一、发行概况及市场表现
中国公募REITs自正式落地以来，已历经三年发展，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展；同时，受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，估值回调、市场价格承压，是机遇与挑战并存的一年。
REITs发行稳步推进，2023年新发行上市5只，已上市REITs总市值达750.25亿元；多数公募REITs产品价格存在回调趋势；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只产品已受理或通过。
发行数量与规模方面，截至2023年12月31日，市场共计29只REITs产品已挂牌上市，发行规模合计964.52亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计364.13亿元；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计429.48亿元；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元。
发行场所方面，目前29只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2023年12月31日，上海证券交易所发行20单，发行规模712.35亿元，占比73.85%；深圳证券交易所发行9单，发行规模252.18亿元，占比26.15%。
产品模式和期限方面，29只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为40.05年。
市场价格方面，多数公募REITs产品上市后经过2021和2022年相对过热的涨幅后，存在回调趋势。截至2024年1月8日最新收盘价格，已挂牌上市的29只公募REITs产品总市值为750.25亿元，4只产品最新价格高于发行价格，其中国泰君安临港创新产业园REIT增长率最高，为6.17%；25只产品最新价格低于发行价格，其中红土创新深圳安居REIT增长率最低，为-46.54%。
此外，2023年华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT以及红土创新盐田港REIT共4只扩募产品均扩募成功。截至2023年底，易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等13只产品已受理或通过。
二、资产分类及产品经营情况
已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分为产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公路为主力领域，2023年能源REITs发行规模实现增长。
截至2023年12月31日，已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产权类和特许经营权类2个大类，其中产权类共16只产品，包括产业园区9只、港口仓储物流3只以及保障性租赁住房4只；特许经营权类共13只产品，包括生态环保2只，收费公路8只以及能源3只。
从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为467.15亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量高于其他资产类型公募REITs，发行规模为168.00亿元；港口仓储物流类94.32亿元；保障性租赁住房类60.06亿元；能源类143.12亿元；生态环保31.88亿元。此外，4只扩募成功的公募REITs主要集中在产业园区类和港口仓储物流类。
产业园REITs受区域租赁市场需求等影响，经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。
目前已上市产品中，有28只REITs至少连续发布了2023年第三、四季度报告，1只REITs仅发布了2023年四季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2023年一季度，收费公路REITs营业收入、EBITDA环比表现较为突出；生态环保REITs仅EBITDA环比出现增长；能源REITs营业收入环比减少但EBITDA呈现大幅增长；产业园区REITs多只产品营业收入环比表现较差，部分产品EBITDA有所增长；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs营业收入、EBITDA环比较为稳定。2023年二季度，产业园区REITs持续分化，2只扩募产品营业收入和EBITDA环比均大幅提升；保障性租赁住房REITs经营较为稳健；收费公路REITs营业收入和EBITDA环比以负增长居多；能源和港口仓储物流、生态环保REITs个别产品表现突出。2023年三季度，产业园区扩募产品仍保持环比增长，收费公路REITs营业收入环比增长出现回升，港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和能源REITs整体持续平稳增长。2023年四季度，收费公路、部分产业园区和能源REITs营业收入和EBITDA环比回落较大。
