摘要：本文通过梳理上半年行业相关政策，分析行业供需格局变化、房价走势、信用质量等，对2023年上半年房地产行业整体表现进行总结，并在此基础上对下半年进行展望。2023年以来，房地产供需两侧政策不断出台；前期积压需求的释放叠加宽松刺激政策产生的效果，2023年一季度房地产市场有所回升，但二季度购房者置业情绪下滑，销售端有所回落，房企新开工及投资意愿仍较弱，市场未能延续回暖态势；2023年上半年债券市场融资规模同比并未好转，且非央企或国企发债规模占比进一步下降。我国房地产市场供求关系发生重大变化，这是对房地产行业的新定调，随着二季度行业回暖未能延续以及市场供求关系改变，下半年政策发力预期增强，且预计热点城市调控政策继续优化调整，市场信心将随之提振，刚性和改善性购房需求或将进一步释放。目前，房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，相应的房地产行业也处于出清过程，出险房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在加快布局并更加注重产品质量和可持续发展，房地产行业正经历新一轮洗牌调整。
一、 行业政策
2023年以来，地方“一城一策”灵活运用政策工具箱，房贷利率下降，公积金政策优化，住房租赁市场和基础设施REITS方面出台细化支持政策，“金融支持房地产16条”延期，供需两侧政策不断出台；我国房地产市场供求关系发生重大变化，这是对房地产行业的新定调，随着二季度行业回暖未能延续以及市场供求关系改变，下半年政策发力预期增强，且预计热点城市调控政策继续优化调整。
宏观层面，房地产业是中国国民经济的支柱产业，要防范房地产业引发系统性风险，2023年两会政府工作报告重点提及防风险和支持住房需求两方面。宏观层面，2023年2月15日《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》，其中明确提到防范房地产业引发系统性风险，房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。随后，3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议李克强总理作政府工作报告，其中对房地产行业重点提及防风险和支持住房需求两方面：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中关于房地产行业提到：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策。
需求端，地方“一城一策”灵活运用政策工具箱，房贷利率下降，公积金政策不断优化，房地产需求端政策持续加码，促进刚需入市。2023年1月初，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），《通知》提到各城市政府可对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2023年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期以上LPR均较上月下调10个基点，由3.65%和4.30%分别降至3.55%和4.20%，此次下降预计可以有效降低居民的购房成本，提振居民住房消费意愿，改善房地产市场销售情况。具体到部分省份及城市来看，2023年以来，多个省市或省市下属区县出台具体的房地产调控政策，内容主要围绕降低购房门槛、减少购房成本等展开，在首套房贷利率动态调整机制下，已有近30城将首套房贷款利率降低至4%以下；公积金政策也不断优化，主要涵盖降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款最高额度、支持租房提取公积金、推行住房公积金贷款“带押过户”等相关举措；另有部分城市对购房者提供相应补贴。大部分二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但仍有部分核心一二线城市政策较为严格。
供给端，在住房租赁市场和基础设施REITS两方面出台细化支持政策，“金融支持房地产16条”两项政策延期，供给侧相关政策在不断出台，有利于修复市场信心，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2023年2月24日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。2023年3月24日，证监会出台12条举措推进基础设施REITS常态化发行，其中提到研究支持消费基础设施发行基础设施REITS，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目，以及保障基本民生的社区商业项目，该政策有利于持有大量商业综合体等消费类商业项目的房企进一步改善现金流状况。2023年7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，“金融支持房地产16条”有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，其目的在于保持房地产融资合理适度，缓解房企资金链紧张，加大保交楼金融支持。
我国房地产市场供求关系发生重大变化，这是对房地产行业的新定调。经历多年的高速建设，我国房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，结构方面，部分地区房屋需求已达峰或进入下行周期，另有部分城市仍有必要在因城施策框架下优化政策，以支持合理的刚性和改善性购房需求。随着二季度行业回暖未能延续以及市场供求关系的改变，下半年政策发力预期增强，且预计热点城市调控政策继续优化调整，但房地产行业防风险仍旧是今年的主基调，“房住不炒”仍是底线，优化政策出台的目的是为了促进房地产业良性循环和平稳健康发展，而非刺激楼市。
二、供需格局
