地产中介冬眠调查

　　过完冬至的广州，才逐渐让生活在这个城市的人，感觉到些许寒意。然而对于全市的地产中介行来说，年末席卷全国的一阵楼市寒流，让这个行业早早进入了寒冬。

　　降佣、裁员甚至关门……在二手房成交持续下降的这个冬天，大小中介行都不得不采取各种手段来应对。尽管在接受采访时各家中介行都对此矢口否认，但据记者了解到，市内多家大中型中介行的经纪裁员幅度都在三成以上。在深圳中天置业突然倒闭的背景下，广州的中介是否会出现类似的崩盘现象？有老本可吃的大中介自信能渡过难关，那么，小中介何以挨过这次行业寒冬呢？

　　市道

　　一张售单任务也难完成

　　“我们还挺好的，没有外界想的那么严重。虽然成交有一些影响，但基本能够完成任务。”当得知记者采访的意图后，白云区的经纪黄小姐连连否认降薪的传闻。她是一家著名品牌地产中介行白云区的营业主任，平时负责一个组，有3―4名成员，每个月的任务在6万―7万元之间。她介绍，在营业主任这个级别，基本工资有3500元，高级物业顾问基本工资有2000元，最低一层的物业顾问，也有1000元的底薪。“如果完成任务，加上‘提佣’，按往年情况，营业主任全年平均可以拿到八九千，普通经纪也可以有五六千块。”黄小姐说。

　　据了解，目前广州大中型中介行的提成点在12%―17%之间，并实行梯级提成制，佣金越高，提成越多。如佣金在1万―3万之间，提成点为12%，佣金在3万乃至更高以上，提成点则相应提高，以此鼓励经纪。而如果没完成任务，主管以上级别按照没完成的比例，相应扣罚奖金，高顾、普顾等则采取降级别降基本工资的办法。以此计算，一个经纪每月的任务量在1万―1.2万左右，则需相应完成1张售单或4―6张租单的任务。

　　同样看似简单的数字，在天河区的经纪卢先生看来，却很不简单。“一张售单，看起来容易，其实很难。通常来说，要看十几个乃至二十多个客户，才能成交一张售单。除了投资客，普通自住客户从选楼、看楼、谈判、下定到签约，时间一般在两个星期以上，所以平常一个月成交一单是很正常的。现在投资客都不玩了，所以自然就越来越难了。”

　　在天河区的地产中介界，向来有“不是猛龙不过江”的说法。作为全市成交量第二的区域，投资客和高端自住客云集，吸引了大批中介经纪在这里淘金。然而，越是活跃，就意味着越是敏感。天河区的投资客和自住客在全市最早出现了退却，“业主自降80万出售”的轰动案例，即出现在天河区最热的珠江新城板块。

　　“成交萎缩了不止四成。”卢先生坦言，“一些老经纪都握有自己的一些客源，在对物业和客人的知识和把握方面也好一些，靠一些租单也可完成任务。而新进的员工，尤其是最近三个月新进的员工就惨了。”

　　由于没有完成任务，卢先生所带的一组员工已经被悉数辞退，原本是营业主任的他，现在也已经成了“光杆司令”，重新变成了一个普通的经纪。“这些人都是我的徒弟，很多人都是很有潜力的，只可惜碰上了市道低迷，公司下死命令一定要裁员节流，我也没有办法。”卢先生在说到这时，语气非常沉重。

　　裁员

　　够人维持店铺运转就行

　　据广州市房地产中介服务管理所介绍，广州目前有经备案的房地产中介机构1251家，分支机构1139家，持资格证人员有22463人。目前，广州商品房成交的40%、存量房成交的90%及大量的房屋租赁，均通过中介公司促成。

　　尽管在接受记者采访时，各家中介行都矢口否认自己裁员，但据记者了解到的情况，市内多家大中型中介行为了节流开源度过“楼市寒冬”，纷纷采取“保店铺、削员工”的做法，经纪裁员幅度在三成以上。

