*ST济百老瓶装新酒 冒险商业地产

　　本报记者 姜雷

　　有着50年商业历史的*ST济百(资讯 行情 论坛)，之前不断借助各种时髦概念，引进新股东，并试图挽救公司颓势，却没有一次成功的先例。这一次，商业地产的概念真的能让他们涅磐重生吗？

　　如果不是别出心裁地推出了一个“重组＋送股”的股改方案，*ST济百(600807)几乎已经被投资者们遗忘。在被戴上ST的头衔前，*ST济百曾经的名称是济南百货。成立于1955年的济南百货是当地最早的一家商业类上市公司。现在他们要把商业地产置入上市公司。

　　对于连续两年亏损，面临退市风险的*ST济百来说，这或许是其自救的最后机会了。这个有着50年商业历史的企业，之前不断借助各种时髦概念，引进新股东，并试图挽救公司颓势，却没有一次成功的先例。这一次，商业地产的概念真的能让他们涅槃重生吗？

　　天业入主在7月17日的公告中，*ST济百表示，将向山东天业房地产开发有限公司(下称天业地产)定向增发5265.48万股，天业地产则以其持有的“绣水如意”项目作为代价支付。

　　此次非公开发行新股及购买资产事宜完成后，天业地产将持有*ST济百的32.79%的股份，成为*ST济百的第一大股东。在收购报告中济百宣布：公司的主营业务将由以百货经营为主业，向盈利能力较强的“房地产＋商业”转型。

　　作为山东地产新秀，天业地产入主济百早有先兆。一个月前，天业地产的董事长曾昭琴就接任了济百董事长一职。按照济南百货内部人士的说法，这只不过是一次股东内部的调整。

　　在此次定向增发前，持有*ST济百29.8%股份的山东将军控股有限公司(下称将军控股)是第一大股东。而天业地产则拥有将军控股24%股份，是将军控股的第三大股东，将军烟草集团和潍坊世纪泰华则分列一、二位。

　　据了解，绣水如意项目是天业地产在山东章丘市投资的商业地产项目，总价值达到了2.883亿元。根据协议，*ST济百以每股3.39元价格向天业地产非公开定向增发5265.48万股股份，用以收购绣水如意项目部分资产，该部分资产价值1.785亿元，项目其余部分的资产价值1.098亿元，作为公司对天业地产的负债。

　　该项目的整体注入，将使公司在2006年实现盈利。

　　根据《盈利预测审核报告》，绣水如意项目2006年、2007年的预计净利润分别为4542.29万元和7402.62万元，合并报表后将使济百在2006、2007年实现的净利润分别为3906.86万元和8630.72万元。看上去，济百将摆脱面临停牌、退市之尴尬局面，摘帽也指日可待。

　　*ST济百对此次并购十分看重，据了解，上述收购为*ST济百股改的前提。在完成这项收购的基础上，股改方案才同时出台。现任大股东将军控股将承担支付对价责任，每10股流通股送0.5股。

　　转型之惑

　　虽然业绩不佳，但*ST济百在

资本市场上并不甘寂寞。在上一轮的高科技概念热潮中，曾经试图将公司转型为高科技企业。此次转型商业地产，则又处于风口浪尖。

　　多年来，*ST济百依靠自己老牌百货的地位和在济南黄金商业区的优势，一直以传统百货业为主营业务的发展方向。但进入2000年后，随着大批外资、本土的新型连锁业态的不断涌入。其利润空间不断被压缩。

　　2001年，济百开始了第一次转型，曾先后成立了济南百大

电子商务有限公司，控股组建了齐鲁软件园信息产业有限公司。并引入有中科院背景和高新技术概念的华建集团控股。但之后因为种种原因，双方合作告吹。

　　之后，当时的第一大股东济南国资局将控股权转让给了将军控股。从2003年开始，将军控股就希望将济百的主营方向调整为商业地产。时任董事长邢乐成曾公开表示：公司地处济南黄金街，土地资源潜力巨大，他们准备把济南百货未来的方向定位为房地产+商业。

　　近两年，*ST济百陆续控股了山东永安房地产开发有限公司，并由专人负责房地产开发及经营。但透过这两年的年报可以看出，*ST济百投资的商业地产项目并未取得预期收益，连续亏损。

　　收购风险

　　值得一提的是，曾昭琴的前任济百董事长是刘云江，刘云江同时担任世纪泰华的董事长。刘云江是在一年前接任济百董事长一职。此前的业内传闻表明，将军控股退出济百是早已定下的基调，而接手者最先选择的正是拥有多年商业地产经验的世纪泰华。在刘云江入主的一年中，济百投资的将军广场竣工，并引进了知名的伊势丹百货。但刘云江深入了解了济百的资产现状后，认为重组的风险比较大并不愿意接手。

　　而对于天业地产来说，投资入主济百只不过是将一个位于国内三级城市的商业地产注入其中。虽然号称优质资产，但因为整体工程仅仅完成了75%，到今年8月才公开销售，而到底能给*ST济百带来什么样的效益，还需假以时日。

　　有意思的是，绣水如意项目也是沾了地产价值低估这一概念的光。相关数据显示，按照市场评估法，该项目的账面值为2.61亿元，而经调整后为2.88亿元，增值率达到了10.11%。这也让天业地产以更低的成本入主*ST济百。

　　天业地产还表示，今后将以*ST济百作为商业地产开发的平台，陆续开发项目投资。但现实是，单纯的商业地产投资在国内已经出现了风险，尤其是

零售业地产总量上已经饱和。

　　据商务部公布的最新统计显示，中国去年仅商业营业用房投资就达1724亿元，同比增长31.4%，高于全部房地产投资28.1%和全社会固定资产投资25.8%的增速，但空置面积达到2610万平方米。

　　在北京、广州、深圳等地区，商业地产的空置率居高不下。数据显示，商业地产销售率除了上海较高为92%外，北京、广州、深圳这一指标分别为32%、50%、42%。

　　这表明近一半的项目被闲置。而这类项目前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元。可以推断，在类似章丘这样的三级城市搞商业地产开发，更非易事。

　　价值重估

　　因为历史原因，商业类公司上市较早，其房地产都位于城市的黄金地段。但由于现行会计准则是按历史成本记账，这些公司所拥有的土地和房产的账面价值较低。随着当地经济发展和城市化进程的不断推进，这些土地和房产市场价值逐年攀升。

　　在分析人士看来，身在寸土寸金的黄金商业圈，*ST济百现有的营业大楼、永安地产等自有地产，是吸引天业地产的主要原因。但能否真正将商业和地产相结合，才是其盈利的关键。所谓地产重估只是短期概念，并不足以维持企业的长期盈利。

　　这一轮的商业地产重估概念中，普遍的观点认为，商业地产的实际价值并没有在账面上得到体现，甚至还持续计提折旧。如果按照新的会计准则重估，华联股份(资讯 行情 论坛)、东百集团(资讯 行情 论坛)等23家商业类上市公司的重估价值是平均账面净资产值的4.89倍。

　　兴业证券分析师徐翔却认为，企业未来的持续盈利能力才是衡量其内在价值的主要依据，商业地产升值不能作为判断商业类公司价值的依据。

　　在他看来，商业地产作为商业类企业的重要经营场地，是不可能将其变卖套现，以实现获利的。对于本身拥有土地使用权的零售企业，即使变卖了原有商业地产，还是需要去租赁或购买新的商业地产，买进卖出并不一定能获得多少利润。

　　也就是说，济百本身所有的商业地产资产重估升值在相当长时期内都无法转化成商业利润的提升。这也是天业地产进入济百的风险所在。

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