（一）产业园区REITs
已上市产业园区REITs共计9只，其中2023年新发产品1只，存量产品中2只已扩募。从项目所在地来看，9只产品底层资产分别位于7个省份和直辖市，主要集中在长三角地区，产业以高新科技和先进制造业为主。博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT均已扩募，分别购入光明加速器二期项目和张润大厦项目；同时，还有3只产业园区REITs已获交易所反馈。
2023年，产业园区REITs经营情况出现分化。博时招商蛇口产业园REIT营业收入和EBITDA持续增长，其中三季度分别环比增长36.25%和33.50%，主要受扩募底层资产增加影响；截至2023年末，首次投资项目万融大厦、万海大厦的出租率分别为91%、92%，新购入光明加速器二期项目出租率为97%。华安张江产业园REIT营业收入和EBITDA有所波动，其中三季度受扩募影响分别环比增长112.30%和140.00%；四季度环比均有所减少，主要系张润大厦重要承租方哲库科技（上海）有限公司提前退租所致；截至2023年末，底层资产张江光大园和张润大厦的出租率分别为80.68%和63.31%。东吴苏园产业REIT营业收入小幅波动，四季度EBITDA均环比有所减少，主要受项目公司租金收入、物业管理费收入减少，同时计提浮动管理费导致营业成本大幅增长，两者共同影响所致；截至2023年末，东吴苏园产业REIT基础设施项目公司出租率分别为88.25%和82.44%。建信中关村产业园REIT营业收入小幅波动，EBITDA持续减少；截至2023年末，基础设施项目公司出租率为63.75%，持续处于较低水平。其他产品营业收入和EBITDA均小幅波动，截至2023年末出租率均在80%以上，其中国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏杭州和达高科产园REIT和达药谷一期项目出租率均在96%以上。整体来看，产业园区REITs底层资产表现略有分化，部分项目出租率仍有待提升。
（二）港口仓储物流REITs
已上市港口仓储物流REITs共计3只，其中2023年新发产品1只，存续2只产品均已扩募。从项目所在地来看，产品主要位于广东省等6个省份和直辖市。从仓库类型来看，红土创新盐田港REIT位于深圳盐田保税区，首次购入的现代物流中心和扩募新购入的世纪物流园均属于高标仓和保税仓；中金普洛斯REIT以高标仓和非保税仓为主，首次购入底层资产7个物流园中仅普洛斯广州保税物流园为保税仓，扩募新购入3个物流园均为非保税仓；嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产3个物流园均属高标仓。此外，还有3只港口仓储物流REITs已受理。
2023年，港口仓储物流REITs经营表现相对稳健。红土创新盐田港REIT营业收入和EBITDA有所波动，三季度由于产品扩募营业收入和EBITDA均环比小幅上升；截至2023年末，底层项目现代物流中心和世纪物流园的出租率分别为95.23%和100%。中金普洛斯REIT营业收入和EBITDA持续增长，截至2023年末，首次募集投资7个基础资产平均出租率为94.89%，扩募新购入3个基础资产平均出租率为81.47%。嘉实京东仓储基础设施REIT营业收入和EBITDA有所波动，其中二季度环比下降33.62%；截至2023年末，三个基础设施项目的租赁率均为100%。
（三）保障性租赁住房REITs
已上市保障性租赁住房REITs共计4只，均为2022年上市，平均每只发行规模15.01亿元，2023年无新增产品。从项目所在地来看，4只产品底层资产分别位于广东省、北京市、福建省和上海市，集中在直辖市和人口净流入大城市等地区。从底层资产来看，主要为保障性租赁住房，其中华夏北京保障房REIT底层资产为具备保障性质的公共租赁住房。此外，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT于2024年1月上市，发行规模为30.50亿元，发行价格为3.05元/份，高于其他4只同类产品当日最新价格；底层资产为位于上海市的江湾社区项目和光华社区项目。该只产品为截至目前募集规模最高的保障性租赁住房REITs。
