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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】★★★★，产品类别是房地产融资类。该项目融资人实力一般，但实际控制人实力较强，负债率较高；土地抵押、实际控制人连带责任担保，个人连带责任担保等风险控制措施较为全面；项目地段较好，还款来源充分，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手/融资方分析

　　安徽环球房地产股份有限公司成立于2003年8月，系浙江环球房地产集团有限公司下属子公司，注册资本3.395亿元。安徽环球在阜阳市有广泛知名度，连续多次获得“阜阳市百强企业”荣誉称号，被中国农业银行评定为AA+资信企业。解放北大街棚户区改造项目一期“黄金水岸”组团，被评为阜阳市“最具号召力楼盘”“最具商业集聚力楼盘”以及“最佳居住环境奖”。

　　截止2013年7月末，公司总资产10.2979亿元，总负债3.509亿元，资产负债率34%。公司2013年1-7月份营业总收入1.317亿元，2012年全年营收1.388亿元。公司资产结构良好，偿债能力强。

　　1)土地使用权抵押担保。安徽环球以其合法拥有的位于阜阳解放北大街棚户区改造项目二期北组团I标段约50698㎡土地(约合76亩)住宅、商业用地的土地使用权为其按期足额支付贷款本息提供担保。经国家一级评估机构深圳市世联土地房地产评估有限公司对该地块进行预评估，在估价时点2013年8月6日，评估总值为7.0436亿元，相较于本期融资3亿元本金计算，抵押率42.6%，包括土地证为阜州国用[2012]第A110084号等4块土地的《国有土地使用证》证号。抵押物属于项目二期全部344亩项目用地的土地使用权其中的76亩。

　　2)实际控制人保证担保。浙江环球房地产集团有限公司为借款人履行《信托贷款合同》项下的偿还贷款本息义务提供连带责任保证担保。浙江环球集团成立于1996年5月，注册资本1.4亿元，持有安徽环球99.1%股权，拥有房地产二级开发资质。截至2013年7月末环球集团通过交叉持股等方式控制了绍兴市市政工程有限公司、安徽环球房地产股份有限公司等10家公司。

　　公司目前涉足房地产、光伏新能源、酒店运营等领域，业务主要在浙江绍兴、安徽阜阳等区域。截止2013年7月末，公司总资产29.995亿元，总负债22.03亿元，负债中含预收款项3.45亿元为购房意向金，扣除此项，公司真实资产负债率为70%左右。

　　3)个人保证担保。融资方实际控制人潘政祥夫妇为借款人按时、足额偿还信托贷款提供无限连带责任担保。 

　　4)资金监管。中信信托与融资方签订《资金监管协议》，按受托支付原则监管信托资金的使用，任何资金划拨须有三方指令方可。 

　　3、还款来源分析

　　资金用于阜阳市解放北大街棚户区改造项目二期工程项目用地(北组团I标段除外)拆迁以及北组团I标段、II标段以及南组团II标段的开发建设。

　　在本期信托到期内累计可实现销售回款逾30亿元。包括2014.2-2016.2：北组团I标段销售回款24.8亿；2014.11-2016.11：北组团I标段再实现销售回款27.1亿；2015.8-2017.8：北组团I、II标段及南组团II标段再实现销售回款53.4亿。

　　4、投资项目介绍

　　(1)阜阳市解放北大街棚户区改造项目是阜阳市最大的棚户区改造项目，该项目开始于2003年，历时已近十年，项目分一、二两期开发。项目一期总计开发面积为246,442平方米，其中住宅209,181平方米，商业37,261平方米。目前项目一期已经基本开发完毕，一期住宅剩余房源已经不足1%，商业房仍剩余近70%，主要为环球集团自持营运。目前正开发项目二期，该期工程于2013年3月份正式启动。 

　　(2)阜阳市解放北大街棚户区改造项目二期工程位于阜阳老城区核心地带，东至东城墙路，西接刘琦公园，北靠河滨路，南临人民路商圈。处于阜阳“一环”以内，地理位置十分优越。 解放北大街棚户区改造二期工程分为南北两个组团，每个组团又分为I、II、III三个标段。

　　5、信托公司介绍

　　中信信托有限责任公司是中国银监会直接监管的以信托业务为主业的全国性非银行金融机构，是资产管理规模最大、综合经营实力稳居行业领先地位的信托公司，并于2009年被推举为中国信托业协会会长(理事长)单位。  

　　公司是中信集团旗下的优质金融资产。中信集团的前身是前国家副主席荣毅仁先生于1979年创办的中国第一家信托公司中国国际信托投资公司，其信托业务由中信信托继承并发展壮大。 2010年，公司在快速稳健发展中持续优化业务结构，信托业务从纯融资业务向资产管理和财富管理业务转型，从非主动管理向主动管理转型，发起推出涉及农牧产品生产、能源资源开发、民生工程建设、房地产开发等多个领域有影响力的信托产品，各项业务保持着良好发展势头，信托资产管理规模(2012年底5913亿元)、信托业务收入、净利润等主要经营指标保持行业领先地位。  

　　2012年，中信信托先后荣获第六届“诚信托”——卓越公司和“2012最具影响力信托品牌”奖项；中信信托在《金融时报》和中国社会科学院金融研究所的联合评选中连续三年获得“年度最佳信托公司奖”。 

　　中信信托注册资本为人民币12亿元(其中，外汇2,300万美元)，公司股东分别是中国中信股份有限公司和中信兴业投资集团有限公司。前者是中信集团在2011年进行股份制改造而设立的拟上市公司。 

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