探寻地产股逆市走强的原因

　　昨日沪指下跌5.42％，万科逆市涨1.77％，地产指数成为了两市唯一收红的分类指数探寻地产股逆市走强的原因

　　主持人谭述

　　3月27日，在大盘蓝筹股的拖累下，沪指3400点告急。中国太保“破发”之后，中海集运、中煤能源随后“破发”，前期强势品种集体跳水。但此时，前期一度表现疲弱的地产板块却顽强收红。其实，观察K线图可以发现，地产股自3月14日阶段性探底以来，在大盘持续走低的背景下，已开始拒绝下跌、整体小幅碎步上行。昨日，地产龙头万科勇敢上试60日线压制，地产股会吹响反攻的号角么？

　　就地产股近期的逆市走强，我们约请到两位嘉宾：民族证券房地产行业研究员崔娟女士、渤海投资研究所的秦洪先生来纵论“地产风云”。

　　优质地产股下跌空间有限

　　主持人：目前房地产板块逆市收红，在经过50%的股价下跌后，从其市盈率水平和市场整体估值角度来说，房地产板块估值是否合理？

　　民族证券 崔 娟：根据WIND统计，截至3月27日，房地产板块的市盈率为43.32倍，A股市盈率为27.6倍，目前房地产板块的市盈率水平高于市场平均水平。

　　昨日房地产板块飘红有三个原因：首先，目前部分地区出现了销售回暖迹象，前期的恐慌情绪得到缓解；其次，地产板块跌幅较大，部分个股出现了投资机会；最后，近期没有进一步出台对地产的调控政策。

　　至于地产股是否会出现进一步下跌，我认为主要看三个方面，一是大盘是否会继续下跌；二是销售回暖是否能持续，这关系到地产公司今年及明年的业绩预期；三是宏观调控政策的力度是否会进一步加大。

　　渤海投资 秦 洪：房地产股的估值较为复杂，因为房地产股是典型的项目型公司。比如，今年有新项目竣工并结算收入，那么今年的利润可能超预期。但明后年缺乏这样的新项目，盈利就下降。所以，有分析师愿意用土地储备的贴现值进行推算。那些2007年拥有大量预收款、在2008年将陆续结算成净利润的公司，相当于锁定了2008年的业绩波动风险，所以，此类品种估值已具一定吸引力。我认为，优质地产股、尤其是那些拥有大量土地储备及大量预收账款的地产股有望反复逞强，进一步下跌概率不大。

　　业绩增幅将下降

　　主持人：两位如何评价2007年房地产上市公司的业绩？他们的业绩增幅和增速还能继续看好么？

　　崔 娟：目前房地产板块已有43家公司公布了2007年报，合计净利润同比增长104.73%。2007年我国的房地产投资、土地和房屋价格普遍快速上涨，房地产市场高位运行，部分地区过热明显。宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归，预计2008年，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，房地产行业整体的盈利增长速度将受到一定的抑制。

　　秦 洪：2007年的房地产股业绩整体增幅喜人，首先得益于他们储备的土地大多是2004年、2005年购置的，土地价格相对低廉。但结算多是2006年下半年或2007年上半年，所以毛利率大幅上升。二是得益于房地产股的整体上市浪潮以及优质地产股借壳，天鸿宝业、泛海建设等品种均如此，这也推动着房地产股的业绩增长。而业绩增幅仍有望延续，但2006年以后土地价格涨幅较大的公司，毛利率或将下降。

　　保障性住房建设冲击有限

　　主持人：“建设部”更名为“住房和城乡建设部”后，如果国家中等收入家庭的双限房和廉租房供应加大，未来市场的供求关系会发生怎样的变化？对房地产上市公司构成什么影响？

　　崔 娟：大部制改革，明显强调了未来楼市调控的思路。目前部分城市公布了2008年住房建设计划，北京2008年计划建设保障性住房1150万平米，占整体住房计划的42%，深圳2008年计划建设保障性住房228.4万平米，占整体计划的19%。可以预见，未来几年此举将增加房屋有效供给，分流一部分对商品房的需求，使房价趋于稳定，同时也会使市场的观望情绪增加。而开发商将以建设中高档住宅为主，未来商品房中的中高档住宅占比有可能提高。

　　秦 洪：廉租房、经适房大多位于郊区，路途远，而且面积不大，并不会抢压商品房潜在购买者。中长期内虽对房地产的需求产生一定分流，但一两年内，对房地产行业以及相关上市公司影响有限。

　　短线强势宜先做反弹对待

　　主持人：大盘还在下跌，房地产板块却开始企稳，您看好房地产股后市的机会么？他们能否成为领涨板块，重塑前两年市场中的龙头地位？

　　秦 洪：房地产股在近期的逞强得到了两方面配合：一是优质地产股1-2月销售数据乐观，而且日前有媒体称上海房地产价格有再度放量涨升趋势。二是资金面配合，近期成交量持续放大，显示出有机构资金正在积极配置，有利于推动着此类品种上升。但能否形成新的领涨龙头，尚需要进一步行业利好政策的刺激，以及关注大小非是否大规模解禁，我认为不妨先将房地产股的行情看成超跌反弹性质。

　　主持人：对该板块二季度的投资和操作有何建议？具体看好哪些个股？为什么？

　　秦 洪：在二季度往往是调控政策相对缓和的季节，所以，房地产股或将反复活跃，建议投资者可跟踪两类地产股。一是土地储备较多或获得土地储备能力强的地产股，包括保利地产、万科A、天鸿宝业等品种。二是前期融资规模较大且项目有望逐渐结算的地产股，中小板块上市的广宇集团、合肥城建、荣盛实业等品种可跟踪，他们的优势在于项目逐渐进入利润结算期，业绩有望持续增长，可跟踪。