小区广告收入该归谁所有 相关法规亟待完善

　　编者按

　　随着市民法制意识的提高和私权观念的逐步强化，社会中出现的一些新问题、新现象，常常会引发争议。如何从法与理的层面来认识这些问题，如何在法制的基础上解决争议，是构建和谐社会的重要方面，也是迎接“世博”提升市民素质的新议题。从今天起，本报推出“身边的法与理”栏目，对发生在我们身边的一些有争议的事，进行客观报道，或进行分 析探讨，同时也欢迎读者发表各种看法。

　　文/本报记者顾一琼

　　小区里突然竖起两块广告牌，粗看像是公益宣传，细看又分明是商业广告。“小区内的公共活动空间怎么可以随便做广告？既然做了广告，收入究竟该归谁？”诸多问号，陡然挂上众多业主心头。

　　带着这个问号进行调查，100%的市民回答得很干脆：“当然属于全体业主！”可记者求教法律专家，得到的答案却出人意外：破解问号还得等待《物权法》出台。

　　身份不明：公益广告亦商业

　　走进瑞金南路瞿溪路口的一个居住小区，最吸引眼球的便是两个大灯箱广告。灯箱看上去一人多高，其中一个用大字书写的文明宣传口号无疑在履行公益广告的职责，另一个则纯粹是一家金店的商业广告。灯箱的背面还有一句：“今日护我枝，明朝花尽开”，看样子又是一句爱绿护绿的公益口号。

　　热心的保安告诉记者，这两个灯箱广告竖在小区已经有段时间了，“好像是为了宣传文明言行吧。”另一名保安则介绍说，“到了晚上，里面的灯光不仅能照明，据说还有灭虫效果”。

　　记者留意到，在两块广告牌附近，还有两块单独设立的小区公告栏。按理，公益广告完全可以放在小区公告栏中，缘何要“另立门户”，“半公益、半商业”呢？

　　采访中记者发现，同样类型的广告灯箱或者不锈钢玻璃橱窗广告许多小区都有，它们在小区的道路或绿地上占据着显眼的位置。

　　来历不明：规范标准不明确

　　小区内莫名其妙做广告，那收入究竟归谁呢？

　　记者拨通了一个小区物业管理公司的服务电话。女主管听到是问有关广告牌的问题，顿时有点儿“支吾”：“这块牌子是否有广告收益，我们也不清楚，和小区的物业维修基金也不‘搭界’。至于维修基金的用途和续筹应该由业主委员会来决定。”

　　答非所问。问其它小区，发现这些说不清是公益宣传还是商业广告的灯箱，似乎并不属于小区管理。

　　既然来历不明，小区广告的收入自然也与全体业主无关，这令私权保护意识逐步强化的业主很诧异。曾从事过广告行业的苏先生告诉记者，按他估算，这样一整幅广告一两个月挂下来，费用起码得几万元。“现在，这笔收益究竟何去何从我不清楚，但在我看来，这里边应当有全体业主的份儿”，苏先生毫不避讳地说。

　　权益明晰：相关法规亟待完善

　　无独有偶，一场有关“小区电梯可否做广告”、“广告收入该归谁所有”的自发讨论，最近也在搜房网的“业主论坛”上展开。龙阳路地铁站附近万邦都市花园一位业主的帖子道出了多数人的疑问：“我不反对物业让广告公司在电梯里做广告，但我想知道广告收入有多少、怎么用，这是全体业主的权利。”

　　那么，相关的法律法规又是如何规定的呢？国务院制定的《物业管理条例》在第66条明确：改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益，应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　问题是，出现在小区中的这种又像是公益宣传又像是商业营销的广告，算不算法规所列情况？

　　前不久，市人大常委会针对新实施的《上海市住宅物业管理规定》举行了一场“释法”讲座。面对众多业主关心的小区广告、停车库等收入的归属问题，市人大常委会法制委员会主任委员谢天放解释说，由于涉及诸多法律问题，新出台的《上海市住宅物业管理规定》对于小区共用部分的权属问题并未细化。但是全国人大常委会制定的《物权法(草案)》已进入二审阶段，可望于明年三月审议通过。《物权法》出台后，物业管理的法理依据将全部明晰，届时，小区会所、车库、绿地等的权属也将一清二楚。

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　　物权法草案规定，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　草案规定，建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。