　　一名中介行的内部人士向记者透露，公司出于保护品牌形象的考虑，面对当前的困境，还在尽力

　　维持，没有到大量减铺的时候。但最近市场成交惨淡，的确在大幅裁员，裁员幅度以维持店铺运转为前提，就公司整体数量而言，在三成左右。“之前坊间流传说合×地产裁员六成的消息，肯定是不可能的，因为这样店铺都无法维持了。”他对记者说。

　　连日来，记者走访了市内的部分中介行后也发现，原本人头涌动的一些店铺，如今也已显得有些冷清。在龙口西路的一家中×地产，上周末这家中介行的店铺里一直都只有两三个人，另外还有五六台电脑都空置着。

　　另据了解，此次中介行大规模裁员，具体到各板块各分行的裁员幅度也并不尽相同。比如部分已经提前完成了今年任务、运营情况良好的分店，就并未裁人；而业绩完成不理想、拥有多组员工的分行则裁员幅度较大，而最近成交大幅滑落的板块，如天河和番禺更是首当其冲。

　　据悉，创×地产光番禺区就一下子裁掉了十几组员工、近百名经纪；中×地产最高峰时一天受理了40份辞职辞退报告。而个别后勤部门庞大的中介行，也开始考虑对后勤行政部门进行压缩、降薪或调整。还有消息称，满××地产正在对后勤行政部门进行新的薪酬考核制度，变相降薪近百元。

　　除了大中型中介行，一些小中介行、野鸡中介行最近流失的地产经纪的数量更是无法统计。

　　降佣

　　小中介佣金低至0.5个点

　　根据广州市国土房管局的统计，今年10月份，广州市二手住房交易量已经出现萎缩现象。今年9月份，广州十区二手住房交易量为74.87万平方米，而进入10月份，广州十区二手住房交易量下滑到63.94万平方米，比9月份的成交量减少了10.93万平方米，萎缩幅度高达15%.

　　中原地产研究部发布的10月广州二手楼市分析报告也显示，广州二手住宅成交量在经历了年初以来连续多个月的增长之后，10月开始出现降温迹象。各区方面，天河、越秀、白云三区均出现不同程度的量价回调现象。

　　即使是情况较好的黄小姐，也承认市道的确不如以前了。据她透露，在八九月的高峰期，她一个月的提成就能拿到1.5万，可如今只有五六千元。以前营业主任只需要督促下面的经纪完成任务，不出门都可以坐享“公佣”，可如今营业主任也要亲自出门跑业务了。

　　而为了促使成交得以顺利完成，不少经纪选择了对客户“降佣”，从以前低于3个点(即房价的3%)不做，到现在很多地方给1个点的佣金也都做。没有底薪保障制度的小中介行或野鸡中介行的状况，则更为糟糕，一些小中介的佣金甚至可以低至0.5个点。

　　尽管大家都在尽力维持，但仍然有一些难以为继的店铺，还是在近期选择了关门停业。在海珠区工业大道南第三金碧花园的临街店铺中，原先生意红火的七家二手房中介行，这个月来就有两家关了门。而在新港西路长亨布匹市场对面，短短的200米路段上就集中了九家中介，但从上周开始，包括合×置业和金×物业在内的两家中介行都关了门，其中金×物业还在其店铺门口贴着“内部装修，暂停营业”的字样。

　　记者辗转找到了金×物业在新港西路这家分行的业务主管陈先生，他表示这次停业并非不想干了，而是由于租金成本太高，希望能把门面规模缩减一半。“这个店铺的面积有50平方米，每个月的租金是1.6万，如果对方有意向，我们希望把这间店铺隔成两间，平摊1.6万的租金，士多、旅行社甚至是中介同行都无所谓！”陈先生说。

　　-声音

　　“广州中介危机不像深圳那么大”

