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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　★★★★【积极推荐】，该资管属于房地产委托贷款类。收益率中等偏高11%~11.5%，期限较长(2年)，规模不大(3亿元)，付息频率较好(半年一次)。资金主要用于长沙市望城区大型城市综合体开发，融资人是房地产百强企业，净资产规模100亿以上，为保证还款融资方提供土地抵押，实际控制人连带责任担保等增信措施；项目地价较低，成本优势明显，还款前景良好。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：福建正荣集团有限公司成立于1994年，注册资本18亿元，主要经营范围为基础建设、房地产业、贸易业的投资；房地产开发经营；房屋工程建筑，土木工程建筑，建筑装饰；工业与民用建筑工程施工，市政工程、公路桥梁建筑、土石方挖掘施工服务等。公司法人代表欧国强。2005年~2013年公司连续9年赢得“房地产百强企业称号”。

　　经营情况：正荣集团先后在江西、福建投资开发了大湖之都、红谷现代城、御朝阳系列、正荣商贸街、正荣鸿福楼、赣西第一街、丽景山庄、丽景滨江、御品滨江、荔园华府、时代广场、御品世家、御品兰湾、莆田金融财富中心、世欧彼岸城、世欧上江城、世欧澜山、世欧王庄、正荣润城、正荣润园等多个大型房地产项目。

　　财务情况：正荣集团总资产规模增长较快，根据最新2013年底未经审计的报表，正荣集团总资产将达到467亿元，净资产将达到209亿元，资产负债率55%。2013年第二季度，正荣集团的流动比率为3.15，流动资产较好的覆盖了流动负债；由于存货在流动资产中占比较大比重，剔除存货后的速动比率为0.20，短期偿债能力较弱。

　　2、增信措施分析

　　(1)土地抵押：项目公司在取得土地使用证后30日内办理土地抵押登记手续，获得开发贷时，可解押。江西正荣房地产开发有限公司(项目公司股东)于2013年2月7日以摘牌方式取得南、北地块，土地面积合计217.83亩，土地出让金4.5亿元，目前已支付土地出让金50%。

　　(2)股权质押：江西正荣将其持有的正荣(长沙)置业公司100%股权质押，截至2013年6月正荣(长沙)置业公司净资产1.86亿元。

　　(3)连带责任担保：集团实际控制人欧宗荣对财富中心1、2号借款负连带责任担保。

　　(4)资金用途监管、资金归集控制：提前二个月归集资金10%，提前一个月10%，还款当月前半月20%，到期前3天60%。

　　3、还款来源分析

　　集团经营收入、正荣(长沙)置业项目销售收入。正荣集团在资管期间内可实现销售收入将超过350亿元，有充分现金流保障还款。长沙正荣财富中心二期项目预计销售额为21亿元，在资管到期前累计净现金流为9.9亿元。

　　4、项目简介

　　地理位置优势明显。长沙“正荣-财富中心”项目位于长沙市望城区中心城区(长沙市的第六区)，全区财政收入位居全省前列；项目紧邻望城新行政中心，享斑马湖资源，是望城中心城区稀缺的核心地块，发展空间大，望城区新行政中心将成为省会长沙城市副中心之一。

　　项目及周边配套齐全。地处望城核心腹地，坐拥2000亩斑马湖公园，轻享5分钟新城生活圈，距离地铁4号线站点仅800米，一公里内有家润多评价超市，旺德福生活超市，莲湖小学，森林海幼儿园，盛利隆大酒店，生活商务配套齐全。

　　项目在集团中地位重要。长沙正荣财富中心是正荣集团进驻湖南第一个项目，正荣集团正倾力打造，确保该项目在当地极具竞争优势、品质和品牌优势。

　　项目地价低，项目定位精准。项目占地217亩，总建筑面积约70万方，楼板价642元/平方米，绝对低价低。项目是望城区最大、商业配套最齐全的城市综合体，涵盖80%商业(包括大型商超、shopingmall、影院、9年名校无忧教育等)，80%的住宅等物业形态，与望江区区政府隔路相望。

　　5、管理人介绍

　　国泰元鑫资产管理经中国证监会[微博]批准，于2013年5月份正式成立，注册地上海，注册资本金5000万元整，是公募基金公司国泰基金[微博]的子公司。公司的股东包括国泰基金(持股50%)、中投信托(30%)、上海津赞投资管理有限公司(20%)。国泰元鑫资产管理公司的实际控制人为国泰基金，是我国第1家成立的基金管理公司，成立15年保持“零违规、零处罚”的纪录。风格稳健，风险控制能力强。  

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)