万科 趋势先知

　　孙旭东/文

　　只有一个篮子的万科必须对行业趋势具有更敏锐的判断力，但肖莉亦认为很难预测市场的具体回暖时间。

　　万科(000002)是唯一一家连续三届蝉联最佳成长50强的房地产上市公司。在2007年业绩推介稿中，万科将“判断市场趋势的前瞻能力”列为赖以保持持续增长和盈利的第一项独有优势。而从万科较早地控制拿地的规模和速度、最先提出房价将出现拐点等事实来看，万科确实具有超前的判断力。

　　万科董秘肖莉对《证券市场周刊》表示，相对于其他产业，房地产行业对宏观经济的波动更加敏感。虽然国内房地产行业长期趋势不会动摇，但短期内仍具有较大的起伏性。因此，企业在制定发展战略时必须高度关注宏观经济的变化和行业的走势。

　　“从过往经验看，万科对市场的判断也并不总是准确，但通过对每一次经验的总结和学习，公司在这方面的能力逐渐得到加强。另一方面，作为一家纯粹的住宅开发商，万科的主营业务高度集中，客观上要求公司对行业的走势更加敏感，同时也意味着公司能够集中更多的精力和资源，强化在这一领域的分析和判断能力。”肖莉说。

　　自1988年进入房地产行业，万科迄今已经营了20年，在发展过程中经历过行业的若干周期，对于市场趋势的变化有着深刻的体验。据悉，万科认为今年四季度及明年一季度将是土地价格低点，也是房地产市场最黑暗的时候。

　　肖莉对此表示，房地产市场调整期间，受心理波动和预期调整的影响，价量在短期内呈现出较大的不确定性，当前国际、国内宏观经济形势也进一步加大了调整过程的复杂程度。因此，很难预测市场具体的回暖时间。

　　“对于企业来说，所能做的是把握市场的趋势，并针对可能出现的状况制定相应的策略，并根据市场的变化及时做出调整。”肖莉说，“无论市场如何变化，只有转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能脱颖而出。企业只有回归市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的策略。”

　　而从近两三个月的月度销售简报数据来看，包括万科、保利地产和金地集团在内的主流地产上市公司的销售均价有明显的回升。在整个行业见底前，地产业的优秀企业似乎已经先看到了曙光。

　　但肖莉认为，跨地域、多项目操作的住宅企业，其销售均价受当期在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘的组成，偶然性因素起决定性作用。

　　“因此一般而言，除非用年度作为计算均价的时间尺度，否则销售均价的参考意义并不大。”肖莉说。-