　　目前深圳的中介市场已经出现全行业亏损现象，广州是否会步深圳后尘呢？满堂红置业有限公司研究部总监龙斌分析指出，广州二手房市场的结构比深圳好，目前深圳二手房的投资或投机现象比较严重，二手房换手率很高。而根据满堂红今年10月份的调查，广州二手房市场中有2/3的比例是自住需求，所以广州中介市场的危机不会像深圳那么大。

　　对于后市走向，业内专家认为，随着买卖双方之间的博弈，市场会找到新的平衡点。龙斌指出，从长远看，由于土地资源的稀缺和一手房价的高涨，二手房市场今后发挥的作用会越来越大。据广州市国土房管局统计，虽然近期广州一二手房的成交量一直在下滑，但二手房的成交量已经连续数月超过一手房。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬预测，二手房成交量会有所回升。因为近期二手房价下降得比较明显，对住房有刚性需求的买家会在一定程度上拉高成交量。

　　黄韬坦言，10月份以来，广州的中介市场的确面临了成交量萎缩的现象，这个萎缩量估计达到20%.但他表示大型中介公司还是能够抵抗成交量的萎缩，目前公司还能够赚钱赢利。“因为今年前一段时间利润比较高，现在只是赚少了一点，公司还没有出现大面积亏损。”

　　虽然没有出现严重的亏损和人员流失现象，但中原地产等大型中介近期也放慢了扩张的步伐。“我们原先计划再开10间分店的，但现在只会开两间了。”

　　-究因

　　楼价大震荡

　　反价频繁成交难

　　左边写着“放贷持续收紧，买家入货要及时”，右边写着“存款准备金创新高，放盘宜早不宜迟”。这是一副贴在新港中路一家中原地产中介行门口的“对联”，生动地描绘出了现在地产中介对买卖双方苦口婆心的劝导。

　　赤岗北路一家中介的经纪陈先生说，上周末他刚刚收到一套房源，帮业主测算了一个参考价，40万元。为了吸引客户，陈先生在店铺门口广告贴出来的价格是38万元，这是中介惯用的手法，也确实达到了目的―――上周末这套房子引起了五六个买家的兴趣。看到这么多人来看房，业主的心态马上发生了变化，他认为这套房子肯定不止这个价钱，因为旁边的泓景花园价格早已过万，而后面的珠江帝景就更不用说了，于是他很快报出了新的价格―――45万元。

　　买家们却不买这个账，都采取了观望的态度。“买家们看完楼，看得出来都很满意，但大家都是朝着38万这个价格来的，买卖双方的心里价差高达7万，你说怎么谈！”陈先生无奈地说。据他介绍，早在前几个月，买卖双方的心里价差一半不会超过2万，中介做一下工作，双方都让步一万，生意很快就谈下来了，可现在买卖双方的分歧太大，中介眼看着有生意，就是谈不下来。

　　叫停“加转按”

　　贷不到款何谈买

　　10月以来，银行无钱放贷已经不是新闻，即使银行接受的贷款申请，整个审批流程也放缓。买房者如果不走“按揭贷款”这条路，是否还有别的渠道从银行里借到钱呢？

　　由于之前广州房产升值迹象较明显，很多银行都趁热推出了“加按揭”业务。所谓加按揭，是指个人客户仍在抵押供款的房产增值后，将增值的那部分钱再向银行贷出来，比如刚买时房子的售价为50万，两年之后，房产已经升值为80万，那么增加的30万元可以按一定的额度比例向银行申请追加贷款。

　　9月27日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联手发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就在并不显眼的位置上写出这样一条规定：商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　如果对这条规定进行解读的话，很简单，那就是：叫停加按揭业务！连同一起叫停的转按揭，使众多准买家打消了买房的念头，中介自然也就少了众多客户。

　　采写：本报记者 游星宇 刘沣 伊晓霞 王卫国

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