可以是持久的，也可以是暂时的，可以是内在动力激活，也可以是一时的冲动。前者无疑是积极的、有效的，也是有序而健康的，后者就很难说了，就会给市场的稳定健康留下新的隐患，带来新的问题。
当下的房地产市场，从总体上讲，存在一些结构性恢复的良好迹象，特别是改善性需求，会在新政的作用下提前释放，甚至不排除有一些炒房者也萌生冲动。同时，犹豫不决的购房者，也会在新政面前坚定购房信心，最终选择出手购房。自然，也就会带动市场需求的增加，购房者的增多。一些地方出现新房成交量明显上升现象，就比较正常。
关键在于，在新政作用下，刚需能否也得到释放，是否也会随着新政的出台而转向购房，对房地产市场的作用与影响更为重要。因为，改善性住房需求能否全面释放，除了极少数有条件和能力购买二套房的居民之外，最主要的还是“腾笼换鸟”式改善性需求，亦即将手中的旧房子、小房子卖掉，购买新的、大一些的住房。如此一来，就对二手房市场需求提出了更高要求，形成新房与二手房的连环效应。二手房市场需求旺，新房市场也会旺；二手房市场冷，新房市场也很难热。
二手房市场的需求者都有谁呢？城市中低收入阶层、新市民，包括刚刚毕业的大学生，特别是大学生，从内心讲，或许不太喜欢旧房子、小房子，但迫于经济压力，可能会选择旧房子、小房子过渡一下，待经济实力提升了，再改善住房条件。恰恰是，90后、95后、00后大学生的住房思维正在改变，拥有一套属于自己的住房，已经不是他们的首选，他们需要的是活在当下、生活在快乐中，不想用房贷将自己困住。于是，二手房市场要想得到大学生们的青睐，可能性不是很大。能够在二手房市场选择的，是那些没有大学生背景的新市民，包括农村进城打工者、在城市间流动的普通打工者，而他们的经济实力往往都比较差，挣钱的能力也比较弱，能否购房，需要时间和决心。
也正因为如此，新政出台后，在有实力的改善性需求释放完毕后，“腾笼换鸟”式改善性需求能否释放能量，对下一步房地产市场发展十分重要。而初步的判断是，这部分需求的释放，还需要时间，需要经济的稳定恢复，就业的不断扩大，收入来源趋于正常化。否则，仍然需要等待，需要用时间来换空间。
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