2023年，保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，4只保障性租赁住房REITs营业收入和EBITDA均变化不大。其中，红土创新深圳安居REIT实现营业收入0.55亿元，截至2023年末，安居百泉阁项目、安居锦园项目保租房出租率分别为97.33%、97.25%，配套设施出租率均为100%，保利香槟苑项目、凤凰公馆项目保租房出租率分别为99.52%、99.25%，接近满租；从保障性租赁住房板块的租户结构来看，凤凰公馆企业租户占比25.08%，其他三个项目企业租户占比均在64%以上，其中安居锦园项目企业租户占比100%。华夏北京保障房REIT实现营业收入0.73亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率为96.94%，其中文龙家园项目个人租户比例为78.84%，熙悦尚郡项目全部为个人租户。中金厦门安居REIT实现营业收入0.77亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率为99.83%；从租户结构来看，个人租户占比91.94%。华夏基金华润有巢REIT实现营业收入0.78亿元，截至2023年末，有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目出租率分别为92.88%、93.25%；租户结构方面，存量前五企业租户租赁间数占比均不超过7%。整体来看，保障性租赁住房REITs底层资产出租率水平较高，租户结构较为稳定。
（四）生态环保REITs
已上市生态环保REITs共计2只，均为2021年6月首批上市，近2年无新增，总发行规模占比最小，平均每只发行规模15.94亿元。底层资产项目所在地分别位于北京市、广东省和安徽省，中航首钢绿能REIT底层资产主要为生物发电和垃圾处理，富国首创水务封闭式REIT底层资产主要为污水处理与净化，其中深圳市项目采用BOT模式，合肥市项目采用TOT+BOT模式。
2023年，生态环保REITs经营情况小幅波动，各季度营业收入波幅不大，四季度富国首创水务封闭式REIT EBITDA明显回落。2023年，中航首钢绿能REIT实现营业收入4.27亿元，同比减少-0.72%，EBITDA为1.33亿元，同比增长6.52%；2023年，项目公司共收到可再生能源电价附加补助（以下简称“国补”）2，224.27万元。富国首创水务封闭式REIT实现营业收入2.99亿元，同比增长1.67%，EBITDA为1.62亿元，同比增长6.27%，其中四季度EBITDA环比大幅减少主要系合肥项目四季度污水处理收入环比大幅减少，同时电价上涨导致成本增加所致，毛利率环比下降18.33个百分点；不过由于2022年四季度基数较低且因出现进水水质异常事件降低当期污水处理量，合肥项目四季度毛利率同比仍增长26.20个百分点。截至2023年末，富国首创水务封闭式REIT处于扩募申请中，拟购入资产为长治市污水处理特许经营PPP项目。
（五）收费公路REITs
2023年，收费公路仍然为存量规模最大的REITs产品类别，已上市收费公路REITs共计8只，平均每只发行规模58.39亿元，其中2023年新发产品1只。底层资产项目分布7个省份，主要位于长江经济带和粤港澳大湾区，资产类型均为高速公路及附属设施。
2023年，收费公路REITs经营情况受节假日影响出现不同程度波动。平安广交投广河高速REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速公路REIT、华夏中国交建高速REIT和国金中国铁建高速REIT在2023年一季度营业收入均实现了环比跃迁；二季度营业收入除国金中国铁建高速REIT和华泰江苏交控REIT外均有小幅回落，但均同比明显增长；受暑运需求增长叠加地方经济修复，三季度收费公路项目营业收入均环比增长，且除中金安徽交控REIT外均创2023年季度营收新高；四季度受季节因素影响通行量下滑，营业收入环比均有不同程度回落。EBITDA基本与营业收入同向变动，此外，中金山东高速REIT于2023年10月上市，仅披露四季度收益，营业收入和EBITDA分别为0.71亿元和0.60亿元。
（六）能源REITs
已上市能源REITs共计3只，其中，2023年新上市项目2只，累计发行规模143.12亿元，跃升为存量规模第三大的REITs产品类别，平均每只发行规模47.70亿元，底层资产为位于深圳市大鹏新区、山西省榆林市、湖北省随州高新区和江苏省盐城市滨海县的发电项目。