2023年一季度房地产市场有所回升，但二季度未能延续回暖态势；2023年以来，全国新建住宅及二手房平均价格均持续下降；在“保交楼”等政策传导下竣工面积持续改善，新开工及施工面积自二季度以来，降幅继续扩大；当前购房者预期仍较弱，结合后续优化政策出台，预计市场信心将有所提振，刚性和改善性购房需求或将进一步释放。
2023年1~6月，全国商品房销售金额同比增长1.10%，增速为正，销售面积同比下降5.30%，降幅较去年收窄，但环比来看，2023年1~4月和1~5月，全国商品房销售金额同比分别增长8.80%和8.40%，销售面积同比分别下降0.40%和0.9%，二季度环比均有所回落，购房者预期仍较弱，销售数据下滑；2023年1~6月，商品房销售金额和销售面积分别为63，092亿元和59，515万平方米，本轮行业下行周期前2021年同期销售金额和销售面积分别为92，931亿元和88，635万平方米，仍存在一定差距。
2023年1~6月，30大中城市商品房成交面积为7，519.68万平方米，同比增长2.44%，其中一线城市增幅明显，三线城市略有增加，二线城市有所下降；单从二季度数据来看，2023年二季度成交面积3，861.05万平方米，同比略有下降，除了一线城市商品房成交面积保持同比大幅增长，二三线城市均同比下降。2023年上半年房地产市场成交面积整体回升，但更多为一季度市场带动，且主要是一线城市成交活跃度修复明显。从成交面积数据来看，部分低等级城市房屋需求有所下降，而热点城市成交活跃度较高，刚性和改善性购房需求有待进一步释放。
价格方面，根据中指研究院数据，2023年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为16，179元/平方米，同比下跌0.16%，自2022年12月以来同比均为下跌，且下跌幅度不断增加；环比来看，年初在前期积压需求释放及政策带动下，市场信心有所修复，全国100个城市新建住宅平均价格自2023年2月开始触底略有回升，但自4月开始又略有回落，新建住宅价格增长动力不足。2023年6月，二手住宅百城平均价格为15，746元/平方米，自2022年8月以来，同比及环比均为负值，二手住宅价格持续下降，具体来看，一季度二手房市场活跃度提升，百城二手住宅价格环比跌幅收窄；二季度后，随着二手住宅挂牌量持续走高，市场去化承压，二手住宅环比跌幅逐步扩大。
2023年1~6月，房地产竣工面积为33，904万平方米，同比增长19.00%，2023年2月以来房地产累计竣工面积即转正，且同比增速逐月增加至5月达到峰值19.60%，2023年1~6月房地产累计竣工面积增速略有回落，随着宽松政策密集出台，“保交楼”纾困资金陆续落地，房企资金链压力边际缓解，优质项目风险问题率先化解，2023年在政策传导后竣工面积持续改善。同期，全国房地产开发投资58，550亿元，同比下降7.9%，降幅较上月增加0.7个百分点；房地产新开工面积、施工面积分别为49，880万平方米、791，548万平方米，同比分别下降24.30%和6.60%，降幅亦较上月均有扩大，实际上，随着前期宽松政策出台落地，行业融资环境有所改善，房地产开发投资、新开工及施工面积在2023年一季度降幅均收窄，但进入二季度以来，又转为降幅继续扩大。
整体来讲，前期积压需求的释放叠加宽松刺激政策产生的效果，2023年一季度房地产市场有所回升，但随着积压需求的释放以及房地产政策力度不及预期，二季度购房者置业情绪下滑，销售端有所回落，房企新开工及投资意愿仍较弱，市场未能延续回暖态势。受收入预期较弱、房价下跌、期房烂尾等因素影响，当前购房者预期仍较弱，结合后续优化政策出台，预计市场信心将有所提振，刚性和改善性购房需求或将进一步释放。
三、信用质量
2023年上半年债券市场融资规模同比并未好转，且非央企或国企发债规模占比进一步下降，未来1年内行业整体仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及置换需求均较大，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企；房地产行业正经历新一轮洗牌调整。
2023年1~6月，房地产行业债券发行规模金额合计2，797亿元，同比略有下降，发行主体100家，同比增加8家，发行数量300只。从债券融资规模来看，2023年上半年债券市场融资并未好转，分季度看，2023年一季度在债券融资支持工具及宽松政策有力引导下，地产企业风险偏好和融资氛围有所改善，发债规模同比提升，但随着政策效应边际减弱，以及债券市场仍继续出现违约或债券二次展期等事项，2023年二季度房地产企业发债规模下降。
2023年1~6月，房地产行业新发债券类型仍以公司债、中期票据和资产支持证券为主。发债主体中中央或国有企业数量为87家，发债规模占比91.92%，同比提升2.82个百分点，非国企央企发债主体只有13家，且大部分受评主体发债具有担保增信措施。从信用等级分布情况来看，AAA发行主体发债规模占比69.40%，AAA以下发行主体54家，其中央企和国企47家，发行规模占比88.21%。从发债主体来看，非央企或国企发债规模占比进一步下降。
截至2023年6月末，房地产行业信用债存续规模为17，782亿元，较2023年3月末减少202亿元，规模有所下降。按期限分布来看，房地产行业存续债券未来1年内到期规模在3，000亿元以上，若考虑行权，则到期规模为6，000亿元以上，债务偿还压力以及置换需求均较大，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企。
房地产融资政策的调整落地，有力引导市场机构改善对房企的风险偏好和融资氛围，对于基本面较好、存货质量较好的央企、国企和优质民企，其信用收缩问题优先得以缓解，并可能获得一定弯道超车巩固市场份额的机会，而土地储备在低线城市或到期债务较为集中的房企仍存在尾部风险。目前，房地产市场整体已从增量市场步入存量市场，相应的房地产行业也处于出清过程，出险房企规模收缩或面临收购重组，优质房企在加快布局并更加注重产品质量和可持续发展，房地产行业正经历新一轮洗牌调整。
(本文作者介绍：大公国际作为中国国新控股子公司，成立于1994年，拥有独创的评级方法和评级技术，科研成果丰富。)
责任编辑：赵思远
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