热点透视：北京房价跌了 买房人缘何没感觉？

　　□李长松 殷莉

　　多年来，北京房价高居全国首位，高昂的房价一直是很多在北京生活的人安身立命的一大障碍。但北京市有关部门最新统计资料显示，2002年北京商品住宅平均销售价格比2001年下降了249元，降到自1997年以来的最低点。那么，这249元能多大程度上被买房人感觉到呢？房价变动对北京房地产市场将带来什么变化？

　　北京房价一年降了249元

　　作为各城市中规模最大、价格水平最高的房地产市场，北京的房地产价格对国内房地产整体价格走势都具有很大影响。而根据国家计委和国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的调查，2002年第四季度，全国房地产市场继续保持了增长态势，房屋销售价格比上一年上涨了3.5%。在各地房地产市场价格普遍保持上涨势头的时候，为什么北京的房价偏偏会下跌？

　　北京房地产管理局局长苗乐如告诉笔者：“和2001年相比，2002年，全市房价的平均价格为每平方米4467元。”据介绍，2000年北京的商品住宅价格为每平方米4557元，2001年为4715.9元。笔者注意到，近3年来北京商品住宅的年度价格，几乎都在4500元左右波动，虽然涨跌没超过300元，但去年的平均房价却达到了3年来的最低点。

　　北京的商品住宅价下跌的同时，2002年我国东部地区的宁波、青岛、上海、杭州等地房屋销售价格却继续保持大幅增长，涨幅维持在6%以上，最高达到了17.8%；就连兰州、银川、重庆等城市受西部开发建设带动，房屋销售价格也上涨了3.5%到5.4%。

　　房价降了没感觉

　　统计数据显示，2002年北京市共销售商品住宅面积1604.4万平方米，比上年增长42.3%，而商品住宅平均销售价格却比2001年下降了249元。这对要买房的北京人来说无疑是个好消息。但他们真能在市场上买到比过去便宜的房子吗？笔者对北京房地产市场进行了采访。

　　沿着长安街从国贸中心附近开始往东，在所调查的楼盘中几乎没有一家的房价比去年下跌，有的甚至比去年同期有所上涨。接受采访的购房者表示，他们没有感觉到北京的房价下跌。通州位于北京的最东部，修建中的轻轨八通线正向这里延伸，它是北京房地产活跃的地带。笔者随机走进了一家新华联家园的售楼处。销售代表王红军介绍，在此购房的主要是在国贸工作的年轻人，白领占到一半以上。

　　在售楼部的一面墙上贴着售控一览表，笔者看到大部分房号上都贴上了标志着已经售出的小红旗。在旁边的价格表上，有着“无折扣销售”的字样。王红军称，90%多的房已销空，现剩房子不多。

　　据了解，新华联家园的总面积达到50万平方米，在当地算是规模比较大的。目前现房的均价为每平方米3350元，而去年同期还不到3000元。王红军表示，整个地区、整个项目的均价指数都有一定提升，大概上涨了200元左右。

　　离开新华联家园，笔者来到马路斜对面的翠屏北里。售楼处的置业顾问尹秋告诉我们，他们的现房均价为3130元，比去年同期涨了100多元。目前已经发售了90%。

　　翠屏北里置业顾问尹秋说：“有30%是北京市拆迁来的，将近50%是外地的。比如在国贸的白领，这些人基本上收入较高。”

　　“经济房”拉低了北京房价

　　采访中，很多普通购房者都反映，从房地产商给出的价格上很难感觉到北京的房价在降，一些楼盘的价格甚至在一路上扬。北京市房地产管理局表示，统计数据与现实感受间出现的差异现象并不矛盾。

　　截止到2002年，北京市已经建成的经济适用房总面积达316.4万平方米，大面积的经济适用房虽然拉低了平均房价，但却不能真正反映出商品房的价格变化。

　　长安新城是北京西部四环路附近最大的经济适用房小区。尽管这里的现房是2002年底才竣工交付使用的，但是笔者来到这里时，在售楼处却没有看到消费者争购的场面。

　　北京大成开发集团有限公司销售经理周营梅称，“我们在卖时就是期房，在售罄时也是期房”。

　　由于在长安街延长线附近，地理位置比以往开发的经济适用房要优越，加上7万平方米的绿化环境条件，学校、幼儿园、2万平方米的体育广场等配套设施，接近商品房的品质。消费者都期房认购，争购的热潮在2001年就已掀起。

　　据介绍，长安新城社区分经济适用房和商品房两部分先后开发。经济适用房部分执行市政府的最高限价———每平方米3950元。比同一地段，他们开发的商品房，价格要低1000到2000元。而期房和现房价格一样。买到房准备入住的业主，对认购的场面仍然记忆犹新。

　　笔者从查询售楼处的电脑记录得知，有近3万户人在此登记，而实际能销售的只有4000套左右，不到认购数比例的15%。尽管社区内后期经济适用房即将完工，但是仍不能满足中低收入市民的需求。业主普遍认为，北京市民的收入和高价格的商品房不相匹配。

　　在经济适用房火爆的同时，2002年北京商品房销售中出现了一种反差：单价5000元以上的楼盘销量下跌，5000元以下的楼盘销量却平稳增长。消费者对低价位房产的需求依然强劲。一些房地产开发商看到这点，闻风而动，开始调整自己的市场战略。

　　《市场报》(2003年03月04日第二版)