2023年，能源类REITs经营情况易受季节影响，不同发电方式产品业绩分化明显。鹏华深圳能源REIT受用电季节因素，一季度营业收入环比减少25.98%；二季度、三季度营业收入持续向好，分别环比增加71.06%和17.87%；受稳定的天然气年合同供应量限制，四季度天然气用量下降，售电量环比下降，导致营业收入环比减少43.70%；从全年来看，底层项目上网电量同比增长0.90%，电费收入同比增长3.27%，全年上网电量基本稳定。中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT均于2023年3月上市，项目公司上网电价由燃煤发电标杆上网电价和国补组成。其中，中航京能光伏REIT营业收入和EBITDA三季度环比均小幅下滑；受光照资源条件季节性波动影响，营业收入和EBITDA四季度仍环比下滑；2023年，项目公司共收到对应2022年国补应收账款累计回款1.89亿元。中信建投国家电投新能源REIT营业收入和EBITDA三、四季度环比波动明显，受风力资源波动影响较大；2023年，项目公司收到国补应收账款累计回款3.80亿元。
三、展望
首批REITs扩募落地，市场规模预期将在新发产品和存续产品扩募的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化。
新发产品方面，2023年REITs发行单数、上市规模均较2022年有所下降；此外2024年1月新发1只。待发产品储备方面，已通过未发行6只，受理、反馈、问询中13只。
产品扩募方面，在《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》等文件指导下，2023年，首批发行REITs中4只产品已完成扩募，新购入资产6个，扩募金额为50.64亿元，另有1只产品处于扩募申请中。REITs扩募项目的落地，为进一步推动REITs常态化发行、加快形成存量资产和新增投资的良性循环提供了可参考的路径。
整体来看，部分REITs产品存续期间已通过资金扩容与资产注入形成良性循环，储备REITs产品数量较多，为新发产品提供基础。随着存量产品的经营与市场表现不断显现及有关政策的积极引导，预计2024年REITs市场规模将在新发产品和扩募产品双轮驱动下不断扩充，REITs产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化。
底层资产类型扩充等方面进一步拓宽思路，消费基础设施REITs试点有序推进，预期成为2024年新的发行增长点。
资产类型方面，2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目参与。2023年10月26日，首批4只消费基础设施REITs申报，底层资产均位于一、二线城市，运营时间较长且具备一定品牌影响力，底层租户较为分散且后补资源丰富，整体来看抗风险能力较强。截至2024年1月24日，首批申报产品中2只产品已通过，2只产品正在募集中；此外，2只后续申报的产品已受理，底层资产分别为济南首创奥莱项目+武汉首创奥莱项目、上海又一城购物中心。
随着首批消费基础设施公募REITs获批通过，未来公募REITs市场种类愈加丰富，有利于市场扩容增类，为资产配置提供多样选择。2024年，预计消费基础设施REITs产品将会成为新的发行增长点，发行将在底层资产类型扩充等方面进一步拓宽思路，寻找提升市场流动性和价值投资的机会。
多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保基金参与REITs配置，预计2024年投资者结构将进一步完善；期待投资者的扩容为公募REITs市场带来更多的交易活力，增强REITs内生稳定性，助力公募REITs稳健前行。
目前REITs市场规模仍不大，原始权益人参与战略配售比例较高，实际流通规模相对小，呈现出投资者结构的单一性，除原始权益人外，主要由保险自营、证券自营和产业资本持有，集合和私募产品（基金、信托、资管计划及银行理财等）占比很低。
REITs市场持续探索交易型资金、长期配置型资金的均衡。2023年，多家基金公司宣布将REITs正式纳入FOF基金的投资范围，截至2023年末，已有29家基金公司发布公告，涉及基金净值1，034亿元。2023年，REITs市场换手率降至0.9%以下，FOF基金的交易属性大于长期配置属性，若FOF基金后期大规模入市，将有望提升REITs二级市场交易活力。2023年12月6日，财政部联合人社部出台《全国社会保障基金境内投资管理办法》，拟将公募REITs纳入全国社保基金投资范围。社保基金、养老金产品配置偏好偏长期，公募REITs近年来已表现出高分红、稳定净现金流分派率的特征，且与其他资产配置类别呈现较低的相关性，与长钱适配度较高，社保基金入市将有利于进一步提振市场信心，同时增强REITs内生稳定性。此外，沪深交易所已提出研究退出基础设施REITs指数及ETF产品，截至2023年末，已有存续29只REITs上市，预计2024年在满足30只成分证券的底线后，REITs ETF进程将进一步推进。
专业多元的投资者参与将有利于增强REITs市场的内生稳定性和价值发现，缓释资金驱动的交易过热或过冷风险，投资者结构的逐步完善将促进REITs市场的平稳运行和健康发展。
（作者：大公国际结构融资部 温鑫、吴维嘉、魏莱）
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